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房地产所得税
范文一：房地产所得税房地产业所得税近年来，房地产业异军突起，在国内经济发展中扮演重要角色，为拉动消费、解决就业、增长财力发挥了积极作用。但是，与房地产业投资规模、对GDP的贡献等相比，房地产业的企业所得税征收率低、增幅过小，反应出税收征管工作中还存在一些薄弱环节和突出问题。如何加强房地产业所得税管理，是国税部门亟待解决的重要课题。一、房地产所得税征管工作中存在的主要问题（一）房地产业税源底数不清。随着城市化进程加快，房地产市场方兴未艾。作为 年1月1日以后新办房地产企业所得税征管单位，各级国税机关对加强房地产企业所得税管理制定了很多政策规定，采取了一些有针对性的具体办法，然而效果并不明显。究其原因，重要一点是信息获取渠道过窄，相关制度不健全，对房地产商的置业资讯掌握不够，体现在不了解商家购置了多少地，开发了多少商品房，属下挂靠了多少项目部门，某一时期商品房销售情况如何等等。不能对房地产商置业情况通盘掌握，就谈不上对房地产企业所得税实行源泉控管，税收流失的漏洞也就难以堵塞。（二）房地产企业财务状况难以掌控。房产开发一般周期长，成本费用支出项目多，部分兼职财务管理人员业务素质不高，财务核算状况普遍较为混乱。如有的企业采取收入不入账、挂往来账、转移资金或不申报等多种方式有意隐瞒预收收入，或者开发项目达到完工标准不及时结转销售收入、少计销售收入；有的企业利用假发票、作废发票、大头小尾、项目填写不全发票及白条等列支成本费用，或采取多提预提费用、多列建筑安装费用、超标准列支工资费用、多提固定资产折旧等手段虚增成本；有的企业采取预算成本或计划成本结转，或在多个开发项目、分期开发项目之间，故意混淆前后项目之间的成本，以达到多转完工项目销售成本的目的。企业的这些行为，给国税部门的管理设置了不小的障碍。（三）房地产业所得税征管乏力。现行税法规定，新办企业的企业所得税由国税部门负责征收，而不动产销售发票以及预售房产发票由地税部门负责发售，国税部门无发票管理权不能做到以票控税，地税部门有发票管理权又无权征收税款，两个部门都有管理盲点，有些地方出现国、地税争抢税源或者疏于管理现象，房地产企业所得税一直是国税部门征管的难点。而国税部门尚未研究制定一整套行之有效的管理办法，加之国税部门征、管、查之间协调配合和信息共享的机制尚待完善，国税部门与工商、地税、建设、房管、规划等部门信息交换制度需要健全，具有一定房地产管理经验的税收管理员很少且岗位又频繁变动，这些因素的存在加大了征收管理的难度，制约了房地产企业所得税管理质量。（四）房地产企业所得税政策需要完善。一是现有的房地产企业所得税内外资税收政策有别。二是新的税收政策出台滞后。面对房地产业管理的复杂局面，有关部门往往不能及时制定出台有针对性的政策措施，有些现实问题常因缺乏政策依据而无法处理。如企业项目完工后迟迟不结转成本，税务部门该在何时、采取何种方式对项目进行结算处理等没有明确的政策规定。三是房地产企业所得税征收方式不统一。根据有关政策规定，房地产企业所得税分不同情况可以实行查账征收或者核定征收，不少国税机关为了简化管理，对房地产企业不分经济性质、经营规模、财务状况一律采用核定征收方式，总体降低了企业所公务员之家得税征收率。二、加强房地产企业所得税征收管理的对策建议（一）注重第三方信息收集。应全面加强对第三方信息资料的收集整理。如从土管部门了解土地交易情况，从房管部门了解项目开发面积和房屋销售情况，从银行部门了解企业开设账户及资金往来情况，从地税部门了解企业领购发票及代开发票情况等。同时，着力抓好企业立项报批、分期建设、竣工验收、开盘销售、预售转销售结转等环节管理，以此掌握房地产企业的经营动态。还应大力依托地方政府的支持，建立健全政府部门信息共享机制。（二）建立户籍档案信息。建立企业基本信息档案，适时、完整记录企业各个阶段各个时期的经营动态。信息内容包括企业基本情况，资金来源情况，征用土地面积，项目开工、竣工和销售的起止时间，实际建筑面积（套）、已销售面积（套）和未销售面积（套），销售价格、单位成本和预售房款情况等。要做到这一点，需要充分调动税收管理员的积极性，净化当地税收执法环境，构建社会综合治税良性机制。（三）强化纳税评估工作。采取“按季评估、按年结算”形式，全面核实纳税人的账务、报表和原始凭证，着重审查企业账簿资料与各项申报资料是否完整、齐全，账表数据与申报纳税数据是否一致，收入、成本费用、利润及其他有关项目是否符合税法规定。重点审查与企业项目开发有关的合同文书，如建筑合同、工程预（决）算书、项目增补（减）合同、与客户的合同协议等，看合同、协议书中的有关数据是否与企业入账数据有关或吻合。加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控。关注企业预售房产情况，及时开展对完工项目的税收清算。同时，建议财政部门进一步健全有关房地产行业财务会计制度，规范房地产企业财务会计管理。（四）整顿和规范税收秩序。针对房地产行业的特殊性，有计划地开展对房地产企业所得税专项检查，加大对房地产行业大案要案的查处力度，严厉打击偷逃税等涉税犯罪行为，以达到“检查一个行业，规范一个行业”的目的。建立房地产企业诚信纳税档案，定期公布房地产企业申报纳税和税收检查情况，对拒不申报、严重虚假申报或查补税款拒不入库企业，向政府建议取消其今后在当地承揽建设项目的资格，以加大其涉税违法成本，提高违法风险系数值。（五）完善相关政策规定。修订房地产内外资企业所得税政策，统一税前扣除标准、税收优惠及税率等项目，营造内外资企业平等竞争环境。加快税收立法及政策制定工作，统筹考虑房地产业当前及将来可能出现的各种情况和问题，有前瞻性地出台应对政策措施。将是否办理税务登记作为房地产企业市场准入的必要前提，增强国税部门的许可权力。进一步严格国、地税对房地产企业所得税的征管范围，坚决制止越权征收税款行为。完善房地产企业所得税征收方式，在规范企业财务会计管理的前提下，主要运用查账征收方式征收企业所得税。（六）加强税收征管力量。整合、充实基层税源管理部门力量，尽可能安排既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的人员管理房地产企业。不断加大对税收管理员和税务稽查人员的培训力度，加强执法责任考核，通过能级管理、质量管理、目标管理等形式挖掘管理部门及管理人员潜能，不断提升房地产业所得税管理质量。
范文二：房地产所得税西安市国家税务局 西安市地方税务局转发关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知日 08时50分 西国税发[2009]85号西安市国家税务局 西安市地方税务局转发关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知西国税发[2009]85号各区（县）国税局、地税局，各直属机构：现将《陕西省国家税务局 陕西省地方税务局转发〈房地产开发经营企业所得税处理办法〉的通知》（陕国税发[2009]88号）转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并遵照执行。非经济实用房、限价房和危改房项目位于我市阎良区、临潼区、户县、周至县、高陵县、蓝田县的，其预计计税毛利率暂定为5％；非经济适用房、限价房和危改房项目位于我市其它地区的，其预计计税毛利率暂定为15％。二○○九年五月五日陕西省国家税务局
陕西省地方税务局转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知陕国税发[2009]88号各设区市、杨凌示范区国家税务局、地方税务局，省国税局直属税务分局、省地税局各直属机构，各县级国家税务局：现将《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）转发给你们，并就有关问题补充通知如下，请依照执行。一、企业销售未完工开发产品属于经济适用房、限价房和危改房项目的，其计税毛利率暂定为3%；企业销售未完工开发产品属于非经济适用房、限价房和危改房项目的，其预计计税毛利率暂定为：开发项目位于西安市城区和郊区的为15%，开发项目位于地级市城区及郊区的为10%，开发项目位于其他地区的为5%。二、各级税务机关应严格执行国家税务总局及省国税局、省地税局关于对房地产开发业务征收企业所得税问题的规定，切实加强税收征管工作。二○○九年三月三十日国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。国家税务总局二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。第二条
本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。第三条
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。第四条
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。第二章
收入的税务处理第五条
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第六条
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。第七条
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。第八条
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。第十条
企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。第三章
成本、费用扣除的税务处理第十一条
企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第十二条
企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第十三条
开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?第十五条
企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。第十七条
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第十八条
企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。第十九条
企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。第二十条
企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十三条
企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。第二十四条
企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。第四章
计税成本的核算第二十五条
计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。第二十六条
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。第二十七条
开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。第二十八条
企业计税成本核算的一般程序如下：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。第二十九条
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。第三十一条
企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条
除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第三十三条
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第三十四条
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。第三十五条
开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。第五章
特定事项的税务处理第三十六条
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。第三十七条
企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。第六章
则?第三十八条
从事房地产开发经营业务的外商投资企业在日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。第三十九条
本通知自日起执行。
范文三：房地产企业所得税学习房地产企业所得税学习课程主要内容：一、收入的税务处理二、成本、费用扣除的税务处理三、特定对象的税务处理一、收入的税务处理未完工开发产品完工开发产品开发产品（成本对象）完工条件：○竣工证明材料已报房地产管理部门备案○开始投入使用（即办理入住） ○取得初始产权证明（办理产权证）未完工开发产品会计处理：预售开发产品取得预售价款时，在财务核算上不具备收入确认条件，只能在“预收账款”科目中核算，等开发产品完工具备收入确认条件的才能确认收入实现。 即：借：银行存款贷：预收账款 未完工开发产品的税务处理：预收账款×预计毛利率（10%）=预计毛利额计入当期应纳税所得额
产品完工后，将实际所得额与预计毛利额的差额计入当期应纳税所得额，同时结转成本。销售收入范围销售产品取得的全部价款，（即包括现金、现金等物、其他经济利益、代收款项）以是否在产品价款内或以开具发票金额为准。收入确认的原则：签订《商品房销售合同》或《商品房预售合同》取得的收入确认为收入的实现。其中：销售方式□一次性□贷款（包括按揭和公积金） □分期□委托销售（代理销售公司）（四）视同销售：具体项目：捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、抵偿债务等。成本、费用扣除项目允许扣除的项目：■期间费用、已销开发产品计税成本、营业税及附加、土地增值税。（一）扣除项目：1、合理的工资薪金（税务查账是以签订劳务合同为依据）2、职工福利：（在工资总额的14%之内）3、五险一金：注意：商业保险不能扣除4、工会经费：按工资总的2%5、职工教育经费：2.5%，按实际发生，我公司属于有工会组织的，按工资金总额的2%的60%缴纳，但按100%支付列支。6、广告和业务宣传费：按销售（营业）收入的15%列支，其余下年结转7、业务招待费：按实际发生的60%和销售（营业）收入的5‰列支；8、利息支出：如项目贷款按项目列入间接费用；9、手续费及佣金支出：按销售的5%列支10、折旧（二）计税成本成本对象的确认成本对象开工之前确定，并报税务机关备案，如需变更应需税务机关同意。计税成本的内容：土地征用费及拆迁补偿款、前期工程款、建筑安装工程款、基础设施建设费、公共配套设备费、开发间接费用1、土地征用费及拆迁补偿款：（实际就是购地分三种情况）：（1）地块：又分：地上无附着物和地上有附着物（这种情况下的所有权是团体所有和个人所有）；（2）拆迁安置：拆迁安置和拆迁补偿；（3）土地征用费：国家建筑征用发生的费用；（土地补偿费、劳动力安置补偿费，）例：你好，我有一个疑问，开发商要购得一块集体用地，是不是先以国家名义进行“土地征用”，然后，再向国家支付“土地出让金”，才能取得该块土地的使用权？最佳答案1、土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行政行为。国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。由此发生的费用就是土地征用费，主要发生在农村地区，也就是土地集体所有制的实行范围。2、取得土地的地价款就是土地出让金。在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。主要发生在城市，土地归国家所有的实行范围。2、前期工程：3、基础设施：4、配套设施：5、开发间接费用：是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，但不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销，以及项目营销设施建造费等。三、特定对象的税务处理：
范文四：房地产企业所得税政策云南省地方税务局文件云地税二字〔2010〕70号云南省地方税务局关于房地产企业 有关所得税问题的通知各州、市地方税务局，省局直属征收局：目前，全省各级地税机关在贯彻执行?国家税务总局关于印发〖房地产开发经营业务企业所得税处理办法〗的通知?（国税发〔2009〕31号）和?国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知?（国税函〔号）文件的过程中，对房地产企业开发产品的预售收入、开发产品完工条件的确认等问题，政策执行口径不一致。为了加强对房地产企业所得税的统一、规范管理，现就有关问题重申如下：一、企业销售未完工开发产品，签订?预售房屋销售合同?取得的收入问题― 1 ―企业通过正式签订?预售房屋销售合同?所取得的预售收入，应确认为销售收入的实现，企业作为当期广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计提基数，主管地税机关作为预征企业所得税的计税基数；但在税收上已经确认为销售收入的预售收入，不得再在完工以后重复确认销售收入。二、企业将开发产品转作固定资产问题企业将开发产品转作固定资产，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，作为内部处置资产，不视同销售确认收入。三、企业实际缴纳的税金问题房地产开发企业按销售未完工开发产品取得的收入缴纳的营业税金及附加、土地增值税等，均可以在当期税前扣除；企业会计上在产品完工结算将预售收入结转销售收入时，已扣除的税金等不得重复扣除。四、开发产品完工条件确认问题国税发〔2009〕31号文件规定的开发产品视为已经完工的确认条件之外，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。五、各级地税机关在贯彻执行中存在的问题，请及时向省局― 2 ―二○一○年十一月二十九日― 3 ―
税政二处反馈。主题词：企业所得税
通知信息公开选项：主动公开云南省地方税务局办公室
日印发 打字：罗影发
校对：税政二处
单明 ― 4 ―
范文五：房地产的企业所得税江苏省国家税务局网站Page 1of 4日
星期五 凌晨好
当前位置：首页 | 税收宣传 | 税收科研 | 江苏国税调研费附加般为再扣除期间费用对于其他的预计利率来说预征所得税趋向为二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃，没有统一标准的格式，缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往年度的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个年度税前扣除，没有明确规定。三、加强房地产企业所得税征收管理的建议（一）加强房地产企业日常监管。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。（二）强化税务人员培训，提高所得税征管水平。房地产企业所得税征管对国税部门来说是一个系统工程，行业发展迅速，税收管理难度大，对税务人员业务素质要求高，就需要培养一批既精通房地产业务、又熟悉相关税收政策的高素质的税务人员，不断提高所得税管理水平。加强一线管理人员和稽查人员的业务培训成为当务之急。（三）努力实现职能部门的信息共享。政府要从规范、引导房地产业健康发展的高度，加强和完善法制建设，支持相关职能部门依法对房地产业的管理，逐步建立起国税与国土、建设、规划、房管、地税等部门信息交流制度，实现从工商登记--立项--审批--征地--开工--预售等信息的共享。这样既规范了房地产企业的经营行为，又有利于相关职能部门的管理，为税务部门及时掌握房地产企业的开发信息、开发进展，强化动态监控提供保障。（四）加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。（五）进一步完善房地产管理的税收政策。提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证，及时竣工决算，提高税收征管效率；按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成的实际，允许跨年度、按项目结束年度作汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除，如何进行税前扣除。作者单位宿豫区国税局江苏省国家税务局网站Page 4of 4作者单位：宿豫区国税局（责任编辑：朱海云）最新文章： 版权所有 江苏省国家税务局 主办 关于我们地址：江苏省南京市中山北路55号 邮编：210008 备案序号：苏ICP备 | 网站制度 | 网站地图 | 编辑邮箱
范文六：房地产企业所得税问：根据?国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知?（国税函?号）的规定，房地产开发产品交付使用即认定为完工产品，就要确认收入，结转成本，进行所得税的清缴。有的企业只有部分开发产品交付使用，并且小区配套工程、绿化工程等还没有开工建设，这种状况是否可以暂缓结算？答：不可以。?国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知?（国税函?号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。该规定与?国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?的通知?（国税发?2009?31号）规定的关于完工产品确认的三个条件：“（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（二）开发产品已开始投入使用（三）开发产品已取得了初始产权证明”并不矛盾。开发产品只要办理入住手续，不管是否实际竣工备案，即只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。?国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?的通知?（国税发?2009?31号）文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按?中华人民共和国税收征收管理法?的有关规定对其进行处理。因此，产品已经交付入住就说明开发产品已经完工，具备结算计税成本的条件，应当根据?国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?的通知?（国税发?2009?31号）规定调整完工产品的应纳税所得额。问：房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，如何预缴季度企业所得税？答：?国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?的通知?（国税发?2009?31号）规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 问：在实务操作中，经常有房地产开发企业利用地下基础设施形成的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本，是否可以分摊到可售面积中？在企业所得税方面是如何处理的？答：?国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?的通知?（国税发?2009?31号）规定，从事房地产开发经营业务的企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，项目营销设施建造费属于开发间接费。应按成本对象，区分开发产品是否已完工，对上述所发生费用进行归集分配，按可售面积计算单位工程成本并据此结转扣除已销开发产品的计税成本。问：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，在计算出预计毛利额、计入当期应纳税所得额时，能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税？若能扣除，在哪个环节扣除？是在计算毛利额前，还是直接扣减当期应纳税所得额？答：?国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?的通知?（国税发?2009?31号）规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额，计入当期应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。问：房地产开发企业将所开发产品用做抵偿债务，企业所得税应如何处理？答：?国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?的通知?（国税发?2009?31号）规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。问：有些开发产品未出售而是由房地产企业直接出租，是否要作视同销售？答：房地产企业的开发产品尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前直接出租的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入实现，出售时再按销售开发产品确认销售收入实现。问：在房地产产品未售罄的情况下，怎样分摊计税成本？ 答：?国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?的通知?（国税发?2009?31号）规定：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
范文七：房地产个人所得税财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税[2009]78号二○○九年五月二十五日为了加强个人所得税征管，堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国个人所得税法》有关规定，现就个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知如下：一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：（一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔号）第一条规定的相关证明材料；（二）赠与双方当事人的有效身份证件；（三）属于本通知第一条第（一）项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。（四）属于本通知第一条第（二）项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。六、本通知自发布之日起执行。国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知国税发〔号 二○○九年八月十七日近期，部分地区反映个人所得税若干政策执行口径不够明确，为公平税负，加强征管，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例等相关规定，现就个人所得税若干政策执行口径问题通知如下：一、《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的批复》（国税函〔号）第一条有关“双薪制”计税方法停止执行。二、关于董事费征税问题（一）《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》（国税发〔号）第八条规定的董事费按劳务报酬所得项目征税方法，仅适用于个人担任公司董事、监事，且不在公司任职、受雇的情形。（二）个人在公司（包括关联公司）任职、受雇，同时兼任董事、监事的，应将董事费、监事费与个人工资收入合并，统一按工资、薪金所得项目缴纳个人所得税。（三）《国家税务总局关于外商投资企业的董事担任直接管理职务征收个人所得税问题的通知》（国税发〔号）第一条停止执行。三、关于华侨身份界定和适用附加费用扣除问题（一）华侨身份的界定根据《国务院侨务办公室关于印发〈关于界定华侨外籍华人归侨侨眷身份的规定〉的通知》（国侨发〔2009〕5号）的规定，华侨是指定居在国外的中国公民。具体界定如下：1.“定居”是指中国公民已取得住在国长期或者永久居留权，并已在住在国连续居留两年，两年内累计居留不少于18个月。2.中国公民虽未取得住在国长期或者永久居留权，但已取得住在国连续5年以上（含5年）合法居留资格，5年内在住在国累计居留不少于30个月，视为华侨。3.中国公民出国留学（包括公派和自费）在外学习期间，或因公务出国（包括外派劳务人员）在外工作期间，均不视为华侨。（二）关于华侨适用附加扣除费用问题对符合国侨发〔2009〕5号文件规定的华侨身份的人员，其在中国工作期间取得的工资、薪金所得，税务机关可根据纳税人提供的证明其华侨身份的有关证明材料，按照《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第三十条规定在计算征收个人所得税时，适用附加扣除费用。四、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题（一）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。（二）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。（三）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔号）执行。国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复国税函〔号 你局《关于个人与房地产开发企业签订有条件价格优惠协议购买商店征收个人所得税问题的请示》（闽地税发[2008]67号）收悉。经研究，批复如下：房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照"财产租赁所得"项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。国家税务总局关于个人取得房地产开发企业违约金征收个人所得税问题的批复国税函〔号其他所得
范文八：投资性房地产和所得税成本1270
贷：投资性房地产累计折旧÷40）
投资性房地产累计摊销20（1000÷50）（4）假定租赁期满后收回，将写字楼转为自用办公楼，编制有关会计分录：借：固定资产50000
无形资产1000
投资性房地产累计折旧×4）
投资性房地产累计摊销80（20×4）贷：投资性房地产―写字楼50000
―土地使用权1000累计折旧5000
累计摊销80（5）假定租赁期满后将其出售，售价为60000万元，编制有关会计分录：借：银行存款60000
贷：其他业务收入60000借：其他业务成本45920
投资性房地产累计折旧5000
投资性房地产累计摊销80
贷：投资性房地产―写字楼50000
―土地使用权1000借：营业税金及附加（60000×5％）3000
贷：应交税费―应交营业税3000（6）假定日，AS公司对该项投资性房地产改按公允价值模式进行计量，编制日追溯调整的会计分录：借：投资性房地产―成本
投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
贷：投资性房地产―写字楼
―土地使用权
递延所得税负债385〔（5）×25%〕
盈余公积115.5（1155×10％）
利润分配―未分配利润
1039.5（1155×90%）5.【正确答案】（1）编制甲公司自行建造办公大楼的有关会计分录：①借：工程物资
贷：银行存款
1200②借：在建工程
1200贷：工程物资
1200③借：在建工程
1250贷：库存商品
应交税费――应交增值税（销项税额）
51（300×17％）
应付职工薪酬
949④借：固定资产
贷：在建工程
2450（2）计算甲公司该项办公大楼2008年年末累计折旧的金额：2008年年末累计折旧的金额＝（2450－50）/20×[（4＋12）/12]＝160（万元）。（3）编制甲公司将该项办公大楼停止自用改为出租的有关会计分录：借：投资性房地产――成本2500（公允价值）
贷：固定资产
资本公积――其他资本公积
210（4）编制甲公司该项办公大楼有关2009年末后续计量的有关会计分录：借：投资性房地产――公允价值变动
贷：公允价值变动损益
100（5）编制甲公司该项办公大楼有关2009年租金收入的会计分录：借：银行存款
300贷：其他业务收入
300（6）编制甲公司2010年处置该项办公大楼的有关会计分录：借：其他业务成本
贷：投资性房地产――成本
――公允价值变动 100借：可供出售金融资产
900应交税费――应交增值税（进项税） 153
银行存款397
贷：其他业务收入
2550借：公允价值变动损益100
贷：其他业务成本
100借：资本公积――其他资本公积210
贷：其他业务成本
210四、阅读理解1.1).【正确答案】A【答案解析】20×8年1月1日借：投资性房地产D成本100
累计折旧20
贷：固定资产100
资本公积――其他资本公积20(2).【正确答案】【答案解析】收取租金时借：银行存款8
贷：其他业务收入8(3).【正确答案】C【答案解析】20×8年12月31日借：投资性房地产DD公允价值变动5
贷：公允价值变动损益520×9年1月1日借：银行存款107贷：其他业务收入107借：其他业务成本105
贷：投资性房地产DD成本100
DD公允价值变动5借：资本公积――其他资本公积20
贷：其他业务成本
20借：公允价值变动损益5
贷：其他业务成本5该项投资性房地产的处置净损益为107－105＋20＋5－5＝22（万元）
范文九：房地产企业所得税评估一、企业基本情况该公司于日开业，注册资本1080万元，由五个浙江人投资入股，公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩，土地面积64602平方米，建筑面积86618.5平方米，已经预售面积69898.91平方米。动工时间2005年7月，竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。年主营业务收入元，主营业务成本元，毛利率26.04%，利润总额元，利润率19.3%。二、收集信息外通按照分工，首先加强与相关部门的沟通协作，从八个部门进一步采集涉税信息。一是与发改部门协调，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。二是与规划部门协调，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。三是与建设部门协调，采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。四是与土地部门协调，采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。五是与房产管理部门协调，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。六是与地税部门协调，采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。七是与银行和金融机构协调，采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。八是与媒体协调，采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。三、案头分析内核岗位依据外通采集的涉税信息，结合相关财务、税收指标，结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析，认真细致地实施案头分析，初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点：1、收入方面：一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表，发现该公司个别房产售价低。疑点一：是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题？二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。疑点二：是否存在预收款项未按规定结转收入的问题？三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。疑点三：是否存在未按规定预计利润率结转的问题？2、成本方面：一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利润）而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。疑点四：是否存在建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本的问题？二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。疑点五：是否存在政府返还款未计入收入的问题？三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。疑点六：是否存在收入费用配比方面的问题。3、费用方面：一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。疑点七：是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题？二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。疑点八：是否存在税法不允许列支的项目？四、疑点约谈针对案头分析阶段发现可能存在的三大类八个涉税疑点问题，制作约谈通知书，就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约谈，提醒纳税人按照疑点认真开展自查，在保证国家税收应收尽收的同时，避免其遭受损失。企业通过自查，发现补报了如下问题：1、工资超标准列支56029元。2、福利费超标准列支2365.01元。3、业务招待费超标准列支元。五、实地核查在与企业财务人员约谈的基础上，对企业自查补报的问题进行了实地评估，在实地核查过程中，还确认存在以下几个方面的问题：调增事项：1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本年度应调整增加应纳税所得额的差异数元。2、在营业外支出列支赞助费等支出125900元。3、在营业外支出列支罚款、滞纳金元。4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费元。5、在管理费用中列支支付其他管理费29700元。6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。调减事项：1、本期预缴的营业税金及附加、一期应缴土地增值税累计发生元，年度已配比元，少列配比元。2、在开发成本列支开办费586836元（已调出）。3、在开发成本列支期间费用元（已调出）。六、进行税收调整依据实地核查的问题，加上企业自查补报情况，合计应调增应纳税所得额元，补税元。七、房地产企业偷逃所得税的成因分析（一）房地产行业客观上为企业偷避所得税提供了便利。房产开发往往周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，企业法人、财务人员变更频繁，容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善，形成资料缺失，给税务机关审核检查带来困难。（二）现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层国税机关人员较为紧张，征管工作任务繁重，对企业信息掌握不及时，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。（三）部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管，主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的，在房地产企业监督管理的链条中，税务部门管理处于监管的最末端，而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且，房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是，目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。（四）对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中，往往受到各种因素的干扰，对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的，多数是以补代罚、以罚代罪，造成偷税成本较低，从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。（五）税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件，该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低，开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%；地级市城区及郊区的不得低于15%；其他地区的不得低于10%。目前，各地为了促进地方经济发展，一般都将预计毛利率规定在下限，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，其中：营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%，再扣除期间费用，对于其他地区10%的预计毛利率来说，预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃，没有统一标准的格式，缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往年度的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个年度税前扣除，没有明确规定。八、加强房地产企业所得税征收管理的建议1、强化对房地产行业税收的一体化管理。房地产企业横向上牵涉部门较多，需要建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，立足于对其开发项目的全程跟踪管理。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。2、建立房地产税收管理台账，加强实地巡查监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。3、加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。4、执行新的企业所得税法，进一步完善房地产管理的税收政策。提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证，及时竣工决算，提高税收征管效率；按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成的实际，允许跨年度、按项目结束年度作汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除，如何进行税前扣除。5、实施分类管理，有针对性地加强房地产税收业务培训。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。在重点调研解剖取得经验的基础上，成立专业化房地产行业纳税评估队伍，按照开发规模、经营周期、开发产品等要素对房地产行业进行科学分类，有针对性地对管理员进行房地产所得税业务培训，突出讲解案例，点评调研思路和方法，以点带面提高房地产税源管理水平。
范文十：房地产企业所得税浅析房地产企业所得税实践中的若干问题及解决方法新的企业所得税法实施已3年多了，虽然我国在出台所得税法和所得税实施条例后，也出台了若干解释和规定，但据笔者在房地产企业实践中的经验，很多现实问题仍困扰着企业，本文就以列举的方式将本人所接触到的一些实际问题加以探讨。一、企业筹办期的标志一般房地产企业以一个项目注册一个公司，所以这是所有企业面临的问题。从理论上讲应当以企业取得第一笔收入作为标志，在此之前的作为开办费处理，在此之后的作为正常的费用处理。但实际操作中取得第一笔收入作为标志没有法律依据，且增大了税务机构的执法风险，所以实践中一般以纳税人取得营业执照上标明的设立日期为准。二、计入开办费中的业务招待费，是否受限制根据《企业所得税法实施条例》第43条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。条例并未区分计入管理费用中的业务招待费还是计入开办费中的业务招待费，因此即使是计入开办费中的业务招待费，也要受条例43条比例限额的限制。三、查补收入是否可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，能否弥补以前年度亏损查补收入是否可以作为计提以上三项费用的扣除基数问题，其实由于当期纳税的时候是按照原来的收入作为基数的，已经对三费进行了调整，如果允许作为基数，意味着稽查是否同时要对企业进行调减处理？以广告费为例：某企业2010年收入为1000万元，发生了广告费200万元，则只允许扣除150万，企业纳税调增50万元广告费，2011年进行检查的时候发现，该企业2010年隐瞒收入500万元，如果允许查补收入作为三项费用基数，则意味着2010年应该调增500万元所得额，同时广告费的允许扣除数增加50万，即200万广告费全部允许扣除。但在实际稽查工作中，查补收入大都不允许作为计提以上三项费用的扣除基数。基层征管稽查一般认为三项费用是以企业在汇算时《企业所得税年度纳税申报表》主表中填列的第一行营业收入为准。所以查补收入不能补提。至于是否允许弥补以前年度亏损问题，国家税务总局2010年第20号公告已经明确规定允许弥补。四、企业向非金融企业及个人借款发生的利息支出，在不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分允许扣除由于各金融企业的浮动利率不一致，在计算利息扣除时如何掌握关于这个问题，国家税务总局没有明确规定，据笔者的实际经验及相关了解，目前全国各省对该问题规定不一：有的地方规定只能在基准利率内扣除。而有的地方如上海则规定实际发生的利息支出，只要不超过司法部门的上限，均可以扣除。也有的地方规定，如果该企业既向金融机构借款，也向非金融企业或个人借款，就按照该金融机构的利率，如果全部都是向非金融机构或个人借款，则按照基准利率扣除。 虽然上海市的规定比较合理、人性化。但在实际操作中，“不超过司法部门的上限”很难把握，没有多少可操作性。“在基准利率内扣除”是基层税务机关的处理尺度。所以最好还是在借款时使用基准利率，避免风险。五、企业向非金融企业或个人借款发生的利息支出，是否需要地税局代开的发票才能在税前扣除？对个人借款支付的利息支出，是否需要代扣代缴个人所得税的凭证作为企业所得税扣除的凭证关于这个问题，国家税务总局有规定，无发票不能扣除。但所得税司解释又说可以扣除。但从基层税务实践来看，还是要取得发票和代扣代缴个人所得税，以规避风险。六、向关联企业或非关联企业的无偿借款是否需要核定利息支出，纳入应纳税所得额征税？例如：某公司借款1000万元给关联企业，没有收取利息第一，如果两个公司不是关联企业，没有法定依据核定利息调整应纳税所得额；第二，如果两个公司是关联企业，则按照《特别纳税调整办法》处理，如果两个公司均是居民企业，且税负相同，不宜进行关联交易调整。不过实践中也有被征管调整的，要补营业税。七、房地产开发企业未签订预售合同收取的定金是否征税实践中，许多基层税务局对定金作为收入来征税。如某地的税务函中规定企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。纳税人未将定金计算预计毛利额，可能面临补税风险。八、企业为职工报销通讯补贴，如何扣除拿发票报销，这是与经营活动有关的通讯支出，计入管理费用。直接发放现金补贴，计入职工福利费，并缴纳个人的得税。报销与补贴是两个不同的概念。九、2010年12月已经计提的工资，在2011年3月支付，是否允许在企业所得税前扣除？如果在汇算清缴期仍未支付的，是否允许扣除《企业所得税法实施条例》第34条规定，支付的工资方可扣除，而国税函003号文件规定，实际支付的工资可以在所得税前扣除，但是为了减少过多的税收同会计差异，如果在汇算清缴结束前支付的，应当允许在所得税前扣除，如果在汇算清缴结束后仍未支付的，应当在支付年度扣除。十、日之前已经计提，但尚未支付的五险一金，如果在日前缴纳的，是否允许在企业所得税前扣除？如果在汇算清缴期仍未支付的，是否允许在企业所得税前扣除五限一金的性质同工资相似，因此应当比照工资费用的规定在企业所得税前扣除。十一、房地产企业的未完工收入是否允许作为三项费用（福利费、工会经费和教育经费）扣除基数根据国税发31号文件第6条规定，已经签订预售合同的收入为销售收入，销售收入是三项费用的扣除基数，因此房地产企业的未完工收入允许作为三项费用扣除基数。但是，待完工年度该项收入结转为会计收入时，不能再次作为三项费用扣除基数。当然实际操作中，也有一些地方税务机关理解不同，使得不能作为三项费用扣除基数。十二、企业工资薪金支出的扣除，是否以缴纳了个人所得税作为前提根据国税函003号文件规定，合理的工资薪金支出要件之一为已经代扣代缴了个人所得税或自行缴纳、未达起征点。因此企业发放的工资薪金，如果没有缴纳个人所得税或未达起征点，不允许在企业所得税前扣除。十三、企业支付的差旅费补贴，按照什么标准在税前扣除应当由企业自行制定标准，并且在企业所得税年度纳税申报时附报税务机关，按照该标准发放的差旅费补贴，并且有规范的领取手续，允许在企业所得税前扣除。十四、房地产企业预售年度是否允许扣除未完工收入缴纳的营业税及附加 根据国税发31号文件第12条规定，允许扣除未完工收入缴纳的营业税金及附加。但实际操作中各地主管税务机关执行不一。文件规定“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”但对“已销开发产品”是指完工产品，还是包括未完工产品，各地理解不同。十五、房地产企业是否允许在完工年度对整个项目进行汇算，多退少补对整个项目进行汇算，税款多退少补，是过去外商投资企业税款计算方式，国税发31号文件对未完工收入按照预计计税毛利率征税，是实际征收的概念，不存在对整个项目清算，多退少补。即使完工年度亏损，也只能用以后年度的所得弥补亏损，而不能退税。十六、园林绿化工程是否允许作为公共配套设施预提成本根据国税发31号文件第26条规定，园林绿化工程属于基础设施建造费，不属于公共配套设施，因此不允许预提成本。十七、房地产企业完工年度未取得全额发票的，允许按照合同额的10%预提，合同额的确定问题一般房产企业会涉及多个合同。这里的合同额按照分合同计算，还是总合同计算的问题。例如：某房产公司有两个出包合同，一个合同为600万元，另外一个合同未400万元，其中600万元的合同已经取得全额发票，400万元的合同未取得发票，是按照总合同金额1000万元预提100万元，即：税前扣除700万元，还是按照未支付的分合同400万元预提40万元，当年税前扣除640万元呢？对此，各地主管税务机关意见不一。本人理解应按总合同计算，当然最好在事前跟当地主管税务机构作好沟通。
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