【华信看市场】2017年北京市房地产市场热点评议
2017年房地产市场热点频出，北京认房又认贷，平房限购，商住房限购等政策接连出台，引起了社会广大热议，2017年北京房地产和土地市场走势如何呢?日前，华信地产公司董事长王庆泽、总裁杜建国、副总裁徐燕接受专访，各抒己见。
【热点一：政策调整会稳住北京房价吗？限购限价政策会稳住北京房价吗？】
背景：一季度北京市多项限购政策出台，包括认房又认贷二套房首付比例提至60%，非京籍购房连续缴个税60个月，离婚一年内买房按二套算，新建商住房不得出售给个人，住宅平房纳入限购范围等政策。这次政策调整会稳住北京房价吗？今年北京房价走势如何？
王庆泽：北京限购新政是把双刃剑
此次北京出台的限购新政实际是把双刃剑，一方面能够在短时间内对北京快速增长的房价起到有效的抑制作用，同时也是对原政策的补充，例如平房限购、离婚买房、商住房限购等。另一方面，此次新政对北京房地产价格居高不下将起到基石作用，符合政策就可以继续买房，房价不会出现严重跳水的现象。限购新政属于标准的短效机制，限制需求，供给并无有效政策，不利于长远发展。
杜建国：限购新政影响大，2017年北京房价预计平稳
限购新政的出台主要是提高了信贷门槛，包括首付款门槛提高以及信贷周期的缩短，本质上利用信贷资金给予强大的抑制，这种行为势必会对市场的成交量带来巨大的影响。房价是由成交量进行推动，如果成交量不断增加，房价定会上涨，所以说，这种方式在一定时期内会锁住房价，我预计今年北京的住宅价格会比较平稳，不会出现2016年大幅上涨的情况。
徐燕：北京限购新政对房价抑制作用明显
北京新一轮限购政策对房价将会带来很大影响，商住新政基本杜绝个人投资，降低市场需求，抑制房价过快增长作用，但也面临限购前购买人群转售问题。认房又认贷二套房首付比例提至60%，提高了购买门槛，限制购买人群，抑制房价，利于房地产良性发展。平房限购政策弥补了之前政策的漏洞，异形房一律不能登记、落户、入学政策，对学区房的房价将起到一定的抑制作用。
【热点二：2017年北京市土地供应对房地产市场会有何影响？】
背景：据从市规划国土委获悉，今年一季度，北京市土地交易市场已供应经营性用地约230公顷，其中，商品住宅用地161公顷，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅实际供地量的1.5倍，商品住宅用地占已供应经营性用地面积的70%。2017年北京市土地供应对房地产市场会有何影响？
王庆泽：今年土地供应稳中减少
北京房价降低一方面要控制需求，另一方面应该增加供给，包括土地的供应，我认为今年土地供给将呈现稳中相对有些减少的趋势。同时国家通过疏导首都功能来降低北京市的压力，首都功能一旦被疏解，人员和房地产刚需也会被分散，北京未来的房价不会永无止境的涨下去，如果此时北京大量增加供给，后期会出现更多问题，同时北京政府在搬离过程中，也不会将精力重点放到供给上面去。
杜建国：未来居住用地供应量将会加大
2017年北京市应该会加大住宅用地的供应量，从源头上给予购房者一种预期，减少购房者的心理恐慌，同时也会减少地王或者过高土地溢价情况的出现，因为地王也是推动房价上涨的重要因素之一。
徐燕：2017年土地供应比较充分，但市场竞争依旧较大
今年的土地供应将会比较充分，特别是保障房、自住房的土地供应，截止到3月份，住宅用地已经完成年度土地规划供应的40%，三季度末完成全年土地供应计划，避免出现下半年集中地现象，北京土地市场即将进入良性循环。在“限房价、竞地价”的背景下土地市场竞争依旧激烈，限购政策出台后将会对未来土地市场有一定的影响。
【热点三：今年的两会精神对北京市房地产和土地市场有什么影响？】
背景：2017年李克强总理政府工作报告（房地产部分）提出因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年的两会精神对北京市房地产和土地市场有什么影响？
王庆泽：两会关键词：房地产税、棚改、去库存
今年两会在房地产方面主要涉及三个关键词。第一个是房地产税。首先，房地产税属于持有环节税种，一旦开始征收，需要对前期土地出让金和后期交易环节的税进行大幅度调整，短时期内房地产税实施的可能性较小；其次，房地产税征收试点未涉及出让金和交易环节的税，只是象征性的收取一定的税费，并未达到实际效果，这一方式不值得推广；再次，目前，不动产登记尚未成熟，将阻碍房地产税的实施，但房地产税属于长效机制，未来房地产税一定会实现；最后，我国住宅使用年限到期后如果继续使用，需要缴纳房地产税，届时土地出让金与房地产税相融合，其征收成本将会下降。第二个关键词是“棚户区改造”，主要有三个目的，一是城市更新，二是拉动GDP，三是改善居民生活环境。第三个关键词是去库存，目前国内只对在建和闲置的房地产数量进行统计，已批代建项目仍会形成大量库存，因此国内去库存面临很大压力，但我坚决反对将消费群体锁定在农民和大学生身上，他们属于社会弱势群体，是需要保护的对象，如果长此以往，将会带来很多社会不稳定的问题。
杜建国：避免一刀切，北京将抑制房价过快增长
目前中国住宅市场是非常冷热不均的，一方面既要保刚需，另一方面又要斩投机，对大城市特别是特大城市的房价要坚决调控，遏制上涨，同时中小城市去库存压力很大，今年两会提出因城施政，避免一刀切，具体对于北京而言，主要是抑制房价的过快上涨，限制购房，最近出台的调控政策可以看出这一趋势正在加强。
徐燕：两会精神因城施政更加务实
今年两会精神更加务实，李克强总理提出“一城一策”，每个城市可根据本市实际情况自行制定相关政策，随后北京市强有力限购政策的出台，相对以前中央统一政策会更加合理，更能抓住当地的软肋，利于对房地产进行有效调控。
【热点四：棚户区改造是否会成为北京市今年的重点，保障性住房是否会冲击商品房？】
背景：2017年北京市棚户区改造任务目标——完成改造3.6万户，目前已分解到全市16个区、128个实施项目中，加快在昌平、房山、大兴、顺义4区推进“4个一万套”中心城区棚改定向安置房建设，缩短周转安置周期。棚户区改造是否会成为北京市今年的重点，保障性住房是否会冲击商品房？
王庆泽：保障性住房对商品房影响较小
保障性住房重点是解决中低收入人群的住房问题，这对商品房的冲击较小，2016年商品房涨价最重要是“二胎”政策的放开，小面积房子受到限制，购买改善性住房占多数，这是由人口的巨大变化带来的房地产价格快速增长，实质上是政策变化导致的不正常现象。
杜建国：棚改项目对新建商品房影响较小
投资拉动特别是基建投资拉动是GDP增长的重要手段，北京为了抑制房价的过快增长，通过牺牲房地产开发增速来降低基建投资的增速，这样势必会影响GDP的增长，因此只能依靠棚改项目拉动GDP。棚改项目的本质是要解决居民的居住环境，在一定程度上会分流改善性住房的需求，对商品房市场起到降温作用。此外，棚改项目无法解决居住在北京外地人口的住房改善问题，而北京新房的购买人群以非本地居民为主，因此棚改项目对新建商品房的需求影响较小，对房价不能构成完全的抑制作用。
资源均衡配置才能达到有效的人口疏解
目前大城市病已经越来越严重，人口疏解显得非常重要，要想达到真正的疏解，除了将批发市场等业态外迁之外，还应该对资源进行均衡配置，只有这样才能把人口有效分流出去，当人口外流后，北京中心城区的房价也会得到有效遏制，能够从根本上解决大城市病、房价不正常上涨等诸多问题。北京副中心的建设为此提供了一个良好的佐证，如果将北京十个郊区县或者周边城市，例如天津、廊坊等城市，配置优质的教育和医疗资源，将会吸引大量人口，当地房价也会随之上涨，这样中心城区人口将会得到有效疏散，北京人口将会得到更加合理配置。
徐燕：保障房建设降低商品房需求
保障性住房一直是北京市重点，今年进一步加大了棚改力度和保障房供应。如果能够达到居者有其屋，中低收入的人都有房子，保障房的价格相对较低，在一定程度上会降低商品房的需求，同时保障房的价相对格稳定对商品房具有一定的镇定作用。
人口疏解需标本兼治
人口疏解涉及到“治标治本”的问题，强制的行政命令是治标，例如2017年全市完成棚户区改造3.6万户，加快在昌平、房山、大兴、顺义4区推进“4个一万套”中心城区棚改定向安置房建设等，在现实生活中经常出现一些人拆迁后继续留在中心城区，或者人走了户口未转移的现象，我认为原因主要有两点。一是区域间教育配套差异大，为了让孩子上好小学，很多家庭选择返迁，如果郊区能够与市区配套同等教育资源，很多人就会自主迁出。其次就是就业问题，朝阳CBD、西城区金融街、海淀中关村是北京市商业办公集中区，如果就业无法解决，居住与工作地点相距很远，交通压力增大，疏解意义较小，并未起到治本的作用。通州行政副中心的建设，工作岗位增多，教育资源配套提高，孩子就学、家长就业都能解决，只有这样才能真正实现人口疏解。
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中国房价真的会只涨不跌吗？
　　原标题：血淋淋的教训！每一次疯狂的楼市，都将以眼泪结束
　　作者：牛弹琴 来源：公号“牛弹琴”
　　房价疯了！
　　这是很多人的感慨，包括人民日报。有人总结了在中国败家和兴家的十大行为，真是不看不知道，一看真奇妙：兴家的方法总是一致的，败家则各有各的败家之道。
　　因为兴家的第一要诀，就是买房：
　　在北京买房，在上海买房，在深圳买房，在杭州买房，在广州买房，在厦门买房，在南京买房，在苏州买房，等等。
　　败家呢？
　　各种败家，卖房创业，毫无疑问是第一。
　　当辛辛苦苦开办工厂，当殚精竭虑日夜工作，到最后的收入，可能还不如买卖一套房的差价。经济的疲软，投资的溃败，或许也就意料之中了。
　　房价却还在疯涨。根据英国《金融时报》列举的今年8月中国一些城市房价涨幅榜，这种暴涨几乎是全国性的，厦门等很多城市涨幅都在40%以上。
　　简单地想一下，一个月的房子价值的增幅，超过了这个城市绝大多数人几十年的工资收入。
　　勤劳致富，实业报国，自然成了虚幻的口号。
　　所以，有一个段子就说：
　　一个北京人，30年前为了圆出国梦，卖了鼓楼大街一个四合院的房子，凑了30万，背井离乡到美国淘金…风餐雨宿，大雨送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢7次被打3次……辛苦节俭，如今已两鬓苍苍，30年后了，终于攒下100多万美元（人民币600多万），打算回国养老享受荣华！一回北京，发现当年卖掉的四合院，现中介挂牌8000万，刹那间崩溃了……
　　在中国很多城市，什么才算是中产？
　　也别为标准争了，有两套房的一般都是中产，没有房的，你离中产还真有点远。
　　在北京、在上海、在深圳，普通人几年前已经买不起的房子，为什么价格还继续飙升，为什么还有那么多人要排队去抢房？
　　甚至于为了能买到限购的房子，很多人还得排队去离婚，逼得一些民政局也不得不使出撒手锏，离婚可以，但对不起，每天限量，要离婚，提前三天双双牵手来排队。
　　在杭州，甚至买房还有助于提高麻将技能。因为有开放商设定了新规则，买房人你们四个一组，谁先胡牌，谁就有资格买房……
　　为什么？为什么？
　　原因，其实也不外乎几个：
　　第一、钞票发多了，太多的钞票必须要有消化的地方，去年是股市，但股市很不给脸地破裂了，那就楼市吧。
　　第二、肯定有投机，怕人民币贬值，想着财富要增值，环顾四周，也只剩下楼市了，房价越涨越高，买房人越来越恐慌，你争我抢，房价继续飙升。
　　第三、可能还有点对政策的盲目信任。政府不是说鼓励去库存吗？各种利好政策，中国老百姓很相信，政府肯定在力保楼市，绝对亏不了，那就买吧。
　　第四、当然，不同城市也有不同城市的好处，比如，一线城市教育、医疗等各种资源集中，全国富人都想来买房，本地的富人还想买第二第三套房……
　　买房轰轰烈烈，这创造GDP吗？
　　答案是NO，有朋友就认为，这不过是一次规模空前的财富的大转移。其实没有新的财富被创造，仅仅是资金的横向流动。
　　这是一个血淋淋的现实：在这种模式的财富转移中，一线大城市和部分二线城市的有房居民自动成为财富转移的受益者，而全国其他地方居民的财富却在浑然不觉中悄然缩水。
　　很可怜的，房子不仅仅是房子，更是大额的钞票。中西部地区的存款，源源不断地流向发达地区，流向房价暴涨的城市，成为买房人的贷款。带来的后果，则是当地贷款的减少，中小企业融资的困难。
　　这其实就是财富的“马太效应”——穷的人越穷，富的人越富，所以很多人为了避免限购，削减脑袋要先离婚，离婚一次，少奋斗十年。
　　什么婚姻，什么道德，都在楼市疯狂中，成了点缀。
　　这毫无疑问是击鼓传花，但很多人都相信，自己绝对不会是最后一棒，而且政府也不会让这种游戏停止。
　　最可怜的是那些真正的房奴，高涨的房价，让他们背上了更沉重的负担，面临更叵测的危险。
　　悲哀！悲哀！古往今来，数英雄好汉，都为房折腰。借用陆游的一首诗：死去原知万事空，但悲不见价落回，王师平抑房价时，家祭无忘告乃翁。
　　在过去很多年，预测房价要跌的，都被房价狠狠地打了脸，你看到过中国房价下跌吗？
　　更有甚者，某预测房价泡沫的某某专家，在一边唱空的时候，一边还偷偷地买了房。
　　他确实没有理由不买房。自从房屋市场化以来，中国房价还没有出现过大幅调整。小小跌一下，马上以暴涨加以回报。就好比在南海，美国军舰来了，我们看上去很软弱呵，但马上以导弹部署来加以弥补了。
　　但还有一个血淋淋的现实，千万别忘了：日本80年代，日本人也都很乐观，他们当时认为，房价会永远涨下去，涨下去，涨下去，怎么可能跌下来呢？但终于有一天，房价真地“哐啷”一下就跌下来了，而且是暴跌，几乎一代日本人的财富，就此打了水漂，直到现在，都没完全缓过劲来。
　　还有美国，次贷危机前，也是房价的暴涨，美国人买房也买得兴高采烈，但最终，则是次贷危机爆发，随后还酿成席卷全球的金融危机，还有我们的四万亿……
　　“股神”巴菲特后来就感慨说，当时所有人都犯了同样的错误，认为房价会永无止境地上涨，“基本上，四五年前，几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念，不管是正式的还是非正式的，认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法，也是从众心理使然。”
　　当然，中国有中国的国情。我们土地都掌控在政府手中，政府通过削减供应，可以有效控制供需；而且，拍卖土地是政府收入的重要保障，政府舍得让泡沫破裂吗？
　　但出来混，总是要还的。必须清醒地看到，去年在股市5000点时，我们很多人也都很乐观地认为，必定会突破6000点，年底会到10000点，因为我们是改革牛。但很快，一切被打回原形，改革牛变成了赖皮熊，众多中产阶级几十年累积的财富瞬间灰飞烟灭。
　　如果去年股市没有崩盘，中国经济和中国信心，肯定比现在要好很多。
　　这个世界，从来没有只涨不跌的市场，股市如此，楼市也如此，美国这样，中国也这样！
　　当然，买不起房的人，也不必念念有词：暴跌、暴跌、暴跌。等房价暴跌下来，我就能买房了。
　　第一，如果真出现崩盘式暴跌，那就是金融危机、经济危机了，富人还好办些，对穷人来说，更是灭顶之灾，你可能工作都没了，还怎么还房贷；
　　第二，政府也不大可能坐视暴跌，股市暴跌都要托一下，更何况牵动面更大的楼市呢？
　　房市的危机，可能动摇经济的根本。中央提出的去库存，其实正是为了去掉房市泡沫这个不定时炸弹。但当前的疯狂，却似乎南辕北辙，正在累积更大的风险。
　　网上有个段子说：房产交易中心里，一拨人卖掉了房，准备进股市抄底，另一拔人，刚从股市中套现准备扫房子。两队人马擦身而过，互相瞟了一眼，心底都念了一个词，SB……
　　当年在美国工作，一位美国政府统计学专家听说，北京的房价比华盛顿还要贵时，惊讶得说不出话来，连连呼不可思议。
　　不可思议的是这个美国人，他估计听到现在北京的房价，认为华盛顿都是落后地区了。
　　但当年穆迪经济学家网首席经济学家马克·赞迪一席话，我至今记忆犹新。他说，一些国家应该警惕市场的房价走势，房价增长是正常的，但过快增长就可能是危机的隐患。
　　“正当的房价的增长幅度应该和居民收入幅度相一致。假如房价增长复苏快于居民收入，那么房价将变得无法承受。在美国，房价的正当增幅大约一年在4%左右，在中国，房价增幅可能要快一点，但也只能是仅仅快一点而已。”
　　他真是低估了中国速度，我们房价涨幅不是4%左右，我们至少也得是40%左右。GDP增长上不去了，房价涨幅必须弥补回来。
　　但规律总是颠扑不破的。上世纪日本楼市的疯狂，本世纪初美国楼市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。这就是教训：泡沫总会破裂，每一次疯狂的楼市，都将以眼泪结束！
　　我们，还会走上这条老路吗？
责任编辑：刘灏
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美国房价狂跌与中国狂涨说明什么？
来源:大河网
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　　与中国节节攀升的房价正好相反，美国底特律的房价伴随着经济危机开始“跳水式”骤降。日前，该市一座别墅的挂牌价竟然标为10美元。尽管美国总统奥巴马在去年2月份就公布了住房市场救助计划，到目前为止收效甚微，美国房地产市场仍然止不住下行的脚步。如此情形，用中国的话说，一句叫积重难返。（3月20日中国经济网）
　　在目前身负房贷的美国购房者中，1/4的房贷额高于房屋本身价值。而这其中隐藏的风险，仍好比是危及美国经济和社会稳定的、一颗不知何时引爆的炸弹。作为一场全面的危机，美国房地产市场滑落到这一步，原因自然是多重的。美国政府监管不力，美联储采取过度宽松的货币政策，金融机构唯利是图、过度放贷，乃至消费者的非理性购买等等，都是原因的一部分。
　　虽然房价狂跌是美国人的事，但令中国人十分羡慕。不过，美国房价狂跌与中国狂涨的巨大差异，以及其产生的根源却值得我们关注。中国房地产市场“十年繁荣”，不管房产支柱地位，还是市场“热性循环”，与彼岸情形是不是有诸多相似之处？确切地说，人们更多地关注中国房市会不会像美国那样由狂涨到狂跌。
　　事实上，令人忧虑的是，如果中国房价持续高涨问题解决得不好，利益失衡问题将成为阻碍中国房地产市场及经济发展的一大障碍。当前中国房地产市场中存在着利益失衡的问题，少数人在短期内收敛了大量社会财富，而许多老百姓面对高房价，只能望房兴叹。
　　在一种观点认为，中国与美国由于国情不同，在经济增长方式，解决国民安居方面有较大差异，特别是房地产业在经济结构中所占地位、所占比例也有很大不同，其产生的结果也就大不一样。因此，中国在近几年内出现美国房价狂跌的可能性不大。
　　美国建国已有二百多年，是全球经济最发达的国家，仅房地产业就有上百年的历史。由于人口只有2亿多，美国人早已实现“居有其屋”的愿望。而新中国成立仅有60年历史，现在仍是一个发展中国家。中国从1998年取销福利分房，房地产开发、商品房进入市场也只有十来年。而且中国人口比美国多出11亿，农村人口占去65%以上。因此，“居有其屋”对许多人来说还只是梦想。
　　况且，中国房价的长年上涨，特别是去年以来的狂涨，与中国为摆脱金融危机，扩大内需政策有关。因为房地产业拉动着40多个产业发展，主要包括钢铁、水泥以及建筑业等。同时，地方政府的财政体制是“土地财政”，主要靠出让土地来收取出让金，这部分收入已占地方财政收入的40%以上。因此，地方政府一方面在执行中央 “压房价” 政策，另一方面面对一个个“地王”却又窃喜。
　　然而，在当前中国房地产火爆的狂热中，有多少人能理性认识到危机正在降临呢？实际上，中国当前的房市与美国几年前的房市也有许多相似之处，在大涨中蕴藏着大跌的危机。“股神”巴菲特不久前就感慨，当时所有人都犯了同样的错，认为美国房价会永无止境地上涨。四五年前，几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念，认为房价不可能大幅下跌。
　　如今，这样的事情还是发生了。美国房价狂跌血的教训中国能够被吸取吗？世界银行在日前发布中国经济季报时，特别对中国房地产泡沫和地方财政紧张状况发出了警告，认为以潜在房地产泡沫所表现的资产价格危机也许是中国在大规模货币刺激政策后最大的宏观经济风险之一。
　　规律总是颠扑不破，虽然时常会有所迟延，但其效应终会显现。上世纪日本房市的疯狂，本世纪初美国房市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。最近迪拜世界公司的债务风波则是一个新的例子。也难怪一些经济学家感叹，必须警惕房地产的泡沫，因为每次严重的泡沫，总会以眼泪结束。
　　应该看到，当前的中国高房价是不可持续的。所以，吸取美国房地产过度增长而引发泡沫的教训是十分必要的。政府决策层应通过二次房改等一系列制度改革，调整中国房地产市场的各种利益关系，这样才有可能促进房地产市场持续、稳定发展，并可能对中国房地产市场的未来走向产生深刻影响。
责任编辑：吴勇
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