济南房贷已还完购房再贷款也算二套房－社会新闻－齐鲁晚报网
济南房贷已还完购房再贷款也算二套房
核心提示：
济南房贷已还完购房再贷款也算二套房
□本报记者
继限购之后，驻济各大银行开始陆续收紧房贷政策，首套房最低首付提高到三成，二套房首付最低四成且利率上浮10%，三套房禁贷。有的银行&认房又认贷&，即家庭名下有一套房再买第二套，不管是否还清贷款，一律按二套房算。多数银行的房贷新政还未公布，但执行都是从网签时间（10月3日零时）来算，连夜加班突击网签的楼盘没有白忙活。
限贷多从3日起执行
9日傍晚，记者获得的一份某股份制银行最新住房按揭贷款政策，上面显示，房贷新政从10月3日起调整，按照网签合同日期来算，在此前已网签的，可以执行原来的贷款政策。3日零时之后网签的，全部按新政策执行。
股份制银行中，招商银行、浦发银行率先公布最新房贷政策。城商行中，齐鲁银行也进行了调整。作为济南房贷市场上的主力军，国有银行动作迟缓，建设银行等暂时还没有发布新的房贷政策，不过邮储银行快人一步，公布了最新执行标准。
&公布早晚都没有太大关系，从已经公布的几家银行来看，都是按照网签时间来卡，从10月3日零时以后网签的，全部执行新政策。&济南一家银行的相关人士表示，10月2日各楼盘连夜加班网签的，没有白忙活，限购、限贷政策都规避了。
还清贷款也算二套
在首付和利率政策方面，招商、浦发等股份制银行的认定标准都改为&认房又认贷&。本市家庭购买首套房，最低首付比例一律上调为30%，利率折扣不变（目前9折是主流）。如果家庭名下有一套住房，不论是否已经还清贷款，再买第二套，首付均为40%，而且利率上浮10%。
这是与此前变化最大的地方，在政策收紧之前，多数银行如邮储银行、北京银行等都已经&只认贷不认房&，即家庭虽已有一套房，但只要贷款结清了，再申请贷款买改善型住房，就按首套房对待。有的银行要求最低首付20%，也有的在利率方面给予打折。只有房贷尚未还清，再贷款购买第二套房，才执行首付最低30%、利率上浮10%的政策。如今这种情况的购房者可以说&备受打击&，不但首付翻番，而且利率由9折改成1.1倍。家庭已有两套住房，不管是不是还清贷款，也均按二套房的标准来执行。
有两笔房贷的不再贷款
齐鲁银行的房贷新政则规定，家庭购买第二套或者第三套住房的，商业贷款首付款比例不低于40%；名下没有购房贷款记录或贷款已结清的，利率原则上最低打9折；名下有1笔购房贷款未结清的，利率不低于基准利率的1 . 1倍。也就是说，首付比例认定上&认房&，但贷款利率方面是&认贷&。
已经出台房贷新政细则的几家银行，均有条件实行禁贷政策。比如，招商、浦发、齐鲁等银行均规定，如果家庭有两笔房贷没有结清，或者已有三套住房，再买房不再提供贷款支持。
有的银行表示，这是初步政策，后期会随行就市，根据市场需求情况，并参照同业的执行标准等进行适度调整。
各家银行最新的房贷政策适用范围也限于济南市历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新六区。家庭名下房产以房管局出具的证明为准，贷款记录主要以个人征信报告为准。
具体政策要看额度剩多少
驻济一家国有银行个贷中心的营销人士称，&这次突然踩刹车，业务量肯定跌掉一块。不过，到年底了多数银行收紧贷款，未必有多大影响。今年以来，上级要求全力营销房贷业务，在支持力度和考核上明显倾斜。我们挖空心思找门路到楼盘去做按揭，利率折扣都好商量，强势的开发商都要求最低9折，否则不合作。有的银行为了抢占市场，能做到最快三天就放款。一年前,开发商找上门来我们都不愿接。&
另外一家银行的相关人士称，主要还是实体经济不好，经营性贷款放出去容易形成坏账，不良率持续上升，特别是小微业务，小企业抗风险能力差，有个波动就倒闭了。房贷虽然利润低，但不良率也低，没有更好投放渠道的情况下，楼市今年以来一枝独秀，银行就纷纷把资金投到了这块&低产田&。
该人士表示，各家银行的房贷新政并不完全一致，有的松有的紧，存在差异化，这也说明并非所有的银行都舍得将房贷拒之门外。&最后一个季度了，信贷额度吃紧的，估计会严格一点，反正手里可放的资金不多了，正好关关水龙头。信贷额度充足的，可能就不愿意卡得那么严。&
部分银行房贷政策招商银行
家庭购买首套住房，首付最低30%，利率折扣不变；
有一套住房，不论是否结清贷款，购买二套房首付最低40%，利率上浮10%。
已有两套住房，不论都结清房贷还是有1笔未结清房贷，再购房首付最低40%，利率上浮10%；家庭名下有2笔及以上未结清房贷的，不再受理贷款。
家庭名下无住房且无购房记录及贷款记录，执行首套房政策，首付最低30%，享受正常折扣优惠；
有一套住房，无论有无贷款、结清与否，均执行二套房政策，首付最低40%、利率上浮10%；
名下有两笔住房贷款的，不再受理。
家庭名下无住房且无购房记录及贷款记录，执行首套房政策，首付最低30%，享受正常折扣优惠；
有一套住房，无论有无贷款、结清与否，均执行二套房政策，首付最低40%、利率上浮10%；
名下有两笔住房贷款的，不再受理。
家庭购买首套住房的，首付最低30%，利率最低9折。
家庭购买第二套或者第三套住房的，首付最低40%；名下没有购房贷款记录或贷款已结清的，享受利率折扣；名下有1笔房贷未结清的，利率上浮10%。
家庭名下无房无贷款记录，按首套房，首付最低30%，享受利率折扣。名下已有1套或2套房的，已结清贷款的，首付最低40%。
有贷款且未结清的，首付最低40%，利率上浮10%。注：以上信息仅供参考，房贷政策随时调整，具体以各银行最终解释为准。
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一套房贷款还清二套房怎么算
2017年已经到来了，相信很多的朋友，通过自己的努力已经把第一套房贷款已经还清了，很多的朋友都已经打算买第二套房了，那么我们就要去了解一套房贷款还清二套房怎么算。我们那么接下来，小编和各位朋友一起来了解了解关于一套房贷款还清二套房怎么算。一、一套房贷款还清二套房怎么算二套房界定标准：1.贷款买过一套房,商业贷款已结清,再贷款买房——算首套。若贷款未结清——算二套2.个人名下有两套房的商业贷款记录,一套已还清,另一套未还清,此时再贷款认定为二套房以上。3.夫妻两人,一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清,银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;若贷款未还清——算二套房以上4.全款买过一套房,后来卖掉了,房屋登记系统查不到房产,再贷款买房——算首套。5.当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的,银行尽职调查核实购房人已有一套住房的,再贷款买房——算首套。6.个人名下有两套房的商业贷款记录,全都已还清且出售,同时能够提供两套住房出售的证明,这种情况下再贷款时——算首套。7.个人名下有一套房商业贷款已还清,另一套是公积金贷款也已经还清,申请商业贷款再买房——算首套。8.夫妻两人,一方婚前有房但无贷款记录,另一方婚前有贷款记录但名下无房产,婚后买房申请贷款——算首套。9.贷款买过二套以上房,后来全部卖掉,通过房屋登记系统查询不到房产,但在银行征信系统里能查到贷款记录,再贷款买房——算首套。你现在买房肯定是首套房，之前商业买房跟你现在公积金买房是不影响的，你房子卖掉的话缴纳的税费都是按照一套来缴纳的，如果你不卖掉之前的房子的话税费是按照二套来缴纳的，还有现在商业贷款一套的基准利率是6.55%每个地方的上浮指数和每个银行都不一样的，公积金的基准利率是4.5%以上就是华律网小编为您介绍的关于“一套房贷款还清二套房怎么算”的相关知识。在现实生活中的的实际情况是比较复杂的,当然具体问题要我们具体是分析。如果您情况比较复杂，本网站也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。延伸阅读：
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一套房贷款未还清 购买二套房如何贷款最划算？
近日股市持续下跌，股民逐渐把资金抽出来，转投到房地产上面。此外，由于各种原因，目前二套房贷实行的仍然是七成的首付，二套房最低四成的首付一直没能完全落地。那么，对于购买二套房的改善型买家而言，若他们第一套房子仍未还清贷款，那么要如何贷款才最划算？看一下这个例子或许就清晰很多了：市民王女士三年前按揭贷款在荔湾购买了一套大三房单位，但房子不带学位。随后,她又在市区看中了一套300万元的学位房单位。但是，她不打算卖掉第一套房，想再次贷款买二套房。而首套房贷还剩下100万元未结算，以申请商业贷款为例,王女士购买二套房时有三种方案可选。方案一：首套房继续还贷 二套房首付七成由于广州宣布将继续执行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王女士还有房贷未结清,首付比例最低要七成。300万元首付七成为210万元,剩余的90万元做商业贷款的话,利率也要上浮为基准率的1.1倍,30年期(等额本息)的月供款约为5683元。同时,王女士还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元。一次性付款：210万元每月还款额：455元方案二：一套房提前还贷 二套房首付三成王女士如果选择先将一套房剩下的100万元房贷提前还款,那么购买二套房的时候首付比例就可以最低三成,只要给300万元的三成90万元就可以了。剩余的210万元做按揭贷款可以享受基准利率的9折。210万元30年期的贷款(等额本息)9折利率优惠,月供款为约11674元。一次性付款：100万+90万=190万元每月还款额：11674元方案三：二套房七成首付：用于一套房提前还贷+二套房首付王女士原本要用于二套房的首付资金是210万元,但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷,剩下的110万元再全部用于二套房首付,做到首付约37%的话,那么她二套房贷款190万元,30年期(等额本息、利率9折优惠)的月供款为约10563元。一次性付款：210万元每月还款额：10563元分析：一般情况下方案三更优从列出的数据可以看到，在一次性付款金额相同的情况下，方案三明显要优于方案一。那么，再来对比一下方案二与方案三，方案三与方案二相比，每个月节省1111元。但同时，方案三比方案二多支付了20万元的现金，假设把20万现金存放到银行，5年定期年利率3.5%，每个月大约能够得到583元的利息。这与每月节省下来的1111元，明显处于劣势。但是，如果可以找年收益在7%以上的理财产品或者投资,则可以考虑将多余的20万元用于其它投资理财,这时，每月的收益在1167元以上。也只有在这种情况下，方案二才优于方案三。提前还贷要注意什么?商业银行申请提前还贷,需要1-3个月时间才能扣款完成。同时，对于提前还贷后再次贷款的规定，公积金贷款的审核要比银行严格。同时，公积金中心规定前一次贷款要结清3个月后才能再次申请贷款。前前后后算起来,公积金要提前还贷并再次申请贷款，从提出申请开始,可能要半年时间。如果有意再次购房的话，最好提前准备。
【延伸阅读】
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第2套房贷款怎么算 银行认定二套房的情况
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
第2套房贷款怎么算？本文将为你介绍第2套房贷款怎么算以及有哪些情况将被银行认定为。
第2套房是以家庭为单位的购买的首套意外的其他住房。 2011年1月起，国务院要求全国各金融机构实行差别化信贷，对贷款购买第2套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，不得低于基准利率的1.1倍。 银行认定二套房的情况 父母名下有房 以未成年子女名义再购房 详解：根据，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请时，就会按照二套房政策执行。 未成年时名下有房产 成年后再贷款购房 详解：根据目前银行"认贷又认房"，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的 个人名下有全款购买住房 再贷款购房 详解：虽然没有贷过款，但只要是在交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。 个人名下有贷款购买住房 结清出售后再贷款购房 详解：目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再也会被算做二套房。
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来源：南方都市报
　　南都讯 记者陈颖 实习生黄可韵　央行松绑房贷政策后，昨日发布了首个银行房贷新政。昨日晚间，建行通过官网发布了首个银行房贷新政细则称，首套房贷款已还清，为改善居住条件再购房可执行首套房贷款政策，具体操作由各地分行掌握。南都记者从建行广东省分行知情人
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士处获悉，该文件下午下发至广东省行，由于广州仍限购，各地房地产政策存在差异性，建行广东省分行正在研究制定广东版实施细则。其中包括名下有两套房，若均已还清贷款，第三套将以二套房标准认定。　　广东版细则仍在制定中　　9月30日，央行发文重新认定了首套房标准，明确了认贷不认房的认定标准―拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请购买普通商品住房，视为首套房。对拥有2套及以上住房并已结清贷款的，首付比例及贷款利率可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握。　　新政发布之后，在广东市场上，农行广东省分行为首个在广东开始实施房贷新政的银行，但截至昨日，农行尚未对外公布首套房标准，部分情况认定仍有待总行细则明确。　　昨日晚间，首个银行房贷细则率先由建行公布。建行官网发布的《建行推出住房金融新举措》(下简称《举措》)。其中，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。而对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。　　南都记者从建行广东省分行知情人士处获悉，总行文件于昨日下午下发至省行，由于目前广州仍限购，各地房地产政策存在差异性，目前省行层面正在制定广东版的细则。而对于首套房涉及的《举措》中未提及的情况，知情人表示，建行新的房贷细则仍有二套、三套的说法，如市民名下已经拥有两套住房，但均已还清贷款，再购买一套住房将以第二套进行认定。但若名下已经拥有两套住房，且其中仍有至少一套未还清贷款，银行将不予受理房贷。　　短期房贷利率8 .5折可能性小　　据悉，在建行昨日发布的《举措》中对于首套房的首付以及利率，仍参照央行的标准。《举措》表示，对于贷款购买首套自住 房 的 家 庭 ，贷 款 最 低 首 付 款 比 例 为30 %，贷款利率下限为贷款基准利率的0 .7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。“具体的定价权限下发至各地分支机构。”靠近建行的知情人士对南都记者表示，建行总行将对房贷利率实施差异化定价。短期而言，广东地区首套房房贷利率不仅达到7折的下限可能性不大，就连下调至8 .5折的可能性亦较小。　　值得注意的是，在建行发布的《举措》对于房地产开发贷亦明确给予支持。《举措》指出，继续支持房地产开发企业合理融资需求。落实有关政策要求，择优支持优质客户以满足首套和改善型需求为主的普通住房项目资金需求。点击进入参与讨论
(责任编辑：UF049)
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