在深圳卖房时需要注意这些合同陷阱！
周争锋律师
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在深圳卖房时需要注意这些合同陷阱！
（前几天写了在深圳买房之前需要注意的交易陷阱，好多人问有没有关于在深圳卖房注意交易陷阱的文章，其实我在去年已经写过了，今天重新修订后发下）2015年深圳出现了史无前例的二手房违约潮，现在大部分案件都已经二审结案，尘埃落定，这里面发生了很多的故事。今天我主要针对业主在卖房过程中可能面临的各种问题做一个梳理，因为在我看来，卖房是个极其危险的经济活动。卖家从打算卖房挂盘开始，就被人惦记着，一不小心就会被人骗了，相对而言，买家损失的无非就是定金，业主有可能失去的是全部财产。在整个二手房买卖活动中，业主应该就是西游记里的唐僧，众人围着要吃他的肉。一、挂盘环节业主想要卖房就要在中介公司挂盘，这就会被各家中介盯上，被要求签订独家销售合同，同时还约定有高额的违约金和多卖出的部分要给中介多少的分成。对独家代理委托合同，有些中介公司会和卖方摆在明面上谈，签订独家代理的销售合同，约定好他们的佣金收取数额和其他各种条件，这算是好的。有些不明的告诉你签订的是什么，等业主签完后发现里面的条款有独家代理的条款，此时依据委托代理合同约定业主必须通过这一家中介在一定时间内出售房产。如果这家中介不积极推你的房子，卖方急需套现的目的是不能实现的。其实签订独家代理协议后，业主大可不必惊慌，依据合同法的规定，委托合同的委托人是随时可以解除委托的，只不过是受托人可以要求委托人承担相应的赔偿责任，但该赔偿责任以实际损失为限，也就是说中介公司要举证合同签订后他们的实际损失，这很困难。《合同法》第四百一十条“　委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”在委托合同中，合同的当事人双方均享有任意终止权，可以任意终止合同。无论是有偿委托合同还是无偿委托合同，也无论是定有期限的委托合同还是未确定期限的委托合同，也无论委托事务的处理进行到何种程度，当事人均有权终止委托合同。但是，如果因解除委托合同而给对方造成损失的，除不可归责于自己的事由外，解除合同的一方应当赔偿损失。还有一个关键问题，就是没有证据证明中介公司提前就独家代理问题向卖家告知的独家代理合同，可能会被法院认定为无效的格式合同。委托代理合同中涉及“独家委托”的条款和排除或限制消费者权利、加重消费者责任的条款要以显著方式标识，提请消费者注意并予以解释说明，如字体加大标粗、以红色字体显示或在条款旁让消费者签字确认等，并在签订合同时向消费者予以解释说明。总结一句话，独家委托合同你可以随时书面发函予以解除，至于赔偿责任要求中介公司举证自己的实际损失。二、签订买卖合同的环节&依据深圳二手房交易的惯例，卖家不需要出佣金，佣金基本上是买家一方承担。俗话说： “吃人家的嘴软，拿人家的手短”。佣金全是买家支付的，你就知道，卖家在签订买卖合同时的地位了，很多卖家，只关注了自己实收一点，就是只要求按照什么价格实收，对于其他的合同细节问题根本不予考虑，认为中介会帮他把关，问题是你不是支付佣金的一方，没人会给你把关的，都想吃你的唐僧肉。这中间有些业主就签订了自己必然会违约的合同，主要是中介的合同版本问题。你比如有个中介公司的合同约定的赎楼条款是，卖家应在签订合同后40天内完成赎楼并注销抵押登记，不然构成违约。哪一个业主不是红本在手的房产签订了这样的合同，签约后违约的几率是80%以上，除非担保公司采用现金赎楼没有一点耽误。因为正常情况赎楼需要提前一个月向银行提出书面赎楼申请，担保公司在额度赎楼的时候，是需要看到买家的贷款承诺书的，而合同对买家什么时候申请贷款的时间约定的有可能还是合同签订的40天以后。还有些中介公司的合同，对于双方延期多久才构成根本性违约没有约定，买家迟迟不去办理首期款资金监管手续，卖家也没办法依据合同的约定直接发函解除合同追究其违约责任，反而需要反复地催告，依据可以参照的法律解释，要经催告三个月后买家还不履行，卖家才拥有解约权，这可要人命了。还有谈判时中介答应的不收取业主的佣金，结果合同签字后，拿回去一看，业主也要出1.5%的佣金，主要是买卖合同和居间合同在一块的合同版本，会出现这种情况。对该环节我提醒几个问题：1、不要约定红本交由中介保管。约定这个条款，对业主有百害而无一利，自己的东西还是攥在自己手里保险，万一以后出点事，这红本不在自己手里麻烦。因为如果不在自己手里，有可能被其他人玩诡计算计，主要这会方便中介做ABC单。很多业主过户后才发现，在自己没有签订主体变更确认书的情况下，最终的买家根本不是买卖合同签订时的那个买家，至于什么原因，就是被人玩了ABC，签订买卖合同后，后续的事自己完全不用出面了。2、注意下合同约定的有关买家支付定金的约定，最好不要约定监管在小中介公司。定金应约定一次性全额给足，不能分开支付多次，因为定金是实践性合同，约定的再多，也是给多少算多少，这个法律常识很重要。根据《担保法》司法解释第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”的规定，定金合同可以由交付定金一方有条件地单方变更合同，这个条件就是收受定金一方不提出异议。因此实际的履行过程中，买家没有按照合同约定的时间如期的支付足额的支付定金时，卖家要做的是依据合同发函催告买家尽快足额地支付定金，明确提出异议，没有提出异议退还已收的定金，视为同意变更定金数额，此情况下双方继续履行后面的手续了，此后业主就没有再追究的可能。3、业主卖房为的是尽快套现，因此没必要给买家预留太长的首期款准备时间。在选择买家的时候，应优先选择一次性付款或最快能办理首期款监管的买家，时间就是金钱。这个问题很重要，如果预留的实际太长，比如4到6个月，这个期间房价会涨很多，到时候卖家面临的是不是虽然月供由他承担，但是房子的增值却是买家的。2015年深圳“3.30”新政出来前后签订的合同为何大家都要选择违约，大多是因为业主给买家预留的首期款监管时间太长了，涨幅太大了，等自己收到售房款时自己也买不起计划中的大房子了，售房目的不能实现。4、买卖合同交易周期的长短和贷款承诺函的出来时间联系密切，有必要约定买家贷款承诺函出来的最后时限。一般情况下，买家的贷款资料完备，办理首期款资金监管协议后7到15天就会审批通过，双方可以多预留一定的时间给银行。不要说银行的审批买家决定不了，银行一个月内迟迟不予审批，大多是因为买家提交的资料有问题，比如提交的流水有问题、婚姻状况有问题，有大额的负债或担保，信用卡多次逾期等。买家资料有问题，没必要由业主买单。5、根据自己的情况，仔细地推敲下买家办理首期资金监管的时间和合同约定的卖家赎楼时间的衔接问题。有些房产交易的常识性问题一定要知道，银行普遍是需要提前一个月提出赎楼申请，委托担保公司赎楼时，正常的流程担保公司是要在见到买家的贷款承诺函后才开始正式赎楼的。不要把自己的赎楼时间和买家的办理首期款资金监管申请贷款时间挨得太近，或在没有约定买家的贷款承诺函出来时间的情况下，傻呼呼在合同中明确约定在合同签订后多少日内自己必须赎楼注销抵押登记，这是自己给自己挖坑。6、注意下办理公证委托书的时间。我个人认为，公证委托书在办理首期款资金监管协议后办理也不晚，卖家办理公证的目的是让担保公司去帮你赎楼，至于办理首期款监管协议卖家完全可以自己去。自己去有好处，第一，防止买家不经你同意，虚增成交价格，办理高贷，因为高贷有可能会被银行拒绝，导致卖家套现的目的不是如期实现，影响自己的后续计划。第二，可以避免被人家玩ABC单，吃差价。如果B贷款不能通过后也不能一次性付款或没有购房资格，此时卖家就可以没收定金，不给中介或买家预留串通担保公司玩ABC的机会。第三，监督下买家的贷款程序，避免买家贷款不成功后，担保公司反复配合买家换银行，拖延交易时间。&7、注意合同中关于有没有租客的问题。要如实填写房屋的出租情况，见过太多的业主，明明有租客租住在里面，却在合同中勾选没有租客，到时候被买家诉此项卖家违约。出售房子前要通知租客，给租客预留回复的时间，法律有明确的规定是15天，业主不能缩短只能延长，之前我见过业主发函只给一天答复期的催告通知，这是法盲的表现。卖方要取得租客放弃优先购买权的书面承诺，不然卖家卖完后可能会被租客起诉侵犯优先购买权。8、税费和手续费的约定，要明确具体，不能含糊不清。对因政策变动导致新增加的税费要有个明确的约定，约定清楚政策变动后增加的税费由谁承担。鉴于现在普遍的按照政府评估价纳税，而评估价也不断在调整，要约定评估价调整后增加税费的承担情况，注意这不是税收政策调整的结果。涉及到家庭唯一满五年的房产，对于业主是不是需要配合申请减免个税，也需要做出一个约定。9、赎楼费，罚息，短期利息买家的支付时间也要明确的约定。这三个费用是发生在赎楼环节的，依据交易惯例，这些费用是担保公司通知中介，中介找买家预收的。但是很多的合同对于买家应该在什么时候支付，没有明确的约定，导致有些担保公司在没有收到费用或没有足额收到费用的情况下，照常办理赎楼手续，而后在业主的尾款中予以扣除，因为担保公司没有给出具体结算的票据，导致过户后买卖双方还是不清楚具体费用，因而发生纠纷。这里面主要问题是担保公司在赎楼费，罚息，短期利息收费上面不透明，不给合法的票据，而且还存在普遍多收的情况。10、房产交付的条件要约定清楚。一般是约定收到尾款(不含交房保证金)后三天交付，鉴于很多的合同就没有对买家什么时候支付赎楼费，罚息，短期利息进行约定，我个人认为应该明确约定收到尾款（不含交房保证金）及赎楼费，罚息，短期利息后才可以交付房产，这样避免以后还有纠纷。11、对合同一方延迟履行多少日构成违约要有明确具体的约定。卖家出售房产的主要目的是为了快速套现，如果合同没有约定这个逾期多少日可以解约，督促买家积极履行合同，很可能会被买家慢慢地拖着不去办理。为什么会这样，因为房价在上涨，楼是卖家供着，但是房价增值部分则是买方的。拖着对买家有好处，对卖家而言，没有一分钱的好处。12、不同意买家办理组合贷款。办理公积金组合贷款，贷款承诺函的审批时间会延长，不利于卖家快速套现的合同目的实现，并且办理组合贷款会增加对买家的配偶资料的审查，有些买家没有准备自己配偶的资料，导致整个贷款时间被拖得很长，拖延时间还是卖家虽然供着楼，增值的部分确是买家的。13、对办理网签递件过户的时间和新房产证办理出来后的抵押时间也要有明确约定。约定递件时间和抵押时间，可以最大限度地缩短套现的周期。三、签订买家主体变更确认书环节卖家一定要知道，自己卖房的目的是为了尽快套现，因此要在如何快速拿到售房款上下功夫，而签订买家主体变更确认书，对该目的的实现只会起到负面作用，因为卖家碰到的买家可能是个对房产知识比卖家熟悉得多的炒房客或中介。卖家的卖房目的是一目了然，就是想快速地回笼资金，因此我不理解，为何屡屡有业主同意签订买家主体变更确认书，有的还签订几份空白的主体变更确认书。在这里我提醒一下，只可以签订一份空白主体变更确认书，如果签订多份空白主体变更确认书，一旦买家和中介要整卖家，可能导致卖家构成法律上的一房多卖。签订空白主体变更确认书后卖家需要留一份复印件，最起码卖家要知道有这个东西存在过，现实情况是卖家只管签字，等到了法庭上才一脸懵逼的发现有这么一个玩意。买家要求签订买家主体变更确认书，你首先要知道买家想干什么，是不是因为你的房子卖得低于市场价了，人家想先占住你的房子，然后在加价另行出售他人。我碰见的很多情况是业主对深圳市场的行情不了解，给出的价格严重的和市场价不符，接单的中介就找自己的同事直接签订买卖合同，同时要求签订买家主体变更确认书，为的是加价后再出售或找自己的朋友购买，这基本上针对的是长期不在深圳的业主。还有一种情况是，买家赌的是深圳楼价的涨幅情况，给的定金很少，约定几个月以后办理首期款资金监管协议，签订买家主体变更确认书就是赌首期款监管期间内房价的涨幅情况，涨幅不大，定金不要了，涨幅大了再想办法找个有购房资格的履行。相对而言，进入法院打官司的案件，签订有主体变更确认书的案件的比例是很高的，业主卖房是为了快速套现，不是为了打官司，因此在同等条件下，不要求签订主体变更确认书的买家，更加有利于业主尽快实现套现的目的。关于买家主体变更确认书的其他问题，请参看我前一段写的文章《你是否正走在违约的路上（八）—说下买家主体变更书的问题》，在这里就不展开了。四、收取定金环节定金合同在法律上是实践性合同，约定的多少没关系，最终落实到的是已经给付的多少。因此要一次性足额要求买家给够定金，不能选择分期支付，很多买家先给个小头几万，说以后再给剩余的，其实就没有以后的。我见过这样的合同大多是最后买家放弃这部分定金选择违约，在调整评估价或政策波动后每次都有一波这样的买家选择违约。碰见这样的买家对于急着套现的业主来讲不是好事，一方面要和这个买家处理这个合同后续解约的事宜，另一方面还得重新找买家出售房产。业主售房的目的不是为了没收这点定金，而是为了尽快套现干其他的事，收取很少的定金和买家打官司，依据买卖合同法司法解释第31条确定的损益相抵原则，在房价上涨的周期内不值得。对于约定一次性给付定金的买卖合同而言，因为定金合同是实践性合同，可以在实际支付过程中单方变更的合同，其本身无违约性可言，买家真的在合同履行过程中少付定金也没有问题，后面多监管些首期款，不必然导致合同不能履行，构成违约。根据《担保法》司法解释第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”的规定，定金合同可以由交付定金一方有条件地单方变更合同，收受定金的一方不同意的必须同时提出异议和拒绝接受金额不符的定金，二者缺一不可，只表示异议，没有退还已经收取的定金，视为双方合意变更定金合同条款。定金合同在履行过程中，无非导致两种结果，要么生效（含变更合同），要么不生效。给付定金一方按约交付定金，致使定金合同生效，不存在何方违约；给付定金一方未按约交付定金，致使定金合同不生效，对于不生效的定金合同，谈不上存在何方违约。对于约定分几次支付定金的买卖合同而言，支付了第一次的定金，第二次的定金没有依约如期支付，超过合同约定的支付时间，则可能会被法院认定没有按照合同履行合同义务构成违约，这是双方买卖合同约定分多次支付定金的情况。但是就像前面说的,如果约定的是一次性足额支付，而对方支付的不是足额，买家此时不会构成根本性违约。当事人订立定金合同后不履行定金交付义务的不构成违约，在深圳市中级人民法院在(2010)深中法民五终字第1373号判决书中已经给与明确的答复。该判决说理部分，就该问题说理如下“根据担保法的规定，定金合同自当事人实际交付定金为合同生效要件，因此，定金合同属于实践性合同，所以当事人订立定金合同后不履行定金交付义务的，不构成违约，无需承担违约责任。对于定金合同订立后当事人少交付定金的，有关法律根据定金合同的实践性，规定当事人实际交付的定金数额为实际生效的定金数额，对于少交的部分，不能强制履行。当事人对于不足额的定金拒绝接受的，定金合同不生效。当事人接受了不足额的定金，实际接受的定金额即为定金范围，对于未交部分无权要求对方补交。”因此业主在双方签订买卖合同的同时要尽可能约定一次性足额收取定金，不能约定定金分期支付。在买家没有足额支付定金的情况下，不能以此为由认为买家构成违约，发函解除合同，正确的姿势是催告履行或发函行使先履行抗辩权。我特别说明下，关于买卖定金延迟支付超过合同约定时间是不是会导致买家构成根本违约的法律适用，在深圳不同案件不同法官有不同的情况。关于定金的其他问题，请参看我前一段写的文章《你是否正走在违约的路上（四）—说下定金问题》，在这里就不一一展开了。五、办理公证委托书的环节我一直在深圳二手房买家维权群中，把业主出具的公证委托书，称为戏文中的尚方宝剑。一提到尚方宝剑，大家都不会陌生，那么公证委托书的法律效力大家就更能直观的感受到了。拿着业主出具的公证委托书的人，办事就和业主本人去办理的法律效果是一样的，因此任何一个卖房的业主都要格外注意这个环节，不然自己会陷入非常被动的境地。需要注意的问题，办理委托公证主要是委托担保公司办理赎楼和以后的手续，因此没有必要在公证委托书中授权担保公司有在中介公司签订买卖合同的权限，只授权其有在不动产登记中心办理网签的《深圳市二手房买卖合同》的权限，就可以达到双方的目的。前面我提到的，很多业主的过户后发现，在自己没有签订主体变更确认书的情况下，实际过户的买家不是和自己签订买卖合同的买家，他们如何做到的，就是担保公司私自做主重新帮你又卖了一次，假如你没有授权担保公司有在中介公司签订合同的权限，他们就做不了了。上面我说的情况，大的担保公司不会干，但也有担保公司业务员瞒着公司这样玩的。还有一种情况，中介是这样玩的，先让业主和正规的担保公司签订一份公证委托书，然后过了一段时间，找各种理由，再让业主和某一个自然人再去办理一份公证委托书。如果卖方按照中介的话去办理了，你的房子会被他们重新再卖一次或多次，而这些买卖合同对卖方而言都是合法有效的，一房多卖的法律后果均由卖方买单，我开头讲的卖房可能卖得倾家荡产，一点都不夸张。2015年我本人就代理了两个这样的业主，那是相当的难受。所有人看了我的这篇文章都要张点记性，出具公证委托书要特别小心，不要出具给你不认识的自然人。还有就是办理公证委托书以后，最好自己留一份原件，最起码要留一份复印件，还有要留公证的自然人的身份证复印件，不然以后万一发生什么事，你连公证委托书的内容和编号都不知道，被告是谁你也不能确定，这样会延缓自己的维权进程。公证委托书的撤销，有二种途径，一种是到公证处办理公证委托的撤销声明，并通知给公证委托人，一种是自己直接发函给自己的公证委托人声明撤销。公证委托书撤销的通知到达委托人以后，委托人再签订的合同属于超越代理权的行为，需要对你承担责任，但是其签订的买卖合同在法律上构成表见代理，该份买卖合同的法律责任先由你承担，你再追究他越权代理的责任。我写的这样段文字，也提醒下购房的买家，在没有和业主确认前，不要和只拿着业主公证委托书的人交易，这有可能就是买家麻烦的开始。公证书有没有被撤销，卖房是不是业主的真实意思买家还是需要确认下的。出具公证委托书环节，是卖家出售房产交易过程中最大的风险点所在，所有的卖家对此要有清晰的认识。如果你碰见是一个故意诈骗的犯罪团伙，一个公证委托行为就足以对卖家构成灾难性的法律后果。比如2012年深圳的刘贵初合同诈骗案，该团伙在深圳短时间内共诈骗了21套房产。因此，在卖家自己有实力赎楼的情况下，自己赎楼最安全，即便是要委托也要选择深圳大型的担保公司或自己熟悉的担保公司，千万不要委托给自己不熟悉的自然人。关于出具公证委托书的其他问题，请参看我前一段写的文章《你是否正走在违约的路上（四）—说下公证委托书的问题》，在这里就不一一展开了。六、办理首期款资金监管环节首先要明白一个常识，办理首期款资金监管是买卖双方在合同中约定的双方的义务，不是买家单方的。很多卖房的业主有个错误的认识，就是认为首期款资金监管是买家和担保公司的事，认为自己办理了委托公证手续，就完事了。这是个非常错误的观念，是对委托代理的误解，担保公司只是作为你的代理人去办理，他不去办理你是要承担责任的，在法律上，是需要你通知担保公司办理，他们才去办理的。1、在合同约定的首期款资金监管时间到来前，要催促中介安排办理首期款资金监管。卖家始终要记得，卖房是为了套现，买家早一天办理首期款资金监管，申请到贷款承诺函，卖方就早一天拿到售楼款，实际上最应该主动的是你卖家，不是买家。当合同约定的办理首期监管时间到了，要及时发函催促买家办理，保留催告的证据。如果逾期超过合同约定的时间，买家没有按照合同约定办理，就可以发函解除合同没收定金。在卖家发函解除合同之前，有一件事是卖家必须办理的，就是书面通知担保公司，告诉他们因为买家没有在合同约定的监管时间内办理首期款资金监管，也超过合同约定的宽展期，已经构成违约，并通知担保公司，在没有接到新的通知以前，不能背着卖家和买家办理资金监管手续，否则卖家将追究担保公司越权代理的违约责任。为什么要这样，我代理的案件中常发现，在买家已经构成根本违约，逾期办理首期款资金监管的情况下，中介公司通知担保公司和买家办理首期款监管协议，造成在法律上卖家和买家达成新的办理首期款资金监管时间的合意，用实际上的履行行为变更了合同的约定。在实际的交易过程中，担保公司是听中介的，业主只要没有通知到担保公司，他在委托书范围内用卖家名义在委托事项范围内干的事，就等于是卖家干的。2、签订首期款监管协议，应该卖方本人去，这样能避免很多的麻烦。自己去有好处，第一，防止买家不经你同意伪造合同，虚增成交价格，办理高贷。因为高贷有可能会被银行拒绝，导致卖方套现的目的不能如期实现，影响自己的后续计划。第二，可以避免被人家玩ABC单，吃差价。主要是担保公司和中介串通，由担保公司出面，再和新买家签订一份买卖合同。第三，监督买家的贷款资料，避免买家迟迟不予提交按揭贷款资料。第四，留下银行个贷经理的电话，随时可以了解买家贷款的审批情况。3、需要特别说明的是，双方在买卖合同中对于首期款的约定，可能在办理首期款资金监管协议时被银行的格式合同给变更。银行的首期款资金监管协议是三方协议，要求银行的一方最后也签字后才能生效，而银行签字的前提是买家的首期款足额到位。很多买家和中介，就利用这个空挡，做手脚拖延银行的审批时间，故意在买卖双方签署首期款资金监管协议后，迟迟不足额打入首期款。而有些银行例如农业银行首期款资金监管协议上约定在协议签订后10个自然日内均可以打入，买家就利用这样的漏洞拖延时间，在法律意义上他还是不违约的。至于买家为什么拖延时间，有些是首期款不够，有些是故意的。我认为，在没有约定贷款承诺函最后什么时间出来的前提下，买卖双方办理完资金监管手续以后，卖家很难用买家贷款审批逾期的理由来解约，除非卖家知道其中的门道，也就是知道买家问题的关键点所在。4、在知道买家贷款不能后要保留证据，证明买家什么时候知道银行通知过他贷款不能。因为依据买卖合同的约定，买家在知道贷款不能后要一次性付款的，不然就是违约。而卖家需要做的就是举证证明买家什么时候就知道银行拒贷。买家依据合同约定是没有第二次申请贷款的机会的，除非卖家同意，因此卖家在知道买家贷款不能的情况下，要通知担保公司不能背着卖家再去配合买家办理按揭贷款手续，注意解约前需要先发催告函，催告对方依约一次性付款，不要在不发催告函的情况下直接解约，发解约函时需要斟酌字眼。注意用此理由解约时操作不当，卖家会被认定为违约。5、首期款资金监管时，银行需要提供业主本人的银行卡账号，这个账号可以是监管银行的也可以是其他银行的，目的为了及时接收首期款和尾款。持有公证委托书的实际产权人，尤其要注意，没有登记产权人的银行卡和密码，你是收不到卖房钱的，除非买家选择一次性付款。很多官司就是因为挂名的产权人拒不提供银行卡导致首期款监管协议无法进行，被买家诉讼违约。关于首期款资金监管的其他问题，请参看我前一段写的文章《你是否正走在违约的路上（六）—说下首期款资金监管问题》，在这里就不一一展开了。七、办理赎楼环节首先也要知道一个常识，赎楼需要提前一个月向抵押权银行提出赎楼申请，很多业主不知道这个常识，也没有中介提示，导致交易时间被无端地拖延一个月。这还是好的，碰见合同约定的有具体赎楼完成时间的，虽然这是一个小小的疏忽，但会导致卖家签完合同就注定会违约，比如签订了某个中介版本的合同，约定合同签订后40日内卖家必须注销抵押登记。担保公司为了自己的合法权益，会在买家取得贷款承诺函后正式的启动赎楼程序，避免出现虽然业主的楼提前赎了，但买家贷款不能交易无法进行的局面。因为此时业主的按揭贷款是无法按照以前的优惠条件回转的，对业主的影响是很大的。这个环节还要注意，赎楼费，短期贷款利息和罚息要向担保公司和银行索要相应的票据，要在赎楼前合同买家约定清楚买家的支付时间，催告时要保留相应的证据。现实中，很多担保公司收的是现金赎楼的钱，结果办的是额度赎楼的事，导致买卖双方在这一块出现纠纷。还有的中介和担保公司直接提供假的银行收取短期贷款利息和罚息的凭据。八、办理递件过户和交楼环节网签合同是政府备案的合同，要尽可能和中介版本的合同约定的一致，不要听中介说网签合同不能修改，网签合同就是在登记中心的网上做填空题，后面的备注条款，也是可以写很多备注的。办理网签时也要自己到场，也是避免被人玩ABC单。网签合同中特别对新的房产证出来后，什么时候办理抵押登记要有一个明确的约定，避免买家迟迟不办理抵押手续，我代理过一个案件，买家故意不办理抵押手续，而是在红本办理以后，直接在中介处挂盘销售，业主认为抵押了，结果等了快一个月还没有收到尾款，查询后才发现中介把红本直接给了买家，买家没有抵押而是直接在出售。网签合同的纠纷处理机关，要选择人民法院处理，不要约定仲裁处理。交楼的约定要看清楚，一般约定的是收到尾款（不含交房保证金）三日内就要交楼，因此在银行发放尾款后就要安排交楼，有些业主因为和买家没有算清楚赎楼费、银行短期利息和罚息，而选择在收到银行的尾款以后还不交楼，在我看来这也是违约行为，一码归一码，合同约定收齐尾款交楼，你就要依约履行，至于赎楼费、短期利息和罚息的结算是另外一个问题，不能混为一谈。关于二手房过户后纠纷的其他问题，请参看我前一段写的文章《你是否正走在违约的路上（五）—说下二手房过户后纠纷》，在这里就不一一展开了。& & & & ——周争锋日写于深圳，日修订& & & & &转载请注明出处
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