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“先收楼后验房”有问题吗？
海伦堡·院子内立着的写有交楼程序的牌子。
■《东江时报》记者蔡伟健
在市场经济发达的今天，验货给钱已经是心照不宣的规则，特别是在交易重大贵重物品的时候，验货是一个很重要的程序。但现在的一些楼盘，开发商却硬要扭转这条规律，实行先交款签收，然后才验收房子。开发商的这一做法，您是否已司空见惯了呢？
案例 先收楼后验房 业主表示不满
近期，本地某网上出现一“霸道收楼程序”的帖子，不少业主在帖子上发表意见，声称要拒绝收楼。“gzweiming”网友如此说到，10月27日她怀着喜悦的心情前去海伦堡·院子收楼，没想到的是，小区开发商不提供 《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》，在“三书一证一表”都不提供的情况，就要求业主先签收资料再交接钥匙。对于开发商的无理要求，该业主拒绝收楼。
记者随后通过QQ联系上了该小区1号楼业主项先生，他介绍，当日他接到通知前去收楼，被要求先缴纳物业管理费，并要求签收收房资料，之后才能验房。当他提及要查看“三书一证一表”时，开发商表示签了字后去看楼就行，不给予提供。项先生认为极度不妥，不愿意签收，并认为应该先验房再收楼才是合理的程序。
11月6日，记者走访海伦堡·院子物业管理处，当场见到一位前去缴纳物业管理费的业主，该业主的描述跟项先生所说的相吻合，但出于自住需求，他还是缴纳了物业管理费收了楼，以便尽早入住。
记者看到在物业管理处外就有一块写着交楼程序的牌子：业主身份确认→预收物业管理费→收楼资料签收→钥匙交接→业主验楼。该物业管理处一名负责人对于记者的到来，称收楼事宜并非其负责，负责收楼的是该公司一名副总，并当场致电该名副总后称该负责人在忙，会自行联系记者。记者向物业管理处负责人索要联系方式时，该名负责人拒绝了记者的要求。但据物业管理处人员以及负责人称，他们只是按照开发商的要求进行收楼，对于业主们反应的先收楼后验房的“霸道收楼程序”，该负责人并没有进行正面回应。记者在截稿前仍未接到相关负责人的电话回复。
调查 多数业主表示“都这样收楼”
对于“先收楼后验房”的“潜规则”，记者日前走访了不少已交房的小区，看看业主们是怎么收楼的。张泉（化名）说，当时他收楼，物业管理人员设置了一条通道，前去收楼的业主先领取资料并填写资料，然后缴纳相关费用，再由物业管理人员带去验房并交接钥匙。“不是所有人都这样收楼的吗？反正我觉得没什么不妥，而且还觉得挺方便的。”张泉说。
张泉的说法，记者在走访5个已入伙小区的10名业主时得到了绝大多数业主认同，“先收楼后验房”无伤大雅，“就算验出了问题，物业也会答应整改的，我们认为没什么关系。”张泉说。但也有少数业主对这样的收楼方式提出了异议。市民曾女士说，当初她在收楼时也有这么一条“便民”通道，先签收楼协议才拿钥匙见到了自己房子，她当时对此也表示了异议，认为先去验房才是合理的，经过跟物管人员协商后，才让曾女士验房的同时签收楼协议。
问题 后验房易引起质量问题争端
据了解，“先收楼后验房”已成了业内不成文的规定。对于收楼程序，许多业主都是一知半解的，业主在未咨询相关专业人士的情况下就签署收楼确认书并领取钥匙，这是收楼的大忌，这也是产生维权事件的热点，比如2010年大亚湾区新际首座小区10多名业主因楼房质量问题将开发商告上法庭的事件。像这样的事情屡见不鲜，尽管业主都占理，但交涉过程异常艰难，收效甚慢。
记者日前采访了一些专业验房技术人员，一名姓翁的验房员介绍，目前在售的商品房分为两种，一种是精装房，一种是毛坯房。翁先生表示，出现质量问题的主要集中在精装房，因为开发商在房屋装修的过程中，对装修质量的监管力度不够。另一方面，装修施工行业人员素质参差不齐，服务意识不够，导致装修质量难以保证。而毛坯房方面，主要是看防水以及水电方面的问题。一般毛坯房出现质量问题的概率比精装房要小很多。
用《合同法》约束收楼全过程
记者就应该“验房收楼”还是“收楼验房”的问题咨询了广东尚典律师事务所律师何俊林。何俊林指出，商品房虽属不动产、为大宗物品，但商品房买卖双方皆为市场平等主体，因此商品房买卖理应由《中华人民共和国合同法》约束。鉴于商品房买卖双方在交易过程中已签订 《商品房买卖合同》，因此在《商品房买卖合同》之相关内容不违反我国法律、法规的强制性规定，买卖双方都应当按双方缔约生效的合同履行各自的义务。
在商品房买卖过程中，买受人按约定已经支付了全部房款，完全履行了其付款的义务，因而出卖人即开发商应依约向业主交付符合合同约定的房屋。因此，验房收楼则是买受人应有的权利，此为相关法律明确赋予买受人的，即业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，如因此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
何俊林进一步指出，购房者在收楼时应准确把握两个收楼的硬性条件：如果开发商没有取得《建设工程竣工验收备案表》，购房者有权拒绝收楼，并要求开发商承担迟延交楼违约金；如果房屋存在漏水、地面裂缝等重大质量问题，购房者有权要求开发商限期维修，直到问题解决才收楼。另外，导致房屋无法正常使用的“重大瑕疵”因素很多，购房者需要把握何为“重大瑕疵”，如果是一般瑕疵，购房者不能拒绝收楼。（蔡伟健）
1.查看资料，资料包括：A、房屋的《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明书》；C、《建设工程竣工验收备案表》；D、面积实测表；E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)。
2.购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等。
3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字。
4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单。
5.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。《东江时报》记者蔡伟健 整理
收房时我们该预交物业费吗？
上述案例中提及到预收费用问题，据2010年4月由省物价局、省住房和城乡建设厅出台 《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》中第十五条规定，物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。因此对于物业管理公司预收物业管理费的要求，业主可拒绝。 （蔡伟健）
验货给钱才符合买卖原则
“验货给钱”是普遍认同的买卖规则，但交易房子就是先交钱后验房。市民钟先生认为，不验收房子怎么知道房子有没有质量问题，是否是自己选购的房子？因此，黄先生坚决认为验房收楼才是合理的。
先验房后收楼的要求合理
对于这种“收钱验货”的收楼行为，我市一名不愿透露姓名的房地产开发商表示，业主要求先查验房屋后收楼是应该的，业主缴清了数10万元购房款，从某种程度上讲房屋已经是业主的了，业主有先查验的权利，如查验出问题，也理应在交房前予以解决。
据该名开发商了解，目前确实有些开发商进行先收楼后验房，俨然成了惯例。该开发商认为，开发商这种做法首先是出于方便业主。在收楼过程中，业主需要查看很多资料，签署一些协议，因此，在签完之后再验楼，可以节省很多时间，方便了业主。另外，开发商在交楼给业主之前，需要通过政府多个部门的检验，因此，开发商对自身产品有一定的自信心，所以采取这种节省时间的方式收楼。同时，就算是这种方式下，如业主发现任何问题，开发商同样愿意承担维修责任。本组文字 《东江时报》记者蔡伟健
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收楼前要看“三书一表” 切忌“先收楼后验房”
&&去年，东莞共卖出7万余套住宅。临近年末，很多楼盘也到了时间，这意味着今年又有数万的业主收楼入住。然而，记者在采访时发现，目前收楼时存在很多陷阱，甚至品牌开发商的流程也难以透明化。针对目前收楼过程中的种种陷阱，有哪些事情业主需要特别注意？本报记者采访业内人士做了以下梳理，以供购房者参考。&&1 千万不要&先收楼再验房&&&正常的收楼流程，往往是先验房再签字收楼。不过，东莞开发商在实际操作中并非如此，有的开发商在收楼流程上则是采取先交钱填表、签文件，再验楼。很多业主对此并不清楚，容易吃亏。&&本报记者曾经报道过的位于南城总部基地的楼盘香树丽舍，在收楼现场告知业主的收楼流程是：业主身份确认-预收物业管理费-收楼资料签收-钥匙交接-业主验楼，为了吸引业主先签字，该公司还在现场准备了一些大米之类的赠品。此举引起部分业主的质疑，部分业主因此拒绝收楼。&&这种现象在市区其他楼盘也出现过，有些楼盘物业就此解释称，楼盘都是集中时间统一办理交楼，业主先签字缴费再验房的话可节省时间。&&业内人士提醒，&先收楼再验房&是霸王规定，遇到此类情况，业主可明确拒绝，提出要按照正常的流程进行房屋的收楼交接。如果非要先签字再收楼，业主可在每份签字的文件上注明未验房，以便验房时如出现情况可灵活处理。&&2 实际收楼时间过于滞后&&对于收楼时间，购房者早与开发商在商品房买卖合同中已经约定了收楼时间。但在实际中，却并不是所有开发商都能够严格按照约定时间交楼。工程施工进度影响，有的开发商提前交楼，反之，有的却迟迟未能交楼，少的推迟一两个月时间，甚至更长时间。&&今年，凤岗永江花园香溪业主与开发商签订合同约定到2 0 14年3月3 1日收楼，但因为竣工验收许可证的问题，一直未能收楼。直到8月1日，开发商才拿到许可证。延迟4个月交楼，业主欲向开发商讨违约金，不过双方却没有就赔偿情况达成一致意见。后来，还是政府部门介入才协调完毕。记者了解到，在东莞有的楼盘延迟交楼甚至长过一年时间，最后该楼盘的业主集体维权，走法律途径去声讨开发商。&&据了解，延迟收楼的原因有千千万万。对于延迟收楼，业主最为关心的则是赔偿问题，业内提醒应该按照合同办事，不能仅凭开发商说了算，比如有的开发商会擅自用物业费来抵扣赔偿款等。&&3 开发商无法提供验收合格等证书&&律师提醒购房者，收楼时应该向开发商要求看以下相关证书，简称&三书一证一表&。第一，竣工验收备案表；第二提供&三书&，即住宅质量保证书、住宅使用说明书和建筑工程质量认定书；第三，&一证&是指开发建设竣工综合验收合格证》，包括消防、环保验收合格证书等。&&然而记者在走访中就了解到，不少楼盘往往会在合同补充协议中约定，&该楼房验收合格即可交付使用，验收指的是该项目的建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位以及单位等五方共同验收合格即可交楼。&楼盘在未提供相应的证书时就让业主收楼。比如位于厚街汇景世纪双子公馆就在消防未取得验收合格的情况下，催业主收楼。&&在相关证书未办齐的情况下，开发商为何如此着急让业主收楼呢？业内人士称，很明显，开发商不想承担合同中规定的延迟收楼的赔偿金。&&需注意的是，如果开发商不出示文件或者文件不齐，业主千万别签字收楼。因为按照法律规定，收楼了也就等于业主承认开发商的&质量瑕疵&，也认可这个降低交楼标准的行为。&&4 发现质量问题可拒收楼&&作为大宗商品，住宅质量自然至关重要。然后，不少业主在收楼过程中发现，很多房屋验收质量不过关，尤其是带发售的房子，装修与交付标准往往是货不对板。去年，位于东莞大道旁南城某楼盘的精装房在收楼时不少业主发现房间出现漏水、渗水、发霉等各种问题，至今依旧跟开发商就赔偿整改等问题纠缠不清。&&业内提醒，购房者有权拒绝产品质量存在问题的房屋，法律上规定开发商交付楼房是要符合双方约定的标准，如未达到交付条件，且具备使用功能损坏，购房者可以要求开发商修复，直至达到交付条件。&&遇到收楼的问题，业主们最关心的是如何维护自身的合法权益。对此，记者就一些热点问题咨询了东莞沃金律师事务所王强文律师以及东莞启明律师事务所易绍洪律师，他们从专业的角度解答业主们的疑问。&&问题1&&要收楼前，业主应该做哪些准备工作？&&业主在收楼前，应当注意及准备的工作主要为以下几点：&&首先，注意及时接收交楼通知书，这是收房的第一步，而且要注意交楼通知书上规定的交楼期限。一般，开发商在合同约定的交房期限前会向业主发出交楼通知书，并要求业主在规定的期限内前往办理交楼的手续。所以业主要安排好时间，在接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，可根据合同约定向开发商进行索赔，并按通知上约定的时间前往收房。&&如果业主有特殊情况不能如期到场收楼的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认，如果业主在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律上讲，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。&&其次，确定房屋是否达到交付条件，主要看该房屋是否已经拿到&三书一证一表&(前文已提及)。可以的话，业主约有经验的亲友或邀请验房师一起收楼。&&问题2&&遇到逾期以及非正常程序交楼，业主怎么办？&&即使遇到开发商存在逾期交楼的情况，业主也可以按照前述的收楼流程先办理收楼手续，对于逾期交楼造成的违约责任，可以在收楼完毕后，再根据合同约定向开发商进行索赔。&&如果开发商收楼的流程存在问题，例如存在本末倒置的情形，业主更要留心注意，切忌先签交楼资料后验房，如果开发商交付的房屋不符合合同或者法律规定的条件的话，业主再来反悔就很难了。&&对于该问题，业主可以在签合同时将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼资料里注明&房内情况未看&或&屋内情况未明&或&未验房&等字样，以增加自我保护力度。&&问题3&&收楼前物业要求签字缴费如何处理？&&根据《物业管理条例》等的相关规定，物业管理公司必须在业主验收房屋、签字认可后才可以收取管理费。而且物业费是业主在收楼后按月支付。除非业主个人自愿，物业公司无权强制要求业主预交费用。&&问题4&&验房发现&小毛病&，如何处理？&&业主在验房时，如遇到房屋存在一些瑕疵问题但实际上不影响房屋的交付使用的情况，业主可对房屋存在的小毛病提出要求开发商在规定的期限内逐项予以修复或作出修复书面承诺，并做好书面记录。&&为了督促开发商的执行，还可以书面写明：若开发商不及时进行修复或者拖延修复的，业主可在收楼后自行或者委托他人进行修复，由此造成的损失由开发商承担赔偿责任。&&问题5&&收楼不合格，是否可以退房？整改期间要不要交物业管理费？签了收楼同意书，是否就不能再要求整改了？&&交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。"&&因此，对于开发商交付使用的商品房，如果房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，业主可以要求解除合同和赔偿损失。不过还需依照有关规定经委托工程质量检测机构核验证实的，购房者才能退房。&&另外，根据《物业管理条例》等的相关规定，物业管理公司必须在业主验收房屋、签字认可后才可以收取管理费。因此，如业主未收楼，开发商在整改期间的物业费应当由开发商承担；如业主已经签字收楼后，物业费就应当由业主承担，但是如果开发商拒绝整改或者拖延维修整改导致业主损失的，业主可要求开发商赔偿。
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收房法规篇 逾期交房可否先收房后追究责任?
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导语：收房法规篇 逾期交房可否先收房后追究责任?
担心开发商逾期交房，担心一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必要的。原因如下：
　　逾期交房可否先收房后追究责任？
　　第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；
　　第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利；
　　第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应当在开发商实际交房之日起两年内主张自己的权利。
　　哪些情况可以退房？
　　由于买卖过程中的一些不规范操作以及开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致退房事件时有发生，那么在什么情况下，购房者可以退掉已购房屋呢？
　　1、延迟交付房屋
　　这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
　　2、开发商缺“证”，导致合同无效
　　目前，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
　　3、开发商没经购房人同意变更设计
　　在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
　　4、无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。
　　5、拿不到产权证
　　由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。
　　6、房屋面积误差超过3%
　　目前，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内（含3%），购房人要求退房的，法院将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。
　　7、房屋质量不合格
　　房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。
　　8、房屋质量导致严重影响使用
　　根据最高人民法院刚刚发布的商品房买卖合同纠纷司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。
　　9、开发商把房子抵押
　　如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。
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