房价会跌么？会！你敢买吗？_网易上海房产频道
房价会跌么？会！你敢买吗？
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没有房的人恨房价高，但一旦他买了房，他就巴不得房价天天涨而且越高越好，立刻转身进入另一个阵营，他也会恨，恨我当年为什么没多买几套房。
房价下跌，也许是很多购房者的“梦”。但是房价一旦真的下跌，你真的会出手买房吗？要问中国老百姓最想什么涨，那肯定是股市了，而要问大家最想什么跌，那肯定是楼市，而且，这跌还不能是一点一点扭扭捏捏的跌，最好一睁眼楼市就“大跳水”，明天就能买的起房，特别是那些还没有买房的人会很高兴，因为崩盘后，房子似乎就唾手可夺了！于是乎，不少人特别的乐意看到“房价大跌、楼市崩盘的消息。”如果楼市真的崩盘了，我们的生活会变成什么样子？是不是人人就买的起房？下面我给大家来举个栗子：现在你手中有50万，想买一套100万的房子，因为钱不够买不起，所以你盼着房价下跌。现在房价从100万开始下跌，90…70…50…原则上50万你可以买的起了，但房价还在跌，请问这个时候你会买房吗？这不是机遇来了，是风险来了。在中国，房子，把几乎每一个人在潜意识里都捆绑成一个利益体。没有房的人恨房价高，但一旦他买了房，他就巴不得房价天天涨而且越高越好，立刻转身进入另一个阵营，他也会恨，恨我当年为什么没多买几套房。那么请问：房价涨还是跌好呢？也许还有人较劲，我只期待房价不要上涨，并不希望房价下跌。的确，平稳的房价是每个人所期待的，但是物价在涨，通货在膨胀，10年前，白菜3毛钱一斤，10年后白菜3元一斤，房价能保持平稳吗？如果你的的确确需要买房，那么别盯着房价看，究竟是现在就买，还是再等一等，等到房价回落？其实还是那句话：没钱就别买房，买房了就别后悔！其实，房子不一定要买最好的，合适的就可以！但有很多人不明白这些道理，仍在市场中踌躇犹豫。下面我就大家比较关心的一些问题做一些总结，比如房价还会不会跌？房价有没有泡沫等bla bla bla。。。1，房价会跌吗？
房价一定会跌，但是什么时候跌，目前还没有时间表，也许是明年，也许是10年后。但是就算房价下跌，你能保证房价比现在低吗？10年前，上海房价8千多，10年后上海房价四五万了，还能跌回七八千的时代吗？2，还有人买房吗？如果房价真的高不可攀，还会有人买房吗？北京、上海、深圳几百万的房子还供不应求，这也从侧面说明，你不买房，还有很多人在排队。也许有网友会争论，三四城市库存太多，严重供过于求。其实，说这话的，你自己就是潜在购房者，而且身边还有很多。4，购房者该醒醒了！房价到底高不高？对一般工薪族来说，不低！但是也未必买不起房。房价会不会上涨，总体上看，房价还有上涨空间。因此，如果你想买房，而且有能力买房，为什么不现在买呢？
本文来源：网易房产
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阅读下一篇刘品杰：2017 年房价会不会跌？
2017 年房价会不会跌？
刘品杰，机器人产品经理，位卑未敢忘忧国
从头看到尾，居然没有人正经回答这个问题！先说明决定房价的几个因素：1 房价会不会跌取决于你的房子买在哪里 2取决于你所在城市的人口流入情况 3 取决于你所在城市的人口密度 4 具体价格取决于你所在城市的经济情况。以上几个因素都是由城市的发展或者说城市化率决定的。1 看看中国的城市化率的发展程度如何那咱们从整个东亚来看城市化率会是什么样的一个情况。为了能对各个国家对比，研究结果取2000年到2010年。在研究中取10万以上人口的城镇作为城市的基本定义。这是东亚各国的城市化率图，X轴是城市化率，Y轴是人均GDP（购买力平价），下面的国家从左到右从上到下依次缅甸、中国、印尼、日本、老挝、马来西亚、蒙古、菲律宾、韩国、泰国、越南。我们将中国的线延长，可以看到与马来西亚、韩国、日本的线基本上处于接近线性的关系。从2010年来看，中国的城市化还有很大的发展空间。上图是东亚国家和地区城市占用的土地面积比例上图为东亚国家和地区城市中人口的比例。中国城市的土地面积占66%，但人口只有61%，所以中国平均人口密度低于东亚平均水平。人口密度低，会造成城市化过程中，不同城市之间房价差异的扩大。如一二线城市和三四线城市房价的背离。上图为东亚的25大城市群，其中珠三角城市群超过了日本东京，是世界最大的城市群。2010年在珠三角城市群生活了4500万人口，占据了七千平方公里土地。在这25大城市群中，有15个都在中国。在东亚，总共有869个城市满足10万人以上的要求，其中572个是10万到50万的小城市。（当然以中国的标准应该算县城。）中国占据了869个中的600个。为了能够分析房价，我们研究一下中国的城市人口密度的变化情况从2000年到2010年中国的城市人口密度增加了78，人口密度增加的城市有236个，人口密度减少的城市有364，总共600个。也就是说中国只有236个城市的房价具有上涨潜力。上面这个表我只取了表头，可以看一下整张表：除了中国台湾省、韩国像中国一样有较大比例的人口密度减少的城市，其他国家人口密度都是增加的较多。尤其是日本，居然100%的城市人口密度都增加了。从一个侧面说明日本土地太少，人太多。这也说明了中国幅员辽阔，其实并不缺少土地盖房子。城市中房价高昂也只是土地的相对稀缺。而三四线城市的房子由于土地供应量大，人口密度就会很低，是不可能稀缺的。随着中国经济的发展一二线城市和三四线城市房价的背离会日益加深，这是不可逆转的趋势。这是东亚城市人口密度的对比，中国的人口密度位于中游。上面的排名是中国城市面积最大的25个城市。分别是珠三角、上海、北京、天津、杭州、汕头、成都、沈阳、武汉、泉州、鞍山、青岛、厦门、长春、西安、太原、宁波、重庆、大连、哈尔滨、唐山、福州、淄博、石家庄、保定。上面是中国人口最多的25个城市，珠江三角洲、上海、北京、天津、汕头、成都、武汉、香港、沈阳、杭州、西安、重庆、泉州、南京、厦门、太原、青岛、哈尔滨、郑州、长沙、合肥、鞍山、大连、长春、石家庄。对比一下可知，人口最多的城市中香港、郑州、南京、长沙、合肥几个城市的面积并没有排到前25。香港是中国房价最高的城市，没有之一。而年房价长得最厉害的是南京、合肥、郑州几个城市。人口多，城市占地面积少，人口密度大，本身是房价上涨的基本条件。除了房价上涨的地方，再看看鬼城。赣榆，是一个江苏的小城市，在年，离开了93000人。但是城市还在扩张。四川绵阳，减少了50万人口，但是原本的农田还是被开发成了高楼。中国除了大量的人口流入城市之外，还有大量的人口流出城市。无论是人口净流出，还是人口增长速度没有建设速度快，都会造成城市的人口密度的持续降低，从而抑制房价上涨。在的房价上涨过程中，有大量的城市房价没有上涨。下面是珠江三角洲的卫星地图：上图中，黑色为2000年的城市面积，红色为2010年新增的城市面积。下图中是上海。（长三角）下图是北京以上城市的面积都有较大的发展，同时这些城市人口密度变化是怎么样的呢？在这里，我们用纽约曼哈顿来举例。曼哈顿是全世界人口密度最大的地区。上图中的五个地区分别是，北京-天津，长三角、珠三角、成都-重庆、武汉。在年。长三角扩张了88.4个曼哈顿的面积，同期人口增长只有13个曼哈顿的人口。在长三角上海之外的很多城市如无锡，还保持这几千块钱一平的房价。成都-重庆都市群土地面积发生了增长，但是人口居然是净减少。还有武汉，土地面积增加了，但是人口几乎没有增长。所以到了2016年，武汉、成都依旧是中国房价上涨比较小的城市（相对南京、合肥、郑州）。也间接回答了下面的问题。香港人口密度从2000年每平方公里33200人降低到了2010年每平方公里32100人，降低了将近1000人。这是同期香港房价。虽然最后有所上涨，但是02年房价一直下跌。在全中国，城市人口密度越高的地方，房价越高。中国只有236个城市人口密度在增加，也就是说只有这236个地区的房子具有投资价值。这不是说某个地方县城人口变多变少的问题，是人口密度的问题。某个县城人口增加了，但是房子盖得更多，人口密度反而被稀释了，这样的地方房价就很容易出现下跌的情况。所以挑选房子的时候，要挑一个城市人口密度最高的地区。如北京的CBD、金融街、五道口；上海的浦东、世纪大道周边。对于小城市而言也是一样。三四线城市的房价面临下跌的风险，最好买这样城市市中心最繁华的地方，抗跌的能力略强。但是三四线城市房价始终取决于人口流动，当人口流出人口密度降低的时候，房价会自然而然的下跌。说了这么多，都是2000年和2010年的，那么我们现在在什么样的位置呢？让我把开始做了延长线的图放回来。2015年中国人均GDP（购买力平价）14500，我们就算做15000好了。然后中国当前的城市化率是56.1%，然后这个图是这样的。两条黑色虚线相交的地方就是今天中国处的位置。中国人，用了大概5年的时间，走完了马来西亚之类国家十五到二十五年的城市化进程。2015年中国的城市化率比马来西亚2010年的时候还要高，比韩国2010年的时候还要高。到了2020年，基本上就达到了日本2010年的城市化率水平。而更加失调的是，中国人的人均GDP还没有达到2000年韩国的水平，城市化比例就已经如此之高了。相比于其他东亚国家，人民收入和房价的比例已经不成正比关系，也已经偏离了其他国家之前曾经走过的路线。所以，全国人民（土豪请绕道）都觉得中国的房价太贵了。这样的高房价在全国范围内是难以维持的。这样的高房价只可能在一二线城市的特定核心区内维持住。一二线城市的周边地区都是房价下跌的高危地带。为了避免争议，特别说明，这里的城市化率是指生活在超过10万人口的城市中。如果只是简单的村镇城市化，那么很多国家的城市化率很高。但是村镇城市化相当于就地城市化，在原来村镇的宅基地上盖房，就可以了。这样没有土地出让的过程，政府也无法从中获益。所以很多专家以中国城镇化率还很低为由，忽悠政府加大力度提高城镇化率。害国害民，等到以后没人进城的时候，就是中国房价彻底崩溃之时。我想2017如果不蹦，中国的城市化也不能再想过去五年一样疯狂的发展。最后必然会遭到报复。最后吐槽一下北京上海的交通可以看看各个城市的交通便利性，从左到右的城市分别是意大利都灵、西班牙巴塞罗那、法国巴黎、上海浦东，北京老城区胡同、北京新城区。欧洲城市每平方公里有上百个小格子，中国上海和北京新城区只有10几个，每一个区块之间的距离也非常大。中国城市的设计规划太差。
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过去的5月份，楼市迎来了史上最严调控，也出现了大范围降温的迹象。此次调控，一二线城市房价均出现了不同程度回落，其中以环京区域房价下跌最为明显，根据社科院发布的5月份《住房市场发展月度分析报告》，廊坊房价环比4月份下跌8.54%，北京下跌4.09%，天津下跌1.97%。此外，在重点监测的热点城市中，房价环比下跌的还有深圳和苏州，深圳环比4月份下跌0.36%，苏州下跌0.08%。但是，《报告》也指出，不少热点城市依旧有继续升温的可能性，比如青岛5月份房价环比涨幅5.02%，重庆环比涨幅最高达5.48%。因此，有专家表示，下半年楼市调控再次加码或许是大概率事件，针对房价上涨压力大的城市或许会再次打出新政“组合拳”。虽然，有些城市房价确实跌了，但是微弱的降幅对于很多买房者来说基本可以忽略。假如下半年楼市调控继续趋紧，那么房价会迎来暴跌吗?这应该是很多买房者最关心的问题。其实，房价走向是一个比较模糊的问题，但是我们可以从目前楼市趋势中窥见一二。趋势一，信贷会逐步收紧。后期不排除会有更多的银行提高住房贷款利率和收紧住房贷款额度。目前，一二线热点城市普遍将首套房住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍，二套房提高至基准利率的1.2倍，更有银行将首套房提高至1.3倍。趋势二，买房者继续观望。为什么会观望?楼楼认为可以简单归纳为两个原因，一个是楼市调控下失去了买房资格，比如社保年限不够，想买没法买;另一个是增加了买房成本，比如首付比例提高至60%，想买买不了。趋势三，开发商或加大了破产风险。根据CRIC数据统计，在40家已经公布销售业绩的房企当中，5月份合计环比下调10%。目前，开发商销售增速普遍放缓，特别对于资金链条本就紧张的开发商来说，资金回笼正成为一个致命的问题，小开发商或面临破产风险。趋势四，房地产行业离职人员或不断增加。楼市全面降温，新房和二手房成交量大幅下滑，无论是售楼小姐还是二手房中介大都有面临失业或是跳槽的可能性。此外，所有与房地产行业相关的产业和人员或多或少都会受到“牵连”。看清了趋势，或许依旧看不透结果。但是有两点可以很明确，第一，此次楼市调控的目标是给过热楼市降温，平抑过快上涨的房价，所以房价会出现小幅下跌，暴跌的可能性较小。第二，某些城市某个片区房价出现大幅度下跌的个例现象并不能看作是楼市的“大势所趋”。现在，一二线城市依旧有大量买房需求，未来，还会有大量三四线人口涌入，此次中短期的楼市调控或许可以控制一时，但是一旦政策再次放宽放松，需求还会再次涌入市场。因此，房地产长效机制的确立或许是这次楼市调控的终极目标。
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