林律说法【昨日承办真实案例】房屋买卖合同中的陷阱与风险防范
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房屋买卖合同中的陷阱与风险防范
文/@林律说法
转载需注名文章来源，未经授权，不得随意更改。本文为作者根据近期真实案例分析整理而成，结合当前楼市相关政策，希望通过此文为广大购房者提高风险防范意识。
二手房相对于新房来说，房价相对较低，在房价高位运行的趋势下可以减缓许多置业压力。但是二手房买卖合同存在诸多问题，无论是卖方还是买方，均应当仔细审查合同条款，避免在中介订立的三方协议中存在约定不明确的条款给己方造成不利影响。本人将在接下来的几天里，连续推送房屋买卖合同中存在的陷阱及相关风险防范。今天主要讲解合同主体的问题。
［签订合同时一定要审查房本记载的权力人和实际签订合同的人是否一致。］
1．有关夫妻共同财产，一人处分并签订房屋买卖合同时将出现的问题。
本人承办的案件中，因为合同主体出现问题的案件不在少数，曾经有一个类似的案件，房本权利人是张某某，可是张某某已结婚，实际上该房屋属于夫妻共同财产，只是并未登记其妻子的名字而已。在整个房屋交易的过程中，其妻子从始至终未出现过，双方已经网签（去房管局打出买卖协议），且买方的贷款已经审批通过。后来房价上涨，卖方张某某欲违约，买方将张某某诉至法院，要求张某某继续履行买卖合同，并配合过户。但是张某某妻子以张某某无权处分夫妻共同财产为由，申请法院认定该房屋买卖合同无效。
本人代理买方，本人观点为：合同应属有效，张某某在签订合同时，明确表示，该房屋没有共有权人，房屋未存在任何权利负担，买方作为普通公民，无法在签订合同前将卖方婚姻状况、房屋情况进行详尽的调查，这在事实上、法律上均无法做到，而买方基于对国家颁布的房屋所有权证书及张某某的书面承诺的信任，与卖方签订了合同，并支付了相应对价，此对价合理公正，并未严重低于市场价格，应将买方认定为善意第三人。况且，买卖双方已经网签，买方银行贷款已经审批通过，卖方存在《合同法》规定的继续履行的条件，应当继续履行并配合过户。
当时，天津市高院还未出台相关政策，没有明确指示此种情况下的合同属于有效合同，且我国最高人民法院曾经对这种情况有过相应的指示，最高法观点为，合同有效，但是因为一人擅自处分了夫妻共同财产，无法继续履行、过户，买方的损失可以要求擅自处分的人来承担。也就是说，在上述案件中，如果按照最高法的观点，买卖双方签订的合同有效，但是无法继续履行，卖方不应当配合过户，张某某来承担相应的违约责任。但是，这其中就存在一个问题，合同中没有约定违约金，按照定金罚则来计算的话，张某某只需要承担双倍支付定金的责任，总计6万元，这对于疯涨的房价来说，简直不值得一提。买方不但损失了金钱，还失去了购买房屋的最佳时机，可谓是赔了夫人有折兵。
在当时天津市地方未出台政策指引的情况下，作为买方的代理人，非常担心卖方代理人将最高法的观点亮明，那样，对我的当事人将非常不利。但是在庭上，我们两位代理人，将所有法律规定、司法解释甚至于类似的地方法规和判例向法官释明，并在事实上着重阐述了继续履行完全有条件，且在几个事实上的小细节处，推定出张某某的妻子实际上是知道房屋已经买卖了，比如，张某某在录音中和买方交谈房屋买卖细节的过程中，对他的妻子小声说了句“xx（妻子的小名），把…帮我拿过来”，我们推定，他的妻子是全程在场的，在知晓此事后，并未及时与买方联系，告知丈夫的无权处分行为是无效的，所以我们断定张某某的妻子当庭所述不属实，还有几个类似的细节本人在这里不再详细阐述。最让我意外的是，对方的代理律师并未将最高法的观点向法官说明，只是从法理、《民法通则》的相关规定出发，进行分析，事实上的阐述也比较模棱两可，经不起推敲。
最终，法院判决原被告双方继续履行其签订的房屋买卖合同，被告配合原告履行过户手续，诉讼费及保全费由被告承担。
案件胜诉，的确在情理之中，但是整个过程中，买方绝对存在巨大风险，透过这个案件，我们应当吸取教训。作为买方来说，完全可以避免此风险，比如，问清卖方的婚姻状况，要其书面说明，即使离婚，也要让其前妻到场签字，因为并不排除房屋是共同财产，离婚后虽然房产证还没变更，但是判决已经作出明确分割，如果其前妻不能到场，那可以让卖方写书面声明，说明房产权属问题，不会出现任何障碍。这样，虽然签订合同时比较麻烦，但是免去了日后成诉的风险，想想还是有必要的。
2.一人代卖，代为签订买卖合同时将出现的问题。
先来讲一个我承办过的案例：张某个人拥有一套房屋，未婚，但是本人在外地，房屋由其父亲居住，其父在未与张某协商的情况下，擅自将房屋售出，并在中介签订合同，合同中注明“张某父xx代”，但是未提供任何授权手续。合同签订后，张某父电话通知张某，告知房屋以售出，张某在得知合同细节后，发觉作为卖方存在诸多风险，立即告知中介（中午签订的合同，下午张某电话通知中介），张某父未得到张某的授权，合同无张某签字，应属无效，张某不会对合同进行追认。买方得知后，欲解除该合同，张某也同意返还定金，但是，中介认为是卖方违约导致合同无法继续履行，要求卖方承担中介费。
因为本案未到诉讼阶段，卖方只是在协商此事的过程中，委托本人协助其进行商讨合同事宜，故本案未有法院判决进行确认。本人认为，合同明确约定，卖方如果有人代卖房屋，应出具公证的授权委托书，但是张某父并未出具，中介在简单核实了张某父的身份后，就将合同签订，并没有电话询问张某的意见，张某属于完全民事行为能力人，无需任何人监护，因此任何人无权擅自处分其财产，张某父的行为并不构成民法中的“表见代理”，这种情况下，张某父擅自出售该房屋的行为，应属无效。中介作为专业的居间服务方，应当对所有手续尽到严格谨慎的审查义务，所以如果出现任何问题，应属中介的工作失误，与买卖双方无关。并且，张某在得知此事后，第一时间通知中介，也答应当天返还此笔定金，实际上，并未对任何一方造成损失，因此，如果张某不追认该合同，该合同应被认定为无效。
通过此案例，买方也好，卖方也好，在存在代售、代买、代签的情况时，一定要出具书面的授权委托书，要有委托人的签字、捺印，如果合同中明确该委托书要经过公证，那么就一定要进行公证，否则很可能在委托人不进行追认的情况下，被认定为无效。
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二手房交易时要注意的几大陷阱
来源：互联网
& 二手房交易时要注意的几大陷阱1、“卖房者”非房主。　对策:购房人可到房管局产权登记部门查询,如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人能否取得产权也存在风险。2、卖房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。　对策:要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚,买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。3、卖房者只是使用权人。　　对策:只要卖房人未取得完全产权,交易都不可信。4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。　对策:如该二手房已被查封或者抵押,则可在解封或消除抵押负担后,方可与之交易。5、签订房屋买卖合同后,卖房人又将该房转卖他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。　对策:“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。
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颁布单位：
房产买卖合同“网签”的法律陷阱
作者:王实践　　时间:　　 来源：互联网　　浏览量：0　　
所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。
　　网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在，在物权法上并无法律效力可言。房产买受人不理性的赋予了“网签”许多人造光环，导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷。
　　一、房产买卖合同没有网签，并非确定无效
　　《房产买卖协议》不违法国家法律、行政法规的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
　　齐精智律师提示房产买卖合同没有网签不影响合同效力，但肯定会影响到随后的办理房产证的环节。
　　二、一房二卖中即使第一买受人办理房屋网签手续在先，也不能对抗合法占有房屋的第二买受人
　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。
　　买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。
　　齐精智律师特别提示：
　　1、即使办理了房产买卖合同网签，甲方也能一房二卖，而且第二次的房产买卖合同确定有效；
　　2、房屋买卖合同网签在前，一房二卖在后且实际交房的，实际占有房产的权利人能够取得房产的产权。
　　三、网签（备案登记）不具有物权的效力，过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司
　　所谓网签即商品房预售登记，就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案，在预售的房屋合同上编上不同的号码，并在网上予以公布，防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形，保护房地产交易的透明度。
　　我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度，比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案，证实登记备案制度是一种行政管理行为，但是这些法律法规中并没有明确预售登记的效力问题。
　　一般在实践中认为，预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权，且在《中华人民共和国物权法》中，没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。
　　四、房产仅网签不能对抗法院查封
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人（也即卖方）将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人（也即买方），第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
　　据此规定齐精智律师提示，如果买方已经支付部分或全部价款并实际占有房屋，即便还没有过户登记，只要买方对此没有过错，就可以向法院提出执行异议，要求解除对房屋查封措施。
　　但仅仅是签订房产买卖合同并网签，即使支付全部房款也不能对抗法院的查封。
　　五、登记机关撤销“网签”不需要需双方当事人配合或法院通知协助执为前提
　　裁判要旨：本案原告所诉“网签”行为实质上是被告对商品房交易信息的网上备案登记行为，被告对该行为具有法定的监管职责，事实上被告也对其行使了监管职权。
　　由于网签登记信息的准确与否，直接影响到商品房买卖双方的权利义务，被告作为登记机关，应当在其职责范围内确保登记信息的真实、合法、有效。本案所涉长沙市开福区芙蓉中路一段198号名富公寓1729号房屋的网签登记信息已经由人民法院发生法律效力的判决确认系由第三人虚构所得，原告与第三人之间并无真实的交易关系，该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据，依法应予以撤销。
　　争议的网签行为实质上是被告对商品房交易信息的网上备案行为，被告对该行为具有法定监管职责；被告作为登记机关，应当在职责范围内确保登记信息的真实、合法、有效；原告与第三人之间无真实交易关系，该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据，依法应予以撤销。
　　案件来源：湖南省长沙市岳麓区人民法院行政判决书（2015）岳行初字第00137号。
　　综上，“网签”仅是行政管理手段，没有超越《物权法》而享有超越法律的“特权”。免费发布咨询，坐等律师在线服务
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签订二手房买卖网签合同有哪些注意事项
朋友最近在网上看上了一套二手房,因为资金问题买不起所以只能买个二手的,现在想在网上签订合同买下那套房子,这个签订合同应该注意什么问题啊
公众采纳地区：内蒙古-呼和浩特咨询电话：15947***帮助网友：372 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人 1、 二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。可以将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。2、近年来，二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。 如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。3、 办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。 一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。4、 付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。5、物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。以上就是对“什么是二手房网签”以及“二手房网签应该注意哪些问题”的一些介绍。二手房网签给广大群众带来了很多方便，也节省了很多费用，但是这比较还是比较新鲜的事物，国家还没有同意的规定，各地对二手房网签规定也不一样，我们在购买二手房办理网签时，最好向专业律师进行咨询。+11该内容对我有帮助 15:02