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北京多小区新老物业交接困难
日 10:26来源：
目前，北京多家小区曝出新老物业陷入交接困境。这不仅阻碍了小区自治的步伐，更为小区日常的保洁、绿化、安保及居民用水用电等日常生活带来了很多困扰。为何出现新老物业交接难，又该如何破解这些难题，记者就此进行了调查。
&;&久敬佳园
老物业不撤离打官司拖数月
最近，丰台区久敬佳园小区业委会因搭棚办公而被业主们戏称“史上最牛”(本报5月12日曾报道)。昨天，就在业委会办公棚下，本应去年入驻的新管家杏林物业陈经理自称，目前只能以朋友的身份为业主提供服务建议。
该小区业委会一成员反映，去年7月19日，业主大会票决新管家，杏林物业当选，业委会即时向小区业主公告，并发函至街道办等部门，吁请其监督新老物业在去年10月19日进行交接，“老物业拒不交接，街道下令平稳进行，后要求走诉讼途径，物业交接就这么拖了下来。”
据了解，去年10月25日，业委会状告老物业撤离一案在丰台法院立案。随后的11月1日，小区两名业主又状告业委会同新物业签订的合同违法。今年2月，丰台法院驳回了两名业主的起诉，而业委会起诉老物业撤离的案子，至今没能结案。“每个步骤都合情合理，原始票据、公示文件都保留着，业主随时可以来查。”业委会负责人分析，老物业拒不交接的一个根本原因是小区每年四五百万元的物业费收入。
对于拒交，小区前期物业安和佳业负责人则称不相信业委会能服务好大家，“业委会应由真正为业主着想的、热心公益的人组成，业委会却把自己当成了管理者。”
&&泰华滨河苑
交接账目乱致上千住户停水
提及小区长达11个小时的停水事件，朝阳区泰华滨河苑小区业委会主任张女士表示，业委会最近也一直在反思，“新老物业账目没完全交接清，这让小区出现了更多麻烦。”今年5月4日上午9点，该小区公共区域供电被切断，水泵无法供水，上千住户停水。原因是新老物业在交接中存在经济纠纷，拖欠南十里居供电所20余万元电费。
泰华滨河苑小区于2005年入住，经过一年多的筹备，2009年4月成立了业委会。2010年10月份，业主大会表决通过选聘新物业，业委会与中标的物业公司签订了物业服务合同，11月份，新物业进驻小区。
据新物业公司相关负责人反映，老物业公司提前收取了新物业服务期内的供暖费及物业费30余万元，且这笔钱并未按期打到账目上，而新物业公司用自有资金垫付小区公共部分电费及供暖燃气费用已近百万元，现已没有充足资金再行垫付。“新老物业交接不清，但后果不能让业主来承担啊，物业换来换去的太折腾。”业主们对停水停电事件极为不满。
为解决小区欠费问题，该小区居委会、业委会、新老物业及供电部门进行了多次协商。最近，新物业相关负责人回复称电费已经交付，“我们盼望着尽快完成交接。”
&&水韵风情庄园
物业交接半年多小区没人管
“虽然也有不尽如人意的地方，但总体上比老物业强多了。”昌平区水韵风情庄园二区业主王女士说，新物业公司在修复路灯、补种绿植、保洁等方面比前期物业有了很大改观。
据了解，该小区业主自2004年开始入住，前期由开发商指定的水韵物业进行管理。因不少业主表示不满小区保洁、绿化等现状，2009年业委会成立后便着手召开业主大会选聘新物业。
小区业委会成员王先生介绍，2010年1月，业委会与新物业签订了服务合同，但水韵物业迟迟不肯撤离小区。2月份，水韵物业将业委会告上法庭，要求昌平区法院确认业委会解聘水韵物业的行为无效。稍后，业委会也将水韵物业告上法庭，要求对方办理物业交接手续。“在物业交接未果的那段时间，小区环境很差，保安没了，垃圾没人管了，小区陷入管理真空半年多。”业主王女士反映，小区还发生了多起被盗案件，私搭乱建也很严重。
昌平法院立案后，承办法官了解到，小区部分业主拖欠水电费、物业费，水韵物业此前还对小区进行了电改，成本还没收回所以不愿意退出。当年5月份，昌平区住建委认定业委会选聘新物业合法，要求水韵物业尽快办理交接手续。后经法院对双方进行调解，老物业公司同意退出，去年7月中旬，新物业得以顺利进驻小区。1(来源：　)
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有谁知道新房交接注意事项
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有谁知道新房交接注意事项？
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A：隔断墙与实体墙的一个最大的区别就是方便拆卸安装，不具有承重的作用，但是很方便。隔断墙是指把一个结构(如房屋、房间或围栏)的一部分同另一部分分开的内墙，不同地方有不同的叫法，如南方叫做高隔间，高隔墙，高隔断等。&隔断墙是分割空间的构件，是非承重墙体的一种。隔断墙一般都跟普通墙一样，是到顶的立面。但跟传统墙体不同的是，大多数隔断墙都是可拆散重装的，也就是说“隔断墙”是可重复利用的!
A：（1）消毒杀菌壁纸：荷兰生产，在胶面布壁纸上涂一层经过特殊处理的薄膜，能防酸、防污染，细菌无法在其表面滋生。（2）吸味墙纸：由日本研制生产的吸味墙纸含有专门吸收和分解异味的化学物质，并掺有芳香物质，能使房间芳香四溢，尤其适用于厨房和卫生间。（3）防蚊墙纸：英国生产的墙纸中綅渍了多种防蚊中草药制剂，能散发令蚊子闻风而逃的芳香气味，有效防蚊时间可长达30天。（4）调温墙纸：英国研制的调温墙纸由3层组合而成，里层是绝热层，中间是特殊的调温层，外层有无数细孔，并印有装饰图案，能自动调节室内温度。（5）暖气墙纸：英国研制的能散发热量的暖气墙纸表层涂有奇特的油漆涂料，接通电源后涂料能将电能转化为热能，适宜冬季使用。（6）戒烟墙纸：美国发明的一种新型墙纸，纸质中含有某些化学物质，当室内空气中有烟味时，墙纸会散发出一种特殊气味，使吸烟者对香烟大倒胃口，从而达到戒烟的目的。
A：一般装饰装修材料可分为墙体材料、地面材料、装饰线、顶部材料和紧固件、连接件及胶粘剂等五大类别。装修建材比较多的。主要分为主材于辅材。主材有：瓷砖、地板、卫浴、橱柜、小五金、开关面板、灯具、洁具等等 &&。辅材：水管、电线、水泥黄沙、木板、油漆乳胶漆等等。
A：{:4_120:}
A：目前市场上销售较好的品牌有海尔，容声，美的等，个人推荐海尔品牌的冰箱，外观好，做工严谨，具有良好的稳定性，同时制冷效果突出，有效保障食物的新鲜度，且高效节能，值得选择。
A：这个报价跟你的装修档次也是有关系的，例如你是经济型，这种装修一般不需要室内设计，也没有大的改动，主要是自己请队伍施工，自己买材料，受投资限制，不能购买高档材料。经济型装修事无巨细全靠自己去操心，作为房主会非常疲惫，由于对装修不了解，有可能工艺质量和效果达不到自己的要求或造成材料的浪费。经济型装修费用：100平米房子价位6万元左右。
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追加悬赏:&新商品房验收应该怎样交接？应注意什么？
新商品房验收应该怎样交接？应注意什么？
09-05-02 &
收房时要带小锤（检查空鼓用）、软管（检查地漏及排水坡度用）、电笔（检查开关插座用）专家建议：收楼日应带以下装备 ：    1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。
   2、纸笔，即时记下发现的问题。
   3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。
   4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。
   5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。
   6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。
   收房注意事项：    1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。
   2 检查所有窗户
   ·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。
   ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。
   ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏
   3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！
   4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固
   5 检查每一个灯和开关
   6 检查每一个水龙头
   7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利
   8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊
   一、房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。
 交房一般程序
 1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
 2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
 3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。
 4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。
 如何收房
 对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。
 1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。
 此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。
 2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。
 3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。
 房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。
 物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
 公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。       二、看房15招：    1招：看“备案”留“两书”
   新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
   2招：卫生间不渗不存
 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
   检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
    4招：轻敲各面听空裂
   墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
     5招：顶层住户查渗雨
     如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
     6招：阳台裂缝危险大
     一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
     7招：保温不好墙滴水
   冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
   8招：大开龙头查漏堵
 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
   9招：暖气支管有坡度
   暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
   10招：供暖管道要套管
   供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
   11招：拉闸断电不可少
   电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
   12招：保险插座护幼童
   为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
   13招：卫生间插座规矩多
 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。
     14招：厨卫紧邻通风道
   厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
   15招：开关接口拉一拉
   检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。    三、注意事项    1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
   2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
   3、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
   4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
   5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？
   6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
   7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
   8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
   9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
   10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
   11、试煤气热水器开关是否妥当？
   12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
   13、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。
   14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。
   15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？
   16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。
   四、收楼要验哪些内容？
   面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积
   从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。
   电气
   1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；
   2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；
   3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；
   4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；
   5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；
   6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；
   7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；
   8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。
   屋面
   1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；
   2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；
   3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。    
   地面
   1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；
   2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；
   3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。
   验楼经验谈
   一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。
   二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、 所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、 在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；
   三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已安装接好地线； 4、 灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、 门铃、报警系统工作正常；
   四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。
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