&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二手房过户需要交哪些材料，卖方不给办理过户怎么办？
二手房过户需要交哪些材料，卖方不给办理过户怎么办？
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一、过户需要交哪些材料房产过户的材料：1、原件和复印件；2、身份证原件和复印件；3、原始购房协议原件和复印件；4、户口本原件和复印件；5、如已婚需要提供原件和复印件；6、如已婚需要提供共有人同意出售意见书。乙方需要提供的材料如下：1、身份证原件和复印件；2、户口本原件和复印件。二、卖方不给办理过户怎么办有的房产买卖从签合同到过户间隔时间很长，由于房价上涨等原因出卖人反悔不协助买受人办理过户，买受人一方无法办理过户。有的买受人向法院主张直接确认其购买房产的所有权的，也有的要求出卖人履行义务，究竟应该如何处理呢？因房产所有权的取得要经过国家的确权，颁发房产证这个特定的程序。因此，买受人不能依据房产买卖合同而直接取得标的物的所有权。在出卖人未自动履行所有权移转义务前，该房产未办理过户，买受人尚未取得标的物的所有权，不能依据合同约定要求法院确认房屋所有权归其所有，因为法院不能代替国家对房屋确权。在房产买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权（房屋所有权）移转给买受人。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求法院确认房屋产权归其所有，只能要求法院判决出卖人履行产权过户义务。出卖人不履行法院判决的，买受人依法院生效的判决到到房产登记部门办理过户手续。买二手房办理过户耗时较久，很多购房者在办理过户的过程中会遇到卖方不愿意给办理过户，或者是所准备的材料不符合规定而不给办理，其实这很有可能是卖方想涨价而反悔的前兆。为了有效应对卖方反悔行为的出现，最好先找专业的房产律师咨询清楚二手房过户要交哪些材料，怎么办理二手房过户，如果卖方不给办理过户该怎么维权，只有了解清楚才能合法的保护自身的利益。
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一、买二手房需要交哪些税对于买方而言，需要缴纳契税（视情况而定）、印花税和登记费等。1、购买普通住宅且为90平方米以下的首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的1%；2、购买普通住宅且为90平方米以上的首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的1.5%；3、购买普通住宅......
福州房产律师温馨提示：有些当事人为了节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续，这种延后办理过户的做法看似有利，其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨，卖房人毁约，不再按协议约定时间办理房屋过户，买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此，我们不提倡用这种 "省钱"方法，切勿因小失大。
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专业房产律师温馨提示：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
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卖家因房价上涨不卖房怎么办，定金协议是否是买卖合同
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卖家因房价上涨不卖房怎么办在买卖中，当买方签署了定金协议，交付了定金后，如卖方以“尚未签订买卖合同”为由，不愿签订《合同》，买方应如何维护自身权益？是履行《定金协议》，还是继续签订并履行《房屋买卖合同》？案情： 房价上涨了，卖家不卖了买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元（含定金），余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金；若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房及有关资料给买方，买方也将45万元支付给卖方。五个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。定金协议是否是买卖合同买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的实际使用中。卖方则辩称，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。法院判决：合同有效，卖方必须交房法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。律师点评：合同性质不仅仅看名称律师认为，在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容，此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。
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房价上涨，卖方违约怎么办？
　　本期介绍：从月份开始，一二线城市房价再次高歌猛进，卖方受房价上涨利益的驱使单方撕毁双方签订的房屋买卖合同，这样子的案例比比皆是。卖家毁约发生在网签之前，之前购房者看中的房子还能够买？遭遇卖方违约，买方什么情况下能得到房？得不到房子，买方如何拿回定金，获得违约金？面对各种各样的情况，买方该怎么保护自己的合法权益？我们有幸地邀请到了北京房地产专业律师――王佳律师参加法律快车《律师零距离》关于房屋买卖法律的专访，以下欢迎王佳律师总结经验，为我们细细分析“房价上涨，卖方违约怎么办？”的相关问题。
　　访谈嘉宾简介：王佳律师，北京市京师律师事务所专职律师。王佳律师自2014年开始从事法律工作，擅长处理：合同纠纷、房产纠纷、婚姻继承纠纷等各类诉讼业务。在办案过程中以独特的视角分析、严密的办案思路，妥善的权衡处理好各种利弊，以最大限度维护或改善当事人的利益格局。具有人力资源和企业行政管理专业背景，熟悉企业内部经营管理实务，能够准确防范企业经营风险和用工风险。现担任多家企业常年法律顾问。
　　咨询热线：185-（来电请说明来自法律快车网）
王佳律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。签订房屋买卖合同之后，为什么还要及时网签备案？对买卖双方有何作用？
　　网签虽然只是行政备案手续，但是如果及时进行了网签，可以有效避免卖方一房二卖或者在房子上设置抵押。遇到房价上涨，卖方毁约的目的无非是想涨价，如果没进行网签，卖方确实可能做得到把房子卖给其他人，甚至先于原来的买方办好过户手续。而如果双方办理了网签之后，没经过买卖双方同意或者法院的判决，网签一般是不能解除的。
　　房子在办理网签后没有解除之前，是不能进行第二次网签的，而不进行网签是没法过户的。进行网签后，卖方即使毁约也不能顺利把房子过户给第三方。卖方毁约，协商不成，买方可以到法院起诉，要求继续履行合同、过户，不用担心这段期间房子被再卖给其他人。
如果卖家毁约发生在网签之前，之前购房者看中的房子还能够买下来吗？购房者又该如何处理？
　　买卖双方依法成立的合同受法律保护。双方均应依约履行，不得擅自变更或者解除合同。
　　如果在房屋买卖合同及补充协议的履行过程中，卖方擅自提出涨价要求或者单方要求解除合同，在双方未就分歧协商一致的情况下，均应按照已签订的房屋买卖合同及协议履行各自的义务。
　　如果买方考虑到房价上涨，自己不可能再以签订合同时的价格在同一地段购买与争议房屋面积、条件相同的房屋。并且担心如果选择解除合同，主张对方赔偿房屋上涨的价差要求能否得到法官的支持存在不确定性，可要求卖方继续履行合同。除非在法律上或事实上存在履行不能的障碍，或者债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，否则这一主张是能得到法院的支持的。但是考虑到没有办理网签，如果卖方加价把房子卖给第三人，并且办理完过户登记手续，我们再要求继续履行，就会发生履行不能的情况，因为法律要保障交易安全和善意第三人的利益。
　　所以当卖方毁约时，为了防止其一房二卖，买方应及时向法院起诉，并尽快向法院申请对争议房屋进行诉讼保全。法院作出财产保全裁定，并到房管部门对房产进行查封保全后，即使没办理网签，该房产在诉讼期间也不能再进行过户交易了。保全查封后，如果卖家意识到没机会转卖了，并且诉讼也不能实现预期的利益时也许会直接同买家和解。即使卖家不同意和解，也可经法院判决履行、过户。
面对房价上涨利益的驱使，卖家想要单方毁约，却不以明确的意思表示说自己要违约，比如不接电话不回微信、短信保持沉默。那么购房者应该怎么做？
　　卖方想毁约时，直接上来就说“我不卖了、我要涨价”的属于“直爽型”。还有不少不直接说毁约，以各种理由推三阻四，不接电话不回微信、短信保持静默，甚至以把买家造成违约为目标。对于这种卖家的破解方法是：在签订的书面房屋买卖合同中对于卖方要协助履行的义务比如：解抵押、房屋核验、网签、银行面签、缴税、过户等事项约定明确的时间点，不能笼统的附条件。否者双方一直僵持不下，到了合同总的履行期限到来时卖方往往会跳出来要求解除合同。买方也会随之陷入被动。
　　并且买方一定要注意，要严格按合同约定的时间给付房款，不管是中介还是卖方提出要改变合同中的任何履行条款的时间和条件，即使你同意，也应要求进行书面签字确认。并就对方明示或者默示表示的将不履行房屋买卖合同的行为进行取证。以备诉讼维权时使用。
一旦卖家毁约，购房者眼看着自己选中的房屋无法到手，就会想到要求返还定金、要求卖家支付违约金等。购房者要钱不要房，那么钱该怎么要？
　　当卖家违约时，买方可以选择要求继续履行，也可以选择同意解除合同，并要求卖方承担违约责任。有时由于客观原因也会造成合同无法履行，只能解约。比如卖家已经一房二卖，把房产过户给其他人；比如原计划通过贷款购房，而卖家不配合无法办理贷款，买家也无能力自行筹款；再比如房产出现其它特殊情况，确实无法交易等等。如果解约追究违约责任，就不是要房，而是要钱了！要钱的情况和理由有以下三种，可以根据不同情况选择适用：
　　1、要求双倍返还定金。
　　双方可以约定房款20%以内的定金，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。
　　通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。
　　2、要求赔偿约定违约金。
　　目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以，当卖方违约时，买家通常会直接按这个标准要求赔偿。但是，我国法院对约定违约金并不是放任不管的，一定条件下会进行干涉。一般法官会以实际损失为基础，兼顾考虑合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素做出裁决。如果对方提出约定违约金标准过高，在法院也认为约定违约金过高时，未必支持20%的约定违约金。关于“过高”的标准，按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。在房价变化不是特别大的时候，法院很少有真正支持20%的违约金的。但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高，甚至会远高于约定的20%的违约金标准，导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下，买方就要换个标准维权了。
　　3、要求赔偿房价上涨的实际损失。
　　房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的，房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准，买方可以按实际损失主张赔偿。房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿在一房二卖的情况下可适用收益法，将卖方转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为卖方的违约收益，对买方进行赔偿。其理论基础在于不能让卖方在一房二卖的违约行为中获得非法利益。在卖方没有将涉案房屋转卖的情况下，房价上涨的数额和标准，一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然，评估也是参照市场交易价进行的，即使有误差也在一定范围内。
卖家违约后，表示愿意承担违约金，卖家就有权解除双方签订的房屋买卖合同吗？
　　有些卖家明确表示“我同意支付合同约定的违约金，所以我有权解除合同！”这个想法是错误的，按《合同法》规定，违约方是没这个权利，当一方根本违约时，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价，单方解除合同。通常来讲，未经特殊处理的合同文本中，有关违约金的约定，并不具备这样的单方解约权效力，只是一种违约责任标准的约定。所以，卖家愿意承担违约金，不代表买家就必须接受违约金并解除合同。
在维权过程中，购房者确保自己签订是正式有效的二手房买卖合同，才是维权的基础，那么如何避免二手房买卖合同无效？
　　购房者要维护自己的权益，先要确保所签订的合同系双方真实的意思表示并且不违反法律、法规的强制性规定。有效的房屋买卖合同是维权的基础。那么就要避免出现以下情形导致签订的二手房买卖合同无效：
　　1、无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订二手房买卖合同，否则，属无效合同。
　　2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《合同法》的规定，限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。
　　3、以欺诈的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。
　　4、以胁迫的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。
　　5、乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。
　　6、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。
　　7、当事人之间没有签订书面二手房买卖合同，又无据可查的，亦认定为二手房买卖合同无效。
本期的访谈即将结束了，我们非常感谢王佳律师接受法律快车《律师零距离》的专访，同时也感谢广大网友们对我们访谈栏目的支持与关注，我们下期再见。
　　好的，我们下期再见！
总之，买家碰到卖方毁约，要学会不同情况不同对待，积极收集对自己有利的证据，并及时采取合理的维权措施，必要时找专业律师提供帮助，以确保最大限度维护自己的合法权益！如您正遭遇此方面的困扰可以随时与我联系，王佳律师电话。
我要咨询王佳律师
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由于房价上涨，卖方拒绝办理过户手续该怎么办
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（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
经A公司介绍，原被告于日签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将自己的一套两居室以230万元的价格卖给原告。
日，双方办理了网签手续。日，被告以房地产价格已上涨为理由，拒不配合办理贷款，并提出加价50万元的无理要求。故原告起诉，请求人民法院判决：1、被告继续履行其与原告签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，配合办理过户手续；2、被告赔偿原告逾期履行违约金每日1150元，自日开始计算至其实际配合原告办理公积金贷款之日。
二、被告辩称
原被告签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于日解除，法院应依法驳回原告继续履行合同的诉讼请求。原告诉请的违约金所依据的事实已不存在，且是其在先违约导致双方对合同履行产生争议，法院应驳回其诉讼请求。
三、审理查明
日，原告与被告在A公司的居间下签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将房屋卖给原告，房屋成交价150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价80万元，总计230万元。按照双方合同约定，买方拟公积金贷款120万元，在银行批贷后10个工作日内，买方将首付款104万元以理房通托管的方式支付给卖方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
日，卖方白志宏向买方张向辉退回定金5万元。被告白志宏认为原告接收退回的定金，表示其认可合同解除；原告张向辉认为接收退回定金并不代表同意解除合同。
四、法院判决
1、原告张向辉于本判决生效后十五日内支付被告白志宏购房款二百三十万元，被告白志宏于收到购房款当日，协助原告张向辉办理房屋过户手续，并向原告张向辉交付房屋；
2、被告白志宏于本判决生效后十五日内向原告张向辉支付违约金五万元。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，合同已经明确约定买卖双方应共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在批贷后10个工作日之内买方支付首付款，但卖方白志宏坚持要求买方先支付首付款才同意配合办理贷款申请手续，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告白志宏以中介方制作的“房屋买卖流程图”中是买方先付首付款再到公积金管理中心初审为由，拒绝履行双方合同义务，其理由不成立。
关于诉争合同是否解除的问题，首先，被告是合同的违约方，其不享有合同的单方解除权；其次，在被告拒绝履行合同义务后，原被告双方进行了沟通，被告向原告返还了定金5万元，但不能据此认为原被告双方达成了解除合同的合意，事实上，原告一直不承认双方合同已解除，双方之间也没有关于合同解除的书面协议。
关于诉争合同能否继续履行的问题。本案中，原告表示可以全额支付购房款，因此，诉争房屋买卖合同不存在继续履行的障碍。
根据《补充协议》，每日违约金数额为1150元。原告张向辉表示其实际损失主要是房屋租金，因此，当事人约定的违约金已经过分高于造成的损失，被告要求调减违约金的主张合理，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金数额为5万元。北京房地产专业律师靳双权（），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
经A公司介绍，原被告于日签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将自己的一套两居室以230万元的价格卖给原告。
日，双方办理了网签手续。日，被告以房地产价格已上涨为理由，拒不配合办理贷款，并提出加价50万元的无理要求。故原告起诉，请求人民法院判决：1、被告继续履行其与原告签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，配合办理过户手续；2、被告赔偿原告逾期履行违约金每日1150元，自日开始计算至其实际配合原告办理公积金贷款之日。
二、被告辩称
原被告签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于日解除，法院应依法驳回原告继续履行合同的诉讼请求。原告诉请的违约金所依据的事实已不存在，且是其在先违约导致双方对合同履行产生争议，法院应驳回其诉讼请求。
三、审理查明
日，原告与被告在A公司的居间下签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将房屋卖给原告，房屋成交价150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价80万元，总计230万元。按照双方合同约定，买方拟公积金贷款120万元，在银行批贷后10个工作日内，买方将首付款104万元以理房通托管的方式支付给卖方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
日，卖方白志宏向买方张向辉退回定金5万元。被告白志宏认为原告接收退回的定金，表示其认可合同解除；原告张向辉认为接收退回定金并不代表同意解除合同。
四、法院判决
1、原告张向辉于本判决生效后十五日内支付被告白志宏购房款二百三十万元，被告白志宏于收到购房款当日，协助原告张向辉办理房屋过户手续，并向原告张向辉交付房屋；
2、被告白志宏于本判决生效后十五日内向原告张向辉支付违约金五万元。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，合同已经明确约定买卖双方应共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在批贷后10个工作日之内买方支付首付款，但卖方白志宏坚持要求买方先支付首付款才同意配合办理贷款申请手续，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告白志宏以中介方制作的“房屋买卖流程图”中是买方先付首付款再到公积金管理中心初审为由，拒绝履行双方合同义务，其理由不成立。
关于诉争合同是否解除的问题，首先，被告是合同的违约方，其不享有合同的单方解除权；其次，在被告拒绝履行合同义务后，原被告双方进行了沟通，被告向原告返还了定金5万元，但不能据此认为原被告双方达成了解除合同的合意，事实上，原告一直不承认双方合同已解除，双方之间也没有关于合同解除的书面协议。
关于诉争合同能否继续履行的问题。本案中，原告表示可以全额支付购房款，因此，诉争房屋买卖合同不存在继续履行的障碍。
根据《补充协议》，每日违约金数额为1150元。原告张向辉表示其实际损失主要是房屋租金，因此，当事人约定的违约金已经过分高于造成的损失，被告要求调减违约金的主张合理，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金数额为5万元。