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【经济学论文】重庆市茨竹镇农村宅基地置换问题研究.pdf54页
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硕士学位论文
重庆市茨竹镇农村宅基地置换问题研究
姓名：谭晴
申请学位级别：硕士
专业：政治经济学
指导教师：谭志惠
座机电话号码
重庆市茨竹镇农村宅基地置换问题研究
政治经济学硕士专业学位申请人谭晴
指导教师谭志惠教授
中国作为农业大国，农村宅基地面积与市区面积相当，随着农村人口不断挤入城市，市
区住房进一步紧缺，同时农村宅基地却相对呈现出量大、点多、分散、闲置多等特点，开发
潜力巨大。正是为了解决城市化、郊区工业化进程中土地供给缺口大的问题，同时结合农村
宅基地的实际情况，重庆市渝北区在2009年开始启动了农村宅基地置换工程，其中位于重庆
市渝北区最北部，东邻大湾、南接兴隆、西靠北碚区的石坝、偏岩二镇、北与四川省邻水县
高滩镇接壤，素有“重庆北大门”之称的茨竹镇即是试点之一。
本文以茨竹镇为例展开实证研究，由于茨竹地处重庆渝北最北边，宅基地更是存在量多
分散，管理不当，规划不到位等问题，引入宅基地置换正是为了解决该镇宅基地使用不当的
问题，促进该镇的城乡统筹步伐，而经过两年的试点工程，无疑，在一定程度上置换解决了
部分居民的生存难题，但从总体上来讲，置换过程并不算十分成功，据统计，在这两年中一
共仅126户村民愿意接受置换，为了调查村民放弃置换的原因，本文将范围缩小到该镇茨竹
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宅基地就用大田地置换,因为当时说房子卖了,现在地也没给,遇到这种情况怎，2000年我家农村房子卖了
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宅基地就用大田地置换,因为当时说房子卖了,现在地也没给,遇到这种情况怎，2000年我家农村房子卖了，感谢！
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沪ICP备号&重庆：住房换宅基地 社保换承包地.cn 日 07:59 经济参考报　　　　　　重庆城乡统筹改革探索破解户籍和土地两大核心问题 　　　　　　　　　　本报记者 刘健 郭立 　　　　　　　　　　全国统筹城乡综合配套改革试验区重庆市计划于2020年基本完成农民进城的任务，届时城镇化率从目前的45.2%提升到70%，这意味着在未来13年中将有800万左右的农民变为市民。　　　　　　　　　　800万农民变市民，改革难度很大、牵涉利益甚多。农民原有的承包地、宅基地怎么办？进城后价格越涨越高的住房如何解决，会不会形成贫民窑？农民进城后，看病、孩子读书、失业后的最低生活保障能与城里人享受同样的待遇吗？　　　　　　　　　　九龙坡区作为重庆这项改革的先行示范区，在符合国家相关法规的基础上，探索“用城市的社会保障换农村的承包地、用城市的住房换农村的宅基地”的办法，使农民变市民后能够享受到城市比较完善的教育、医疗、养老、就业培训、低保等社会保障，取得了初步成效。　　　　　　　　　　不破解土地难题，进城农民就是“城乡候鸟”　　　　　　　　　　说起农民工进城，“两栖”是最准确的字眼：平日在城市打工，春节回农村度假；年轻时城里打工，年老时农村养老。重庆大学教授、重庆市统筹城乡发展战略研究课题组成员曾国平认为：“农民工‘两栖’根本在于土地。一方面，土地作为一种社会保障，是农民的‘根’；另一方面，近年我国大量农民工外出打工，农村的土地抛荒现象严重，又没有很好地流转以规模化、集约化经营。许多城里有着固定职业和工资收入的农民工为啥不愿放弃土地这个根呢？主要原因是在城里没有‘根’，既买不起商品房，也享受不到城里人的卫生、教育、养老保险、最低生活保障等各类公共产品和社会福利。”　　　　　　　　　　重庆市委书记汪洋经过认真调研后认为，重庆农村转移出来的农民工已达700多万人，成为推动城镇二、三产业发展的重要力量。但由于缺乏相应的制度设计，农民工问题显得十分突出，阻碍了工业化、城镇化的发展进程，也削弱了产业和城市竞争力。因此重庆统筹城乡发展将从针对农民工的制度设计着手，逐步推进户籍、社保、土地使用以及财政、金融、行政管理等的制度改革。新型农民工制度首先要增加农民工的相对稳定性，解决农民工“城乡候鸟”的身份矛盾。　　　　　　　　　　今年2月，作为改革先行示范区的九龙坡区探索制定了《城乡统筹发展户籍制度改革试行办法》、《农村土地承包经营权流转管理试行办法》等12个配套制度，以解决农民变市民过程中面临的种种权益不平等问题，选择西彭、白市驿和华岩等三个镇作为重点突破区域实施改革。区委书记郑洪告诉记者：“城乡统筹改革难点在于现行的土地制度和户籍制度。如果农民进城不能享受相应的城市居民社会保障制度，那么城市户口只是一张废纸；如果进城后不退出承包地和宅基地的话，农民依旧是农民，但是退出要有合理的利益补偿机制。”　　　　　　　　　　以农村宅基地置换城市住房，以城市社会保障换农村承包地　　　　　　　　　　九龙坡区城乡统筹的相关办法规定，要想由农民变为市民，要有稳定的非农收入来源，农民工须自愿退出农村宅基地使用权和土地承包经营权。可是农民工想留在城市成为市民，首先需要解决的问题是在城市要有房住。农民工收入不高，又没有足够的信用办理住房贷款，传统购房思路行不通，只有另辟蹊径：以其在农村最为值钱的宅基地来换城市房屋。九龙坡区探索试行的正是“以城市社会保障换农村承包地、以城市住房换农村宅基地”的办法。　　　　　　　　　　用农村宅基地来换城市住房在实践中得到了基层政府和群众的认可。经报批同意后，九龙坡按照“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的试点要求，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，可以腾出80%左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。　　　　　　　　　　作为第一个试点，九龙坡区的花卉园区办公室正在与花卉园区内的清河、高田坎和高峰寺三个村的农民具体商谈如何以宅基地换住房。花卉园区办副主任姜廷宪介绍说：“这三个村有740亩属于农村建设用地，按照城市住宅小区约35%的建筑密度，只用原来20%的建设用地，就可以解决全部农民的住房问题，安置1200多户，平均每户100平方米(主要房型为80平方米)。其他80%的建设用地转为城市建设用地指标。新建建设住宅成本价每平方米约900元，售给农民580元，差价部分从城市建设用地的土地收益中支出。农民原有的旧房拆迁补偿每平方米270元，加上旧房面积比较大，这样算下来基本上农民不花钱每家就可以住上80平方米的高标准城市小区房。”　　　　　　　　　　与住房同样重要的是承包地。姜廷宪说：“在用宅基地换住房后，这三个村剩余的3000多亩耕地以每年每亩1500元的价格(其中100元为村级工作经费，50元为村民小组经费)统一流转到花卉园区，由园区统一招商用于发展花卉产业。土地流转的收益仍归农民所有。”他具体介绍说，当地农民如果仍种粮食，每亩地每年收益仅400元左右。　　　　　　　　　　农民进城后，能享受什么样的社会保障呢？郑洪说，要让农民直接享受到工业化、城市化的成果，就必须让他们与城市人一样，享受到各项社会保障制度。九龙坡的社会保障方案中规定，农民进城后，在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险(按城镇灵活就业人员参加医疗保险或继续参加国家新型农村合作医疗)、最低生活保障等方面享受与城里人同样的待遇。区委政研室主任涂正益给记者算了一笔账，农民变为市民后每个人所享受的城市社会保障，平均每年财政需支出600元左右。　　　　　　　　　　“俺农民退不退地，关键在于算账看有没有收益”　　　　　　　　　　在改革试验过程中，九龙坡区确定了“三个可行”的原则：合乎情理、不违背基本法律，就可行；群众满意、能确保社会稳定，就可行；不谋私利、能促进城乡统筹，就可行。在整个改革过程中，全区上下统一思想：首先要确保农民的利益。　　　　　　　　　　对于“以农村宅基地置换城市住房，以城市社会保障换承包地”的改革举措，农民同意不同意、欢迎不欢迎呢？记者日前在清河、高田坎和高峰寺三个村与部分村民一起座谈，其中95%的村民对这一办法表示赞同。高田坎村村支书冷彬说得十分实在：“俺农民退不退地，关键在于算账看有没有收益。”农民赞同的原因主要有以下三个方面：　　　　　　　　　　种粮不挣钱，不如挣租金。高峰寺村有耕地1700多亩，其中抛荒近200亩，在这个离城区很近的村庄里，80%以上的收入来自进城打工。村委会主任谭富告诉记者：“现在种地‘毛多肉少’，没啥搞头。还不如要1500元的固定收益。”　　　　　　　　　　住房不花钱，享受新生活。按照九龙坡区的办法，算下来基本上农民不花钱每家就可以住上80平方米的高标准城市小区房。记者问当地的农民：“你们是不是不习惯离开‘门前种菜、房边养猪’的农家生活呢？”对这一问题的回答，记者发现希望仍住在农村的人只占20%左右，主要是50岁以上的老人。高峰寺村村民钟志伦告诉记者：“现在在外头打工的青壮劳动力早就习惯、熟悉、盼望着城里人的生活方式了。以前‘门前种菜、房边养猪’实际上很不卫生，与打工收入、享受城里人社会保障等好处比起来，挣的那些小钱不算啥！”　　　　　　　　　　在承包地租金收益没有损失的前提下，还能享受到城里人的社会保障。在座谈会上，几位农民笑着说：“以前农民是城乡两头跑，现在变成了城乡‘两面光’！”　　++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++　　
农民的宅地换成住房也是仅有七十年的产权,而耕地换社保,也仅保一代人有社保,这些农民成城里人后,农民的后代人就没有世代世袭的土地,与大多数城市贫民一样了...　　　　
天涯的农民兄弟们，凤凰男凤凰女们，到时可不用再叹农村多苦多穷了，再也不用叹计划生育对农民的伤害了。　　
你们对此可能的改革试点有何看法？　　
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我站在沙发上说：城里有啥好？
　　本人认为:这种政策很可能会产生下岗农民与失地农民.....进城后的农民虽有吃苦耐劳的精神,但是,市场竞争力呢?
　　我看到了,新建建设住宅成本价每平方米约900元，售给农民580元　　========================================================　　900元建筑成本,看清楚房地产业吧
　　　　　　　　　　土地是全国人民的土地，全国人民都应有份，不能让农村人独占！　　城市人居住的房屋，土地使用权是70年，是城市居民自己花大价钱买的。而农村人的自留地、宅基地却是白给的，既然都是中国人，城市居民也有权分享。　　土地私有化之前，农村人要先把自留地、宅基地交出来与城市居民共享，还要像城市人那样响应国家号召，只生一胎，这样才将将算公平。　　　　　　当初国家给了农民自留地、宅基地，没给城市居民实物，只给了城市户口。城市人从一开始就是两手空空，没有自留地、宅基地做为退路。城市人是靠智慧和勤奋创造了城市的繁荣。　　　　当初国家给农村人的自留地、宅基地，是让农民在那里生活和生产的，是给农民一种职业。　　可现在农村人白占着自留地、宅基地，还到城市里来抢饭碗，这对城市人太不公平了！　　　　　　　　　　　　　　
　　这样也好,让城乡差别彻底消失....
　　咋没农村朋友说点什么呢?
　　　　　　　　　　城市人是自己花钱买社保、医保，农村人也应该自己花钱买呀。　　　　谁也不欠农村人什么呀？凭什么农村人那么特殊呀？就因为是无赖？　　城市人居住的房屋，是城市居民自己花大价钱买的。而农村人的自留地、宅基地却是白给的。　　城市人把城市建设好了，农村人就来祸害，还要这、要那，一个个怎么都那么无赖呀？是不是只要耍无赖就能得到一切呀？那以后大家都耍无赖得了，还要法律和秩序干嘛呀？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　以前很多农民买居民户口，现在城市草根眼红农村人了。我们生活在变革的年代…
　　俺农村人坚决反对
　　一切都在变化中.....
　　在承包地租金收益没有损失的前提下，还能享受到城里人的社会保障。在座谈会上，几位农民笑着说：“以前农民是城乡两头跑，现在变成了城乡‘两面光’！”　　+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++　　农民们又被这几个&笑着说&的农民代表了.
　　　城市人是自己花钱买社保、医保，农村人也应该自己花钱买呀。　　　　　　　　谁也不欠农村人什么呀？凭什么农村人那么特殊呀？就因为是无赖？　　　　城市人居住的房屋，是城市居民自己花大价钱买的。而农村人的自留地、宅基地却是白给的。　　　　城市人把城市建设好了，农村人就来祸害，还要这、要那，一个个怎么都那么无赖呀？是不是只要耍无赖就能得到一切呀？那以后大家都耍无赖得了，还要法律和秩序干嘛呀？　　　　　　--------------------------------------------------------　　-------------------　　一个很公平的交换，你咋就来JJWW啊，呵呵，人家无赖（无有的赖），你是有赖（有的赖）。城市建设好，去建筑工地上看看那些人的户口都是哪人吧。明白了，只能你这样的人得乖，哪怕人家占一点你就出来乱吼--。　　
　　俺农村人坚决反对。　　城市有啥好。买套房子连墙都不是自己的，只买到一小块空间而已。　　俺们在农村有自己的天井，开心了，就在院子里点火烧烤，城市行嘛？　　　　城里人羡慕了吧，极度了吧！
　　地是全国人民的土地，全国人民都应有份，不能让农村人独占！　　　　城市人居住的房屋，土地使用权是70年，是城市居民自己花大价钱买的。而农村人的自留地、宅基地却是白给的，既然都是中国人，城市居民也有权分享。　　　　土地私有化之前，农村人要先把自留地、宅基地交出来与城市居民共享，还要像城市人那样响应国家号召，只生一胎，这样才将将算公平。　　　　　　　　　　当初国家给了农民自留地、宅基地，没给城市居民实物，只给了城市户口。城市人从一开始就是两手空空，没有自留地、宅基地做为退路。城市人是靠智慧和勤奋创造了城市的繁荣。　　　　　　　　当初国家给农村人的自留地、宅基地，是让农民在那里生活和生产的，是给农民一种职业。　　　　可现在农村人白占着自留地、宅基地，还到城市里来抢饭碗，这对城市人太不公平了！　　　　　　　　　　　　此人是猪,国家几十年政策倾向城市发展,农村只有牺牲再牺牲.饥荒的时候成批成批的倒下,城市有吗?　　中国农民不发展好,对内对外都没希望----强大不起来
　　我想起当年俄国改革　　　　让工人成为股东一样，呵呵
　　圈地运动
　　作者：纯粹死狗　回复日期：　10:38:51　
　　　　圈地运动　　　　=====================================================　　　　支持一下，其后果恐怕更加可怕。。。。。
　　届时看农民兄弟们敢不敢造反了.....
　　农村真好
　　俺是农民，农民真好．
　　惊闻如此苦难的农民　　此文写在党的十七大三中全会胜利召开之际，仅想介绍一下我们这里80多位农民（20户）的现状，农民的权益有多少？这不敢讲这是目前农民的一个面,也只能讲是目前农民的一个点，但绝不是个别。　　我们是苏州市虎丘区（高新区）浒墅关镇农民，2003年下半年因“浒关工业园”的建设，浒墅关镇政府作为拆迁人对我们涉及15821亩集体所有制征用并拆迁，我们且不说拆迁合法与否，单从2003年至今5年多仍抛荒数千亩土地，就可以知道合法与否了。对于拆迁补偿应不能损害农民利益吧，但是政府不但不予土地补偿，而且恶意降低补偿标准，所谓的“原则继续使用”16号市长令（发布，当年9月1日实施）。此令已与一系列国家法规、政策相抵触。　　以上农民为维护权益，依法进行上访、起诉（参见《法律与生活》杂志.cn/c//.shtml），但是有关政府部门、法院不但不解决问题，反而政府部门组织人员限制数位农民的人身自由，逼迫他们“不准上访、不准起诉”（参见《民主与法制时报》/news/.html）。　　前阶段以上农民又因上访，有人被地方截访后，限制人身自由竟达64天。　　以上农民质问法律尊严何在?“天理何在”？农民权益何在？　　热烈庆祝党的十七大三中全会胜利召开，真能切实保障农民的合法权益。　　　　以上农民代表人:　　
俞根元: 　　丁佰英:　　陈建国:　　朱法明:　　宣卫明:　　
　　当你行使自己的合法权利的时候才能真正觉得你有多少权利
　　　　　　果然开始下手了 土地收归国有 还是 地方政府所有 还是权贵集团所有啊 　　　　　　
　　把无论市民还是农民在暴力机器面前都是弱势群体　　　　
问一下市民：你家往上数三代五代是什么成分？　　　　　　
那我们还搞内部纷争？
　　让农民成为市民,再没人说城乡相别了.....
　　我们要看结果，不注重过程。
　　作者：哪里有我哪水混　回复日期：　10:07:42　
　　　　我们要看结果，不注重过程。　　　　+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++　　如今农民不种地,光土地补贴就比一些城市贫民强.....　　
　　 上面的，表面上年来是“城里人”的回复，我一看就知是脑子有部有问题，从中国49年到现在，农民那样不是吃亏的，那样不是比城里人差，不管是生活、还是与生活有关的，都是优先你们所谓城里人，这几年，中国经济发展了，那些比较没志气的“城里人”反过来叫屈，30年期间，农村为城市发展做了多少贡献，你们想过没，曾经你们自称城里人，多有优越感，现在不好混了，自己又没本事，反过来又想咬别人，真是人渣！我到觉得，现今，政府的行为表面上是让农民受惠，其实是付点小钱将农民最后的生存保障都拿走，还农民什么都不出就可以住上优质房，幼稚，还以为农民朋友都是傻子，一转手，从农民那换来的土地，这帮孙子不知又会肥多少？又会有多少贪官出现，中国主的两极分化，将来比资本主义还惨！不信走着瞧！
　　以前农民很苦，城市居民好像都是公费保障，现在农民有点地也是苦过来的；现在社会保障好像要钱买，把地置换了能买到以前公费那样的待遇吗？
　　嘿嘿..
　　　　先把户籍这个全地球最BT的制度取消吧　　
　　我是农民,我不干,现在土地多值钱啊.想拿套房子换,没门.我自己还要盖别墅呢.自己种菜多健康啊.城里的东西要吃死人的
　　我们这儿的农民在宅基地都盖的是五层楼,建筑面积至少有600平米以上,你叫他拿来换80平米的房子,谁有这么傻?何况他只要出租其中四层,什么医保社保那点保障都有了(按重庆标准,每年财政投入600元/人).官员们又在打什么主意啊?是不是眼红农民过得太好了?
　　商机来了~~~
　　以宅基地置换房产,只有在城市郊区才能进行,在其他地区呢?节约下来的宅基地有什么用?投资建农村社区的人怎么赚钱?　　有没有哪位达人解答一下,我很困惑
　　作者：huzz158　回复日期：　21:58:21　
　　　　以前农民很苦，城市居民好像都是公费保障，现在农民有点地也是苦过来的；现在社会保障好像要钱买，把地置换了能买到以前公费那样的待遇吗？　　+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++　　你问问大学毕业进城成了城里人的农村凤凰们:是不城市居民都是公费保障.
　　当我们的父辈爷爷辈在辛苦种田挣工分，住着破草屋，有时还吃不饱饭，好不容易省吃俭用攒点钱也要盖房子，靠着自己的勤劳在养活自己，这时候，城里的人有房分配，有工作分配，有粮油票等分配，过着不愁吃穿的日子，这时，怎么没有一个城市里的人说农民真辛苦， 自己也应该这么辛苦，凭什么自己什么都有，不愁吃穿呢，农民辛苦种出来的粮食供给城里人？现在地皮值钱了，想法要走农民的宅基地，最初想出这个主意的人肯定不是农民出身，农民不是傻子，为什么农民就该吃苦？现在条件下好些了，就要被剥夺自己该有的权利，而被所谓换走的宅基地卖的钱所得到的利益肥了哪些人？不知道毛主席老人家如果现在还在，会怎样对待？
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