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深圳市房地产经纪行业自律管理情况报告
　　一、深圳房地产经纪行业现状
　　我市房地产经纪行业在国内起步发展比较早，1988年全国第一家经纪机构在深圳成立。经过20多年的发展，行业规模不断壮大。截止至2012年12月，我市现有备案房地产经纪机构383家，备案分支机构1486间，从业人员超过6万人。
　　2007年，一手房成交面积达500.4万平方米，二手房成交面积达931万平方米，二手房销售面积首次超过一手房，标志着我市地产进入了以二手房为主的交易市场。
　　二、深圳房地产经纪行业管理存在的问题
　　（一）行业法律、法规不健全
　　自国家《行政许可法》实施后，政府部门和行业组织缺乏必要的法律依据，目前行业管理的主要依据是2010年深圳市政府出台的《深圳市房地产市场监管办法》（见附件1）和2011年住房和城乡建设部出台的《房地产经纪管理办法》（见附件2），同时辅以行政规章或行业自律性的行规、行约，对企业的经营与从业行为进行规范。
　　（二）行业门槛低，人员流动性大
　　在国际上，房地产经纪属于高端信息服务行业，其从业人员设有较高的入行门槛或需具备一定的资历条件，或需通过相应的资格认证。但在我国，从业人员相应的资格或资历的考试、认证相对滞后，绝大多数基层从业人员不符合全国经纪人资格考试条件；行业门槛过低，大多数从业人员属“半路出家”，缺乏职业训练与职业道德教育，普遍对房地产专业知识、法律知识、合同知识等相关知识知之甚少。同时，从业人员跨企业、跨行业流动性大，缺乏对本行业的认同与长远职业规划，部分从业人员为了追求短期利益，采取恶性竞争，欺骗消费者等非法手段，严重影响了行业的整体形象。
　　此外，我市房地经纪机构的准入门槛也偏低，3万元即可注册成立经纪机构，但经纪机构居间服务的交易标的金额动辄过百万甚至上千万元，这种不对等极易导致行业从业机构良莠不齐，竞争混乱。
　　（三）多头管理，导致政府监管不到位
　　按照现有管理体制，工商行政部门负责房地产经纪机构的注册，城管部门负责查处无证无照经营行为，国土房产部门负责房地产经纪行业的市场管理。由于政出多门，导致行政监管不能有效衔接到位，大量不按规定备案的房地产经纪机构照常经营，难于查处，严重扰乱了市场秩序。
　　（四）自律管理对象受限
　　虽然我会在机构准入和退出上形成了工商注册与主管部门备案的互补机制，但两者在强制执行力度上有别，使得我市绝大多数房地产经纪机构能依法向工商部门注册及年检，却仅有不足40%的经纪机构按规定备案。由于经纪机构即使未备案，规划国土委和协会也无法给予绝对有效的，使之无法继续从事房地产经纪业务的惩治，从而给人一种“备案受管束，不备案免受钳制”的感觉，这进一步刺激已备案房地产经纪机构逐年退出备案管理，并形成恶性循环。长此以往，我市房地产经纪行业及房地产市场的健康发展岌岌可危，甚至影响整个社会经济的和谐稳定。
　　除备案问题外，入会问题也关系到行业自律管理的广度和深度。目前，我市入会的经纪机构和经纪人员同样不到全市从业机构和从业人员总数的一半。实践证明，只有将经纪机构和经纪人员纳入会员管理范围，协会自律监管才能发挥作用。
　　（五）部分行业问题难以通过自律实现
　　行业违规执业行为的产生，其根源往往在行业之外，或者说超出了行业自律管理的现有条件和作用范围。比如阴阳合同、手写合同、代打印合同问题，其根源在于违规成本较低，其查处受到保护公民隐私的限制，其监管必须以立法和司法为依据，其执行必须以执法机关的强制实施为保障，这些都是目前承担行业自律职能的协会所难以胜任的。
　　三、深圳市房地产经纪行业自律管理的具体措施
　　（一）加强行业自律制度化、规范化建设
　　为规范房地产经纪行为，我会组织内外专业人士、法律专家起草、制定了《深圳市房地产经纪行业从业规范》（见附件3）、《深圳市房地产经纪行业房地产经纪人员继续教育管理办法》（见附件4）、《深圳市房地产经纪人员执业登记管理办法》（见附件5）、《深圳市房地产经纪行业服务规范指引》（见附件6）等自律性文件，为实现行业自理、自治奠定了基础。
　　（二）充分发挥行业自律，引导行业自我约束，自我管理
　　1、发挥各专业委员会作用，推进行业自治
　　我会下设自律专业委员会、牌照及执业服务管理委员会、产权产籍专业委员会、行业与市场研究专业委员会。涉及行业行为及执业行为违规的，由自律专业委员会依照我会相关规定给予相应惩戒；涉及持证行为违规的，由牌照及执业服务管理委员会依据相关规定给予相应处罚。通过上述自律管理，强化了机构及人员依法经营、诚信执业以及维护行业利益的整体意识，最终达到行业自我约束、行业自治。
　　2、树立行业社会责任意识，提高行业信誉
　　我会制定了《深圳市房地产经纪机构企业社会责任指引》（见附件7），引导企业在依法经营、诚信经营基础上，承担相应的社会责任。
　　一方有难，八方支援。近几年在国内发生了汶川地震、舟曲泥石流等灾难事件，我会积极倡导行业捐款、捐物，支援灾区；部分机构积极主动出人、出力、出钱，奔赴灾区，加入抗灾救援工作。
　　一些经纪机构积极建立希望小学，为贫困山区伸出援助之手。个别机构还成立了专门机构，定点定人帮贫扶困，彰显行业承担社会责任、奉献爱心的良好风气。
　　3、增强行业诚信意识，树立行业新形象
　　为自觉维护行业市场秩序，建立行业自律机制，促进行业的健康发展，经我会倡议，有168家机构自愿加入《深圳市房地产经纪行业自律规范公约》（见附件8），此举形成了政府监管、协会倡导、企业参与、社会监督有机结合的机制，增强了行业诚信形象。
　　（三）完善信息化建设，提高管理效率，使行业更加公开透明
　　1、我会结合行业自律情况，利用规划国土委的房地产信息系统平台及时更新房地产经纪机构备案、经营及从业人员执业、转所等信息，并将有关信息与房地产信用档案挂钩，加强行业自律规范。截止至目前，全市已有378家房地产经纪机构及575家商业银行开通房地产信息系统。
　　2、建立完善的房地产经纪机构及人员信用档案。我会受行业主管部门的委托，开发建立了“房地产诚信系统”，将全市1000余家经纪机构及6万余名从业人员的基本信息、不良记录等对社会进行公示，充分发挥社会监督和行业自律的作用。
　　同时，还配合房地产主管部门还起草了《深圳市房地产行业诚信公示办法》（见附件9），充分利用现有房地产诚信系统，加强房地产市场主体行为的规范，将严重失信的企业及从业人员列入“不良从业人员”名单，依规定予以相应处罚。
　　3、为了使房产信息、机构信息、人员信息、交易信息更加真实、透明、规范，机构办事更加快捷，社会公众查询更加方便，我会借鉴国外MLS应用模式与经验，自主研究开发了“深圳房地产网”及“综合服务系统”。深圳房地产网面向公众、经纪人、经纪公司，建立房源验证、房源查询、诚信展示和交易数据统计系统。综合服务系统以建立一套在线办公系统，通过汇总业务中的相关数据，统一管理并提供给其他系统和网站，形成交互性的共享数据平台，将我会日常业务纳入系统的技术管理模式。
　　上述系统的开发应用，对房地产信息的公开、透明起到进一步加强作用，对规范行业行为、企业经营行为、个人执业行为，建立起完善、合理、真实的信息化平台，为行业管理提供了信息技术保障。
　　（四）大力推广房地产经纪人员持证上岗制度
　　为提高房地产经纪从业人员的综合素质，自2002年起，协会积极开展对从业人员的上岗培训，截止目前，共有7万余名房地产从业人员通过岗前培训取得《房地产经纪人员执业登记牌》，约占深圳房地产经纪行业总从业人数的60%，为我市房地产行业的自律规范提供了有效的人员保障。
　　此外，配合房地产信息系统的应用，深圳还将逐步推广持证人员的数字化管理，即通过电子密钥的方式，将执业登记牌与数字认证有机结合，实现经纪人员执业、转换服务机构、年审、签订合同等多项功能管理。该项措施现已实施
　　（五）树立行业标准，加强行业培训，提高行业素质
　　为了规范我市房地产经纪行业的经纪活动，提高经纪人员的执业素质和服务水平，控制房地产经纪机构执业风险，保障消费者的合法权益，我会在规划国土委指导下，制定了《深圳市房地产经纪行业服务规范指引》，引导行业共同遵循标准业务操作，加速经纪机构、经纪人员的专业化、规范化执业，提高行业整体服务水平，逐步培育良性竞争环境。
　　为提高行业整体素质，不断完善培训教材，及时更新房地产专业知识和相关法律、法规知识；吸纳更具理论深度，丰富实践经验的相关人才进入师资队伍；创新培训模式，以网络培训及面授相结合，满足行业需求，使之更人性化，更科学，更合理。
　　今后我会将根据机构内职位的不同，为中、高层管理人员分别开展不同侧重点的培训，树立依法经营、诚信执业的意识，从而带动整个行业从业人员的素质提升，促进房地产经纪行业的持续、健康发展。
　　四、推进和落实我市行业自律管理的建议
　　完善房地产自律管理体系，需要根据行业需求加强制度、组织和机制的建设，更需要来自协会以外力量的支持，包括来自主管部门的支持，也包括来自立法和司法的支持。
　　（一）将机构备案纳入行政许可，出台“业必归会”的政策
　　机构备案和入会是关系到行业自律能在多大广度和深度上发挥作用的关键。只有让绝大多数经纪机构备案和入会，才能保障行业自律管理的延伸度和掌控力。因此，将机构备案纳入行政许可，出台“业必归会”的相关政策，对于房地产经纪行业这一关系民生幸福和社会安定的行业来说有其必要性。
　　（二）适当提高准入门槛
　　经纪机构服务标的的高价值性，客观上要求提高准入门槛，使从业机构有足够的经济实力去承担违规风险和经营品牌。因此，适当提高准入门槛，并加大经纪机构的责任，能提高经纪机构执业行为自律的自觉性，降低管理难度。比如，日本联保基金制度、台湾的营运保证金制度，皆是值得仿效的做法。
　　（三）加大立法和司法支持
　　一方面，行业的许多违规执业行为是违反法律法规的，需要从法律层面处理才恰当，自律只能作为法律惩罚的辅助；另一方面，行业自律惩戒本身也需要得到立法和司法的支持，才能排除执行上的障碍。比如未备案机构、阴阳合同行为查处等，就涉及政府如何授权于协会，使协会有法可依。
　　诚信真实、公开透明的环境是行业的共同呼唤，我会衷心希望在主管部门的指导下，不断完善行业自律体系建设，提升行业自律水平，实现行业的健康和可持续发展。
　　市房地产经纪行业协会起草制订的系列行业标准和从业规范：
　　1、深圳市房地产市场监管办法
　　2、房地产经纪管理办法
　　3、深圳市房地产经纪行业从业规范
　　4、深圳市房地产经纪行业房地产经纪人员继续教育管理办法
　　5、深圳市房地产经纪人员执业登记管理办法
　　6、深圳市房地产经纪行业服务规范指引
　　7、深圳市房地产经纪机构企业社会责任指引
　　8、深圳市房地产经纪行业自律规范公约
　　9、深圳市房地产行业诚信公示办法
社会组织信用体系
行业自律体系上海房地产经纪行业健康发展的主要对策
评注：这篇文摘从理论角度讨论经纪行业如何发展的问题，以后会系列刊登这些文章
&完善房地产经纪机构和经纪人的市场准入和退出机制
二、完善房地产经纪规范
三、完善二手房网上服务平台
四、完善房地产经纪报酬制度和交易过程中的资金监管
五、完善房地产经纪机构和经纪人从业行为的执法检查
六、提高房地产经纪行业队伍和从业人员素质
七、发挥行业协会在行业管理中的作用
本世纪头二十年是我国经济社会发展的重要战略机遇期。“十一五”时期则是我国全面建设小康社会的关键时期。党中央在对于制定国民经济和社会发展“十一五”规划的建议中提出了六个“必须”原则：必须保持经济平稳较快发展，必须加快转变经济增长方式，必须提高自主创新能力，必须促进城乡区域协调发展，必须加强和谐社会建设，必须不断深化改革开放。
上海房地产经纪行业要以科学发展观为统率，以党中央指示的六个“必须”原则为根本，以全行业向现代服务业转型为目标，在领会和贯彻国家有关政策法规的基础上，学习借鉴国内外经验，在此，紧密联系实际，对影响行业发展的市场准入和退出机制等一些主要问题，提出“五个完善”、“一个提高”、“一个发挥”的对策思路。
一、完善房地产经纪机构和经纪人的市场准入和退出机制
从国际有关经验看，在美国等发达国家，房地产经纪人员都要通过考试、取得牌照才能执业，因为美国大量的房地产转让、抵押、租赁都要通过房地产经纪人才能实现。美国在2005年底，房地产经纪人协会的会员已经达到了120万人，而且高学历、高素质的人员占了很大比重，专业化程度相当高。
在我国台湾地区房地产经纪业的初期，因从业人员素质参差不齐、交易环境较差，且客户认同度不高，连带影响房地产经纪业的社会形象低下。但自从台湾各大品牌经纪机构积极培养高学历经纪人员，同时当地房地产经纪业相关管理条例实施后，专业资格认证和从业执照时代来临，市场逐步规范。许多拥有大学或硕士以上高学历的新人，纷纷投入房地产经纪行业。买卖双方对房地产经纪机构的认同度提高，大大改善了房地产经纪机构和经纪人的社会形象。目前房地产经纪行业已成为台湾大学毕业生求职的热门行业之一。
从兄弟省市的情况看，吉林省于日颁布了《吉林省房地产经纪机构管理办法》和《吉林省房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法》，提高了房地产经纪机构的注册资金和持有房地产经纪人注册证书或协理注册证书的人员数量，并要求取得《吉林省房地产经纪机构资格证书》后，方可执业。此外，重庆、厦门、成都等地都制定了房地产经纪人资格评定等级制度，对从业人员进入和执业实行严格的管理。
根据上述研究及有关经验，在此建议：
搞好房地产经纪机构资信评价体系和管理机制的研究。在完成已由市房地资源局批准立项、市房地产经纪行业协会和市房地产交易中心共同承担的《上海市房地产经纪机构的资信评价体系和管理机制研究》的基础上，扎实推进房地产经纪机构的资信评定和管理。
严格机构备案制度。要求只有到房地产管理部门备案的房地产经纪机构，才能从事房地产经纪活动；只有取得房地产经纪人执业资格或者房地产经纪人协理从业资格并经注册的人员，才能从事房地产经纪活动。房地产经纪机构取得营业执照后应到房地产管理部门备案，房地产管理部门应采取措施，使得没有备案的房地产经纪机构做不了房地产经纪业务。
实施房地产经纪机构资信评定（年检）升降制度，直至清退。严格实行房地产经纪机构资信评定制度，并配合机构资信升降级制度，对资信下降者实行业务限制、儆戒，直至清退惩罚。
经纪从业人员持证上岗、年度业绩考核。严格执行房地产经纪行业准入制度，对从业人员设置进入门槛，确保有证上岗，出事找到具体执行人。固定房地产经纪人考试时间，保证有充足的人员支持行业发展。在目前大量无证人员从业的情况下，采取对无证从业人员强制培训、取得上岗证方可上岗。可实行五年过渡的形式，五年后，所有从业人员必须具有全国协理证以上的从业或执业证。
对于目前由少数经纪人集中办理业务的行为，通过年度业绩考核进行规范，对无业绩、业绩奇少或持证长期不从（执）业的予以清理。
推行并落实复训制度。持证经纪人在岗复训制度，于2002年停止。到目前为止，持上海证人员已有五年没有进行持证在岗培训。而这一阶段恰恰是形势变化快，政策、法规、操作程序出台多的时期，执业人员知识更新跟不上趟。因此必须恢复复训制度，执行持证人员每2年进行一次复训。
二、完善房地产经纪规范
目前建设部已经颁布了《房地产经纪执业规则》，为上海房地产经纪行业的规范奠定基础。但《执业规则》仍较为侧重方向性，需要实施细则以及专门方面的规范辅助，如在准入、经纪人考试制度、信用体系建设、不端行为惩戒等等方面，仍需要做细致的工作。更加重要的是，要通过政府部门、行业协会和业界，共同来完善和实施经纪规则。
首先，要加强对行业热点、难点问题的研究，如对定金、意向金、资信等问题的研究，建立开发商与代理商合作机制的研究。
其次，解决投诉制度不完善的问题。各主管单位都有权处理投诉，但对不良经纪的处罚制度没有建立，无法做到对消费者的真正保护，从而也无法建立起真正的经纪规则。因此，要在实践中贯彻经纪规则，就必须建立合理的投诉处理机制，这需要做较多的部门间职能协调工作，需要有较高权威的职能部门来统筹协调。
再次，则是由行业协会组织行业自律，就消费者投诉等重大房产交易纠纷进行解决和记录，确保优质服务，对投诉率高或有重大违法行为的从业机构或人员进行惩治。这需要由政府各职能部门授权行业协会，并需要行业协会进行机构完善和能力提升，以确保能承担这些职能。在实践中，也可以考虑由行业主要成员提供一定的资金和人员，交由行业协会使用。
最后，将行业管理和资信评定与管理、机构资信级别升降挂钩。解决经纪规范完善的更好办法还在于行业一盘棋，把对行业从业人员的培训、资格考试，机构从业资格的授予、备案和资信评定、升降等，与经纪行为规范问题挂钩，形成一个一体化的评价管理体系，以此来充分利用经纪机构和行业协会的自律功能。
三、完善二手房网上服务平台
二手房网上服务平台可分为两个层面，一是政府层面的网上平台，一是企业或以企业为主建立的平台。两者的目的和功能有所区别，但都对房地产经纪行业的发展起到了促进作用。
1、政府层面的网上平台建设
2004年，根据上海市政府和房地局的文件精神，上海房地产交易中心实施了新建商品房合同网上备案，受到政府、市场参与方以及社会各界的普遍好评，并成为建设部在全国推广的销售模式。2006年9月，上海市人民政府批转市房地资源局制订的《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》开始实施，并规定自日起，全市各区县房地产交易中心全面停止受理未经网上备案的存量房交易合同。
存量房合同网上备案的开展，改变了以往二手房交易市场传统的运作模式，行业管理也从结果控制为主逐步转向结果控制和过程控制并重。
有助于汇总市场房源供求信息，使信息透明化、畅通化，提高交易效率。以前，二手房源供应信息比较分散，80%以上的房源信息分散在全市约6000余家经纪门店中。二手房合同网上备案实施后，原来分散的房源信息逐步汇集到统一的网上平台，形成覆盖一手房和二手房、房屋出售和出租的房地产供应网上信息平台，二手房交易信息传播效果明显提高，交易效率得到提升。同时，发布房屋的物理状况和权属状况采用了房地产登记信息系统的信息，交易价格等信息采用了经纪委托合同的数据，发布信息的真实性得到保证。
有助于梳理市场参与主体，提升从业人员综合素质。根据《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》规定，凡在本市从事二手房经纪业务的机构，必须首先进行资格认证。通过资格审核的经纪公司和经纪人经培训和考核取得上网资格，在网上签订委托合同和交易合同，开展经纪业务。这一措施有效地防止了无证无照经纪机构扰乱二手房交易市场秩序，同时，提高了从业人员的综合业务素质和行业信息化应用水平。
有助于开展资金监管，为客户提供安全保证。合同网上备案开展后，便于交易中心充分运用房地产登记机构的业务优势，与有关银行合作，通过监控产证过户和资金划转的同步进行，开展交易资金监管服务，为有需要的交易当事人提供资金安全保障，从而大幅降低二手房交易风险。
有助于提高汇总数据的准确性和及时性，为行业管理提供决策辅助。存量房交易数据以往缺乏准确及时的数据来源，只能用房地产登记数据替代。由于登记相对于交易，在时间上明显滞后，且登记属于自愿进行，从而导致交易统计数据长期以来在准确性和时效性上存在问题。对于分析判断市场的重要指标之一的二手房市场当前有效供应量及其供应结构的统计数据，更是无从获取。存量房合同备案以后，即时数据来源得到保证，统计分析将更为精准，为今后出台更具前瞻性和科学性的行业管理政策奠定了基础。
有助于建立整个经纪市场的诚信体系，为社会监督提供手段。网上备案开展后，经纪机构和经纪人以认证的身份从事房地产经纪业务，网上操作平台对相关主体信息予以公示，从而为建立经纪机构、经纪人监督机制和诚信体系奠定了基础，有助于引导经纪机构和经纪人注重品牌和信誉，诚实经营，阳光操作。
有助于在交易过程中实施监管控制，规范经纪行为。存量房合同在网上备案，为经纪行为的规范和交易过程的控制提供了便利，交易中心主要通过三个环节进行监管：首先在经纪委托环节，备案系统自动查询权属登记信息，对于存在查封或其它交易限制的房屋，备案系统禁止签订经纪委托合同；其次在房屋交易环节，交易中心建立了电话回访制度，针对网上签订的委托合同和交易合同进行真实性校核，避免虚假交易信息的产生；第三在签约环节，备案系统为每套合同的买卖双方当事人设立了合同密码，防止他人擅自变更合同内容，签约后至当事人约定办理房地产登记手续前，备案系统禁止同一套房屋再次签订其它交易合同，防止“一房二卖”的情况发生。
二手房网上服务平台已经搭建，进入运营期，当前的关键是在运行中找出问题并加以完善。
1）提高经纪企业共同参与的积极性。
2）完善反馈机制，在运营过程中解决相关问题，以使其更好的服务于二手房交易市场。
3）不断试验、调整，提高运行效率，使平台更加完善、更加方便。
2、企业层面的网上服务平台
从行业经营的角度看，目前国内对完善网上服务平台、改进网上销售模式的方向可以学习借鉴MLS。MLS（multiple
service）是源于美国房地产行业的专业术语，也称多重上市服务，如今已涵盖了95%的美国房地产交易。其核心是通过特定的软件技术和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系。MLS系统很好地解决了不动产商品的不可移动性、交易复杂性、不及时性、融资性和客户分布广泛性这些长期困扰房地产界的销售难题，真正实现了房地产开发商、代理商、经纪公司和消费者的共赢。从长远看，由于发达国家纷纷引进MLS系统，所以建立和完善国内MLS系统，还可以增进国际、地区间的经纪交流与合作。
根据MLS系统运作的主体性质及规模的不同，可以将MLS系统的运作形式分为三种，即全国性的MLS系统，企业之间的MLS系统及企业内部的MLS系统。从长期来看，我们的发展方向是建立全国性的MLS系统，如美国、加拿大的全国性的MLS系统。但在现阶段，考虑到可行性，宜以实现区域的MLS系统作为一个发展的契机。
目前在企业平台方面，一些比较成规模的经纪公司如我爱我家（5i5j）等已开发出自己的数据支持系统，深圳的明源公司、思源公司也在进行类似的软件开发，这些对国内房地产行业网上服务平台的建立和完善都有一定的推动作用。
房源信息发布比较好的是搜房网。它拥有的二手房网覆盖了29个城市，重点在北京、上海、广州、天津等城市，拥有超过上百万的海量房源信息。主要的信息化应用房源发布系统有两个，一个是搜房网，发布房源信息，另一个是易搜房与搜房网一起进行的产品发布。
由北京森川世纪网络科技有限公司研发的RELS系统在房源信息共享方面也比较好，RELS系统引进了国外MLS系统的操作理念，但当前在我国还没有广泛地推广。
另外，21世纪不动产公司，通过公司内部MLS软件系统，店与店之间可以进行有效的房源的共享，大约30％左右的业务量就是通过合作成交而完成的。业界其它公司，如上房销售、上房置换、中原、信义等许多机构也已建立起了不同层面的二手房网络交易平台系统。
虽然我国房源信息共享已有很大的发展，但和国外特别是房地产经纪业发达的北美地区相比，从企业的软件和信息系统的应用，到信息共享，再到产权数据和交易数据，国内企业的信息化还是处在早期阶段。这突出表现为：各城市政府拥有的房地产交易信息还不能被客观公正地共享和利用；只有一部分先进的房地产经纪机构有他们自己的管理信息系统；房地产经纪企业之间的信息共享和佣金共享几乎没有。
根据业内实践，在建设跨企业的MLS系统方面，突出的难题不在于技术，而在于相关制度建设，如期间产生的费用、收益、责任等方面的明确规定。如果在制度上得不到突破，要做到跨企业MLS是较难的。
因此一方面是在业内推广使用MLS技术，另一方面在制度建设方面也应着力进行相关研究。
四、完善房地产经纪报酬制度和交易过程中的资金监管
1、深圳模式
主要有三种方式：一是交给银行托管；二是由房地产交易中心托管；三是由中介机构托管。由于购房过程中的信息不对称，以及买房者的习惯，深圳二手楼市中约有80%购房款是由房地产中介监管。目前暂无相关政策出台。
2、广州模式
一般是由中介公司代收代付，通常是由客户将款项存入中介公司指定帐户，由中介公司根据付款进度支付，对五万元以上的款项，银行会进行额外监管（一般为提供合同资料、放款文件等）。政府暂无资金监管方面的政策出台。
3、上海模式
大致可以总结为三类：一、中介机构监管：包括中原、信义、美联、汉宇等有一定规模的中介公司。二、政府背景机构监管：由挂靠交易中心的资金监管机构监管。三、第三方监管：包括银行、公证处、律师事务所等。
4、天津模式
天津的政府监管在全国做得比较早，也较为系统。2004年8月实行了二手房网上交易制度；2005年4月到9月,
推出二手房网上交易资金监管服务举措；日，正式实行公积金贷款的资金监管；日，明确全市私产房屋交易抵押贷款全部实行交易资金监管，由天津市国土房管部门的资金监管机构提供免费资金监管服务。但一次性付款的交易暂时未纳入其中。
5、北京模式
2006年3月，北京中原和深圳发展银行率先推出资金监管业务。目前有多家大型中介机构操作,如我爱我家、21世纪不动产等。日，北京市建委市场租赁处和北京市中介协会联合下发通知，要求全市所有房屋经纪公司填写《房地产经纪机构代收存量房交易资金情况调查表》，对全市房地产经纪公司代收二手房买卖交易资金情况进行摸底，然后，允许具备一定规模实力的经纪公司对交易过程实行资金监管；而对一些不够条件的，则交由市建委和中介委指定的银行或机构监管。
6、香港模式
采用登记制度，在签订买卖合同之后要去政府有关部门登记，以登记时间的先后顺序来确定债权。这样就避免买卖合同出现之后在办理交易过户等手续时才发现一些问题。
归纳一下以上各地资金监管模式，主要有四种：一是通过个人结算账户进行资金托管和交割，交易双方直接交付；二是政府开立专用存款账户的政府监管模式（具有政府背景的专业机构托管）；三是经纪机构开立专用存款账户的经纪机构监管模式；四是独立的第三方开立专用存款账户的独立第三方监管模式。
对四种监管模式的评价：
个人结算账户监管：灵活性强，效率高，但很不安全。
经纪机构监管：免费监管，且效率高，但不安全，具有一定风险。
具有政府背景的专业机构监管：操作模式简单，安全性强，但灵活性弱，受众面较小。
独立的第三方监管：安全性强，但对交易双方都收取手续费，且第三方对业务模式的支持较弱。
根据以上比较分析，在此提出相关建议：
对于经纪报酬制度，要明确佣金和代办相关业务的服务费用的区别，不能以佣金包揽一切服务项目。同时适当提高佣金提取比例，建议从现有的2%提升到4%，为合法经纪业者提供生存空间，从而抑制赚取差价的现象。另一方面，建议政府适当下放个别非关键性交易环节给政府授信的专业中介机构，诸如房地产公证、产权登记等程序。
经过调研，参照其它地区的经验，可以根据“优质定价、优质服务”的原则逐步放开经纪人报酬方式的束缚。在具体操作中，可以借鉴其它地区的经验，配合经纪机构管理工作，推行报酬分级分档制度，对资信等级较高的机构，可以适用较高档次的佣金比率。这也有利于其它经纪机构努力提升自身服务水平，加速产业转型。
对于资金监管，四种监管模式均有优势与劣势，但从各大城市的现状来看，政府关于资金监管的政策相当少，大部分的资金都是通过房地产经纪机构交接，而消费者普遍对于自身资金的风险防范意识比较弱，因此建议政府应该出台专门的资金监管政策，保护交易双方的利益。同时，推广合同网上备案制度，便于交易中心充分运用房地产登记机构的业务优势，与有关银行合作，通过监控产证过户和资金划转的同步进行，开展交易资金监管服务，为有需要的交易双方当事人提供资金安全保障。
中国人民银行在最新出版的《中国房地产金融报告》（2005）中提出，可以考虑对预收款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度等（《房地产时报》4月23日A01版）。这也是我们可以参考的一个方向。
五、完善房地产经纪机构和经纪人从业行为的执法检查
针对前述现实存在的情况，建议采取以下措施：
加大房地产经纪行业协会的力量，政府机关通过购买服务的方式，将部分行业管理职能授权协会分担，把现由政府职能部门承担的行业自律管理交给行业协会，使政府脱离繁琐的管理事务，真正成为经纪市场的立法者和最终监督者；由行业协会制定行业规范，并加强对经纪市场行为的执法监督。
除了目前出台的房地产执业规则之外，建立具体有效的、能够实际操作的奖励和惩罚机制，加强对违规经纪单位和个人的处罚力度；同时对信誉好、口碑佳的经纪单位和个人要加以宣传、给予荣誉。
由行业协会协同政府有关部门建立经纪机构和业务人员的诚信档案（除有经纪人证书的专职房地产经纪人外，经纪机构中的其他从业人员也应建立诚信档案）。同时建议协会与公检法、工商等国家机关及银行、消保委等部门建立密切联系，以及时掌握经纪机构及从业人员的不良信息，并向经纪机构乃至全行业通报，把鱼目混珠者剔除出去；若出现侵占或诈骗客户款项的犯罪行为亦可通过公检法机关快速追究相关人员的刑事责任。在当前，可考虑由主管部门和行业协会共同努力，首先推进实施“黑名单”制度。
针对行业协会组织行业自律制度，就消费者投诉等重大房地产交易纠纷进行解决和记录，确保优质服务，对投诉率高或有重大违法行为的从业机构或从业人员采取相应措施。
六、提高房地产经纪行业队伍和从业人员素质
针对目前上海房地产经纪行业队伍和从业人员素质不高的现状，提出如下建议：
严格执行《房地产经纪执业规则》等法规，要求从业人员必须持证上岗。整顿整个房地产经纪行业队伍，严格检查各经纪机构从业人员资格，经纪机构从业人员务必做到“先考证，后上岗”。建立从业人员和经纪机构信用档案，定期检查、清理和公布，不良记录要公开曝光，限期整改，屡教不改的要予以清除。对违法、违规者要严肃依法处罚，或者是警告、罚款，直至吊销执照，从而加大失信、违规的风险和成本，以此来保护和支持诚信和守法的经纪队伍，净化经纪市场环境。
建立考证、复训等入行和继续教育培训体系。面对大量经纪人员学历不高、没有接受过专业训练的现实，必须强化现有队伍的业务培训。业务培训大体上是两个层面：一个层面是获证培训，另一个是从业继续教育。前者是获得资格证书、考试之前的培训。现在这方面的需求很旺盛，2006年恢复上海房地产经纪人考试，报名的人数达8780人。2007年上半年报考的有4379人。继续教育是指获得了执业或从业资格的房地产经纪人在持证上岗的同时，要接受继续教育和培训。继续教育和培训的情况应该记录在案，作为考核、年审、资质延续或者重新登记的重要依据。在这方面可以借鉴美国房地产经纪人重新登记的做法。美国实行的是每四年重新申请换证，我们可以参考这一制度，经管理部门和行业协会、业界代表共同探讨制定重新登记的周期和操作办法。
健全业绩考核制度。设立上海市乃至全国范围的专门的经纪人等级评定机构，对获证者应该根据资历和水平进行分级管理，譬如说可以设立高级职称或者是资深经纪人称谓，形成资格区分，这样会促使持证者由低级向高级提升。通过这一管理方式，鼓励经纪人在职学习及终身学习。建议由房地产经纪行业协会在政府监管下担任这一职责。
在行业内开展全员“诚信为本、信誉至上”教育。由行业协会会同上海市房地产交易中心，一起建立起从业人员及企业的诚信档案和“黑名单”制度。
七、发挥行业协会在行业管理中的作用
房地产经纪行业管理模式目前是行政管理为主，辅之以行业自律的形式。政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理以行政手段为主，各类职能都集中在行政部门。
目前行业协会承担的职能主要是传达、反映和沟通，并承担了一些资质、资格管理工作，如反映协会会员的意见建议、开展“金桥奖”评选等，并承担了一部分经纪公司（外资公司）的备案工作。此外，行业协会还在人员培训、信息提供、内外交流，以及行业发展调查咨询等方面为政府和企业提供了服务。
目前我国台湾地区的房地产经纪行业协会受政府机构委托承担了较多的行业管理工作，包括市场准入、资格审查、行业自律、信用档案建设等等，拥有较强的力量，在行业发展过程中起到较大的作用，也很好的带领行业渡过了行业发展的困难期，促进行业成长。
台湾地区的房地产经纪行业协会之所以能够起到较好的作用，承担较多的行业管理工作，与地区行业内实行的“人必归业、业必归会”制度有关，这一制度，保证了行业协会在实施管理的过程中，既有动力、有愿望，又有必要的资源、信息和行业号召能力，切实做到管人、管企业和管行业一体化。
针对我国目前的行业发展形势，以及上海房地产经纪行业处于转型发展的关键时期，借鉴台湾地区的经验，需要转变目前的行业管理模式，由行政管理为主的模式转变为行政管理与行业自律管理并行的模式，扩大行业协会的功能，具体措施为：
由协会会同有关部门进行资信体系建设和管理的研究与实践。
行业协会承担起更多的引领业界转型、走向成熟的产业发展功能，譬如，在维护行业声誉、建立行业品牌；对房地产经纪机构进行资信评定和日常管理；规范交易行为、制止不端行为；发布作业标准、进行流程创新等诸多方面，行业协会都可会同主流企业，积极管理，并同政府管理部门协商，把这些有利于行业发展的措施上升为正式规则。
吸引更多房地产经纪企业入会，逐步过渡到全员入会。
开展调研，制定和完善行规行约。
进行行业、企业建设研讨。
建立诚信体系，包括黑名单制度。
搞好金桥奖评选，搞好行业品牌建设。
搞好行业有关投诉、法律问题建设，协同有关部门处理有关行业不规范问题。
开展教育培训，提高从业人员素质。
加大房地产经纪行业协会的力量，政府机关将部分行业管理职能通过购买服务的方式，授权行业协会分担，把现由政府职能部门承担的行业自律管理交给行业协会，由行业协会制定行业规范，加大自律性管理的力度。行业自律管理要调动行业成员的主观能动性，在更广泛的层面上调动和利用社会资源，这样，不仅有利于节约政府的行政资源，而且更有利于提高房地产经纪行业的管理水平。
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