&&&&&&&&&&&&&&&开发商可以卖地下车位吗，小区地下停车位归谁所有？
开发商可以卖地下车位吗，小区地下停车位归谁所有？
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开发商可以卖地下车位吗日，原告刘某与被告天津市某房地产有限公司签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告购买被告开发的宇泰小区商住楼地下室第23号车位，价款为人民币12万元。合同同时还约定了车位的交付时间、房地产证的办理以及双方的其他权利和义务。合同签订后，被告即将第23号停车位交付给原告使用，原告也向被告支付了全部价款。日，原告就车位房地产证一事向国土规划部门查询，该部门明确表示被告没有宇泰小区地下车位的销售权。原告遂向法院起诉，要求确认原被告所签署的《房地产买卖合同》无效，并由被告退回车位款及利息。法院认为，被告在未取得小区地下车位销售权的情况下，即将地下停车场的车位卖出，违反了相关法律规定。因此，原被告双方签署的房地产买卖合同无效。判决支持原告的诉讼请求。小区地下停车位归谁所有本案中的地下车位买卖合同纠纷主要涉及地下室汽车位权属设定和转让问题。此类合同纠纷在房地产买卖市场中较为常见，买卖中的的法律风险值得广大业主重视和防范。一、 地下停车位作为商品房产销售时，应当先取得销售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，未取得销售许可的商品房产不得销售。本案出售方销售地下停车位的行为，违反了法律和行政法规的强制性规定，所以应当认定为无效。二、 小区地下停车位权属的确定是一个颇具争议的问题。我国《物权法》第 74条对车位的归属只作了原则性的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此法条对于没有约定或约定不明的情况及地下车位是否属于业主共有的其他场所，均没有作出明确的规定。根据相关法律法规及法学理论，一般认为，满足以下条件之一的，车位属于全体业主所有，开发商无权出售：1、开发商在计算公摊面积时已把地下车位的建筑面积计算在内的；2、开发商把建在地下车位的成本核算在住宅开发成本之内的；3、根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车位作为公共配套设施的功能，将建车位作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车位。如果没有上述情况，那么，投资兴建该地下车库的开发商对此项有专有使用权，有权出售车位。这时购买方可以要求该开发商提供房地产管理部门出具的车位销售许可证或物价局出具的车位未列入建安成本的证明。在地下车位的权属登记方面，事实上没有任何一个地下空间车位能够获得政府单独颁发的所有权证或者是使用权证，它们在房地产权证“房屋类型”一栏，记载的是“其他”，或者只是在房地产权证的附记里，标注部位和建筑面积等信息。三、如果地下车位属人防工程，则来自该车位的收益全部归投资者。我国《人民防空法》规定： “ 人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者。如果开发商未将地下车位的建筑面积计算在出售房屋的公摊面积内，地下车位的成本未核算在住宅开发成本内，则应将开发商视为投资者，由其获取收益，否则收益归全体业主共有。四、由于房地产商为车位购买者办理销售许可证存在诸多的法律障碍等原因，很多房地产开发商采取以租代卖的方式将车位长期租给业主使用。在签订此类合同时，业主应当注意法律规定的20年最长租赁期，超出法定最长租赁期的则超出部分不受法律保护。
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商铺使用权也可销售？ 律师提醒购买者需慎重
&&&&商铺投资是今年的关键词。去年以来，东莞市场出现了不少带产权的主题式商铺，甚至有 不失时机地推出了&使用权商铺&的概念。市民刘女士向本报记者报料称，近日收到东莞某商城的&轻轨中心枢纽商铺、首付5万、40%超高回报&等字眼的短信 促销，她疑问的是，&现在还有如此划算的投资吗？投资门槛低至只需5万？五年收益回报高达40%？&&&商铺只卖20年使用权&&带着刘女士的疑问，记者到了该项目现场了解情况。原来，刘女士所指的商铺就是西平未来世界小区社区商铺组团。目前，外立面正在装修，在营业的主力店国美电器和清和元即将搬迁。&&记者看到，首层和二层商铺共1300多间，是美国天胤集团控股有限公司和香港盛世万丰国际集团有限公司联手打造的一个以&女性时尚一站式体验中心&为主题的商业体，预计明年开业。&&据 现场销售人员肖小姐介绍，原来该项目只是对外销售20年的使用权，&商铺面积从10平方米到20平方米，售价每平方米从2万元至5万元不等。购买这种商 铺，前3年，按每年8%的回报，前3年回报总共24%一次性抵房款；第3年一次性返还第4年和第5年共16%的收益。第&6年，每年保底9%；第7年，每 年保底11%&&&&&以15㎡，总价45万元的商铺为例：扣去前三年总共24%的回报，45万的商铺20年使用权，50%的首付款即22.5万元，前三年抵掉房款实际首付款11.7万元，再减去第三年的时候收益16%即4.5万元，实际首付款为7.2万元。&&肖小姐表示，&客户购买商铺时是否可以选择按揭贷款，有待开盘时再确定，目前开发商与银行在洽谈。不过开发商会在合同中承诺，五年后商铺可无条件回购，最大程度的让投资者的投资真正的&零&风险。&&&购买使用权商铺，优势几何？&&俗话说&一铺养三代&。商铺投资是房产投资的重要组成部分。在当前住宅去投资化的背景下，一些手头稍有闲钱的投资者就把资产增值保值的希望寄托在商铺上。&&投资商铺，地段是首要考虑因素，不过地段较好的商铺往往售价不菲，中小投资者往往因素资金而&望铺兴叹&。在这样的背景下，总价不高的小面积商铺应运而生，甚至只是出售商铺的使用权。&&无疑，使用权商铺在操作上确实有一定的优势。一方面，售价不高、面积相对较小使得投资的总价较低，这些商铺针对的也都是20-30万元小额投资户。&&另一方面，大多使用权商铺是统一经营统一管理的，这个对于市场前期培育较为重要。长时间专业团队运营管理，有利于形成了稳定良好的业态，租金自然水涨船高。而因为产权在开发商手里，开发商比投资者更看好未来的收益，所以开发商也一定会精心运营这个市场。&&还有，因为没有产权商铺所需的契税、印花税等等，使用权商铺的转让也较为方便、手续费用亦相对低廉。&&&类 似的做法在行业一直有存在。&业内人士杨小姐告诉记者，在早期东莞就有类似出售经营权的情况，&多数是一种倒卖经营权的行为，销售使用权是投资商打 擦边球的做法。这种情况在今年算是一个小高峰期，如潮汇星城、功夫龙亲子城等主题商铺都是在用类似的模式来销售。&&&高回报背后隐藏着高风险&&高额回报的背后，实际上隐藏着巨大风险。天下没有免费的午餐，使用权商铺看似诱人的优点也伴随着不少风险。&&业 内人士提醒投资者，事实上，使用权不同于产权，产权意味着持有人完整获得建筑物本身，使用权是租赁概念，不拥有建筑物本身，年限到期后所付款项即清空。合 同期满之后，开发商将会收回使用权。这其实就相当于开发商拿着投资者的钱去培育市场，等市场成熟以后，商铺就被开发商收回，换句话来说开发商把大部分前期 风险都转嫁到了投资者身上。&&对于那些刚接触商铺投资的人而言，遇到使用权商铺，千万不能被看似诱人的回报率所迷惑。要获得长期稳定 回报的前提是商铺出卖方必须具备优秀的经营管理能力和市场能力。如果商场做不起来，没有商户承租，意味着零收益；另外，若整个商城的定位、策划、经营 不善，人气不足，商铺无法出租的话，商铺出卖方可能会因此破产，投资者还有可能血本无归。&&律师提醒 &&不动产无使用权买卖概念&&此外，投资者还要注意相应的法律风险。记者就此咨询了广东沃金律师事务所邓云龙律师。&&他 表示，老式商铺经过整体包装后在不改变产权即所有权的情形下出售商铺使用权当然本质上就是将商铺一次性与承租人签订长达20年租赁期限的行为。本质上双方 就是一种租赁合同关系。相当于投资者将20年租赁款一次性缴纳给合约方。20年以上为租赁无效年限，所以有些商铺在招商时所说的30年或更长的使用权是不 科学的。&&所有权人对房产的权利拥有四项权能，即占有、使用、收益、处分。租赁商铺就是使用了转移了商铺所有权人所具备的占有、使用、收益的权利。&&邓 云龙律师告诉记者，在法律上并无&出售不动产使用权&这一概念。&出售&应当理解为一种买卖关系，那么基于买卖关系的本质是转移物的所有权，即需要转移物 的占有、使用、收益、处分的全部权利，而不动产的使用权不能够单独&出售&的，因此，&出售不动产使用权&一说应当认定为属于商家的炒作和刻意渲染，而并 非一个合法的概念。&&这种形式其实是转租。换个角度而言，作为购买使用权的业主，只是帮有关公司承担了经营上的风险。投资者选择此类商铺一定要谨慎。
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不是所有车位，开发商都有权卖
来源：新闻晨报
最近一段时间，不少市民来电来信向记者反映，原本好端端连续租用了多年的小区地下车位，却因为开发商一纸“只售不租”公告就无法续租了。而这其中不乏一些居民在刚买房时就想购买车位的小区，开发商当时都以“相关手续不全，无法出售”为由拒绝了居民的要求。
本报1月7日刊登的《车位定什么价，开发商说了算？》一文引发市民热议。最近一段时间，不少市民来电来信向记者反映，原本好端端连续租用了多年的小区地下车位，却因为开发商一纸“只售不租”公告就无法续租了。而这其中不乏一些居民在刚买房时就想购买车位的小区，开发商当时都以“相关手续不全，无法出售”为由拒绝了居民的要求。　　记者原本以为，一些开发商此举可能是为缓解小区“停车难”问题。不过宝山区四季绿城小区的居民反映，此前他们小区也向业主告知要出售车位，而且售价不低。可问题是，他们小区的停车位根本不算紧张。　　面对屡屡增多的小区车位“转租为售”现象，不少市民不仅产生疑问，开发商是否有权出售车位？而对于开发商开出小区车位售价，难道真的只有被动而无奈地接受？记者为此专门采访了法律专家、房产专家，他们一致认为，并不是所有车位，开发商都有权出售，车位销售更不应该完全丢给市场。　　开发商能否卖车位，要看情况　　法律专家表示，开发商是否有权出售车位，要分不同情况而论。　　上海嘉华律师事务所合伙人马海容表示，首先要看开发商在建造房屋时，是否报规划部门批准同意出售小区车位。如果已经报规划部门同意，开发商就可以拿到“预售许可证”，也就是说，开发商拥有车位的产权。如果说，车位属于小区公摊面积，这就意味着车位公摊至小区每个业主，开发商无权买卖车位；如果开发商将公摊面积据为己有，再卖给业主，这就是商业欺诈。　　那么，小区业主如何确认开发商是否有产权？马海荣告诉记者，业主可向规划部门申请信息公开，将当时开发商申请时的规划公开。在开发商无权买卖车位的情况下，小区车位是出租还是销售？销售价是多少？诸如此类的这些问题，都应由业主大会决议来决定。　　盈科（上海）律师事务所高级合伙人、房地产法律事务部主任宋安成告诉记者，2003年，上海房管局出台了　《上海市关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》，主要规定了几方面内容，比如小区车位只可以在小区业主之间交易，不可出售给小区以外人员；一户业主只可以购买一个车位；小区车位不可“只售不租”，也就是说，如果没人买车位，车位不能空置，应出租给业主。　　价格异常，物价部门才会干预　　虽然从《物权法》角度来说，只要有了预售许可证，开发商就有权出售小区车位。但房产专家指出，车位销售不能完全丢给市场。　　宋安成表示，上海相关部门曾出台过“一房一价”的规定。也就是说，相关房产、车位的销售价格应向物价部门备案。但这只是出于监管的要求，而不是审批的要求。在目前情况下来说，如果业主觉得车位价格过高，开发商从中牟取暴利，可向物价部门举报，要求其进行核查。但一般来说，只有出现车位价格“奇高或奇低”的情况，物价部门才会干预。　　华师大房地产研究中心主任华伟表示，小区车位是小区房产的基本配备，应该保证小区业主基本需求。比如说，开发商在销售车位之前，不妨与小区业主有个协商机制，商量出售的价格；　同时，相关政府部门也应当完善地方法规，出台相应的市场指导价，或是给出一个定价范围，在此范围之内，价格交给市场来定。　　警惕蓄意囤积从中牟利　　同时，还应该警惕开发商蓄意囤积车位从中牟利的做法。　　华伟认为，开发商一开始不出售车位，可能确实是因为相关手续未全，但也不排除开发商有意囤积从中牟利的可能。因为，在小区车位并不紧张的情况下，当时出售车位，价格并不一定能卖得高，因此开发商选择“出租”的方式供小区业主使用车位。而近期，房产价格上涨空间不如以前，但随着小区车辆增多，小区车位变成了“稀缺资源”，车位价格自然就涨了。　　据记者了解，5年前，东方城市花园二期的车位只要12万元左右；如今，30万元的价格开出来，也是“一位难求”。在这种情况下，出售小区车位无疑令开发商看到了新的商机，这或许也是近期开发商纷纷将车位“转租为售”的原因之一。　　华伟分析，还有一种可能，有些开发商为了避税，选择销售时机。按照相关规定，如果开发商毛利超过30%，那么超过部分的收入累进增收土地增值税，最高税率可达60%；除此之外，剩下的利润部分还需要再缴纳25%的所得税。也就是说，如果当年出售房子的收入再加上出售车位收入，总营收就会很高，需要缴纳很高的税金。用开发商的一句话来说，“如果真按这比例缴纳，估计一年赚的钱大部分都要缴税了。”因此，一些开发商在销售房子时不愿意同时出售车位，以避免缴纳高额税金。　　记者手记　　销售不应完全丢给市场　　开发商出售车位虽是市场行为，但小区车位作为业主的必要配备，销售也不应完全丢给市场。　　小区车位销售引发业主和开发商矛盾，与“停车难”问题不无关系。在目前的法律框架之下，开发商只要有了“预售许可证”，就有权出售车位。于是，开发商“转租为售”的举动变得毫无征兆。且不论开发商此时“转租为售”到底是为了牟利，还是缓解“停车难”，至少从目前来看，开发商单方面决定车位售价的局面，令不少居民难以接受。　　看来，在市场之手之外，解决“车位之争”，还需要多方共同努力。小区业主有权维护自己的基本权益，开发商在将车位“转租为售”的时候，应该先和小区业主通过业主大会协商制定租售方案，包括租售比、出售价格等等。事实上，建立在商量基础上的价格，既容易让业主接受，也容易让开发商更顺利地卖出车位，从而回笼资金，对双方都是好事。　　相关部门如何有效监管车位售价，也值得关注。有专家建议，地方法规可以出台一个“价格区间”的政府指导价，在此区间，交由市场定价。　　而要从根本上缓解“停车难”问题，恐怕还得从规划入手，提高小区内车位与户数的配比。目前，上海约有50%的小区，车位与户数配比低于1∶1。从长远来看，一户家庭有两辆车也十分有可能，因此，在规划时提高车位配比，便于日后开发商和物业对车位的管理，从而减少业主与开发商的矛盾。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
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