工业用地能否分割转让？ - 城市规划博客
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看到有网民问：
我们单位有意向购买一单位工业用地上的两间房屋，对方的土地证是一本一整块地的，房产证分了好几份。请问如果我们单位买了这两间房屋，土地证可以办的下来么？现在国家还限制这种分割转让么？如果有限制的话，是哪个法规政策规定的？谢谢各位高人指点。
下面有一排回答：
1、这是一个很复杂的问题，各地都不同，所以好像没有什么人可以权威滴回答哦。
根据《物权法》《土地管理法》只要是国有用地上的建筑物，一旦登记房产了，就是地随房走。理论上是必须允许分割办证的。
但是事实上土地部门（别的地方我不知道但是至少我们当地的土地部门）有规定，工业用地的转让必须招拍挂，这就意味着尽管我已经交易登记了房屋，但是土地却有可能自己竞拍不到手？房地不一致是谁导致的呢？两个部门都说不管自己的事情，我们都是依法办事，依规办事而已~~~（这个好像不对啊）
2、由于是工业用地，如果你们要其中一块地，应该到土地部门办理转让土地和土地用途变更登记后就可以了。如果土地部门不允许，那就不好办了。
3、这问题前段时间我纠结过，不过后来发现了依据和解决办法，依据就是《房屋登记办法》中第十条：非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元 进行登记。工业用地上修建的肯定都是非住宅，先不管什么用途，房子肯定都是落在地上的，如果按间为单位分割办证，土地也应相应分割（分摊），至于再转让出 售则可以利用二手房转移到方式。
4、规划批建厂区内的建设项目，其土地用途为工业的，凡不涉及规划和土地用途变更的，如厂房等独立建筑可以分别处置，厂区内的办公楼、宿舍、食堂、门卫房等凡 处置后涉及规划和土地用途变更的，均应按《土地管理法》第26、56条的规定，首先取得建设项目规划]变更手续和土地用途变更手续，才能办理转移或抵押登记。（这个好像不对啊）
这个事又涉及到可分物与不可分物、及一物一权的理论问题。可分物（多是“集合物”）分割后性质不变，而不可分物（多是综合物）分割后性质就变了，虽然有“明确的界限”，是“单独配套、间”云云。
5、工业用地，看使用权类型是划拨还是出让，出让地分割转让需经过规划部门或土地部门认定一下，重新规划条件或出具出让合同补充合同（同意分割宗地）；划拨用地未经许可不得转让、抵押、出租。
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人死后土地使用权能不能转让或过户？
提问者:0023257&&|&& 提问时间: 08:46:57&&|&&问题分类:
交易>办证过户&
问题描述： 你好，我想请问，人死后他的土地所有权能不能转让给他人或者过户呢？
回答者:liaoan |
回答时间 08:50:53
你好，农村土地情况，人死，这个人名下土地和宅基地，该村委会会收走。　　城市土地使用权，需要死者合法继承人先办理土地上住房继承过户，凭继承人房产证再去办理该土地使用证的继承过户，就可以。
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国有土地如何转让？转让的手续是怎样的？
| 悬赏：10 | 提问时间：日 09时19分56秒
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如何转让？转让的手续是怎样的？
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第一章 总则
第一条 为了加强国有土地资产管理，维护土地市场秩序，促进经济建设和社会发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的国有土地使用权(以下简称土地使用权)，依照本办法实行出让、转让、出租、抵押制度。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
农业、林业、水利系统的国有土地使用权出让用于非农业建设项目的，必须遵守相关的法律、法规。
第三条 公民、法人、其他组织和外商、外资企业，均可依照国家法律、法规和本办法取得土地使用权，其合法权益受法律保护。
土地使用者开发、利用、经营土地的活动，必须遵守国家法律、法规，符合土地利用总体规划和城市规划，不得损害社会公共利益。
第四条 县级以上人民政府对土地使用权的出让实行统一规划、统一出让、统一管理。
第五条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县土地管理、房产管理部门按照职责分工和本办法规定分别办理。
县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第六条 土地使用权的出让、转让、出租、抵押均应签订书面合同。出让合同由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用权受让方签订;转让、出租、抵押合同由当事人双方签订。
第二章 土地使用权出让
第七条 土地使用权的出让应编制年度计划，并纳入当年建设用地计划控制指标，经同级人民政府审核，报省人民政府批准。
第八条 土地使用权出让方案，由市、县土地管理部门根据土地使用权出让计划，会同城市规划、建设、房产管理等部门拟定，依照法律法规规定的审批权限，报经县级以上人民政府批准后，由所在市、县土地管理部门实施。
土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、出让底价、出让方式等内容。
第九条 土地使用权出让最高年限按照下列用途确定：
(一)普通标准住宅用地70年;
(二)工业用地50年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(四)商业、旅游、娱乐和别墅用地40年;
(五)综合用地或者其他用地50年。
第十条 政府出让土地的底价，按照基准地价、市场行情、地块用途、土地收益、地块的区位、地块的大小形状、国家和本省制定的产业政策、土地使用年限和其他因素评估。出让底价在出让前不得公开。
土地使用权出让的基准地价，由市、县土地管理部门按不同的土地级别和用途，会同有关部门评估和测算，经同级人民政府审核，报上一级人民政府批准后公布。地价评估办法由省人民政府另行制定。
基准地价可根据当地社会经济的发展和市场变化情况定期修定。
第十一条 土地使用权出让，可依据不同情况，分别采取拍卖、招标的方式进行，也可以采用协议的方式进行。商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发等经营性的用地，应当采取拍卖、招标的方式出让。采用协议方式出让的，除国家另有规定的外，出让价格不得低于出让底价。
申请转让变更登记时必备材料
一、个人商品套房：
办理商品套房土地使用证变更手续须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、房屋所有权证
4、受让方身份证
5、其他材料
二、个人独立私房用地：
（一）、协议转让形式：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、房屋所有权证
3、契证或买卖协议书
4、受让方身份证
5、其他材料
（二）、法院裁定：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、法院判决书或法院裁定文书或法院调解文书
3、受让方身份证
4、房产已过户的，提供房权证与契证
5、其他材料
（三）、委托拍卖：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、拍卖公证书或委托公证书
3、受让方身份证
4、房产已过户的，提供房权证与契证
5、其他材料
三、单位用地：
（一）、协议转让：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、房屋所有权证
3、契证或买卖协议书
4、受让方身份证或法定代表人身份证
5、企（事）业单位证照
6、企业章程
7、其他材料
（二）、法院裁定：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、法院判决书或法院裁定文书或法院调解文书
3、受让方身份证或法定代表人身份证
4、房产已过户的，提供房权证与契证
5、企（事）业单位证照
6、企业章程
7、其他材料
（三）、委托拍卖：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、拍卖公证书或委托公证书
3、受让方身份证或法定代表人身份证
4、房产已过户的，提供房权证与契证
5、企（事）业单位证照
6、企业章程
7、其他材料
（四）、国有企业转让：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、房屋所有权证
3、契证或买卖协议书
4、受让方身份证或法定代表人身份证
5、企（事）业单位证照
6、企业章程
7、由国家授权的机构或部门同意转让的批文
8、其他材料
（五）、集体企业转让：
办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：
1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。
2、房屋所有权证
3、契证或买卖协议书
4、受让方身份证或法定代表人身份证
5、企（事）业单位证照
6、企业章程
7、城市集体性质企业需提供主管部门认可意见，农村集体性质企业需提供集体经济组织决议和主管部门认可意见
8、其他材料
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工业地块上的房屋可以交易，中介称税率应按非住宅计算。　　Text/记者 肖龙星 Photo/何俊涛
　　最近，罗先生在银山片区某中介公司手中，购得一套二手房。但房产证上标明为“非住宅”，土地证上显示为“工业用地”，所以即便是首次购房，罗先生也需要交付很大一笔首付款。他现在担心这套房能否当住宅使用？水电费是否也按住宅的标准交？该交易会不会潜藏风险？
　　Q1：能否正常上市交易？
　　罗先生购买的这套二手房，前身为某公司的办公楼，所以房产证上的设计用途为“非住宅”，土地证上的地类（用途）为“工业用地”。他想买来当住宅居住，不知道将来会不会被叫停甚至查封。
　　“工业用地上建的房子也是可以买卖的，只是比较麻烦。”广西柳州市海逸房地产信息有限责任公司工作人员指出，需要注意的是，这套房屋土地仍为国家所有，使用年限约为40年，比70年使用年限的普通住宅短很多。这套房屋土地证上标明使用期限为日~日，剩余约34年的使用时限。
　　但也有中介公司认为，工业用地上的住房，必须要转变土地性质才能上市交易。否则可能存在非法操作，因为土地性质一般很难发生变更。
　　“工业用地上的房子拿来当住宅使用，这种做法没有按实际用途进行操作，可能会有风险。”柳州市国土资源局工作人员表示，在正常交易之前，这块土地必须先由工业用地转变为经营性用地。并且，土地变更必须先在规划用途上进行确定，然后需要重新进行招拍挂，“原土地使用权人不一定还能继续使用该宗地块。”
　　变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的。柳州市房屋登记管理中心工作人员指出，“只是土地性质需在国土局转，变更之后土地性质仍保持工业用地性质。”
　　Q2：按哪种方式缴税？
　　罗先生这套二手房交易，中介公司并未写清楚各项交易税费，只是笼统写出房产总价为67.5万元，首付款为40万元，中介服务费为8500元。虽然是首次购房，但罗先生需要承担的第一笔费用很高，约占全额59.77%。
　　有业内人士担心，该交易所涉及的税费与普通性质的二手房不同，“计算方法可能按照营业额总收入的百分比来进行缴纳，而非交易总额的百分比，过户以后可能还要补交很多税费”。
　　关于这一点，广西诚泰地产代理有限公司事业部总监韦晓庆认为，二手房税费计算原则是按照产权证而不是土地证来参考，“至于工业用地的房产按营业收入百分比征收税费，只与房开有关，与买方无关。”二手房过户税只有住宅和非住宅两种情况，罗先生这套房可套用非住宅过户方式计算税，即包含交易税（成交总价的12.65%）和契税（成交总价的3.05%）两项，共计为成交总价的15.7%。
　　Q3：入住后水电费怎么计算？
　　还有人指出，罗先生入住之后产生的水费、电费可能会比较高，因为将不能按照普通居民的生活用水用电来计算。
　　韦晓庆认为，水电费方面还得看房开如何将这批房产进行统一申报，“是以工业性质申报，还是以普通住宅性质甚至商铺性质申报，水电费的计算方式将会因此发生变化”。
　　Q4：有纠纷工商局受理吗？
　　如果在这场二手房交易中引发纠纷，不少人认为，由于有中介公司的参与，应该直接找工商局进行协商。其实，事实可能并非如此。
　　柳州市工商管理局双生分局执法科工作人员表示：由于土地性质为工业用地，不属于住宅等普通生活类消费品，一旦引发纠纷，需直接上法院解决，工商局不受理类似工业用地问题。他进一步指出，“工商局一般只处理生活消费等纠纷”，罗先生在购买这类房产之前，一定要清楚这些事项。
　　工业性用地转为
　　经营性用地流程
　　工业用地转为商业等经营性用地之前，必须符合城市控制性详细规划，即现行城市控规已将该工业用地调整为经营性用地。
　　在此基础上，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）“工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为经营性用地之后，需要进行回收，再重新按招拍挂的方法，依法以经营性用地性质出让。具体操作流程如下：
　　1.原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
　　2.根据规划部门出具的原地块调整后的新用途及规划条件，国土部门在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审，确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
　　3.经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
　　4.土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
　　作者：肖龙星 Photo 何俊涛
本文来源：广西新闻网-南国城报
责任编辑：王晓易_NE0011
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