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&&& 据悉，新年刚过，国土资源部已经开始部署落实“土地改革”具体工作，其中包括备受市场关注的“农地入市”指导意见。
&&& 国土资源部副部长徐德明11日在“2014年国土资源工作会”上指出，已经明确深化国土资源领域改革的方向和要求，国土部要加强顶层设计，突出，选好试点，积极稳妥推进领域改革，确保改革取得实效。而据徐德明的进一步阐述，所谓领域的其中重要一部分就是“农地”。
&&& 按照计划，国土部要“引导和规范集体经营性建设用地入市”，即在总结地方已有试点经验的基础上，积极会同有关部门，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见。这意味着作为配套改革的重要组成部分，“农地入市”即将拉开破冰之旅。
&&& 农地改革位列首位
&&& 据了解，按照国土部的安排，农地改革位列领域改革首位，包括三大部分：深化农村土地制度改革、完善农村宅基地管理制度、引导和规范集体经营性建设用地入市。
&&&& 其中，深化农村土地制度改革，包括加快征地制度改革。即要统筹安排，部署开展试点工作。研究探索界定“公共利益”的方式和途径，逐步缩小征地范围。进一步规范征地程序，建立征地争议调处裁决机制，保障被征地农民知情权、参与权、申诉权、监督权。因地制宜探索“留地”、“换地”、“留物业”、“入股”等多种安置方式，确保被征地农民长期受益。
&&& 另外值得一提的是，在引导和规范集体经营性建设用地入市方面，徐德明说：“要在总结地方已有试点经验的基础上，积极会同有关部门，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见。加快研究集体经营性建设用地产权和增值收益分配制度，并推动修订相关法律法规。同时，集体建设用地要进入市场，还涉及取得、使用、转让等环节的制度设计和修改，需要与征地、财税、乡村治理等相关领域改革协同推进。各地要按照统一部署，规范有序推进这项工作。”
&&& 明确要“修法立法”
&&& 此外，为推进改革立好规矩，国土部还明确要“修法立法”，发挥法律法规对改革的规范和引导作用。
&&& 徐德明对此指出，一是要加强与人大法工委、国务院法制办的协调配合，全面总结近年来土地管理制度改革实践的经验，做好《土地管理法》修改的准备工作。
&&& 二是研究起草不动产登记、集体土地征收、集体建设用地流转、土地督察等行政法规。尽早将《不动产登记条例》草案报送国务院，抓紧修订《划拨用地目录》、《划拨土地使用权管理暂行办法》等部门规章。抓紧推进《土地督察条例》起草，2014年底形成较为成熟的文本；推动《土地利用规划条例》立法。研究起草《节约集约利用土地规定》、《农村宅基地管理办法》等部门规章。
&&& （原文标题：国土部今年首推农地改革）
&&& 本文来源：中国地产网
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网络经济 主体信息国土部今年首推农地改革 研究起草农地入市意见编辑：陈辰　来源：新华网　　
新年刚过，国土资源部已经开始部署落实“土地改革”具体工作，其中包括备受市场关注的“农地入市”指导意见。
国土资源部副部长徐德明11日在“2014年全国国土资源工作会”上指出，中央已经明确深化国土资源领域改革的方向和要求，国土部要加强顶层设计，突出重点，选好试点，积极稳妥推进重点领域改革，确保改革取得实效。而据徐德明的进一步阐述，所谓重点领域的其中重要一部分就是“农地”。
按照计划，国土部要“引导和规范集体经营性建设用地入市”，即在总结地方已有试点经验的基础上，积极会同有关部门，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见。这意味着作为配套改革的重要组成部分，“农地入市”即将拉开破冰之旅。
农地改革位列首位
记者注意到，按照国土部的安排，农地改革位列重点领域改革首位，包括三大部分：深化农村土地制度改革、完善农村宅基地管理制度、引导和规范集体经营性建设用地入市。
其中，深化农村土地制度改革，包括加快征地制度改革。即要统筹安排，部署开展试点工作。研究探索界定“公共利益”的方式和途径，逐步缩小征地范围。进一步规范征地程序，建立征地争议调处裁决机制，保障被征地农民知情权、参与权、申诉权、监督权。因地制宜探索“留地”、“换地”、“留物业”、“入股”等多种安置方式，确保被征地农民长期受益。
另外值得一提的是，在引导和规范集体经营性建设用地入市方面，徐德明说：“要在总结地方已有试点经验的基础上，积极会同有关部门，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见。加快研究集体经营性建设用地产权和增值收益分配制度，并推动修订相关法律法规。同时，集体建设用地要进入市场，还涉及取得、使用、转让等环节的制度设计和修改，需要与征地、财税、乡村治理等相关领域改革协同推进。各地要按照统一部署，规范有序推进这项工作。”
明确要“修法立法”
记者还注意到，为推进改革立好规矩，国土部还明确要“修法立法”，发挥法律法规对改革的规范和引导作用。 徐德明对此指出，一是要加强与全国人大法工委、国务院法制办的协调配合，全面总结近年来土地管理制度改革实践的经验，做好《土地管理法》修改的准备工作。
二是研究起草不动产登记、集体土地征收、集体建设用地流转、国家土地督察等行政法规。尽早将《不动产登记条例》草案报送国务院，抓紧修订《划拨用地目录》、《划拨土地使用权管理暂行办法》等部门规章。抓紧推进《国家土地督察条例》起草，2014年底形成较为成熟的文本；推动《土地利用规划条例》立法。研究起草《节约集约利用土地规定》、《农村宅基地管理办法》等部门规章。
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今年首推农地改革研究 起草“农地入市”指导意见
来源：上海证券报
作者：于祥明
按照计划，国土部要“引导和规范集体经营性建设用地入市”，即在总结地方已有试点经验的基础上，积极会同有关部门，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见。这意味着作为配套改革的重要组成部分，“农地入市”即将拉开破冰之旅。
&&新年刚过，国土资源部已经开始部署落实&土地改革&具体工作，其中包括备受市场关注的&农地入市&指导意见。
&&国土资源部副部长徐德明11日在&2014年全国国土资源工作会&上指出，中央已经明确深化国土资源领域改革的方向和要求，国土部要加强顶层设计，突出重点，选好试点，积极稳妥推进重点领域改革，确保改革取得实效。而据徐德明的进一步阐述，所谓重点领域的其中重要一部分就是&农地&。
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&&按照计划，国土部要&引导和规范集体经营性建设用地入市&，即在总结地方已有试点经验的基础上，积极会同有关部门，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见。这意味着作为配套改革的重要组成部分，&农地入市&即将拉开破冰之旅。
&&农地改革位列首位
&&记者注意到，按照国土部的安排，农地改革位列重点领域改革首位，包括三大部分：深化农村土地制度改革、完善农村宅基地管理制度、引导和规范集体经营性建设用地入市。
&&其中，深化农村土地制度改革，包括加快征地制度改革。即要统筹安排，部署开展试点工作。研究探索界定&公共利益&的方式和途径，逐步缩小征地范围。进一步规范征地程序，建立征地争议调处裁决机制，保障被征地农民知情权、参与权、申诉权、监督权。因地制宜探索&留地&、&换地&、&留物业&、&入股&等多种安置方式，确保被征地农民长期受益。
&&另外值得一提的是，在引导和规范集体经营性建设用地入市方面，徐德明说：&要在总结地方已有试点经验的基础上，积极会同有关部门，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见。加快研究集体经营性建设用地产权和增值收益分配制度，并推动修订相关法律法规。同时，集体建设用地要进入市场，还涉及取得、使用、转让等环节的制度设计和修改，需要与征地、财税、乡村治理等相关领域改革协同推进。各地要按照统一部署，规范有序推进这项工作。&
&&明确要&修法立法&
&&记者还注意到，为推进改革立好规矩，国土部还明确要&修法立法&，发挥法律法规对改革的规范和引导作用。
&&徐德明对此指出，一是要加强与全国人大法工委、国务院法制办的协调配合，全面总结近年来土地管理制度改革实践的经验，做好《土地管理法》修改的准备工作。
&&二是研究起草不动产登记、集体土地征收、集体建设用地流转、国家土地督察等行政法规。尽早将《不动产登记条例》草案报送国务院，抓紧修订《划拨用地目录》、《划拨土地使用权管理暂行办法》等部门规章。抓紧推进《国家土地督察条例》起草，2014年底形成较为成熟的文本；推动《土地利用规划条例》立法。研究起草《节约集约利用土地规定》、《农村宅基地管理办法》等部门规章。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323福永街道凤凰社区在综合市场旁有块1.4万平方米的集体土地，社区于2013年6月与方格公司签订了合作框架协议，并将原居住用地的法定图则及规划调整为新型产业用地。“在之后的工作中，我们还要继续探索宝安‘农地入市’的长效机制，以凤凰社区这块农地的合作方式为蓝本，将‘农地入市’的工作铺展开来。
福永凤凰社区与方格有限公司签约仪式。（资料图片）
&&&&福永街道凤凰社区在综合市场旁有块1.4万平方米的集体土地，社区于2013年6月与方格公司签订了合作框架协议，并将原居住用地的法定图则及规划调整为新型产业用地。日，通过深圳市土地交易中心成功拍卖，方格公司以底价1.16亿元投得这块1.4万平方米的用地。从以租赁经济为主的单一经营模式，到实现资源资产化和资源资本化，不少专家认为，凤凰社区“农地入市”的“这一槌”唤醒了海量的集体资本，是股份合作公司经济走新路的最佳体现，有着可值得推广的重要经验。
&&&&十八届三中全会为“农地入市”提供契机
&&&&改革开放以来，家庭联产承包责任制作为一种新的农地制度实施开来，农村土地使用制度发生了根本性转变。人民公社“三级所有，队为基础”的经营制度全面解体，新的以“包产到户、包干到户”为标志的家庭经营体制基本确立。后经过了家庭联产承包责任制逐步完善、巩固发展、土地经营权流转探索及坚持家庭承包经营制不动摇和规范土地使用权流转阶段。
&&&&近年来，房地产市场飞速发展，商品房用地价格不断攀升，而农民的征地补偿款提升速度远远没有获得相应的增长，从而导致了一系列的拆迁矛盾。而十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，《决定》中指出对于农村集体经营性建设用地，明确“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。三中全会提出“赋予农民更多财产权利”和“建立城乡统一的建设用地市场”，通过“城乡要素平等交换”来实现农民“平等参与现代化进程、共同分享现代化成果“的目标。这样的做法，为宝安探索农地入市提供了政策契机。
&&&&凤凰社区股份公司成“第一个吃螃蟹的人”
&&&&宝安区的社区转型，尝试由原旧村转为股份合作公司，并深入开展试点改革。到目前为止，6个街道一共有248家股份合作公司，股东7.4万人。政府制定了一系列扶持政策，引导股份合作公司转型发展。2009年以来，先后出台了《宝安区扶持股份公司转型发展指导意见》、《宝安区扶持股份合作公司发展专项资金使用管理暂行办法》等文件，引导和鼓励股份合作公司加快转变经济发展方式，提升发展质量。2013年，又对原《宝安区扶持股份合作公司发展专项资金使用管理暂行办法》进行了修订，进一步调整优化有关的扶持措施。
&&&&开展试点改革，是宝安社区股份合作公司转型过程中的一大亮点。2013年11月，宝安出台了《宝安区股份合作公司试点改革实施方案》，选取了8家条件较为成熟的社区股份合作公司作为试点改革单位，“一企一策”指导开展试点改革。在这项试点改革工作中，就涌现出了凤凰、怀德这些较有特点的股份合作公司。
&&&&位于福永街道东北部的凤凰社区就是“第一个尝鲜的人”，该股份合作公司成为宝安区首批8家社区股份公司改革试点单位之一，并积极探索股份公司改革方向和社区经济新型发展之路。该社区在综合市场旁有块1.4万平方米的集体土地，原定为商住用地，后因诸多原因未开发。“我们了解到方格公司是国家授权、掌握4G通信技术的国内十家企业之一，符合市里的产业导向，并且它打算在2014年内于深圳证券交易所申报IPO上市，急需拓展产业空间，兴建研发大厦。”凤凰社区党支部副书记文永昌告诉记者，当时恰逢“1+6”文件出台，其中提出原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，社区便按照相关规定，通过挂牌方式，出让该集体土地使用权给方格公司，合作兴建研发大厦。其中，社区收取了30%的土地出让收益，持有项目总建筑面积20%的物业，并且以风投方式购入7.5%的合作项目原始股份。
&&&&该社区于2013年6月与方格公司签订了合作框架协议，并将原居住用地的法定图则及规划调整为新型产业用地。日，历史性时刻到来。通过深圳市土地交易中心成功拍卖，方格公司以底价1.16亿元投得这块1.4万平方米的用地。目前，总投资约4.8亿元、建筑面积约7万平方米的方格凤凰科研大楼已于日正式开工建设。此外，凤凰股份公司还于2014年8月下旬与方格公司签订了增资扩股协议。
&&&&资本化运作方式让社区居民受益
&&&&凤凰社区1.4万平方米的农地拍出后，方格公司专门成立了项目部，而社区则积极配合该公司的工作。文永昌告诉记者，目前该项目的总体规划已经通过审核，预计11月底前施工许可证就可完成审批。
&&&&文永昌向记者透露，该项目起初也遇到了诸多阻力，其中最棘手的就是社区居民的不理解。“我们刚开始一听说社区要卖地，就以为是‘杀鸡取卵’的做法，一次性卖出去后就什么都没有了。”社区居民彭海琴告诉记者，好在该项目从开始筹划到最后拍板的整个过程都是公开透明的，前期还召集了部分居民代表参与会议讨论。经过社区领导干部的耐心讲解，居民们逐渐明白了从“农地入市”中得到的收益是可持续性的，也就接受了这样的做法。文永昌说，为了让社区股份公司及社区居民有可持续的发展，后续将以城市更新的方式对社区中一部分已闲置的老工业厂房进行更新改造，争取引进更多高新技术企业。同时，也会积极把握机会，尝试探索“农地入市”新的合作方式。
&&&&正如凤凰社区党委副书记文永昌所言，不同社区在尝试“农地入市”改革时，应结合自身具体发展情况，不能一味照搬。目前西乡街道就在结合自身特色，在效仿此种模式的基础上积极创新。
&&&&西乡有着得天独厚的区位优势，完善的产业基础，以及“亲商、重商、惠商”的服务理念，一直都是高新技术企业起步发展的理想之地，其中，西乡新兴产业总部园区非常注重与骨干企业发展的互动融合。借鉴福永凤凰社区“农地入市”的合作模式，该产业园区内的新安实业公司与华讯公司达成合作协议，中国天谷暨华讯总部决定入驻西乡新兴产业总部园区，以“股权换产权”的模式进行合作开发。而对于西乡而言，此种以“股权换产权”的模式同样也实现了土地资源、资产的资本化，是农村集体土地入市的另一种新尝试。
&&&&推动全国农村
&&&&集体土地改革
&&&&宝安区发展研究中心主任、研究员戚晓曜博士说，“农地入市是一种先进的、能实现资本增值和保值理念的做法。这种运作模式在全国并不多，只有在中国一些一流的园区里才有这种做法，如武汉的东湖高新和上海张江高科园区等。凤凰社区的举动无意之中已经站到了全国企业孵化的最高点。对全国其它地区农地的合理利用有极大的借鉴意义。”
&&&&早在2009年，浙江嘉兴也做出过有关“农地入市”的尝试。在农村集体建设用地使用制度改革方面，浙江的现行政策是：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。在戚晓曜博士看来，农地的利用方式经历了三代更新。“最开始是单纯买卖租赁，后来是自己建物业和厂房再到现在凤凰社区所进行的农地入市实现土地的资本化。浙江嘉兴当时的土地开发模式处于第二阶段，而凤凰社区的做法则开始进行土地的资本化运营。”他认为，凤凰社区“农地入市”项目突破社区以租赁经济为主的单一经营模式，使资源资产化和资源资本化，是股份公司经济走新路的最佳体现，农民通过土地真正享受到改革开放、经济发展和城市化工业化的成果。
&&&&总结经验
&&&&探索长效机制
&&&&如何建立“农地入市”的长效机制呢？市规土委宝安管理局土地利用科科长刘维明表示，首要的是堵疏结合，加强查违力度，保证违法建筑查处力度不松懈，打破以往“先违法抢建、不行再补手续”的错误观念，堵上走“违法建筑”的这扇门，引导原农村集体往“农地入市”的规范化和合法化道路上走。刘维明表示，在探索建立“农地入市”长效机制的过程中，还要敢于创新，鼓励社区决策。他还透露，接下来，宝安的“农地入市”将不断拓宽用地范围，尝试将安居型商品房、养老院、中小学、医院等民生领域用地纳入“农地入市”范畴。
&&&&“在之后的工作中，我们还要继续探索宝安‘农地入市’的长效机制，以凤凰社区这块农地的合作方式为蓝本，将‘农地入市’的工作铺展开来。”刘维明告诉记者，未来的发展中，在保障合理合法用地的基础上，要开拓思路，转变发展理念，从以往简单的物业收租向高新技术企业合作经营转变，实现原农村集体土地的科学开发和高效利用，结合凤凰社区试点实例的推广，从根本上调动社区积极性，令其积极响应市政府促进产业转型升级的政策。“我们还要充分调动社区股东代表参与决策，政府和社区双向联动，挖掘适合地块。之后我们还会拓宽范围，试点解决安居型商品房、养老院、中小学、医院等民生领域用地问题。”刘维明说。（见习记者 何冬英 陈若萌）
编辑：阿里山