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市南崂山租房划算 黄岛等新兴片区适宜买房
房贷利率接连下调至5.4%，成为“史上最低房贷利率”，这样的消息振奋人心，令不少置业者们开始蠢蠢欲动，相比而言，受各方因素影响，各地房 ..
&&&房贷利率接连下调至5.4%，成为“史上最低房贷利率”，这样的消息振奋人心，令不少置业者们开始蠢蠢欲动，相比而言，受各方因素影响，各地房租价格却出现了不断上涨的趋势，如此一来，更加巩固置业者买房决心，一些年轻租房客开始“弃租购房”，但对于大部分人而言，买房还是租房，仍是他们要面临的两难选择。&&&&&针对这一现象，记者也进行了调查采访，根据青岛市南、市北、李沧和崂山区的房价与房租数据，简单计算买房和租房所需支出的不同，以此了解哪种方式最合算，并为年轻朋友们提供居住消费参考。市南|崂山房价高&租房不仅没首付每月支出也远小于“还房贷”市南、崂山历来被戏称为“富人的天堂”，作为城市政治、经济的中心，这两大区域的房价居高不下，高端项目沿海分布，3万/㎡的房屋价格随处可见。很多来青不久的“青漂族”，为了工作方便，大部分会选择在离自己工作单位不远的一带与人合租，而谈及是否会在此置业，绝大部分年轻人只能无奈地微微一笑，“除非家底足够厚，否则在市南买房根本就是遥不可及的美梦”，这是记者听到最多的一句话，许多“青漂一族”根本没有奢望过要在市南崂山买房。以市南区大润发周边的项目为例，一套10年房龄的精装三居室，挂牌价格为170万，以首付60万计算，选择30年等额本息，每月还款额度为元，而租房就不同了，在周边找个相似的房源，租客可立刻拎包入住，房租3000元/月左右，可议空间在200元/月上下，如此计算，每月的还贷和租金之间相差3100元，对于许多刚就业不久的年轻置业者而言，月工资基本在4000元就很不错了，想要在这一区域买房，及时父母给拿首付，每月还房贷也是他们拿不出的。小刘现已毕业三年，为了上班方便，一直在市南与别人合租一套三居室，由于自己租住的是位于北侧面积较小的卧室，每月租金为850元。即便如此，小刘还是感觉生活压力不小，“每月工资3700元，由于公司正面临转型阶段，工资水平不升反降，房租占了收入的1/4左右，除去850元的房租后，每月仅剩2850元，青岛的物价水平较高，每月可支配收入所剩无几，更别提什么存款了”。面对高物价、高房租，过着捉襟见肘的小日子，小刘一脸无奈，“目前房东还没有提价的意思，不过我估计到年底房租必定还要上涨，在青岛市南别说前海一线了，就是靠近市北的交界处，买房也几乎是不可能的事”，小刘的话说出了许多工作在青岛的“白领一族”的心声。采访中，记者见到有类似经历的年轻人还有很多，当记者问及会不会在市南或者崂山买房时，年轻置业者的反映都是“你说什么傻话”!通过简单计算不难看出，在“富人区”置业对于外来的“青漂”的确太难，相比而言，租房比买房更靠谱。新兴片区|刚需新盘聚集地&年轻人买房或许更合算青岛区域之间房价相差悬殊，随着“大青岛”城市规划稳步推进，市北和李沧的老工业厂区陆续搬迁，“滨海新区”、“新都心”、“交通商务区”、“世园生态新区”、“西海岸经济新区”等区域大规划带动新兴片区快速发展，一时间成为近年来热门的“刚需聚集地”。既然片区定位刚需，房价自然相对“亲民”些，纵观青岛项目销售十强中，绝大部分都是位于老四方和李沧的新建商品住宅，特别是进入2015年之后，楼市各种利好政策接踵而至，各项目抓准时机推出大幅度优惠活动，以此吸引购房者置业，促进新房成交数量不断攀升，而购房者自然也迎来了购房好时机。凭借楼市回暖大势，二手房市场也是屡创新高，成交量节节升高。二手房租赁市场也在这一波新的浪潮中被推高了“一大截”，根据国家统计局最新数据显示：7月，我国住房租金价格环比连续5个月上涨，且涨势与6月持平。有业内人士表示，有作为房地产市场的重要数据，住房租金价格的连涨让业界进一步增加了下半年全国房地产行业整体回暖的信心。一边是新房、二手房房价大幅优惠，一边是房租不断提高，面对这样的楼市大环境下，一些预备扎根青岛的置业者开始“弃租买房”。“我在宝龙城市广场租住一套公寓房，上半年的租金是1300元/月，房东这个月突然提高至1500元/月”，年轻的王女士是个单身贵族，拥有一份薪资较高的好工作，但面对突如其来的房租上涨，还是气不打一处来，“房东说涨就涨，根本没有商量的余地，而且房东还信誓旦旦的表示，1500元/月的租金价格已经很公道了，要租这套房子的人比比皆是，我要是不租他就要抓紧找下一个租客了”。房东无故提高租金，却间接加快了王女士买房的脚步，经过深思熟虑之后，王女士决定退租，并迅速开启了快乐的“房奴”生活，“我和男友领证后，可用公积金贷款最高额度60万元，每月还贷金额不到2000元，如此一来，都不怎么需要动用我们的工资，就可以轻松还贷”。王女士告诉记者，打定买房主意后，她和男友就开始了“淘房”之旅，“买一套120㎡三居室，住着宽敞些，只要房源合适，我们立刻出手，简单装修就入住，从此再也不用看房东的脸色了”。另外记者了解到，除了刚需购房者选择“弃租买房”外，一些投资客也开始瞄准时机购置商铺、公寓等具有投资价值的房源。以市北区某大型房企开发的精品小商铺为例，案场置业顾问简单计算后表示，项目内地角最好的商铺，日后每月的租赁价格大概能达到2200元，若选择10年期限的商业贷款，每月还款金额为2900元。也就是说每月仅需700元，十年后就可完全拥有一套黄金旺铺，这还没有计算商铺未来十年租金可逐年上涨的部分，以及商铺自身的升值空间。这笔细账一算，让不少手中有余钱的投资客都非常心动。
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与世界分享你的知识、经验和见解29 个回答Engineer日更新。更正了错字，优化了结构，添加了部分新内容。多图预警。一、如果预算充足，首选崂山和市南的近海核心区。崂山排在前，规划和发展都不差于市南，有山有海，北高南低，配套高端，商业繁荣。但因价格已经很高，预算估计可在上海外环甚至内环置业了。比如，浮山南侧，雕塑园和麦岛附近，还有八大关周边比如海信清泉墅、万丽海景，都是青岛最好的位置。比如海信的几个高端楼盘，单户价格已过1000万，甚至2000万。部分房产也有些虚高，最好仔细挑选低估的楼盘，投资角度可能反而不如选择西海岸的高端楼盘。因不在青岛工作，市北（包含合并前的市北区和四方区）、李沧、城阳，个人不推荐。如果在青岛工作，李沧（包含李村和沧口），特别是李村可以一看。作为刚需大本营，人气旺，在青岛工作的年轻人的首选，商业配套越来越丰富，已经超过台东，成为青岛和山东最大的商圈。途经的地铁3号线，在2016年底刚刚全线贯通。李村东部（简称“东李”），靠近世博园，汇聚了高端改善型楼盘。人气、地铁、配套、改善型住房等几个因素，使得这两年李村房价大涨。二、对比黄岛和红岛。青岛原来的市区面积很小，政府东迁一次后，再往东就是崂山（不仅是一两个小山头，而是一片山脉)，再往东已没空间，只能越过山脉往北，到达即墨市鳌山湾（山大新校选址的地方）。与此同时，往西和往北发展（也就是胶州湾的西侧和北侧），学习东京、纽约等国际海湾城市，拥湾发展。鳌山湾有绝佳的沙滩、美丽的海湾，还有温泉，但偏于一隅，交通不便，只能轻轨连接（山大的到来催使轻轨的建设提前），交通条件和地理位置逊于红岛。青大3000亩新校，原来在胶州和即墨之间选择，后来选了胶州，估计青大也认为胶州沿海位置更佳，距离交通枢纽更近，胶州新机场区域和红岛区域，发展要比即墨鳌山湾更有优势。链接：现在青岛已经内部开会讨论“即墨改市设区”，下一步上报中央，再下一步，等红岛、胶州新机场、济青高铁新线、地铁等完工或融合后，就可能会胶州改市设区。胶州、城阳、红岛的辖区范围和结构，可能会重新调整。因为现在红岛只是很小的区域，是城阳区的大面积中的很小一块而已，下图中虚线是城阳辖区：红岛的优点是与新机场和济青高铁新线距离近，在整个胶州湾的中间位置，飞机、高铁、高速、地铁、山东半岛城际动车等各种交通方式的枢纽。济青高铁新线，红岛站：政府以前计划的青岛、红岛、黄岛的“品”字形发展，就是要优先发展这3个点。现在改为拥湾发展，就是要把3个点串联成线，把胶州湾沿线全部连接起来，全部带动起来发展。但红岛的发展速度要低于黄岛的，青岛市从港口和贸易起家，红岛在胶州湾底部，海边主要是滩涂和水产养殖，前湾港和新的董家口两个优良港口都在黄岛。跨海大桥规划在胶州湾靠北侧，并向红岛伸出一脚，是想黄岛发展起来后，顺便带动红岛也带动串联起来，连接起整个胶州湾，再加上胶州湾口的海底隧道，就形成了闭环。备注：因为有红岛和黄岛的地名，所以青岛演变为整个大青岛和胶州湾东岸两个含义，青岛也是由栈桥旁边的名为「小青岛」的一座小岛的名字演变而来，在德国人登陆并修铁路运送船上货物的栈桥旁边，这里：听说“麦岛”是“墨岛”的方言演化而来的，青岛、红岛、黄岛、墨岛，感觉有凑齐七色改名彩虹市的节奏啊。红岛虽然规划了很多高规格的场所，一直传言政府的搬迁，是5年后、10年后、还是15年后？谁也说不准，李群（市委书记）也不能给你保证，世界变化太快，到时政府也有不搬迁或只搬迁部分职能部门的可能。规划了地铁8号线过海，直通青岛，达到五四广场，但开工无期，黄岛的1号线已经全线开挖，第二条地铁用海底隧道也已两头开挖，建成后是国内第一条海底地铁吧。青岛地铁1号线，已全线开挖：青岛地铁2020规划：青岛地铁远景规划：青岛地铁营运和在建统计：并且红岛发展速度低于黄岛，楼盘很少，除了工厂和原住民，新迁入一代少之又少，还没有什么配套可言，所以风险要高于黄岛。黄岛作为新区，就像浦东之于上海，面积太大，一个区的面积、产值和人口，抵上好几个区，所以不能一概而论。黄岛区人口多，也是因为黄岛和胶南合并的结果，下表显示黄岛区的增速明显，估计未来的年净增加人口也会一直领先：2015年青岛各区市GDP统计：下表是2016年前三季度的数据，其中表格下方的前湾港保税区，隶属于黄岛区，红岛经济区隶属于城阳区：黄岛原来真的是一个岛：（找不到图片了，以后找到再补上）现在的新黄岛区，从面积上看，大致分为老黄岛区、老黄岛中的开发区、老黄岛中的保税区、合并进来的老胶南。三、根据位置和风险，推荐如下。1. 首选开发区核心区长江路以南、滨海大道以北、石油大学以东、阿里山路以西，也就是大致珠江路小学和实验中学划片的区域，这一片开发区的核心区域，商圈成熟，地铁1号线和13号线换乘地，位置、地铁、好学区、近海、配套的因素全占，唐岛湾公园的北侧，而且小学和初中都是最好，均价1.5万上下吧，楼盘买新不买旧，因有个别管理混乱的老小区。都是存量房，基本没有新楼盘。这一片是出租房租金最高的区域，基本能以租养贷，而这对北京上海的高房价中已经不现实了。政府预留这一块好地快20年了，这一片核心区域都是规划了商务办公区域，大片写字楼在施工中，投资风险低，居住生活也方便。效果图和实际有出入，但大差不差。2. 石雀滩片区是东边金沙滩和西边银沙滩的中间位置，唐岛湾公园东侧，以后西侧银沙滩这边的环岛路主要发展高端旅游，所以是靠近西侧最后的一片住宅区，现在均价一万上下吧，个别靠南侧的洋房贵，南侧洋房位置地势要比东南西北四个方向都要高，位置绝佳。其中恒大金沙滩楼盘被转手两次（上实转给新世界，新世界的老板学习李嘉诚跑路吧，就卖给了恒大），估计因为接手价便宜，今年开盘便宜很快被抢光。可惜这一片土地被划分和出让的太细碎了，开发商也良莠不齐，本可以规划的更完美一些的。往北距离长江路地铁口，往北大概两站站公交站距离。3. 老黄岛和老胶南搭界处（灵山卫南侧，积米崖北侧）石油大学西、长江路以南、东方影都往东这一边，地铁13号线路过，连接老黄岛开发区和胶南的区域。本来位置一般，老黄岛和老胶南合并前的搭界位置，就像国家边境一样，所以以前发展慢、老旧，两方的公交车不通，到这里还要换乘。新区合并后位置变好，有独立发展为一个中心的趋势，因为核心区往西越过石油大学就是这一片地，发展自然而然蔓延过来，而东方影都或老胶南距离青岛太远，需要慢慢带动。学区不太好，是灵山卫镇小学。奥特莱斯和成龙影院吸引不少人气，奥特莱斯规模很大，新的永旺梦乐城也规划在此，永旺在青岛拿地无不是人气旺的地方，永旺拿地考察很准的，当年选在东海岸和西海岸的第一个店，如今都是最好的位置。奥特莱斯北侧的唐岛金湾别墅，买青岛上千万的平层，不如考察一下此处的别墅，可以买两三套。往南有积米崖码头，可以买刚打捞上岸的新鲜海鲜。4. 安子片区有点类似当年的浮山后，刚需大基地，规划的10万人居住区。年轻人多，楼盘多，全是新楼盘，近金沙滩，靠近青岛方向，紧挨地铁，地铁有安子和安子东两个站，地铁去东海岸市区中心顶多半小时，比李沧甚至四方还要快。夏天这里短租的游客特别多，往南不远就是金沙滩，步行10分钟可以下海游泳；缺点是地势低，以前这边很大块地都是在水里的，靠近海西湾的船舶和海上平台产业，小区数量多有点乱乱的感觉。其中海尔山海湾的楼盘最大，2010年左右一期的多层洋房，现在一万三四了吧，高层已经到4期还是5期，均价九千左右吧。4. 东方影都片区炒作卖房为主，影视为辅，主次要分清楚。发展还得5年，纯投资，现在不要谈居住，没有配套，没有学区。炒作已很高，两年以前还可以，现在不太推荐，附近可以多实地看一下，可能会捡漏。附近世贸、保利两个大楼盘，基本清盘变成存量房了吧。往北一点的万科青岛小镇，别墅、洋房很棒，两三年前，二三百万就可以买万科的别墅，现在价格涨了很多。星光岛竟然已经到1.5万，虽然绝佳的地理位置，背面朝阳山和小珠山，南面大海，但一片没人居住的楼房，炒作透支太多。当年万达来开盘，直接把隔壁的世贸从六七千带到九千。万达赚大发了，以搞影视的名义，超低价拿地，说是投资500亿，估计投资十分之一都不到，疯狂建一批，封顶就卖一批。当年第一期，五六月份拿地搞发布会，年底就开盘卖房，迅速回笼资金，大部分是外地包车来的投资客。主要目的到底是卖房子还是搞影视，一看便知：星光岛：5. 薛家岛片区就是长江西路，安子片区往西，石雀滩片区往北。这一片规划不太整齐，楼盘参差不齐，但可以实地观察一下，可能会有收获。比老楼盘如凤凰城，福嬴天麓湖、集力新年华。6. 老胶南中心区发展多年，配套成熟，且有城市阳台沙滩，但距离青岛市区太远，不太推荐，在黄岛或者胶南工作的可以考虑。7. 古镇口大学城有别墅和洋房，价格低一些，但荒芜一点，发展还得10年后，时间太久，变化太快，不太推荐，有闲钱可以考虑。其他，像老黄岛的中部和北部，就不推荐了。备注说明：每个区域都是模糊的范围，有交集，也有一些小区域没有涵盖进来。只能总结性描述，因为每个区域很大，存在各种情况，不能保证绝对的准确和一致。四、自然环境黄岛得天独厚的自然条件，风景太美，金沙滩、银沙滩、城市阳台（也是沙滩），大大的唐岛湾公园，东、西环岛路，大珠山、小珠山、藏马山，灵山岛、竹岔岛，超长的海岸线，自然资源完全不逊于东海岸，就不一一贴图了。沙滩和海岸风景，不亚于青岛东海岸。因为当年德国人是从栈桥登陆，隔着大大的胶州湾不能过来，所以西海岸发展不起来。老黄岛开发区是1984年国内成立的第一批开发区，但还是因为隔着胶州湾，轮渡通航效率太低，且天气影响，大雾不通时就只能沿着一圈胶州湾高速，绕大半个圆到东海岸。隧道和大桥通了以后，大大提高了效率，虽然隧道通行费已经降价3次了，建议政府直接买断，做到免费，或者接近于免费比如5元。跨海地铁1号线建成后进一步提升效率。但以后开发如何真看政府的能力和造化。政府多次造访海南，规划了大批的星际酒店，想学习海南从旅游搞起吧。来实地考察的话，一定要沿着东西环岛路骑行，或者开车兜风一圈，东西两个伸到海里的狭长小岛，绝对美的不要不要的。每次在金沙滩、银沙滩、唐岛湾公园、环岛路跑步的时候，特别是雨后清晨，爽翻天。东西一共十几个村子的居民，都会陆续搬迁出来。以后全是高端旅游区，涵碧楼就是东环岛路的南头，背面大山，山海公路，酒店建在伸向大海的一片礁石上，三面环海。青岛除了崂山和市南，选择市北或者李村的人，还真不如多到黄岛看看。即使在青岛工作的人，通地铁后，如果工作是在青岛中间或者稍微靠西一点工作的人，因为地理直线距离和通勤时间，一点不差，而且还能选择更靠海的位置、更好的户型、更大的面积。比如团岛这里，规划乱而差，就是以前的穷人区，现在价格高的很，价格接近黄岛均价的两倍，距离黄岛仅一条七八公里的海底隧道，真不如跨过大海，到黄岛置换一个好位置的大户型。五、购房注意事项多观察，多跑楼盘，闭着眼瞎买都能赚的时代已经过去了。看见售楼处或中介就进去看看聊聊，从不同人不同角度获取信息，多观察城市规划和经济发展，各种信息和注意事项都能从看和聊的过程中得到的。完美的房子凤毛麟角，下面是个人认为重要的因素（排名分先后）。1 位置，2 位置，3 位置，4 学区，5 户型，6 光照，7 环境， 8 配套, 9 物业 ......可以根据自己的重视程度排一个先后顺序，在遇到很多选择时，根据轻重来选择。每个人排的轻重缓急顺序可以不一样。但无论怎么选，位置和学区都是要重视的。位置是房子价值属性的第一要素，北京一个老破小的学区房赶上二线城市的一套大别墅。而且位置好了，往往后面的其他因素，比如学区、配套等都不会差。即使觉得临时没有孩子，不需要学区，但现在的制度下，学区和位置一样，是房子价值的一部分。还比如，本人对光照要求比较高，因为现在都是高楼，楼层太高、楼间距太密，规划设计不合理，光照充分的房子是很稀缺的，高层大间距，或者合理布置错开，或者多层洋房，才能满足充分的光照。虽然年轻人白天大多上班不在家，但个人觉得充足的光照，对老人、孩子是不可或缺的，冬日老人孩子在阳台或落地窗下看花或打闹别提多幸福，说是满足国家要求的冬至日最低光照要求，但实际真是没法看。好的物业和邻居的阶层，对以后房子的增值保值也同样重要，一墙之隔的两个校区，都可能有每平几千的差价。上面每一个因素都非常重要，不一一细讲。市北区、四方区、李沧区、城阳区，仅是个人不喜欢和不推荐，特别是老四方和沧口，老青岛时代的工厂区，老旧，规划不合理，居住混乱，老房子基本是很多年前的职工宿舍和公寓，户型各种不合理和别扭，没什么优美环境可言（市北区域很大，当然也能找到好点的地方）。综合考虑，本人的选房顺序才把黄岛列在上述几个市区之上的，但也仅提的黄岛区的好位置。整个青岛的房子，因为靠海，所以价格基本是从南往北递减（基本如此，当然不绝对），发展、规划、配套、商业，都是从海边开始往北递减，这也是青岛以前被戏称为“镶着金边的抹布”，就是因为香港路以南太美太漂亮，而四方、李沧、城阳基本就是抹布一样破旧不堪。所以选房的原则，基本是“宁选南不选北”。六、风险说实话黄岛楼价前几年一直是洼地，且库存大，所以前些年涨幅不大，海底隧道和跨海大桥通行是一个节点，整个青岛也是类似，济南都疯涨了但没有蔓延到青岛。地铁1号线通行后又会是一个节点。现在有看涨的趋势，因为前些年的库存消耗差不多，特别是黄岛开发区的核心区域主要存量房，没有新楼盘，新楼盘主要集中在胶南那边，因为距离还是远，所以购房者还是优先选择黄岛开发区，且10月限购新政没有青岛，年底中央会议精神又是”房子是住的不是炒的”，银行也有收紧的趋势，地铁又在挖，有跟风和踏上末班车的想法，所以年底在疯涨。青岛的城市位置比较尴尬，上天给的自然资源太好，有东西两个海岸+一个大胶州湾，有山有海，本来是东北亚中日韩自贸区的中心位置，但是碍于三国的政治关系，而迟迟得不到这个定位。城市位置又在北京天津和上海之间，不能成为一极，只能做山东的龙头。除去经济下行和货币超发因素，位置和人口是对房价影响最大的，一线北上广深和强二线杭州南京武汉天津苏州成都等，风险和增势更可靠的。青岛作为中等二线城市，在北方，除了北京天津，也只有青岛能排的上，其他城市基本只能排在青岛之后了。北京天津是政治的结果，这也与中国整个经济中心在南方有关。2020年以后，等超过5条地铁建设完，胶东机场和济青高铁新线投入使用，经济和房价上才会有个大点的跃进吧。所以3~5年内投资不一定跑的赢理财，5~8年后才可能有较大的收益，买的话更要选到优质的好房子。青岛在二线中算不上最强，又不是最弱，中等偏上，国营经济太强、民营经济太弱，思想保守、安土重迁、官本位，旅游城市物价高收入低，规划大、土地储备足，这些都是制约房价的风险因素。山东其他地区和东北是主要的人口输入来源，很难吸引其他外省的人才。青岛现在的规划很大很好，经济和人口是支撑这个规划的框架。非房产中介非售楼人员，投资有风险，入市需谨慎。相关 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data-state='{&env&:{&isWechat&:false,&isQQNews&:false,&isAppView&:false},&timestamp&:2,&currentUser&:null,&questions&:{&&:{&status&:{&isLocked&:false,&isClose&:false,&unnormalDetails&:null,&isEvaluate&:false,&isSuggest&:false},&isTop&:false,&author&:{&avatarUrlTemplate&:&/e9be0dfbbd636cc_{size}.jpg&,&name&:&王璐&,&isAdvertiser&:false,&url&:&&,&urlToken&:&wang-lu-49-94&,&userType&:&people&,&headline&:&互联网教育产品经理&,&avatarUrl&:&/e9be0dfbbd636cc_is.jpg&,&isOrg&:false,&type&:&people&,&badge&:[],&id&:&70380dffbb92ccd4d74a69fd&},&created&:,&url&:&&,&title&:&大家好，上海工作，但是想在青岛买房，未来五年应该不会回去，如果投资的话在黄岛买房好还是红岛好？&,&detail&:&&,&answerCount&:29,&updatedTime&:,&commentCount&:1,&questionType&:&normal&,&visitCount&:44906,&type&:&question&,&id&:,&isNormal&:true}},&answers&:{&&:{&suggestEdit&:{&status&:false,&title&:&&,&url&:&&,&tip&:&&,&reason&:&&,&unnormalDetails&:null},&collapseReason&:&&,&collaborationStatus&:{},&relationship&:{&isAuthor&:false},&isCollapsed&:false,&author&:{&avatarUrlTemplate&:&/v2-1f2a167b117ecdc5c705e0_{size}.jpg&,&name&:&孙振华&,&url&:&&,&type&:&people&,&userType&:&people&,&urlToken&:&sun-zhen-hua&,&isAdvertiser&:false,&avatarUrl&:&/DownloadImg/4/.jpg&,&isOrg&:false,&headline&:&Engineer&,&badge&:[],&id&:&a2fada227cd5c116d0d519ac&},&url&:&&,&question&:{&title&:&大家好，上海工作，但是想在青岛买房，未来五年应该不会回去，如果投资的话在黄岛买房好还是红岛好？&,&url&:&&,&created&:,&updatedTime&:,&questionType&:&normal&,&type&:&question&,&id&:},&isSticky&:false,&excerpt&:&日更新。更正了错字，优化了结构，添加了部分新内容。多图预警。一、如果预算充足，首选崂山和市南的近海核心区。崂山排在前，规划和发展都不差于市南，有山有海，北高南低，配套高端，商业繁荣。但因价格已经很高，预算估计可在上海外环甚至内环置业了。比如，浮山南侧，雕塑园和麦岛附近，还有八大关周边比如海信清泉墅、万丽海景，都是青岛最好的位置。比如海信的几个高端楼盘，单户价格已过1000万，甚至2000万。部…&,&updatedTime&:,&content&:&日更新。更正了错字，优化了结构，添加了部分新内容。多图预警。一、如果预算充足，首选崂山和市南的近海核心区。崂山排在前，规划和发展都不差于市南，有山有海，北高南低，配套高端，商业繁荣。但因价格已经很高，预算估计可在上海外环甚至内环置业了。比如，浮山南侧，雕塑园和麦岛附近，还有八大关周边比如海信清泉墅、万丽海景，都是青岛最好的位置。比如海信的几个高端楼盘，单户价格已过1000万，甚至2000万。部分房产也有些虚高，最好仔细挑选低估的楼盘，投资角度可能反而不如选择西海岸的高端楼盘。因不在青岛工作，市北（包含合并前的市北区和四方区）、李沧、城阳，个人不推荐。如果在青岛工作，李沧（包含李村和沧口），特别是李村可以一看。作为刚需大本营，人气旺，在青岛工作的年轻人的首选，商业配套越来越丰富，已经超过台东，成为青岛和山东最大的商圈。途经的地铁3号线，在2016年底刚刚全线贯通。李村东部（简称“东李”），靠近世博园，汇聚了高端改善型楼盘。人气、地铁、配套、改善型住房等几个因素，使得这两年李村房价大涨。二、对比黄岛和红岛。青岛原来的市区面积很小，政府东迁一次后，再往东就是崂山（不仅是一两个小山头，而是一片山脉)，再往东已没空间，只能越过山脉往北，到达即墨市鳌山湾（山大新校选址的地方）。与此同时，往西和往北发展（也就是胶州湾的西侧和北侧），学习东京、纽约等国际海湾城市，拥湾发展。鳌山湾有绝佳的沙滩、美丽的海湾，还有温泉，但偏于一隅，交通不便，只能轻轨连接（山大的到来催使轻轨的建设提前），交通条件和地理位置逊于红岛。青大3000亩新校，原来在胶州和即墨之间选择，后来选了胶州，估计青大也认为胶州沿海位置更佳，距离交通枢纽更近，胶州新机场区域和红岛区域，发展要比即墨鳌山湾更有优势。链接：现在青岛已经内部开会讨论“即墨改市设区”，下一步上报中央，再下一步，等红岛、胶州新机场、济青高铁新线、地铁等完工或融合后，就可能会胶州改市设区。胶州、城阳、红岛的辖区范围和结构，可能会重新调整。因为现在红岛只是很小的区域，是城阳区的大面积中的很小一块而已，下图中虚线是城阳辖区：红岛的优点是与新机场和济青高铁新线距离近，在整个胶州湾的中间位置，飞机、高铁、高速、地铁、山东半岛城际动车等各种交通方式的枢纽。济青高铁新线，红岛站：政府以前计划的青岛、红岛、黄岛的“品”字形发展，就是要优先发展这3个点。现在改为拥湾发展，就是要把3个点串联成线，把胶州湾沿线全部连接起来，全部带动起来发展。但红岛的发展速度要低于黄岛的，青岛市从港口和贸易起家，红岛在胶州湾底部，海边主要是滩涂和水产养殖，前湾港和新的董家口两个优良港口都在黄岛。跨海大桥规划在胶州湾靠北侧，并向红岛伸出一脚，是想黄岛发展起来后，顺便带动红岛也带动串联起来，连接起整个胶州湾，再加上胶州湾口的海底隧道，就形成了闭环。备注：因为有红岛和黄岛的地名，所以青岛演变为整个大青岛和胶州湾东岸两个含义，青岛也是由栈桥旁边的名为「小青岛」的一座小岛的名字演变而来，在德国人登陆并修铁路运送船上货物的栈桥旁边，这里：听说“麦岛”是“墨岛”的方言演化而来的，青岛、红岛、黄岛、墨岛，感觉有凑齐七色改名彩虹市的节奏啊。红岛虽然规划了很多高规格的场所，一直传言政府的搬迁，是5年后、10年后、还是15年后？谁也说不准，李群（市委书记）也不能给你保证，世界变化太快，到时政府也有不搬迁或只搬迁部分职能部门的可能。规划了地铁8号线过海，直通青岛，达到五四广场，但开工无期，黄岛的1号线已经全线开挖，第二条地铁用海底隧道也已两头开挖，建成后是国内第一条海底地铁吧。青岛地铁1号线，已全线开挖：青岛地铁2020规划：青岛地铁远景规划：青岛地铁营运和在建统计：并且红岛发展速度低于黄岛，楼盘很少，除了工厂和原住民，新迁入一代少之又少，还没有什么配套可言，所以风险要高于黄岛。黄岛作为新区，就像浦东之于上海，面积太大，一个区的面积、产值和人口，抵上好几个区，所以不能一概而论。黄岛区人口多，也是因为黄岛和胶南合并的结果，下表显示黄岛区的增速明显，估计未来的年净增加人口也会一直领先：2015年青岛各区市GDP统计：下表是2016年前三季度的数据，其中表格下方的前湾港保税区，隶属于黄岛区，红岛经济区隶属于城阳区：黄岛原来真的是一个岛：（找不到图片了，以后找到再补上）现在的新黄岛区，从面积上看，大致分为老黄岛区、老黄岛中的开发区、老黄岛中的保税区、合并进来的老胶南。三、根据位置和风险，推荐如下。1. 首选开发区核心区长江路以南、滨海大道以北、石油大学以东、阿里山路以西，也就是大致珠江路小学和实验中学划片的区域，这一片开发区的核心区域，商圈成熟，地铁1号线和13号线换乘地，位置、地铁、好学区、近海、配套的因素全占，唐岛湾公园的北侧，而且小学和初中都是最好，均价1.5万上下吧，楼盘买新不买旧，因有个别管理混乱的老小区。都是存量房，基本没有新楼盘。这一片是出租房租金最高的区域，基本能以租养贷，而这对北京上海的高房价中已经不现实了。政府预留这一块好地快20年了，这一片核心区域都是规划了商务办公区域，大片写字楼在施工中，投资风险低，居住生活也方便。效果图和实际有出入，但大差不差。2. 石雀滩片区是东边金沙滩和西边银沙滩的中间位置，唐岛湾公园东侧，以后西侧银沙滩这边的环岛路主要发展高端旅游，所以是靠近西侧最后的一片住宅区，现在均价一万上下吧，个别靠南侧的洋房贵，南侧洋房位置地势要比东南西北四个方向都要高，位置绝佳。其中恒大金沙滩楼盘被转手两次（上实转给新世界，新世界的老板学习李嘉诚跑路吧，就卖给了恒大），估计因为接手价便宜，今年开盘便宜很快被抢光。可惜这一片土地被划分和出让的太细碎了，开发商也良莠不齐，本可以规划的更完美一些的。往北距离长江路地铁口，往北大概两站站公交站距离。3. 老黄岛和老胶南搭界处（灵山卫南侧，积米崖北侧）石油大学西、长江路以南、东方影都往东这一边，地铁13号线路过，连接老黄岛开发区和胶南的区域。本来位置一般，老黄岛和老胶南合并前的搭界位置，就像国家边境一样，所以以前发展慢、老旧，两方的公交车不通，到这里还要换乘。新区合并后位置变好，有独立发展为一个中心的趋势，因为核心区往西越过石油大学就是这一片地，发展自然而然蔓延过来，而东方影都或老胶南距离青岛太远，需要慢慢带动。学区不太好，是灵山卫镇小学。奥特莱斯和成龙影院吸引不少人气，奥特莱斯规模很大，新的永旺梦乐城也规划在此，永旺在青岛拿地无不是人气旺的地方，永旺拿地考察很准的，当年选在东海岸和西海岸的第一个店，如今都是最好的位置。奥特莱斯北侧的唐岛金湾别墅，买青岛上千万的平层，不如考察一下此处的别墅，可以买两三套。往南有积米崖码头，可以买刚打捞上岸的新鲜海鲜。4. 安子片区有点类似当年的浮山后，刚需大基地，规划的10万人居住区。年轻人多，楼盘多，全是新楼盘，近金沙滩，靠近青岛方向，紧挨地铁，地铁有安子和安子东两个站，地铁去东海岸市区中心顶多半小时，比李沧甚至四方还要快。夏天这里短租的游客特别多，往南不远就是金沙滩，步行10分钟可以下海游泳；缺点是地势低，以前这边很大块地都是在水里的，靠近海西湾的船舶和海上平台产业，小区数量多有点乱乱的感觉。其中海尔山海湾的楼盘最大，2010年左右一期的多层洋房，现在一万三四了吧，高层已经到4期还是5期，均价九千左右吧。4. 东方影都片区炒作卖房为主，影视为辅，主次要分清楚。发展还得5年，纯投资，现在不要谈居住，没有配套，没有学区。炒作已很高，两年以前还可以，现在不太推荐，附近可以多实地看一下，可能会捡漏。附近世贸、保利两个大楼盘，基本清盘变成存量房了吧。往北一点的万科青岛小镇，别墅、洋房很棒，两三年前，二三百万就可以买万科的别墅，现在价格涨了很多。星光岛竟然已经到1.5万，虽然绝佳的地理位置，背面朝阳山和小珠山，南面大海，但一片没人居住的楼房，炒作透支太多。当年万达来开盘，直接把隔壁的世贸从六七千带到九千。万达赚大发了，以搞影视的名义，超低价拿地，说是投资500亿，估计投资十分之一都不到，疯狂建一批，封顶就卖一批。当年第一期，五六月份拿地搞发布会，年底就开盘卖房，迅速回笼资金，大部分是外地包车来的投资客。主要目的到底是卖房子还是搞影视，一看便知：星光岛：5. 薛家岛片区就是长江西路，安子片区往西，石雀滩片区往北。这一片规划不太整齐，楼盘参差不齐，但可以实地观察一下，可能会有收获。比老楼盘如凤凰城，福嬴天麓湖、集力新年华。6. 老胶南中心区发展多年，配套成熟，且有城市阳台沙滩，但距离青岛市区太远，不太推荐，在黄岛或者胶南工作的可以考虑。7. 古镇口大学城有别墅和洋房，价格低一些，但荒芜一点，发展还得10年后，时间太久，变化太快，不太推荐，有闲钱可以考虑。其他，像老黄岛的中部和北部，就不推荐了。备注说明：每个区域都是模糊的范围，有交集，也有一些小区域没有涵盖进来。只能总结性描述，因为每个区域很大，存在各种情况，不能保证绝对的准确和一致。四、自然环境黄岛得天独厚的自然条件，风景太美，金沙滩、银沙滩、城市阳台（也是沙滩），大大的唐岛湾公园，东、西环岛路，大珠山、小珠山、藏马山，灵山岛、竹岔岛，超长的海岸线，自然资源完全不逊于东海岸，就不一一贴图了。沙滩和海岸风景，不亚于青岛东海岸。因为当年德国人是从栈桥登陆，隔着大大的胶州湾不能过来，所以西海岸发展不起来。老黄岛开发区是1984年国内成立的第一批开发区，但还是因为隔着胶州湾，轮渡通航效率太低，且天气影响，大雾不通时就只能沿着一圈胶州湾高速，绕大半个圆到东海岸。隧道和大桥通了以后，大大提高了效率，虽然隧道通行费已经降价3次了，建议政府直接买断，做到免费，或者接近于免费比如5元。跨海地铁1号线建成后进一步提升效率。但以后开发如何真看政府的能力和造化。政府多次造访海南，规划了大批的星际酒店，想学习海南从旅游搞起吧。来实地考察的话，一定要沿着东西环岛路骑行，或者开车兜风一圈，东西两个伸到海里的狭长小岛，绝对美的不要不要的。每次在金沙滩、银沙滩、唐岛湾公园、环岛路跑步的时候，特别是雨后清晨，爽翻天。东西一共十几个村子的居民，都会陆续搬迁出来。以后全是高端旅游区，涵碧楼就是东环岛路的南头，背面大山，山海公路，酒店建在伸向大海的一片礁石上，三面环海。青岛除了崂山和市南，选择市北或者李村的人，还真不如多到黄岛看看。即使在青岛工作的人，通地铁后，如果工作是在青岛中间或者稍微靠西一点工作的人，因为地理直线距离和通勤时间，一点不差，而且还能选择更靠海的位置、更好的户型、更大的面积。比如团岛这里，规划乱而差，就是以前的穷人区，现在价格高的很，价格接近黄岛均价的两倍，距离黄岛仅一条七八公里的海底隧道，真不如跨过大海，到黄岛置换一个好位置的大户型。五、购房注意事项多观察，多跑楼盘，闭着眼瞎买都能赚的时代已经过去了。看见售楼处或中介就进去看看聊聊，从不同人不同角度获取信息，多观察城市规划和经济发展，各种信息和注意事项都能从看和聊的过程中得到的。完美的房子凤毛麟角，下面是个人认为重要的因素（排名分先后）。1 位置，2 位置，3 位置，4 学区，5 户型，6 光照，7 环境， 8 配套, 9 物业 ......可以根据自己的重视程度排一个先后顺序，在遇到很多选择时，根据轻重来选择。每个人排的轻重缓急顺序可以不一样。但无论怎么选，位置和学区都是要重视的。位置是房子价值属性的第一要素，北京一个老破小的学区房赶上二线城市的一套大别墅。而且位置好了，往往后面的其他因素，比如学区、配套等都不会差。即使觉得临时没有孩子，不需要学区，但现在的制度下，学区和位置一样，是房子价值的一部分。还比如，本人对光照要求比较高，因为现在都是高楼，楼层太高、楼间距太密，规划设计不合理，光照充分的房子是很稀缺的，高层大间距，或者合理布置错开，或者多层洋房，才能满足充分的光照。虽然年轻人白天大多上班不在家，但个人觉得充足的光照，对老人、孩子是不可或缺的，冬日老人孩子在阳台或落地窗下看花或打闹别提多幸福，说是满足国家要求的冬至日最低光照要求，但实际真是没法看。好的物业和邻居的阶层，对以后房子的增值保值也同样重要，一墙之隔的两个校区，都可能有每平几千的差价。上面每一个因素都非常重要，不一一细讲。市北区、四方区、李沧区、城阳区，仅是个人不喜欢和不推荐，特别是老四方和沧口，老青岛时代的工厂区，老旧，规划不合理，居住混乱，老房子基本是很多年前的职工宿舍和公寓，户型各种不合理和别扭，没什么优美环境可言（市北区域很大，当然也能找到好点的地方）。综合考虑，本人的选房顺序才把黄岛列在上述几个市区之上的，但也仅提的黄岛区的好位置。整个青岛的房子，因为靠海，所以价格基本是从南往北递减（基本如此，当然不绝对），发展、规划、配套、商业，都是从海边开始往北递减，这也是青岛以前被戏称为“镶着金边的抹布”，就是因为香港路以南太美太漂亮，而四方、李沧、城阳基本就是抹布一样破旧不堪。所以选房的原则，基本是“宁选南不选北”。六、风险说实话黄岛楼价前几年一直是洼地，且库存大，所以前些年涨幅不大，海底隧道和跨海大桥通行是一个节点，整个青岛也是类似，济南都疯涨了但没有蔓延到青岛。地铁1号线通行后又会是一个节点。现在有看涨的趋势，因为前些年的库存消耗差不多，特别是黄岛开发区的核心区域主要存量房，没有新楼盘，新楼盘主要集中在胶南那边，因为距离还是远，所以购房者还是优先选择黄岛开发区，且10月限购新政没有青岛，年底中央会议精神又是”房子是住的不是炒的”，银行也有收紧的趋势，地铁又在挖，有跟风和踏上末班车的想法，所以年底在疯涨。青岛的城市位置比较尴尬，上天给的自然资源太好，有东西两个海岸+一个大胶州湾，有山有海，本来是东北亚中日韩自贸区的中心位置，但是碍于三国的政治关系，而迟迟得不到这个定位。城市位置又在北京天津和上海之间，不能成为一极，只能做山东的龙头。除去经济下行和货币超发因素，位置和人口是对房价影响最大的，一线北上广深和强二线杭州南京武汉天津苏州成都等，风险和增势更可靠的。青岛作为中等二线城市，在北方，除了北京天津，也只有青岛能排的上，其他城市基本只能排在青岛之后了。北京天津是政治的结果，这也与中国整个经济中心在南方有关。2020年以后，等超过5条地铁建设完，胶东机场和济青高铁新线投入使用，经济和房价上才会有个大点的跃进吧。所以3~5年内投资不一定跑的赢理财，5~8年后才可能有较大的收益，买的话更要选到优质的好房子。青岛在二线中算不上最强，又不是最弱，中等偏上，国营经济太强、民营经济太弱，思想保守、安土重迁、官本位，旅游城市物价高收入低，规划大、土地储备足，这些都是制约房价的风险因素。山东其他地区和东北是主要的人口输入来源，很难吸引其他外省的人才。青岛现在的规划很大很好，经济和人口是支撑这个规划的框架。非房产中介非售楼人员，投资有风险，入市需谨慎。&,&commentCount&:122,&reshipmentSettings&:&disallowed&,&createdTime&:,&isNormal&:true,&type&:&answer&,&id&:,&voteupCount&:158}},&answersOffset&:0,&questionId&:,&answerIds&:[],&restAnswerIds&:[],&isLoading&:false,&isDrained&:false,&isModalOpen&:false,&adBanner&:null,&appViewFooter&:null,&isCommentLoading&:false,&commentsByQuestion&:{},&commentsByAnswer&:{},&relatedLives&:{},&isRegisterPanelOpen&:false,&token&:{},&settings&:{&experiment&:{&default&:&None&}}}' 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