买卖二手房，如何快速看出一套房产的价值？
小白读财经
国庆假期回到老家，小白和朋友们聚会，自然而然地又聊到买房的问题。（国庆前后二十余个城市开始新一轮楼市调控政策，你懂得…）一个多年好友在二线城市一家不错的合资企业工作了几年，积攒了不大不小的一笔钱，准备买房。最近他看中了一套二手房，但房产中介对于房子能批下多少银行贷款一直含糊不清，对此他非常苦恼。他说他虽然已经向银行提交了贷款资料，但对于银行究竟是如何评估房产价值和确定贷款额度一直闹不清楚。因此非常害怕在中介公司的鼓动下，贸然地与卖方签订购房合同后，出现银行评估二手房价值过低，导致银行放贷额度不足的问题。如果真的出现这种情况，就不仅买不到自己心仪的那套二手房，而且可能还会面临违约赔偿的风险。那就太得不偿失啦。得知其顾虑后，在座的朋友们纷纷表示，既然二手房买卖如此不便，不如直接选择一手房更为省事。但好友表示，他不是不想买一手房，而是这套二手房离上班的公司非常近，周边的商圈也很成熟，而且附近没有新售楼盘，综合情况最优。听了好友的话后，小白深受触动。的确，很多人都会像这位好友一样，在买房的时候首选购买一手新房，但在考虑多重因素后，最后可能会选择二手房。同时工作单位变动、家里新添小孩、收入水平发生变化，或者仅为离上班的地方近点，都可能会面临换房问题，所以未来大家很大可能需要买卖二手房。那么在买二手房的时候，银行是怎么评估我们要买的房产的价值的？为了避免银行贷款额度过低，我们该怎么在买房前就快速看出一套房产的价值呢？银行是保守的评估机构如果想要知道银行如何评估二手房的价值，我们需要站在银行的角度思考，这样才能更加理解银行。实质上，无论银行发放何种贷款，关注的核心问题都是贷款本金和利息的安全回收，因此银行倾向于低估二手房产的价值，评估结果最为保守。虽然我们绝大部分人都不会成为老赖，但是银行却会基于风险控制的考虑，保守地认为我们可能还不了钱。实际上，银行正是在假定我们无力还款的情况下，发放二手房贷款的。因此银行对房产价格的评估常常低于市场交易价格，同时对于二手房装修部分的估值也不高，而且银行还会细致地计算卖掉房子所需的时间成本、人力成本，以及装修变形成本等问题。此外银行为了保证即使评估出现一定误差的情况下，也能确保贷款本金和利息收回的安全性，因此他们还会在已经保守的评估结果基础上，进一步打折发放贷款。所以，一般情况下，评估价值为100万的房子，能贷的额度，差不多也就是70-80万。公式：二手房贷额度=二手房产评估值×（70%~80%）银行的小算盘那么银行会不会为了能最大限度地、安全地收回贷款本金和利息，而随意评估房产价值呢？比如，将市价为100万的房子，保守地评估为50万、20万、甚至1万呢？而且银行的贷款还要在此基础上打7-8折，最后发放到我们手中的贷款就更少了。小白告诉你，这种情况是不会发生的。因为银行自然有自己的估价体系，来实现房产价值的比较准确的评估。1.首先，房子值多少钱，需要关注一下所在小区和附近房子的成交价商业银行作为市场参与者，虽有规避风险和持续盈利的压力，但市场价格一直是银行评估体系参照的核心。所以市价100万的房子，银行可能会低估为80万，但绝不会出现评估值为50万、20万、甚至1万这样差距非常悬殊的情况。如果房子处于高档小区，近期有多套房子成交，而且价格较高，那么你房子的估价就会相对较高。如果房子所在的小区均价为2万元/平方米，而你和卖家约定的房价为4万元/平方米，这就难办了。因为评估你的房产的价值的时候，一般也只会以2万元/平方米上下来评估，发放贷款也以这个标准来发放。所以假如你和卖家约定的房价高于银行评估的房价，相当于你要出更多的首付才能买下这套房。如果付不起，那这套房可能就告吹了，而且可能还会面临违约赔偿的风险。当然，银行评估房产价值过程中，除了参考周边房子的价格外，在实际操作中，银行还会评估许多其他的细节作为参考。这些细节也会影响你最终能获得的贷款额度。譬如房子的楼层、朝向、得房率（建筑面积/销售面积）、户型、装修、小区内的位置、是否临街、是否临近地铁等都是银行考虑的因素。2.如果房子是商铺和出租屋，银行又是怎么评估的？如果房子是商铺和出租屋，银行是用下面这个小公式来计算的。小公式：商铺或出租屋的价值=年毛租金×毛租金乘数这里有一个比较不好理解的名词。啥是毛租金乘数？商铺：假如商铺产权期限为40年，前20年用于回本，后20年获取收益。那么这里的毛租金乘数即20。（因此一间年毛租金收入为10万的商铺，商铺的估价即大约为200万）出租屋：假如出租屋产权期限为70年，前30年用于回本，后40年获取收益。那么这里的毛租金乘数即40。（因此一间年毛租金收入为10万的出租屋，估价即大约为400万）小白建议大家，如果有了心仪的商铺和出租屋，可以拿出计算器按照上面的公式评估一下房产的价值，这样就能大致算出能够获取多少的贷款的额度了。以上就是银行在我们申请房贷的时候评估房产价值的几个理念，实际上的操作过程中，可能还会更复杂。那么除了参考附近房价和租金收入等方法之外，有没有更加方便估算房子价值的方式呢？我们可以借助招商银行APP来快速估算。招行APP里有一个快速评估房产价格的功能，非常方便。简单输入你的城市和楼盘，就能知道你的房子值多少钱了。1.打开招行APP，点击“借钱”2.点击“房产估值”3.点击“开始估值”4.点击“马上估值”5.然后估值结果就出来了。当然，这个功能仅限一些大中城市可以用，比如北上广深等地。如果你要买卖二手房，就可以先用这个功能先给自己的房子评估下现在的价格。这样心里有个底之后，在买卖过程中就不怕吃亏啦。小白把可以使用的城市也搜集了出来，供大家参考。如果你的房子在以上城市，就可以直接使用招商银行手机APP查询房产价值了，很方便快捷。希望本文对大家有所帮助！*备一个注：如果你觉得文章对你有用，欢迎来微信勾搭小白哦~这里有最接地气的财经文章，这里有最有用的理财知识。关 注 小白，给你看得懂的财经解读~
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你以前是否带过款哦
一、在国家对楼市进行二次调控后，为了防止客户和中介在二手房交易中串通做高房价，在银行骗取高额贷款，部分银行要求即使属于首套房的二手房首付比例也要达四成。二、多找几家中介或银行问问。
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如何确定二手房的价格，购买二手房时如何砍价？
正在读取...&|&作者：福州房产律师&|&来源：法邦网
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一、如何确定的价格？通常情况下决定房价的因素有：1、房屋本身的因素。房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期，而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起，住宅用地最高期限为70年，从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。另外，房屋的朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响，众所周知，南北通透的房子是所有朝向里最好的，那么这样的房子比起其他朝向的就要有优势多了。还有楼层，如果房子所在楼栋属于高层，那么高层中的一、二、三层等较低的楼层的价钱就和其他的难以相比了。此外，房屋的装修也会影响到房价，有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点，如果房屋本身的装修很好，那么买方人住后就无需重装，装修省了钱，那么自然在房价里就应有所体现了。2、环境因素。环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境;既有小环境，又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的学区房，如果房子处于某重点中学、小学的学区，那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。3、心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价便宜8%。二、购买二手房时如何砍价？1、委托多家中介：在希望购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家中介公司产生竞争关系。我们不妨直接告诉各家中介已经委托了别的公司寻找房源，这样，为了自己公司的利益以及个人的业绩，所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是要注意两点：A、对购买二手房表现出强烈的愿望：这样才能使中介公司对你产生足够的重视。B、选择有口碑、有实力的中介公司为自己提供服务：这是对自己在整个购房过程中合法权益不受侵犯的起码要求。2、多看房、少赞美：为什么要多看房、少赞美呢?理由很简单：多看房是为了摸清市场、少赞美是为了不让对方摸清自己的想法。在购买二手房时，摸清市场价格是最关键的一步这大家都很好理解。但少赞美不就不能让中介公司摸清自己的实际需求了吗?实际上完全不必担心这点，因为大家对好房子的看法是大多一致的，我们要做的就是多挑毛病，不表露出急切购买的心情，为今后的砍价留有余地。3、多与房主沟通：当我们找到了一家比较中意的房子时，要注意多与房主进行沟通。把中介公司凉在一边吧，这样才能使他们产生危机感。要记住房主才是最想把房子尽快卖掉的人。有一个小窍门：假如中介公司在带你看房之前为房子报价102万的话，你可以在与房主进行沟通时问这样一句话：“100万有点贵了，能不能再便宜一些?”这样做不但可以认清该房产在报价时中介公司有没有吃差价，而且有一定的“离间”成分。也许会有一些意外收获呢!4、漫天要价、坐地还钱：有一些房主在卖出手中的房产时存在着漫天要价的现象，对于这类现象不必过分在意——他只不过是想万一碰到个“大头”就能把房子买个好价钱了。实际上，每个想要卖房的房主都会对自己手中的房产价值有个客观的估计的。不要因为房主过高的报价就轻易放弃自己心仪的房子，我们应该通过与房主的沟通或要求中介公司压制房主报出个客观的价格。先报个底价出来，再留个电话然后走人。通常他们会再联络你的。5、合理避税、压制中介服务费：A、国家在二手房交易过程中是要收取一些税、费的，而一些本应由卖方承担的费用在实际交易过程中却变成了买方承担。虽然不合理但在房产交易卖方市场的情况下也是没有办法的事。现在房产市场已经进入了调整期，市场的供销关系已经出现的转变。所以我们在购买二手房时应该提出由卖方承担一定的费用，从而降低自己的购房成本。B、很多朋友都不知道中介服务费也是可以砍价的。现在中介公司为其服务所定的价格大致在总成交额的1.5%-3.0%之间，所以我们应该利用中介公司急于成交赚钱的心理将中介费压制到最低，或者要求卖方也负担一部分的中介费用。小窍门是：无论你在委托中介公司时谈好了什么比例的中介费用，在将要签署购房合同时马上提出降低其费用。通常情况下，这个要求会使服务费下降0.1%-0.2%个百分点。对于动辄上百万的成交总额来讲，这也可以节省下一笔不小的费用呢。
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& 买二手房太高评估价来降低首付，这种方法有风险么？
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评估价格高，税费就高，一般为了避税按最低价进行评估
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twtsoft 发表于
评估价格高，税费就高，一般为了避税按最低价进行评估
如果手头现金紧张，希望多贷点款，是完全可以找评估机构拉高评估价的，至于因此提高的税费基本可以忽略。这是本人的亲身经历，可行！！！
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原来做了几年评估，具体问题可以私信我，免费解答
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