2015年上海二手房市场异常火爆，尤其是年尾的10、11月份，成交量更是达到了645万套、777万套，而我也加入了换房一族。
先介绍下背景，外地80后夫妻，2010年入手宝山一套小面积二手房，随着孩子出生家里越来越不够住，看着房价蹭蹭猛涨，我跟家里人达成一致意见，马上换房！
以下是本人卖房买房的真实经历，而冗长的过程还没有走完，战役还未结束。从中可以看出，找到靠谱的中介门店和对接人，是多么多么的重要！提前锁定置换房源 2个月报价猛涨15万
因为上海限购，我们只能先卖再买。2015年9月确定置换后，我就先在宝山周边看楼盘探探价格。10月1日放假当天，下午就去宝山w楼盘附近询价，先去了该楼盘品牌自营门店，老实忠厚的负责人带我们看了两套房，90平两房三房，报价约240万；看到旁边有链家门店就进去询问，小吴接待了我们，问了一下价格留了联系方式，就结束回家了。
几天后就接到小吴电话，询问有房源是否要看，因为当时虽已挂牌但未卖出，所以就婉拒了，想等有卖家了再去看房源。
结果等11月22日签订卖房协议后，再去看w小区，房价已经从10月初的235万，猛涨到250万，同样面积和房型！此处省略无数字。
等我11月底买好房，小吴12月3日微信告诉我，新出房源挂牌价格已经固定在255万-260万，不议价。市场好凶猛，还好我下手快。卖房快速
买房曲折 缘分很重要
因为不是很着急，所以也没有签订链家的速销协议。挂牌后链家对接中介就安排了摄影师来拍照，然后将房源和图片挂到了链家网上。链家主打“真房源”，我特地到网上查询了一下小区的房源和价格，量不是很多，但每一套都有真实照片，还有带看中介的联系方式；其他二手房网站价格普遍会低几万，还打出了零佣的口号。对于二手房买卖，我们自己的栏目《买房故事》中已经听了很多因小失大的案例，上百万的买卖啊，我必须特别当心，也是偷懒，正好卖和买都是链家，而且门店那么多，就锁定链家了。
之后一个月陆续有人来看房，链接中介带人来非常好的一点，就是提前沟通、自备鞋套，小细节让人有好感。11月22日，合适下家出现了，签订了卖房合同。
开启买房过程后，一对比，就能发现中介之间的差距。同样的链家员工，有的人就慢慢吞吞，要做什么不会提前告知；有的人就是非常勤勉，很细致告知各种流程详情。会不会因为现在买房都是下家付中介费，所以都是对买家格外上心？
买房真的需要缘分。卖房协议签订后我就主动致电链家小吴，他随即进行了房源跟进。2天后11月24日晚上，我就风雨无阻地去看房了。当晚看了4套房源，报价从245万到260万不等，其中有一套3楼的房源我比较中意，可惜对方价格咬死了价格不肯松口。
小吴电话我说：好房源特别少，要不咬咬牙就买吧。
“不是姐不想买，就是后槽牙咬碎了，也下不了手啊”，我这么回答。
小吴毫不气馁，25日白天又电话我说出了一套房源，晚上我就赶过去看。人生就是这么奇妙，根本不抱希望的行程，却买到了心仪的房子。
房东因为小孩教育问题需要置换到徐汇区，她也是纠结了一阵子才正式决定挂牌，之前有人看过因为价格谈不拢自己也不想真心卖，就没有成交；这次一放出来，小吴就带我去看了，而且看房过程中，房东夫妻下班回家了。后来签合同的时候房东说，“那么多人来看房，我们从来没碰到过，就你们看房子那么巧，下班回来就见到了。”缘，妙不可言。
生活真的是给你一颗糖，再给你一棒子。当晚看完房子我就跟小吴定下了，放心地回家了。第二天一早就收到小吴短信，大意是晚上你关机了，房东又突然犹豫了。吓得我心脏都要跳出来了，立刻致电小吴。他表示，当晚跟房东沟通到凌晨1点，把置换过程和详细操作梳理了一遍，房东才最终同意根据原报价来。哎呦喂，真是一波三折。置换的时间衔接问题 操碎心
我和我的上家一样，都是置换型，需要卖了再买。在靠谱小吴和他的店长汪经理的梳理下，我要先走完以下步骤，完成产证更换后，才能开始买房过程。这是若干次沟通中的一张流程图。没有保存，翻微信聊天记录翻出来的
卖房协议-签订合同付首付-下家自行审税审限购-下家办理贷款-贷款审批下来后办理过户手续-20天后出新产证。
买房过程更为曲折。根据房东的种种条件限制，需在2016年4月份办理过户，那就是说要求我在3月份完成产证更换，而我买房的步骤审税审限购-办贷款-过户等，都必须在卖房的新产证出来以后再办理，时间非常紧张。
好在小吴和门店经理非常专业，微信上时常被我骚扰提问，为我答疑解惑，比如我个人提前还清房贷怎么操作，哪一步该做什么工作，办事需要带什么材料等，小吴和汪经理专业知识过硬，沟通良好，非常靠谱。
问我卖房的中介，虽同样是链家员工，但真是很大差别。卖房中介性格慢，做事根本不着急，有些专业知识不牢靠。换做是其他卖房案例，他的经验或许可以操作，凡事求稳妥，但就我的个案而言，各项进程都必须加急加快，所以一直有矛盾冲突。想，可能这也跟中介费是下家支付有关吧，服务好下家对他而言才是最重要的。2015年11月沟通微信截图2015年12月沟通细节未完待续
置换的感受分享
目前买房过程还未结束。卖房这一步，下家的合同、贷款已经办理完毕，等贷款审批下来后就可以做最终步骤：过户、等产证。
小吴说，等过户办理完，他会内部去核实，只要相关系统里我的名下没有房子了，我就能最快速度我去办审税审限购，而不用必须坐等产证出来。希望后面一切顺利。
第一次买房是2010年，当时中介门店找的是中原地产，什么都不懂，中介让做什么就做什么，幸好也算靠谱，基本没大问题。这一次再复杂地卖房买房，对于买卖二手房也有了一点自己的心得：1、 买房贷款，一定要就近选择银行。2010年买房的时候中介不知为何推荐的是浦东南汇的某银行，当时我也没有买房经验，就直接办理了。后面为了办公积金冲还贷，跑了40公里远的银行一次；买房要贷款提前停掉公积金还贷，跑了第二次；卖房必须还清贷款，跑了第三次，本以为不用再过去了，不料取还清贷款的凭证，又跑了第四次。着实折腾。2、 链家管理严格，比2010年的二手房中介有很多可取之处。收取定金有凭证，2010年时中介是手写的；签订合同更规范，专业的签约中心，茶水咖啡无限量供应；房东的产证统一管理，每次中介需要就必须提前申请，及时归还，对中介是麻烦了，但对客户来说，是更放心了。3、 挑选合适的中介人员。对普通百姓来说，买卖房子是件大事，千万不能马虎，也不能贪便宜，尽量挑选大型门店来交易。就链家而言，发展这么快确实有很多优点，但也不能排除个别执业人员专业素质跟不上。一家门店有那么多员工，一定要选择跟自己合得来的，否则一个急脾气一个慢吞吞，肯定会有矛盾。4、 电话问题。一旦房源挂出去了，或者去中介门店询问过价格了，肯定会遇到电话骚扰问题。链家中介比较好的一点是：态度。当你告知已经买好房，不需要再看房的时候，电话那端是这么回复的：恭喜你，再见。虽然是小小的几句话，但对客户而言，感受是很不一样的。
对于二手房中介，名声一直很不好；而身边也一直有人洋洋得意地表示如何跳过中介，省了多少钱。我个人认为，专业的人做专业的事，如果你的服务好，当然愿意买单，我需要把我的时间花在更有价值的地方。如果你愿意投入时间，不需要中介也能办好买卖过程；如果没有精力，还是找个靠谱的中介吧。>>返回腾讯大申房产首页》》特别推荐：头条： 2015原闸北房价涨幅最大 预计今年全市房价上涨5% 房闺蜜： 2016一季度上海抄底买房看这21板块 4张图揭秘洼地盘 独家： 2015上海房企最撩动眼球的17大营销事件 导购： 网传楼市底牌曝光 2016首套房首付比或降至10%
陆家嘴锦绣前城大宁北玉兰公馆天和前滩时代御澜山你好，我是二手房卖家，中介介绍了一个买家来看房，买家后私下找到我们想要私下交易 - 110网免费法律咨询
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你好，我是二手房卖家，中介介绍了一个买家来看房，买家后私下找到我们想要私下交易
广东－珠海&12-07 13:28&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(1)
你好，我是二手房卖家，中介介绍了一个买家来看房，买家后私下找到我们想要私下交易，房产证名字是其他亲属，并非这个客户。中介知道后反复来家里强调即使是亲属购买也算是中介带来的客户。一定要求支付中介费。中介只有我的卖房委托书，并没有买房的看房协议。中介还在客户不知情的情况下私自录音，也私自找到物业拷贝了小区视频录像。请问：1.房产证是中介带来的客户的亲属名字也算跳单吗？如果判定是跳单，法院会判买卖双方各支付多少钱呢？2.中介私自录音合法呢？法院会采纳吗？3.物业私自将小区监控视频给中介查看并拷贝，做法是否违法呢？哪里可以申诉或者起诉呢？
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人气：247537一个房产中介的自白：楼市疯涨背后的逻辑
“还未过户房子已涨30万”、“房东一天跳价三次”，每当瞟到这样的新闻标题，我总忍不住偷偷发笑。有人嚷嚷眼下是房产盛世，有人吵吵是房产乱世，但对于身为房产中介的我来说，嘿嘿，那都不是事！管他盛世还是乱世，都是我的幸事，乱世出英雄，天高任鸟飞。 我，就是这么酷炫！作为一个房产中介，我当然有我的看家本领，用时髦点的话来说就是核心竞争力——首先是脸皮够厚。要不厌其烦地打电话，锲而不舍地去搭讪，被挂断无妨，被呵斥也无畏，一百个一千个电话砸过去，还能砸不到一个真客户？其次要嘴巴能说，能将一套普普通通的房子说得三花聚顶五气朝元，我就是有本事让买家觉得不买就会后悔一辈子。循循善诱口吐莲花，总会有信以为真的人铁了心地跟你，不是我吹，拦都拦不住。蒙圈了吧？大可不必，其实咱这活“零门槛”。你想啊，不就是提供些公共信息，将一个要买房的和一个要卖房的人凑在一起，争取让两人看对眼了，再在买卖过程中提供一些看似高深实则照本宣科的指导，认识几个字，认识几条路即可，无关年龄、无关学历。因为太多的人怕麻烦，图省事就会找我们，殊不知，这一偷懒，就是动辄数万甚至数十万的中介费用，每每想到信息如此透明化的今天，还能利用这种低端的信息壁垒挣钱，梦里都能笑醒。我，就是这么幸运！既然信息尽在掌握，那么当然是一切我说了算，忽悠你没商量。有时候真的别怪我心黑，这也是迫于生存压力啊，你看着卖一套房几万块的中介费，实际上都是公司拿大头，作为最底层的中介，仅仅是拿了其中很小的一部分。要知道，我们的收入可是直接跟一系列指标挂钩：带了多少客户，卖出多少房子，每一个数字都决定着这个月是做白领还是当民工。不要抱怨我在网上挂出了低价房源，不要懊恼去现场看了完全两样的房子。就像我刚才说的，咱这工作门槛低，这年头，同行竞争那么惨烈，不靠虚假房源和标低价吸引眼球，哪个客户会来看房，连咨询电话都不会打一个，只能等着被饿死。那句话叫什么来着，高尚是高尚者的墓志铭。我，就是这么聪明！一旦有客户上钩，首先必须要做的就是让他签署看房协议，最好还签个独家委代，这样就算他在其他中介那成交了，我也能去分一杯羹。当然，我的终极目标是拿下上下家各1%的中介费，这里头也有学问——第一步是鼓动双方先下定金签意向协议，这个协议一签就成功了一半，因为协议规定如有反悔定金不退，一般人谁不心疼付出去的钱，只能被牵着鼻子往下走；然后是签购房合同，合同一签就意味着中介费到手。至于房子是不是有问题，那我毫不关心，车到山前必有路，没有资质，给你造假。钱不够，高息借给你。一切困难无非是让你多花钱的事，反正这钱又不是我掏。有句话说，你能扛起多大的骂声，就会获得多大的掌声，但对于我们这一行来说，掌声或许永远都是奢望。不过我可不会在意，相比掌声，金钱才是更实在的东西。我的眼里只希望出现房子一涨再涨，房东一跳再跳。我，就是这么霸气！也许会有人会问，你们翻手为云覆手为雨，颠倒黑白作乱市场，混得如此风生水起难道就没人来管吗？对不起，至少到现在为止，我还没有发现。公司虽然有章程，但在咱头眼里，这不顶用，指标才为王，谁把房子卖出去了谁就牛，谁赚的就多，公司都以结果论英雄，英雄么，谁还问出处？反正每个月，我的照片都能上“明星员工榜”。再说了，按照合同约定，中介只是提供居间服务，又不承担买卖风险，出了问题貌似也找不到我的头上。至于行业主管部门，说实话，我也搞不清到底是房地局呢还是住建委？据说是后者。更听说，对于我们现在流行的高息贷款业务，该部门表态说是一个新生事物，虽然已经在工作中关注到了，但是否合规合法可能还需要具体跟的相关部门沟通。到底这样的服务该怎么规范，希望通过他们的工作能够进一步地规范，总之，绕来绕去的一番表态让人听得头都晕了。但同时也让我心头大定，看来是存在即合理嘛，至少在这段时间内不会追究。该部门还提到，买卖合同是民事行为，应当尊重双方的意思表达。嗯对，我举双手支持，买卖房屋本来就是一个愿打一个愿挨，至于签约前发生了什么和签约后会发生什么，就不用太过关心啦。该部门还表示，会在这个交易环节加强梳理工作，这话啥意思，反正我不懂。于是，我又睁大眼睛仔细把每一句表态每一个字看了一遍，发现好像还是跟我没有半毛钱关系，于是放心睡觉去了。至于什么消保委约谈，那就更不当回事了，它又不主管我们，没看到，咱头不都没搭理它吗？就是这么嚣张！怪我咯？（本文纯属虚构，如有雷同绝非巧合）揭秘一线楼市疯涨背后的逻辑来源：一财网 作者：罗韬 吴斯丹 蔡胤一线城市房价上涨已是事实，为什么涨，会不会继续涨下去，是资本、企业、买卖双方都在思考的问题。在这样一个风险与机会并存的市场，有的人在买进，有的人在卖出，地价、利率、预期，将怎样左右房子这种资产的价格？风险已经如此之大，参与这一波投资的人们，似乎都成了半个经济学家。一财记者深入北京、上海、深圳二手房市场，寻找房价疯涨背后的逻辑。上涨最直接的推手：政策此轮疯涨的源头，当然要追溯到一年前的“330新政”，二套房首付比例降至四成，营业税免征门槛从5年下调至2年，瞬间引爆了沉寂已久的楼市。随后各地公积金陆续松绑，央行接连降低首付比例，再加上央行三番五次的降息降准，都不断地为楼市升温添加燃料。上周新推出的契税、营业税调整，更是大大促进了大户型房产的销售。以上海为主的一线房地产市场再掀新高潮。此前很多房屋本身的契税为3%，但因为“2·19契税新政”影响，目前只需缴纳契税1.5%。日前，财政部等三部委为促进市场交易更是降低了交易成本，在其出台的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》中，在契税方面，对个人购买家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房，且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，该政策在一线城市适用。以上海为例，此前契税税率为3%，对个人购买普通住房，同时该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房，且面积在90平方米以下的，减按1%税率征收契税;90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。上海市地税局解释说，在以前的政策中，必须是普通住房才有可能享受契税优惠。而最新公布的政策取消了“普通住房”这个条件，也就是说，无论是不是普通住房，只要符合新的规定条件，都可以享受契税优惠。如一套价值1000万元的房屋，此前契税为30万，如今就只要15万。利好政策的影响下，上海的房产市场开始出现波动，在上周周末很多二手房房东纷纷上调了挂牌均价，本报记者综合多家中介信息发现，利好政策刺激下周末大部分房东将挂牌价格上调了5%~10%。住在上海闵行区的张先生准备出售自己的房子，在上周六有2个购房者来看房，考虑到目前市场良好，他给自己的房子涨价5万。而在当天傍晚，就有一个购房者决定付定金将房屋买下。到了周日，张先生突然有点后悔，觉得价格似乎卖得有点低。张先生之所以想要快速卖房，也是因为此前已经看好了置换的房屋并交了定金。而更多的房东则开始“惜售”，多名中介交易人士告诉本报，由于市场环境影响，很多房东希望对自己的房屋“待价而沽”，市场交易房源变少，而这个情况也导致了看房人多但可买房源少，涨价很明显。上海中原地产控江分行蒋经理对本报称，由于上海的房产交易至少需要70天~90天，而这个期间市场会发生很大的变化，很多置换型房东都担心未来房价会涨，担心自己卖房卖亏，因此都在不断提高价格。之前可能三个月涨5万，而现在3个月可能上涨50万，很多人都难以承受。“有一个房东在一天内调整了三次价格，直接涨价70万，而购房者则愿意加价50万。这种现象经常出现，房东在置换的时候房屋价格也在上涨，因此他的卖出价格水涨船高。由于市场紧缺，很多房屋挂牌一天就交易完成。”蒋经理说。“推波助澜”的中介也有业内人士指出，在本轮的疯狂中，中介也起到了推波助澜的效果。对于中介而言自然希望成交价格高一些(中介按照成交价格提取佣金)，因此中介也会不停催促购房者购房，甚至隐藏一些房源造成没有房的假象。张先生说：“我之前准备在链家挂牌的时候链家就给我推荐过他们的速销房，我原本打算卖180万，链家的销售人员说如果卖了185万那么高出的5万是销售人员的，也就是链家通过自己的房源优势提高价格，赚取了价格差，而对我的好处就是可以更加快速地卖掉我的房子。我当时觉得这里面问题蛮多，就没有答应链家的要求。”上海链家自去年开始大力推“速销房”概念，即房东将房源独家委托给链家，链家承诺在一定时间内将该房源销售出去，如果没有售出链家将赔付房东违约金。“目前整个行业的销售效率都非常低，房东和购房者经常跳价，推出速销房可以明确房东的价格，直接明码标价进行销售，对于二手房的销售速度有很大的帮助，也有利于提高交易效率。”上海链家运营总经理刘伍洋此前在接受本报记者采访时表示。但是显然，这个良好的预期在执行层面并没有得到最好的执行，而像张先生一样的情况更是不胜枚举。2月23日下午，《第一财经日报》记者以房东卖房的身份来到位于普陀区的上海链家某门店，一名姓夏的中介业务人员就不停给记者介绍独家委托和速销房的优势：“我们会利用我们周围所有门店的业务员帮你找到买家，到时候安排统一的时间让买家看房，这样可以让你不用时时被打扰，而且买家一起看可以造成房少人多的现象，这个有利于卖房。”上海链家通过自己的房源垄断能力，将房源锁定到自己手中，然后就开始哄抬房价。也有一些中介甚至将房东房屋提前购买过来，然后自己再转手加价卖掉来抬高房价。可以看到，上海房价的上涨背后除了本身的市场因素，中介也在暗中“助力”。面对这样的情况，多名开发商人士认为，今年上半年行情还好，但是市场开始透支，担心下半年市场会出现调整。深圳：刚需客才是最大推手潮汕人刘小姐发现近几年在深圳的很多亲戚、朋友通过买房投资，赚得钵满盆满，去年也通过深圳的亲戚在罗湖区果断买了一套两房物业，短短半年即升值50%左右。尝到甜头后，她又多方了解、看房，希望再买入一套。国家统计局数据显示，2015年12月，深圳新房价格指数同比涨47.5%，二手房同比涨42.6%，楼价涨幅领跑全国。深圳房价在过去一年的疯狂上涨为全国瞩目，到底是谁在推高深圳房价?很多人会将目标指向投资客，甚至中介，但从数量上来看，刚需客们才是最大推手。而且，深圳的刚需客买房时大多抱着投资心态，倾向于购买升值空间更大的片区。与北京、上海、广州相比，深圳的人口密度最高、人多地少最明显。深圳土地面积约1997平方公里，大致是北京的八分之一、上海或广州的三分之一。截至2014年底，深圳市的常住人口为1078万人，与广州相当，大致是北京、上海的二分之一。而作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。大部分外来人口主要通过租房解决住房问题，这也直接导致深圳的住房自有率极低，只有约30%。同时，深圳人口年轻化，购房适龄人群比例比北上广更高。《第一财经日报》记者注意到，80后逐渐成为深圳购房主力，他们在购房时会综合考虑居住和投资因素。刚在龙华买入一套新房的吴先生告诉记者，他对比几个楼盘后，在户型、环境差不多的条件下，最终以稍高的价格选择了升值空间更大的房源。当刚需客都抱着投资心态买房时，楼市就更像是，价格在人们的看涨心态中水涨船高。纯粹的投资客纯粹的投资客也是深圳房价高涨的重要推手。深圳链家的统计数据显示，2015年深圳投资置业占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中个别月份投资超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得收益，且有部分置业者充分利用金融“杠杆”进行购房。《第一财经日报》记者了解到，越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的王小姐，近期也与几位朋友众筹买了一套房。“众筹买房并不复杂，就是几个朋友凑齐首付，并准备好两年左右的月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。”王小姐告诉《第一财经日报》记者，合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。联合炒房的极端，便是“包楼”。一位投资客告诉本报，深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。由于深圳限购，投资客会通过成立公司、购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格，过去一年，深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数万元。“面粉”奇货可居：五环外地价接近5万如今，“面粉”卖出“面包”价的现象在一线城市比比皆是。这也折射出一个尴尬的事实：资源扎堆、机会丰富、吸引了大量人才的一线城市，“好地”已经越来越稀缺。“黄村的地价都4万多了?真不敢相信。”2月23日，一央企开发商人士对《第一财经日报》记者感慨。23日下午，北京土地市场迎来了春节之后的首拍，这也是2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。虽然接近南六环，此次入市的大兴黄村地块还是获得了较高的关注度，因为竞拍现场来的都是财力雄厚的“金主”，共有9家房企或综合体，包括、绿地、中铁建与万科等。在土地供给减量的北京，任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高价。最终，该地块以39亿元的总价，及配建15000平方米的代价为来自上海的绿地取得。经机构测算，该地块实际楼面价高达4.7万元/平方米。4.7万元/平方米，这一楼面价在地王频出、顶豪动辄每平方米15万的北京远不算高，但放到南五环外的位置上，它便有了值得关注的理由。它创造了大兴区域住宅用地价格的新高，并且地价已超区域标杆华润某项目的售价，预计未来销售价格也将直逼10万元。这也意味着，北京居民一贯认为的价格洼地南郊，也将出现单价10万元/平方米的顶级豪宅。去年北京土地如此大热，该区域3宗住宅用地最终楼面价也不过是每平方米3万元上下的级别。
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