变现能力差 15年以上老房难贷款
为了方便工作，冯先生打算在东二环附近买一套房子，并看中了一套60㎡的老房，打算通过银行贷款买下来。银行工作人员却告诉他，按照银行规定，房龄超过15年的老房子原则上不予放贷，如果地段好、价值比较高，或者是该行的VIP客户，可酌情考虑。但冯先生不是该行VIP客户；房龄20年，也超过了银行规定，他只得转向其它银行。然而，其它银行也都有类似限制。无奈，冯先生只好另选房龄偏低的房屋。
现状：1995年前老屋原则上不放贷
“我们行内部是有文件规定，对于房龄超过15年的老房子，原则上不予受理抵押贷款。”交通银行（601328）湖南省分行相关人士向记者表示，虽然有这种规定，但银行在具体执行中还会考虑其它因素。比如房子的地段、面积、户型、装修等。据记者调查，在长沙各银行中，对房龄限制多为15年，也有20年或“房龄+贷款期限”不超过一定年限的。其中，交通银行、兴业银行（601166）为15年，中信银行（601998）为20年，中国银行（601988）为房龄加贷款期限不超过30年，光大银行为房龄加贷款期限不超过45年，长沙银行没有年限限制，但对高龄老房的审查更加严格，其余各家银行也有类似规定。
“如果是贵宾客户，我们会酌情考虑。”某国有银行一个信贷部主任说，贵宾客户还款能力强，风险较低，一般没有还款压力。业内人士表示，老房子一般价值较低，且面临拆迁风险，一旦贷款人违约，银行对房产的处置较难。因此，银行为了控制风险，对房龄都采取了相应限制，但地段好的老屋例外。建安房屋中介公司何经理介绍说，他们公司所经手的二手房中，90年代后的房子居多，因为要按照银行要求来做，“2000年以后的小户型最受欢迎，太老的房子一般不太好卖，也不符合银行的要求，是做不来的。”
原因：老屋价低亦难卖
银行收紧15年以上的二手房贷款，究其原因还是老房子价值不高，买房的也少，变现能力差。在评估公司看来，越老的房子“越不值钱”。而且老房子一般处于老城区，有被拆迁的风险。二是银行信贷收紧。此前不久，监管机构明确要求商业银行在6月份之前的存贷比要达标。而从整体格局来看，上月末多家银行信贷额度均告急，存贷比达标的压力仍较大。在信贷规模有限的情况下，银行为了保证优质客户和优质项目的信贷投向，自然就会收紧变现能力差的老房子的信贷投放。
另外，为了防控风险，银行在对房龄较高的二手房发放贷款时，会降低贷款额度。比如，5年以内次新房的贷款成数一般在7成左右，那么15年左右的老房子贷款成数可能就只有5成甚至更低。“这是银行通行的做法。”李经理说。
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土地招拍挂信息公告
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关于转发山东省建设厅《关于房地产估价机构资质管理情况的通报》的通知
青岛市国土资源和房屋管理局
关于转发山东省建设厅《关于房地产估价机构资质管理情况的通报》的通知
各市（区）房产管理局（处、中心），局直有关单位，各房地产估价机构：
近日，山东省建设厅在开展房地产市场秩序专项整治工作中，加强了对房地产估价机构的专项整治，根据整治情况下发了《关于房地产估价机构资质管理情况的通报》（鲁建房字[2007]43号），现转发给你们，望你们认真组织学习，在此基础上，对照建设部《房地产估价机构管理办法》（建设部142号令），结合各自情况进行一次梳理和自查，我局计划将于明年年初，组织人员对全市机构进行一次拉网式的检查，自查和拉网检查的主要内容是：
一、房地产估价机构的资质和工商营业执照内容以及办公地址是否一致。
二、房地产估价机构从业的专职估价师数量是否足够，人事关系是否清楚，是否专职，劳动保险费用是否足额缴纳（在检查收费发票的同时，将从网上进行逐个检查。凡个人劳动保险不存在、断档不连续，规定数量的估价师进出机构劳动保险对接断档都属违规行为）。
三、房地产估价机构注册资金情况、承揽业务情况、收费情况，是否合法合规，对应比例是否合适，是否有弄虚作假行为，承揽业务中，是否存在商业贿赂行为。
四、房地产估价机构在日常管理中，制度是否健全，措施是否到位，管理是否规范。
各市房地产管理局、建设局：
今年以来，全省各市房地产管理部门认真贯彻建设部等八部门和省建设厅等十部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》精神，结合日常的房地产估价市场管理，按照建设部《房地产估价机构管理办法》（建设部142号令），严格房地产估价市场准入、清出制度，加强了房地产估价资质的管理。绝大多数城市建立了房地产估价机构资质申报公示制度，提高了资质审批的透明度，建立了房地产估价资质申报材料样本制度，方便了当事人，建立了日常的检查和举报制度，违规、违法问题及时得到纠正，我省的房地产估价机构资质管理工作基本健康发展。
省及各市严格执行国家《行政许可法》有关规定，在规定的期限内完成房地产估价机构资质申请的初审和审批工作，提高了办事效率，得到当事人的好评。特别是青岛、威海、菏泽、莱芜市房地产管理部门认真审核把关，初审上报的房地产估价机构，经省审查全部合格，均予以许可。
我省在房地产估价机构资质管理中虽然取得了一些成绩，但仍然存在不少问题。截止到今年10月底，省建设厅不予许可和撤消资质的房地产评估机构25个，其中有违规行为的23个，有的受到警告或在一年至三年内不得再次申报资质等处罚。主要问题如下：
一、房地产估价机构仍有与主管部门不脱钩的问题。根据群众举报和我厅调查，部分市、县仍存在房地产估价机构与房地产管理部门不脱钩的问题。这些估价机构垄断当地房地产估价市场，损害了政府的形象，引起当地和外地房地产估价机构及估价师的不满，阻碍了当地的房地产估价市场的健康有序发展。
二、估价师出借注册证，特别是政府工作人员及具有公众服务职能的国有企、事业公职人员出借注册证或在评估机构兼职的问题比较突出。除青岛等4个市，其他13个市都发现了估价师出借注册证和公职人员出借注册证或兼职的问题，成为扰乱房地产估价市场秩序的主要原因之一。
三、主管部门初审不严。部分城市对初审工作不负责任，有的房地产估价机构所提交的材料明显造假，但初审把关形同虚设，多数问题系根据群众投诉举报，通过调查核实的。
四、申报材料不全。有的缺少估价报告，有的缺少工商变更证明，还有个别主管部门因管理职能不到位，而不向房地产估价机构提供证明材料。如省建设厅要求房地产估价机构申报资质，凡租赁办公地点的，办公场所要有经当地房地产管理部门登记备案的证明材料，但少数城市以此项工作未开展为名，不出具房屋租赁登记备案的证明材料。
五、估价报告质量不高。有些估价报告明显违反国家《房地产估价规范》和《房地产抵押评估指导意见》及有关的政策规定。绝大多数房地产抵押估价报告没有房屋在抵押期可能发生的信贷风险提示和抵押房屋变现能力分析，报告附件中普遍没有抵押房屋的有关照片。
为进一步加强房地产市场秩序专项整治工作，保障我省房地产估价市场的健康发展，针对我省房地产估价资质管理中存在的问题，提出如下要求：
一、各地要加强房地产估价机构与主管部门的脱钩改制工作，认真贯彻落实国家和省关于中介机构与行政机关、社会团体、企事业单位脱钩改制的规定，提高对脱钩改制工作的认识。限定在2008年上半年，所有房地产估价机构必须与房地产管理部门脱钩。
二、建立房地产估价机构和估价师不良行为公示制度，坚决制止申报资质材料造假和出借注册证行为。自日起，凡发现估价机构和估价师提交假材料、出借注册证等违规行为，除严格按建设部142号令的规定处理外，省建设厅要在山东省住宅与房地产信息网上向社会公示一个月，有关城市要在当地的住宅与房地产信息网上向社会公示一个月。对政府工作人员及在具有公众服务职能的企业人员出借注册证骗取资质，不但要公示其姓名，还要公示其实际工作单位和职务。
三、建立房地产估价资质审批岗位责任制度。各市房地产管理部门要切实履行认真严格进行初审的责任，凡在一年内出现三次造假材料，主管部门责任处（科）室及相关责任人应当发现而没有发现的，省建设厅将在年底对有关责任人员进行通报批评。
四、加强对房地产估价机构的日常管理与业务培训，提高房地产估价机构和估价师的业务能力。要建立房地产估价报告定期抽查制度，制定房地产估价报告评审考核标准，并实地检查房地产估价管理制度的执行情况和估价档案管理情况。要通过举办各类房地产估价业务培训，充分利用各种估价案例对房地产估价机构和估价师进行教育，通过以案说法，提高房地产估价机构和估价师的法律意识和业务水平。要引导房地产中介企业提供品牌服务、做品牌企业。要放开市场，鼓励竞争，通过合法竞争、优胜劣汰，进一步净化房地产中介市场，把我省的房地产中介企业做大、做强。
请各市房地产管理部门将此通报传达到辖区内所有房地产估价机构，予以警示。
附件：月建设厅对有关房地产估价机构违规行为处理情况表
违规单位名称
省建设厅处置情况
济南房管局
山东同诚房地产评估咨询有限公司
估价师不足二级法定人数，提交假材料
撤消二级资质
济南信源房地产评估事务所有限公司
估价师不足二级法定人数，提交假材料
撤消二级资质
山东中正房地产评估测绘有限公司
法人代表不是专职估价师，提交假材料
撤消三级资质
山东舜天明瑞房地产评估有限公司
估价师不足三级法定人数，提交假材料
撤消三级资质
山东城志房地产评估咨询有限公司
估价师不足二级法定人数，提交假材料
不批准升二级资质
淄博房管局
山东铭远房地产评估有限公司
估价师全是某市房管局工作人员，提交假材料
撤消三级资质 警告 三年内不得申报
淄博金房房地产评估有限公司
法人代表不是专职估价师，多次提交假材料
撤消三级资质 警告 三年内不得申报
枣庄房管局
枣庄东山房地产评估咨询有限公司
估价师不足三级法定人数，提交假材料
不批准三级暂定 警告一年内不得申报
东营房管局
东营华鑫房地产评估有限责任公司
法人代表是某市房管局工作人员
提交假材料
不批准三级资质 警告
烟台房管局
烟台海元房地产评估有限公司
法人代表是某市银行部门经理，提交假材料
不批准三级延续 警告
莱州华润房地产评估咨询有限公司
法人代表是某市质检站负责人，提交假材料
撤消三级资质 警告 一年内不得申报
潍坊房管局
潍坊佳永房地产评估有限公司
法人代表是某县房管所长，提交假材料
不批准三级暂定 警告一年内不得申报
泰安房管局
泰安众信房地产评估咨询有限公司
法人代表是某县房管局工作人员，提交假材料
不批准三级暂定 警告，一年内不得申报
泰安岱宗房地产评估有限公司
法人代表是市仲裁委员会工作人员，提交假材料
不批准三级暂定 警告，一年内不得申报
济宁房管局
济宁中信房地产评估有限责任公司
估价师不足法定人数，未与有关单位脱钩，提交假材料
不批准三级暂定 警告
德州房管局
德州嘉信得房地产评估咨询有限公司
法人代表是某县造价办主任，提交假材料
撤消三级资格 警告
临沂建设局
临沂三得房地产评估有限公司
法人代表是某县房管局工作人员，并多次提交假材料
不批准三级暂定 警告 一年内不得申报
临沂瑞得房地产评估有限公司
法人代表是某县委工作人员，提交假材料
不批准三级暂定 警告 一年内不得申报
临沂嘉利得房地产评估有限公司
法人代表不是本单位估价师，提交假材料
撤消三级资质 警告
临沂大宇房地产评估有限公司
法人代表是某县房管所长，提交假材料
撤消三级资质 警告
滨州房管局
阳信县浩然房地产评估有限公司
法人代表是某县国土局工作人员，估价师一个是银行行长，一个是县拆迁办主任
不批准三级暂定 警告 一年内不得申报
聊城房管局
聊城永辉房地产评估有限公司
与主管部门未脱钩
撤消二级资质
日照规划建设局
日照大洋房地产估价有限公司
法人代表是某县委工作人员 提交假材料
撤消三级暂定 警告抵押估价注重谨慎原则_网易新闻
抵押估价注重谨慎原则
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问：在建工程抵押估价应注意哪些问题？
答：在建工程是一种特殊的房地产，其抵押的目的主要是获得后续建设资金。考虑到在建工程一直处于动态变化中，为降低抵押风险，本市在建工程抵押估价对象界定为已完工的部分(如在建商品房的抵押估价对象为地上已建的建筑物及其分摊的土地)，未完工的地上建筑物及其分摊的土地不能纳入估价对象，以避免出现土地重复抵押情形。
问：已领取产权证的房地产抵押估价应注意哪些问题？
答：①出让土地使用权的房地产。此类房地产抵押估价一般不会出现过多问题，但须注意核对产权证记载的真实性、抵押估价的房地产是否进行非法改扩建或翻建；②划拨土地使用权的房地产。此类房地产抵押估价较为复杂，应注意区分权属人是个人还是单位，产权来源属于房改房、经济适用房、拆迁安置房、自建房等哪种类型；③集体建设用地上的房地产。此类房地产抵押应征得村委会同意，其抵押估价的价值主要为地上建筑物价值。
问：房地产抵押评估值与实际成交价为什么会有差异？
答：抵押估价非常注重“谨慎原则”，因为抵押贷款期限较长，必须要考虑诸如未来市场风险、估价对象的建筑物折旧、周边环境变化、变现能力等方面因素对估价对象所产生的不利影响。因此抵押估价所求取的市场价值一般要低于其刚刚交易的成交价。一宗房地产委托房产中介出售时，面对的是众多的客户，一般情况下是卖给众多客户中出价最高的某一客户，因此从某个角度讲，它是最高成交价；而房地产抵押估价一般情况下是评估剔除装修后的市场平均价(有可能略低于市场平均价)。
问：涉及厦门市财政投融资项目，估价机构可以直接出具估价报告吗？
答：根据《厦门市国土资源与房产管理局 厦门市财政局关于厦门市财政投融资建设项目征地拆迁评审程序有关问题的通知》(厦财建[2006]4号)从日起，凡是涉及厦门市财政投融资建设项目征地拆迁的估价报告，其评估报告初稿应先报市财政审核所审核后方可出具正式估价报告。
问：厦门市主要采用什么方式确定拆迁估价机构？
答：一般用公开通知或邀请招标方式从符合报名条件的估价机构在相关各方(拆迁管理部门、纪检监察部门、拆迁人、拆迁公司和被拆迁人代表)监督下由被拆迁人代表随机抽取5家(标准房和安置房)或1家(除上述两房外)。拆迁当事人对评估结果有异议的，可在收到评估报告15日内要求原估价机构复核，也可在拆迁管理部门的监督下，从参与报名的全部估价机构中随机抽取1家再评估。
问：拆迁估价的特点是什么？
答：相对于一般的房地产估价，政策性强、复杂多样、难度大且纠纷多。因此，对于拆迁估价有更严格定义和操作程序的规定。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可通过委托评估确定。
拆迁估价除了具有一般房地产估价出具估价报告的程序外，更多了估价结果公示和解释、复核估价和技术鉴定等3个环节工作。
问：如何判断估价机构的拆迁估价行为是否规范？
答：(1)估价机构和注册房地产估价师的主体资格是否符合要求。
(2)是否坚持独立、客观、公正、合法的原则进行拆迁估价。拆迁估价活动和估价结果是否受到人为因素的非法干预。
(3)是否签订书面拆迁估价委托合同，合同是否规范。
(4)是否存在转让或变相转让估价业务、与拆迁当事人有利害关系应回避而不回避的现象。估价机构和估价人员应当回避而未回避的，其估价结果无效。
(5)估价机构及其人员是否按照《房地产估价规范》规定的估价程序操作。
(6)估价结果的公示、解释和送达拆迁当事人是否符合要求。
(7)拆迁当事人有疑问，估价机构是否履行解释的义务。对于拆迁当事人书面申请复核的，估价机构是否在规定的时间内给予书面答复。
(8)估价机构是否积极协助和配合估价专家委员会做好鉴定工作。
问：拆迁估价管理部门如何做好拆迁估价行为的监管？
答：①明确拆迁估价的主管部门及其职责；支持行业协会通过自律方式加强拆迁估价监督；
②出台拆迁估价管理办法；
③不定期召开拆迁估价座谈会或联席会；
④加强拆迁估价人员业务培训；
⑤抽查拆迁估价报告；
⑥严肃查处拆迁估价中的违规行为。
问：不实抵押估价报告带来哪些风险和危害？
不实抵押估价报告的估价结果一般是高估或低评抵押物价值，这将导致商业银行抵押贷款风险和国家契税的流失。
问：厦门市拆迁评估工作的行政监管部门有哪些？
答：根据《厦门市人民政府办公厅关于加强对拆迁评估工作监督管理的通知》(厦府[号)。拆迁估价行业主管为厦门市物价局，履行对拆迁评估机构的日常监督管理职能。厦门市国土资源与房产管理局为拆迁工作的行业主管部门，履行对拆迁评估行为的动态管理职能。
问：厦门市拆迁估价是如何委托的？
目前所有需要拆迁评估的项目在《厦门日报》刊发拆迁公告中刊登的一项内容，各评估机构根据要求报名，无论是标准房、安置房、拆迁房的评估都必须在报名的评估机构中抽签产生。
问：估价报告由谁送达被拆迁人及相关使用人？
答：根据《的通知》(厦国土房[号)，拆迁人以及拆迁实施单位应按规定期限将评估报告、复核估价结果、专家鉴定意见送达给被拆迁人、房屋使用人。
协办：金科信资产评估有限公司
本文来源：台海网
责任编辑：王晓易_NE0011
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