婚后房产夫妻一方死亡房产继承擅自买卖，造成没有居住地，影响了孩子上学，这样的合同

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-11 19:00 标签： 夫妻一方名下房产买卖
夫妻一方擅自卖房 买卖行为是否有效？
为了让女儿能上一个好的小学，高某夫妇选择了一套二手学区房。该房屋价格合理，地段也好，又有升值空间，在确认房产证产权登记的名字与交易人陈某一致后，高某便与房东陈某签订了《房屋转让协议》，并于去年的8月份办理了房屋过户手续。然而今年4月23日，一位李女士找到高某称自己是陈某的妻子，房屋是他们夫妻二人共同出资购买，丈夫陈某私自将房屋转让给高某未经过李女士的同意，李女士认为该《房屋转让协议》无效，要求收回该房屋。高某认为自己已经支付购房款并取得房产证，李女士无权收回该房屋。那么，夫妻一方擅自处置夫妻共同所有房屋的行为有效吗？根据《婚姻法》第十七条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”本案所涉房屋是陈某与李女士夫妻二人在婚后共同出资购买，系夫妻共同财产，故陈某与李女士有平等的处理权。根据《婚姻法解释三》第十一条的规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予以支持。”夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋构成擅自卖房，效力需综合判断，如果第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，即善意取得，该买卖行为有效。本案中，房产证上只登记了陈某一人的名字，高某并不知晓房屋是陈某与李女士的夫妻共同财产，故其有理由相信陈某有权出售该房屋，属于第三人善意购买的情形。并且高某为购买该房屋支付了合理的对价，且已经办理了产权登记手续，因此高某已善意取得该房屋，李女士无权收回该房屋。夫妻一方未经对方同意私自出售夫妻共同所有的房产，相对方作为房屋买受人主张善意取得的须符合善意取得制度的三个法定要件，即买受人受让房屋时是善意的，并支付了合理的对价，且房屋已经办理过户手续；相对方已善意取得房屋所有权或者房屋买卖合同已经履行完毕的，应优先保护相对人的利益，认定买卖合同有效。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved夫妻一方擅自处理共有房屋经典案例判决—另一方请求确认买卖合同无效不予支持
&& 关键词：夫妻共同财产 合同效力&
善意第三人保护案例
200991009004781215159.5409.540201042510
20113090047
200991009004781215159.515404020104251020001201132011315
夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。090047
作者：陈晓华（房地产交易律师）
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。如何处理一方擅自处理夫妻共同房产的情况
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一方擅自处理夫妻共同房产怎么办？
根据《婚姻法》第十七条第二款的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。尤其是大宗财产，例如夫妻共同房产，一方擅自处理，可能会动摇家庭财物的根基。生活中关于一方擅自处置共同房产导致的纠纷非常多，其中不仅涉及房屋共同所有人的利益，也牵扯到房屋的买受人的问题。那具体来说一方擅自处理夫妻共同房产怎么办呢?下面就为您介绍。
一、一方擅自处理夫妻共同房产怎么办
1、解决&一方擅自处理夫妻共同房产&的问题，先要搞清楚夫妻共同房产的范围：
(1)婚姻期间夫妻双方共同购买的公房、商品房、经济适用房、私有房屋;
(2)夫妻一方在婚前承租、婚后用夫妻共同财产购买的房屋;
(3)婚前以男女双方的积蓄共同购买的公房、商品房、经济适用房等房屋;
(4)由一方在婚前购买或自建，婚后又以共同财产组织重建的的房屋;仅有部分改建、扩建的，改扩建部分属夫妻共同所有;
(5)结婚前，父母出资购置的房屋，明确表示赠与夫妻双方的;
(6)结婚后，父母出资为双方购置的房屋，未明确表示赠与夫或妻一方的;
(7)一方或双方在婚姻关系期间继承的房屋归夫妻共同所有，但遗嘱中确定只归夫或妻一方的除外;
(8)工作单位基于职工的劳动人事关系、职工工龄等福利分房形式分配的，并由夫妻双方出资购买的职工福利房等。
2、根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
二、如何处理一方擅自处理夫妻共同房产的情况
根据我国现有法律，众所周知，房屋产权证是房屋产权归属的唯一标志。夫妻一方擅自出卖房屋纠纷因现实情况复杂多样而形式各异，以房屋产权证上登记权利人表象的差异可以将该类纠纷简要归纳为以下三类：
1、房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻两个人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的。
房屋所有权证书登记为夫妻两个人的名字，该房屋即为夫妻共同财产，夫妻一方未经另一方同意，单独与第三人签订合同的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款&当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持&可以看出，出卖人无权处分标的物不影响房屋买卖合同的效力。这是因为房屋买卖合同为债权，而房屋的所有权为物权，这是两个权利体系。此时，房屋的所有权仍为夫妻二人共同拥有，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款&出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持&，房屋的买受人可基于债权请求权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
2、房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。
这种情况下，如果第三方善意(不知情)且支付合理对价，并且已经办理了房屋过户手续，构成善意取得，合同应认定为有效。构成对于其他共有人的损失，应当由擅自处分共有财产的人赔偿。其他情况下，第三人均无法取得房产。
在审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。对于善意的证明事项和举证责任的分配，应由另一共有人就买受人为恶意承担举证责任，通过反证进行认定，如房屋买受人和出卖人夫妻双方或一方之间存在特定亲近关系。买受人信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，不知且不应知出卖人为无权处分即可推定买受人为善意，善意的时间段应从签订房屋买卖合同时开始至办理过户登记手续时止。
3、房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。
该种情况比较复杂，涉及一些实践中具体可能出现的情况。例如，第三方支付合理对价，但双方尚未办理房屋过户手续，但是如果该第三人已经长期在该房屋内居住，而且有足够的证据证明房屋的另一个所有人知情且长时间未提出异议，在实际操作中，该房屋就有可能被判给第三人。但也不尽然，要具体情况，具体分析。
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问：2009年王女士与丈夫在上海购买一处房产，产权登记在丈夫名下，一直出租。2012年双方因性格不合而经常吵架，在协商分割共同财产时始终没有达成一致。后来丈夫瞒着王女士将上海的房产出售，并到房产中心办理了过户手续。王女士得知实情后，起诉到法院，请求确认买卖合同无效。 答：《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。根据上述规定，如果第三人为善意取得，支付合理房款并办理了房产过户手续的，王女士起诉至法院请求确认买卖合同无效，人民法院不予支持。但王女士可以提起离婚诉讼，要求丈夫赔偿擅自处分共同共有的房屋造成的损失，分割出售房屋所得款项，人民法院应当予以支持。 市妇联权益部供稿
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