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北京房价何处去：开发商有应对调控套路 买房疯子多
来源：《财经》&&&
作者：高乔&&&
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　　《财经》记者 董文艳 徐谌辉 周哲 李德尚玉 实习生 高乔/文
　　9月30日晚，北京市住建委公布以“调高首套房首付比例至35%-40%，二套房首付比例至50%-70%”为主要措施的楼市调控文件。随后八天，深圳、广州、天津、武汉、合肥、苏州、南京、厦门、上海等20多个城市跟进宣布调控政策，限制之严，史无前例、蔚为壮观。
　　回顾十年楼市调控，主要措施集中在四个方向：限贷限购抑制需求、放房放地增加供给，这是两个主要方向；加强市场秩序管理打击哄抬房价行为、加强舆论引导预防房价恐慌心理蔓延，这是两个辅助方向。不同时期，以上措施出台的力度不同(见图表1)。但总的来说，可谓抑制需求的一手硬，增加供给的一手软，加上其他宏观经济因素，因此房价总是不按调控者的意图行走。情急之下，某些房价涨幅高、舆论关注强的城市，政府甚至直接出手，剥夺开发商的新房定价权，从而实现房价的“统计回归”。
　　细观国庆前夕开始的各城市新一轮楼市调控，可概括为“工具相似、力度加大”，其中北京的力度最大，深圳也放出了不管离婚与否的单身都只能购买一套住房的狠招。而之前房价上涨较猛的二线城市如厦门、南京、合肥、苏州等，本轮的调控力度仅次于一线城市。
　　这一新政的出台，距离2015年12月中央经济工作会议发起全国楼市“去库存”运动只有十个月，距离2013年中国大多数省会城市取消限购令、推出楼市刺激政策，也只有两年左右。一方面是十年来最严厉的楼市调控，一方面是过去十年价涨即调控、价落即刺激，房价整体一路上扬的中国楼市，住房消费者和投资者又该如何应对？
　　《财经》记者选取北京楼市为样本，从供需两侧展开采访，试图对回答上述问题给出一个思路。楼市是一个区域性市场，影响各地房价的因素各不相同，但北京房价对全国房价而言，仍然是一个标杆性的指标。
　　新政冲击波
　　在限制与宽松的轮回中，北京楼市如今又步入了从紧周期。而首当其冲遭遇冲击的，就是140平方米以上大户型(非普通住宅)的购买者，而此前多轮调控，北京并未针对大户型买方出台专门限制政策(见图表2)。
　　新政规定：购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%，分别提高了10个和30个百分点。相比之下，普通自住房的首付门槛从30%提高到35%，幅度只有5%；普通自住房第二套房的首付比例从40%提高到50%，幅度只有10%。以北京大户型单套住宅700万元的主流套总价计算，30%的幅度意味着首付将增加210万元。
　　随着房价上涨，改善型需求已成为北京楼市的购房主力。来自中原地产研究机构的数据显示，2014年到2015年，北京单套房屋成交平均面积从118.7平方米跃升至128.5平方米。亚豪机构的统计数据显示，2015年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是200平方米-300平方米的面积段，同比上涨64%，其次是300平方米以上的超大户型，同比上涨55%。此外，面向初期改善型的120平方米-150平方米面积段则以12%的价格涨幅领涨其他产品。
　　对于受高房价之苦最深的刚需客而言，“9·30”新政带给他们的好消息并不多。
　　“因为北京刚需客本来就很无奈，北京市内哪还有刚需客可以买到的新房，刚需客都转向公寓和环北京区域了。”一位中型房企中层管理者说。
　　而对于改善型需求购房者，为了避开大大抬高的首付门槛，通过离婚把自己变成首套房购买者，就成了现实选择。在改善及高端需求购房者群体中，有分析表明，未来将有更多人选择假离婚以达标购房条件，另有一些人则卖掉唯一的住房，从而获得一个首套房资格。
　　“首付比例提高后，为了满足首套房要求，凑足首付款，我们之前很多做了认购还没签合同的客户现在都在卖房。”一位地产央企高管告诉《财经》记者。
　　但是，按照惯例，观望情绪很快在市场上形成。对于一些资金承压较大的意向购房者，他们如今大多希望再等一等，甚至有的已萌生退意。
　　“我们的一个高端盘客户本来要买大户型，现在一算首付要多拿出来将近1000万元，直接说不买了，去投资国外了。”一家地产央企运营中层人士说。
　　“9·30”新政后，在北京新房市场，购房者最明显的变化是，开始因购买资格与资金等问题产生购买力与意向的分化。而北京的开发商们也开始着手梳理客户，对客户优先级进行新的排列组合，整理项目蓄客受影响情况，甚至筛除不再具备购买条件的购房人。
　　“9·30”新政一面提高购房资格红线，让房票更昂贵；一面对购房人信心产生冲击，令一些购房人短期看空楼市，此前犹豫未出手的现在更加保守，这些都会让北京楼市降温。
　　在《财经》记者的采访中，另一个问题也被诸多业内人士低调提及：如果本轮调控是以让房价迅速实现下降为目标，那么需要警惕这种下降是否为单纯的数字游戏，好比为了让温度下降而强行调整温度计。
　　苗头已经出现。本轮调控中，几乎所有的热点二线城市都发出了行政限价令，严格开发商的预售证管理，以价放证，这本质上是意图实现房价在统计层面的回归。
　　多个不愿具名的开发商表示，在深圳与北京市场，政府已经收紧了很多正在申请价格备案的新房项目的预售证管理，并且给出了不同的价格上限。高于此价格上限，则不予颁发相关证件许可。由此，一大批高地价新房预售被卡住了喉咙。
　　10月13日上午，深圳楼市一片震动。深圳市市场和质量监管委对深圳10个辖区内的20个在售楼盘进行突击检查，主要督查各个项目的预售证件、宣传推广与销售规范。
　　10月12日下午，有开发商向《财经》记者透露，当日，北京市有关部门召集各区开会，讨论各区未来一段时间的新房预售价格上限。消息人士称，最终各区申报的房屋预售价格上限都被向下调整。
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开发商不想房价涨太快
称市场起落太大不好
来源：吉屋网络整理 &&发布时间：
“作为开发商，真不想房价上涨太快。房价上涨太快对我们、对政府、对消费者都是不好的。市场平稳对我们有利，市场大起大落对我们不好。”房价快速上涨，开发商应该乐开怀，但全国政协委员、富力地产联席董事长兼总裁张力4日表示，害怕房价过快上涨。张力想出了抑制房价的三招。第1招是完善房地产税收。 他说，目前房地产相关税收还是很多。富力地产去年净利润50多亿元，税也交了50多亿元，税收占了毛利的一半，税收占房地产全部成本的20%左右。应降低房地产建设和购买环节的税收，代之以物业税和遗产税，这是国际通行的做法，也最能有效抑制房价和投资性需求。他算了笔账：在二三线城市，5000元/平方米的住房售价可谓很便宜。因为开发商建房的成本至少在4500元/平方米左右，其中建安成本、水电以及小区配套大约需要3000元/平方米，其他是土地成本和税收。第2招是增加土地投放。他表示，我国房地产市场较大的需求是刚性需求，投资性需求占的比例不到20%，政府应增加土地供应，增加商品房的数量，才能满足刚性需求。第三招则是加大保障房供给。张力认为，政府应该用长效机制管理房地产市场，如果只靠行政手段抑制房价，效果不会太好。对于未来房价走势，他认为，由于市场需求量大，预计未来房价还将小幅上涨，不会涨太多。
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谁把房价拉高了？破解武汉开发商定价“套路”
　　据权威数据显示，上周（2.13-2.19）武汉仅北辰优+国际青年互动特区1盘入市，而根据之前统计，2月份武汉预计共14盘入市，不知2月底众楼盘是否会集中爆发，提前迈入金三银四？
　　本周（2.20-2.26）最值得期待的就是绿地国际理想城、保利香颂、天元四季花城、旭辉御府、恒大帝景、中建御景星城、佰昌公馆、美联联邦生活区等楼盘。
　　开盘价格无疑是大家最为关注的一点，俗话说：“没有卖不出去的东西，只有卖不出去的价格”。其实预测楼盘开盘价格并不难，了解开发商定价“套路”是关键。
　　要读懂开发商定价“潜规则”，就要先来学习这两个词汇，一个是“成本加成定价”，另一个是“比较定价”。
　　其实，“成本加成定价”从字面上也不难理解，任何商家都不会做赔本的买卖，开发商定价必然会考虑成本和利润，只不过商品房成本比较复杂，像土地成本，建筑成本，人工成本和各种税费等等。
　　说白了，商品房价格就是所有成本加上一定比例的利润来制定的，按照以往经验，房价是地价的1.5倍到2倍才会盈利，这个范围是开发商的底价。
　　由于去年武汉房价暴涨，给较早在武汉低价拿地的房企带来较大利润空间，所以“比较定价”就非常重要，它影响到开发商盈利多少的关键。
　　举个例子，当购房者感叹预估房价过高的时，听到置业顾问说的最多的一句话就是：“这样的价格还高吗？你看旁边的XXX盘都涨到几万了！”
　　接下来，“比较定价”就开始了~
　　武汉总体市场影响区域市场，区域市场又影响个案价格，同一区域商品房价格都相差不大，地段是重要决定因素之一，物业、品牌、配套等略胜一筹的商品房则价格相对高些。
　　比如汉阳区的保利香颂，距离万科汉阳国际（15500元/m2）、汉阳人信汇四期天誉（14500
元/m2）、纽宾凯汉city国际社区（13800元/m2）较近，几盘价格相差不大，项目辐射1公里范围的区域均价在14600元/m2左右。
　　（保利香颂周边楼盘）
　　（保利香颂房价走势）
　　保利香颂上次开盘均价为15000元/m2，与周边价格相差不大，自武汉限购来，该片区房价都比较稳定，本着“加推比首开贵”的不成文原则，若2月底加推，保利香颂预计价格大概在15500元/m2左右。
　　还有像离绿地国际理想城较近的MOMΛ焕城和优+国际青年互动特区，两盘均价在11000元/m2，作为参考价格，并且在这样稳定的区域楼市环境下，绿地国际理想城预计下次推盘价格在10000元/m2左右，况且今年1月份该盘开盘均价仅9800元/m2，单价不到一万。
　　（绿地国际理想城周边楼盘）
　　（绿地国际理想城房价走势）
　　其实，关于价格，开发商还有一个“潜规则”，那就是“置业顾问口中的开盘价格总比实际开盘均价高很多”。其目的一是要探测购房者的价格承受上限，另一个就是要营造优惠惊喜以促进热销。
　　所以，购房者在估算价格的时候，除了要参考置业顾问给出的预估价外，还要对比周边楼盘的市场环境等条件。
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违法和不良信息举报电话：开发商卖房子有这么多套路？还是要选对技巧！
开发商卖房子有这么多套路？还是要选对技巧！
购房者走过最长的路，大概就是开发商的套路了。很多消费者都是第一次买房，所以在看房、买房的时候，很容易被开发商、销售员忽悠，最终买的房子并不满意，今天小编就跟大家简单分享一下选房子的几个技巧。
一般来说，购房先去到的地方就是售楼处，这个时候销售人员就会迎上来问你的需求，然后向你介绍一些楼盘的基本情况，请注意，这时候，“套路”就开始了。
首先，销售人员会给你看售楼处的区域图纸，你要知道，这个图纸只是示意图而已，虽然它不像方便面的包装袋那样夸张，但是它也会故意把某些地方缩小，某些地方放大，让人感觉它离某个地铁站很近，离某个学校很近，离某个商场很近，其实，他的实际距离比图纸上要远得多。
有的时候销售人员会向你介绍这个楼盘的地理位置十分优越，并且附近有某某学校等，甚至口头承诺有“学位”。但是事实上开发商的楼盘的确是根据教育部门的相关规定，是划分到该学区下的项目。同时开发商出资“教育基金”，与优质教育资源的学校买“学位”，但是关于入学指标、年限等等却没有告诉购房者，因此等购房者买了房子后却发现自己根本没办法入学。
再来就是样板间了。销售人员带领参观的样板间让人一置身其中就有马上拍板买房的冲动。这时候千万不要冲动，其实样板房就仅仅是为了让客户看着舒服而已。比如：更多样板房的卧室床都是设计的比较小的，让你感觉卧室挺大的。餐厅的餐桌、客户沙发都是缩小版，让你感觉什么都可以放下，但是你住进来了，发现你买的房子原来这么小。而且，样板间的设计都是怎么好看怎么来，镜子的装饰也使得看上去房间要比实际上大很多，再加上灯光的效果，使得房子的颜值蹭蹭往上涨。
反正，进了售楼处，一定要记住，你看到的也并不一定是真的，面对开放商的各种套路还是要多长一个心眼。买房子是个大事，所以希望朋友们一定要看清楚，想明白，买到自己中意的房子。