2014上海普通住宅标准调整：内环标准调为450万
【导语】：
11月20日起,上海将执行普通住房新标准，内环内低于450万元/套是“普宅”， 内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。认定为普通住房。 　　普通住房买卖可享受契税、营业税等税收优惠政策，随着房价普遍上涨，“普宅”越来越难觅。近日，上海市继2012年后再次调整普通住房的认定标准：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。该标准自日起执行。　　自日起，上海市执行普通住房新标准，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：　　(一)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;　　(二)单套建筑面积在140平方米以下;　　(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。　　　　标准调整后，本市商品住房(包括新建商品住房和二手存量住房)交易环节中的普通住房比重将有一定幅度的增加。　　11月20日起执行新标准& ( 》》&)　　按照有关规定，本市于2005年6月出台普通住房标准制度，并先后于2008年11月、2012年3月对标准作了调整。　　根据2012年以来市场变化以及9月29日央行、银监会调整个人住房信贷政策，为了合理引导住房建设和消费，此次对本市普通住房价格标准作了调整，容积率和面积标准没有变化。价格标准调整后，本市商品住房(包括新建商品住房和二手存量住房)交易环节中的普通住房比重将有一定幅度的增加。　　记者了解到，此次出台的普通住房新标准与2012年版相比，在房屋总价上有了大幅提高。其中，内环线以内的低于330万元/套提高至450万元/套;内环线与外环线之间的低于200万元/套提高至310万元/套;外环线以外的低于160万元/套提高至230万元/套。新标准自日起执行。　　普通住房其余两条必须满足的标准都没有变化，分别是五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下。　　“普宅”增多利于刚需　　与此同时，此次新的普通住宅标准相比2012年开始执行的标准在总价上增加了40%左右，而2012年的标准相较此前的增幅也在40%左右。那么此次的调整幅度也和上一次的幅度相当，也是在预期的范围之内，并且，调整后的内环内的最高标准也和北京执行的新标准相当。　　德佑地产研究部总监陆骑麟认为：此次普通住宅标准的适时放宽，也是符合市场的呼声，从央行房贷新政的细则和上海的公积金政策细则来看都提到了普通住宅，那么上海的普通住宅数量相对较少，政策无法较大范围地顾及到普通的刚性需求，标准放宽也是配合前面的房贷政策。　　未来上海的普通住宅数量势必会明显增加，不仅内环内以二手房为主的普通住宅增加显著，而外环外新房中的普通住宅比重也会大大提升，对于房贷新政起到如虎添翼的作用，有利于购房需求的释放，从而刺激市场的成交。　　影响　　是否刺激楼市尚需观望　　从昨天(13日)傍晚开始，不少购房者纷纷致电房产中介咨询相关事宜。位于长宁路上的一家中原地产工作人员告诉记者，在一个多小时内，已经有五六名购房者打来电话，咨询新标准会产生怎样的变化。　　新政策对楼市产生巨大影响?上海中原研究咨询部总监分析称，会让部分交易的税费有一定程度的减免，降低交易成本。对交易谈判的达成会有积极的作用，从比重来看，大约会有10%以上的交易因此受益。　　调整后新标准到底可以给购房者带来多大的优惠?以内环以内一套总价400万的房子来算，调整前这套房子属于非普通住房，而调整后则属于普通住宅。首先，契税、营业税、所得税等税率都发生相应变化。　　其次，新标准会对于购买二套房的购房者贷款带来利好，非普通住宅的首付比例必须达到7成，贷款利率下限为银行基准利率的1.1倍;而家庭购买第二套“普通住宅”可享首套房贷款政策，即首付比例不低于30%，贷款利率下限理论上可至基准7折，实际根据各银行(各分行)情况可调整。　　也有业内人士认为，对于购买决策而言，这个空间不足以吸引市场需求入市，对市场成交的刺激效果会比较一般。“对于正在买房的人士而言，新标准会加大买卖双方的议价空间，但是对于观望的人士而言，可能吸引力仍然不够。”　　外环外交易比重最明显　　按照10月份本市住宅最新成交的数据显示，如果执行新标准的话，普通商品住宅的成交量或上涨。　　据统计，一手房普通住宅全市交易比重，调整前为5.1%，调整后为21.3%。分环线来看，内环内调整前为0.1%，调整后为0.3%;内外环间调整前为0.2%，调整后为1.8%;外环外调整前为4.1%，调整后为20.9%。　　二手房普通住宅全市交易比重，调整前为79.3%，调整后为88.6%。分环线来看，内环内调整前为75%，调整后为82.8%;内外环间调整前为78.5%，调整后为89.3%。外环外调整前为81.6%，调整后为89.9%。　　据此分析，标准调整后，以外环外的普通住房的比重幅度最为明显。德佑地产市场研究部监控数据显示：日——11月12日，按原先的标准来看，外环外成交中符合普通住宅标准的商品住宅套数占比为40.8%，调整之后，符合标准的普通住宅占比迅速上升至70.7%，超过7成的成交量达到了普通住宅的标准。　　[链接]　　徐汇学区房价格松动 低于去年同期　　央行信贷政策刺激下，10月二手房交易量显著上升，然而学区房的交投并未火热。　　据对徐汇、静安等区域学区房调查发现，10月学区房成交量略低于9月水平，进入11月，随着门店带看量出现10%-15%的回落，客户购房积极性降低，交易量继续回落。就房价看，近期徐汇区域学区房价格出现松动，两成以上的房东主动下调挂牌价，目前房价低于去年同期水平。　　汇师小学分行经理介绍，区域内对口重点学校汇师小学的学区房，11月以来房东姿态有所放低，议价空间在5%左右，20%-30%的房东下调挂牌价，一些长期挂牌的房东今年连续数次调整挂牌价。
　　某门店挂牌的一套泰德苑三房，房东年初挂牌价在720万元，今年4月份首次下调至680万元，8月份再次调至650万元，但一直未能成交。近期，房东坐不住了，第三次将挂牌价下调至620万，前后累计降价100万，而此价格较去年同期同类户型低60万元。　　上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示，政策利好带动二手房市场短期内出现回暖，但并未扭转供需关系，就如学区房，虽然市场需求长期存在，但碍于价格因素，客户看跌预期强烈，难以激发消费欲望，未能推动交易量上升，迫使房东近期再度调整价格应对市场，目前来看这一现象将继续蔓延。部分区域学区房价格低于去年同期水平，是今年房价多月调整的结果，但学区房价格从虚高向市场回归仍需要一段时日。&
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上海内环内450万算普通住房，20日起执行新标准
澎湃新闻记者 计思敏 李晓青
&&&&&&&&&&&&&&11月20日起上海执行新的普通住房标准，外环外、内外环间、内环内单套建筑面积140平方米以下，价格分别低于230万元、310万元、450万元的为普通住房。&&&&&&&&继北京调整普通住房标准后，上海对普通住房标准进行了调整，目前，上海执行的普通房标准调整于2012年。&&&&&&&11月13日，上海市住房保障和房屋管理局官网发布《关于调整本市普通住房标准的通知》（下称《通知》），宣布自11月20日起，上海执行新的普通住房标准，根据调整后的新标准，内环线以内的住房总价由原先的330万元/套提高到450万元/套，内环线与外环线之间的由200万元/套提高到310万元/套，外环线以外的由160万元/提高到230万元/套。&&&&&&&另外，《通知》中明确，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下。&&&&&&&此次新的普通住宅标准相比2012年开始执行的标准在总价上增加了40%左右。业内人士认为，调整幅度让更多购房者受惠。&&&&&&&标准调整后，普通商品的成交量全线上涨，并且，以外环外的涨幅最为明显。德佑地产市场研究部监控数据显示：日——11月12日，按原先的标准来看，成交中符合普通住宅标准的商品住宅套数占比为40.8%，调整之后，外环外符合标准的普通住宅占比迅速上升至70.7%，超过7成的成交量达到了普通住宅的标准。总体来看，新标准执行后，今年普通住宅的成交量占比达60.9%，而原先仅有33.5%，比重几乎翻番。&&&&&&&上海市房管局表示，调整普通住房标准是政府部门例行管理工作，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》有关规定，上海于2005年6月出台普通住房标准制度，并先后于2008年11月、2012年3月对标准作了调整。&&&&&&&根据2012年以来的上海住房市场变化，以及9月29日中国人民银行、中国银监会调整个人住房信贷政策，为了合理引导住房建设和消费，上海此次对本市普通住房价格标准作了调整，容积率和面积标准没有变化。&&&&&&&德佑地产研究部总监陆骑麟认为，此次普通住宅标准的适时的放开，也是符合市场的呼声。陆骑麟称，此前，930的央行房贷新增的细则和上海的公积金政策细则来看都提到了普通住宅，但实际来看，上海符合标准的普通住宅数量相对较少，政策无法较大范围的顾及到普通的刚性需求。此次标准放宽是配合上述政策，未来上海的普通住宅数量势必会明显的增加，从而刺激市场的成交。&&&&&&&类似其他城市，北京9月30日已经将普通住房标准进行了大幅上调。&&&&&&&9月30日，北京市住房城乡建设委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。&&&&&&&北京调整后的区域住房平均交易价格，是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准（单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套），根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。具体而言，五环内，单价39600元/平方米，总价468万元。北京五环到六环普通住宅新价格标准：单价31680元/平方米，总价374.4万元。六环外：单价23760元/平方米，总价280.8万元。&&&&&&&&&&&&&&& & &&2013年普通、非普通住宅交易税费表
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08:53:36     
来源：人民日报
按照国家相关规定，购买或者出售普通住房，契税税率为房款的1.5%，非普通住房为3%。但近日记者在走访中发现，由于房价上涨较快，普通住房标准没有及时调整，导致六七十平方米的住房也不能算是普通住房。这使得小户型的购买者，也需要承担双倍的契税。
为了避税，不少购房者与中介合作，通过签订“阴阳合同”，在报税的合同中做低房价，以逃避税款。
以现有房价，北京一套60平方米房子，都难以算作“普通住房”
去年8月，北京的任先生在西四环到五环之间的某小区购买了自己的第一套住房。据任先生介绍，这套91平方米的住房，总价213万元，这个价钱现在在这个地段已经买不到了。任先生直言，觉得自己还挺幸运。
可是，前不久，任先生在办理房产证缴税的过程中，却觉得有点委屈。原来，按照现行的北京市普通住房与非普通住房的划分标准，这套房因总价超过了165万元，被认定为非普通住房。这也意味着他要缴纳3%的契税，即63900元。这对任先生来说无疑是一笔大费用。
按国家规定，购买或者出售普通住房契税税率为房款的1.5%，非普通住房契税税率则为房款的3%；普通住房个人所得税按总价的1%征收，非普通住房按2%征收。
据介绍，普通住房要满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。由于前两项条件比较固定，因此，第三条就成了决定“普通住房”的重要参考因素。
2008年，北京市对界定普通住房的第三个条件进行了量化补充，将符合普通住房交易价格按区域调整为：北京市三环以内每套总价215万元，三环至四环之间每套总价175万元，四环至五环间每套总价165万元，五环外每套总价100万元。
“165万元以上就不是普通住房了，但这里的房价去年就2万多元了，随便买个六七十平方米就超标了，可是这个小区60平方米以下的房源是很少的。”
为证实这一说法，记者在北京安居客网站上搜索到远洋沁山水小区的房源，共计126套，符合当前普通住房标准的仅有6套，面积均在60平方米上下。
房价连年上涨，标准原地踏步，普通住房难寻踪迹。这种情况，上海、武汉等大中型城市中都普遍存在。
针对这一情况，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，这关系到房地产税收问题，需要听取财税部门等多方意见。而截至发稿时，北京市相关部门对这一问题没有回应。
买家和中介“合作”，用“阴阳合同”避税买房
另一个奇怪的现象是：虽然从市场价格方面计算，许多城市存在普通住房稀缺的现象，但实际操作中，不少购房者还是按照普通住房缴纳了契税。记者了解到，这主要是因为部分区域交易指导价未能及时更新，许多买家和中介形成了合作，通过签订所谓的“阴阳合同”，在报税的合同中做低房价，以逃避税款。
记者在北京市朝阳区地税局第六分局的缴费大厅看到，墙上张贴着北京市各个地区二手商品住房交易最低计税价格。各地区最低计税价格基本上仅为市面楼盘真实价格的1/4。例如，任先生所在小区，该小区所在区域的最低计税价格仅为5203元/平方米，而其购买时的价格为23000元/平方米。
随后，记者找到一位中介代理，询问如何能让自己的房子按照普通住房缴税。中介很肯定地回答：“你找我们来做，保证只交1%。”记者询问中介怎样能做到避税，是否合法。中介回答：“我们都是按照正常的程序来，是签合同的，您大可不必担心。”
通过中介的介绍，记者了解到，行业里默许的所谓“阴阳合同”，一份是双方的买卖合同，另外一份就是可以帮购房者避税的个人成交合同。“个人成交合同里，我们签订的价格是按照地税局规定的区域最低计税价格签的，之后送去网签。通过了以后，按最低计税价格算，你的房屋总款额就低了，就可以被认定为是普通住房了。”
记者在缴税大厅看到，在排队等候的缴税者中，很大一部分人都是中介代理陪同一起的，有的干脆就是中介拿着相关材料全权代理购房者。“现在每个中介都提供这项业务”，中介代理如是说。
来源：人民日报 编辑：于姝楠
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