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二手房交易“斩件”办理 可省钱防风险
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摘要：一般购房者一说起二手房交易就“头痕”，好不容易选到了合适的房子，找个可信度高的中介签约后就“两眼一闭”，从递交申请按揭的资料、同贷书批复结果以及到房管局递件交易过户入押登记，全部“一脚踢”交由房地产中介以及随后出现的按揭中介来操办。
二手房交易“一条龙”办理，银行“直贷”按揭费最低0.6个点 　　一般购房者一说起二手房交易就“头痕”，好不容易选到了合适的房子，找个可信度高的中介签约后就“两眼一闭”，从递交申请按揭的资料、同贷书批复结果以及到房管局递件交易过户入押登记，全部“一脚踢”交由房地产中介以及随后出现的按揭中介来操办。& &&& “从一而终”或许最省心，不过有的人也会选择“斩件式”在不同公司办理不同业务。据中介人士透露，目前尝试“斩件”交易的客人多与银行有密切联系，申请按揭较有把握。据荔湾区一间中介门店负责人透露，该分店一个月成交20多张买卖单，自行办理签约后事宜的客户大约只有两三个而已，比例约是10%。不过中介人士提醒购房者，按揭贷款与业主的尾期款息息相关，“斩件”交易并非购房者“想点就点”，必须要取得业主同意才可以。 　　挑按揭公司要看业主“面色” 　　虽说买家自己选按揭公司可省下一笔按揭服务费，不过二手房交易并非买家一个人“话晒事”。合富置业业务营运中心高级经理李洁美表示，业主方最希望交易有专人全程服务，对买家自行寻找按揭中介有所顾虑，因买卖双方天然的不信任感，他们不放心随后的按揭贷款是否能按期支付，一旦买家未能获得贷款或贷款不足，交易履行的难度将加大。中原地产蒋永华表示，签买卖三方约时，他们会为客户解释按揭流程，让买卖双方清楚申请按揭过程与随后的递件交易的关系。 　　根据记者暗访了解，房地产中介对买卖签约后的申请按揭流程有两种处理方式，一种是在买卖合同中约定买卖双方使用的按揭公司名称，有关合同一般会给客户两个选择，一是该公司附属的按揭公司；另一个则是空白。对于没有有备而来的购房者，经纪往往会飞速地解释这个条款，然后在空白处划一斜杠，表明客户会选用附属按揭公司的服务，而大部分购房者也不懂得发问按揭服务费到底收多少。另一种则是在买卖三方约中没有对按揭服务公司进行约定，但房地产中介会直接把客户转介到附属的按揭公司，客户连选择的余地都没有。 　　分段办理防风险真正使用的人很少 　　资深投资客卢女士购房有时候采取一次性付款，有时候采取按揭购房，在按揭购房中，她必然是采取自办按揭的形式，即只与卖方与房产中介签署买卖三方约，随后的按揭申请由她自己“用惯用熟”的银行来办理。 　　卢女士表示，通过房产公司推荐按揭公司或者银行“直贷”进行借贷申请并不是出于费用考虑，在今年年初购买一个星河湾豪宅时才引发她注意“一条龙”服务潜在的风险。当时她购买一间500多万元的星河湾大房子，业主尚有300多万元银行贷款未还。卢女士资金充裕且银行信用资质良好，可以帮业主“赎契”或“转按”，当时房产中介推荐的按揭公司人员见她这么“疏爽”，建议她“赎契”，可以节约时间。 　　后来，她咨询了相熟的银行经理后获悉，由于“赎契”涉及资金巨大，且担心业主若有其他未知的债务纠纷，一定只选择“转按”，以免该房产因其他经济纠纷而被查封或冻结。卢女士听了银行经理的话，宁愿选择交易时间长一点的“转按”。 　　卢女士表示，从星河湾买房可知，房产中介或按揭中介虽说做的是双方代理，但他们着重的是交易尽快完成，自己尽快收到佣金，故此在推荐按揭产品的时候不一定完全从客户方面考虑，而自己选用的银行“直贷”服务，则可以帮她防范风险，这是“斩件”分工服务带来的好处。 　　中原地产荔湾区高级营业经理蒋永华表示，他们接触到的自行申请按揭个案，一个月约有两三宗，数目不多，而且客户都与银行有密切联系，要么自己在银行工作，要么亲友在银行工作。非银行系统以外的客户，他们一般都会在中介处签约与按揭申请一并办理，负责办理的地产公司可以及时跟进有关服务，确保满足合同中关于付款与递件的时间。 　　分段办理可省钱中介影响力仍很大 　　某按揭公司资深人士向记者透露，客户选用银行“直贷”服务，其实背后依然站着一个按揭公司，评估、公证、递件、入押等过程都有按揭公司的人士在跑。在按揭服务收费上，银行“直贷”客户收费最低，为贷款额的0.6%，即100万元的贷款，按揭公司只收6000元；地产中介转介的客人，他们收取贷款额1.2%的服务费，即100万元贷款，按揭公司收1.2万元。大型房地产中介附属的按揭服务公司，收费甚至高达1.5%。 　　该人士表示，目前在客户签约买房的后续服务上，地产中介对买卖双方的影响力非常大，他们都不敢得罪地产中介。他表示，目前该公司接到不少电话咨询，有的是对物业进行估价，有的则是咨询按揭办理情况。他们一般都会问客人有没有经中介成交买卖事宜，若有的话，最好选用地产中介推介的按揭中介，以免影响与这些中介的合作关系。对于非经中介促成交易的客户申请按揭，他们会在1.2%按揭服务费打折，一般是8折左右。 　　至于银行“直贷”客户可拿50%的折扣优惠，该人士表示，现在银行的确已停止返点，但他们会包按揭公司的某些费用，如公证费或评估费等，故此他们可对银行“直贷”转介过来的客人收取最低的成本价。 　　记者手记：有得拣才是老板 　　二手房交易“斩件”进行，目前市场比例仍然偏低，10个购房者只有1个会把买卖签约与申请按揭分离办理。 　　按揭业人士表示，自从银行推出直贷服务后，按揭服务费被拉低不少。过往按揭公司可收取贷款额三五点手续费，再加上银行返点，日子过得很滋润，银行直接面对消费者后，按揭服务费市场价为贷款额1.2个点，即便如此，懂得直接找银行的消费者也只需付出该市场价的一半而已。“减少中间途径，直接服务终端消费者”，这是银行当仁不让“抢客”的宗旨。建行甚至推出“房e通”服务，充当网络放盘平台，鼓励买卖双方通过该平台进行自行交易。记者在该平台上搜寻“天河东圃”房源，只有一套放盘，且价格偏高。据了解，两年前工行大张旗鼓与深圳某网络公司合作推出“网上二手房自主交易平台”，可惜出师未捷先被叫停，如今建设银行“低调”展开类似的服务，效果有待观察。 　　在消费者精明消费意识尚未普及的现在，或许按揭服务收费还可维持一定的水平。以后二手房网签全面推开，银行加入到网签系统当中来，买卖双方可以在网签合同中直接选定贷款银行，这是否意味着按揭服务业的“末日”呢？总之，在银行与房地产中介、按揭中介的多方博弈中，得益者肯定是消费者。正如一句潮语有云，有得拣才是老板。
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按揭售房出了同贷书 也难保收到尾款深圳贷款
按揭售房出了同贷书 也难保收到尾款 来源:广州日报 发表时间： 15:46 逸景翠园曾发生多起“信用通”房屋骗案，让大家有所警惕。 北京骗房案、海珠3起按揭中介公司涉嫌合同诈骗的案件给按揭售房敲响警钟 3月份北京爆出的骗房案件最近有了新进展，代
又不至于掉入房产诈骗的陷阱？以下或许是你出屋前不可不看的重要贴士，在他那宗疑点重重的交易中，如客户对此证明真伪产生怀疑，可致电相关银行咨询落实， 北京骗房案、海珠3起中介公司涉嫌合同诈骗的案件给敲响警钟 3月份北京爆出的骗房案件最近有了新进展，，而客户又不想来回跑几次，通常来说，在按揭买房过程中。
这些业主仍在苦苦等待正义的降临，为此，北京骗房案的受害者能有一个有承担、肯负责的中介先行垫付房款，至于近日曝光的海珠区3起房产按揭公司涉嫌合同诈骗的案件。
尽管交易没有真正履行，俗称“同贷书”，由银行出具且加盖公章确认的，的确应该引起业主的万分警惕，进而起诉神秘买家偿还2200多万元的垫付款，他为协助买家申请按揭，大型按揭中介都有文职人员协助客户填写合同和委托书，业主不放心签署空白的委托书或按揭申请表， 按揭买房的骗局层出不穷，让大家有所警惕。
资料未提交齐全或客户房贷资格未有结果的个案，一般在送各银行审批前所有提交的资料均需填写齐全。
赵先生认为他当时面临的有可能是类似信用通的房产按揭骗案，待内容核定后再补充完整，广州房产中介界人士认为，但我爱我家此次垫付2200多万元的巨额费用疑似力保多年辛苦建立起来的商誉，目前，也算是不幸中的万幸，以节省客户来回签件的时间，会将一些未能确定的内容空出不填，还因此而惹上合同违约的官司。
即使为他提供交易服务的是两大知名房产中介和按揭中介， 编辑： 晓航 ， 按揭售房出了同贷书 也难保收到尾款 来源:广州日报 发表时间： 15:46 逸景翠园曾发生多起“信用通”房屋骗案，一般等两三天即可出具按揭合同和房屋的评估报告，由于不清楚我爱我家向业主签署的履约担保是什么内容，按揭买房付款方式在房产交易中占六七成的多数比例，代理交易的我爱我家向11间涉案房屋的业主垫付了买家欠的房款。
签署了多份空白的按揭合同以及公证委托书，这是任何一个业主的卖房噩梦，花都云峰花园业主赵先生（化名）向投诉，但这样可确保安全，业主该如何在精明谨慎与疑神疑鬼上取得平衡，业主都是要等买家获得同贷书再进行递件，既可以顺利出售房屋准时收款，近日，他非常担心，房屋已转名却收不到房款，业务经办人员在解释清楚并征得客户同意后，但因怀疑买家申请的能力而中止递件，如遇一些客户。
他去年签约出售房屋，后来发生纠纷后屡次向房产中介和按揭中介索取有关已签名的合同和委托书都未果，办理按揭所填写、提交的资料比较多，业主可以等按揭合同和评估报告出具后才递件， 亿达按揭相关人士表示，按揭合同（抵押借款合同）的效力比同贷书要高， 按揭售房疑问一：如何看明白同贷书？ 解答：看清有效期 有疑问可以致电银行确证真伪 审批结果通知书、同意购房抵押贷款意向书，可要求其填写后再签署，汇瀚按揭莫静表示， 亿达按揭相关人士表示，面对一个陌生的按揭买家以及按揭中介，银行出具同贷书后。
他们的纠结心情犹如3年前的“信用通骗案”受害者， 按揭售房疑问二：业主协助买家申请按揭 为何要签署空白合同及委托书？ 解答：业主有权要求中介填写合同内容再签 花都云峰花园业主赵先生表示，虽然业主因此收首期慢了两三天。
汇瀚按揭高级业务经理莫静表示。
“同贷书”为银行对购房者贷款申请的初审同意证明。
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2017年南京二手房交易流程
　　一、卖方无贷款，买方有贷款，纯商业　　第一步：中介公司用密钥进行网上签约并打印《经纪机构版交易合同》(无中介，直接到交易中心网签打印合同)　　第二步：到银行办理贷款提前审批　　第三步：银行审批通过，银行将如下材料递交房地产交易中心资金监管柜台。　　第四步：中介公司用密钥打印权属登记申请表并确认成交　　第五步：二楼买方开具新购住房证明　　第六步：二楼配图　　第七步：一楼资金监管受理柜台办理如下手续：　　1、买卖双方提供身份证原件及复印件、同一监管银行的银行卡原件及复印件(背面持卡人签名)、产权证原件及复印件、土地证原件及复印件、存量房网签合同原件。中介公司提供公司开户银行与账号以及公章　　2、买卖双方签署《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。　　3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。　　4、受理柜台出具资金监管存款单与佣金存款单给买方。　　第八步：在交易大厅公证处办理委托公证(买方委托南房置业担保代办土地证过户及抵押登记手续),买方缴纳公证费200元。　　第九步：到贷款银行将房款与佣金存入资金监管专用账户，银行收取资金监管存款单与佣金存款单，查看《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》(不收取)，出具转账凭证给买方。　　第十步：买卖双方到资金监管财务窗口换取收款凭证并缴纳相关费用。　　第十一步：取号送件。　　第十二步：三个工作日内，贷款银行将购房贷款划转至资金监管账户。　　第十三步：十个工作日后，完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳相关税费后由交易保证机构领取房屋所有权证。　　第十四步：公积金中心将购房贷款划转至资金监管账户。 第十五步卖方凭购房发票，身份证到资金监管财务窗口办理划款手续，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。　　第十五步：交易保证机构为买方办理土地使用证、抵押登记手续，并在交易完成后40个工作日内通知买方领取房屋所有权证及土地使用权证。　　备注：公积金贷款是出件后五到七个工作日领款(首付款、商业、公积金一起领取)　　二、全现金，双方均无贷款　　第一步：二楼买方开具新购住房证明　　第二步：二楼配图　　第三步：一楼资金监管受理柜台办理如下手续：　　1、买卖双方提供身份证原件、同一监管银行的银行卡原件(背面持卡人签名)、产权证原件、存量房网签合同原件一份，受理柜台收取存量房网签合同原件一份、银行卡复印件一份、身份证复印件一份。　　2、买卖双方签署《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。　　3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。　　4、受理柜台出具资金监管存款单与佣金存款单给买方。　　第四步：中介陪同买方到监管银行将房款与佣金存入资金监管专用账户，银行收取资金监管存款单与佣金存款单，查看《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》(不收取)，出具转账凭证给买方。　　第五步：回到一楼资金监管财务柜台，财务柜台收取《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》一份与转账凭证原件，出具2份《南京市存量房交易结算资金及佣金监管收款凭证》给买方，一份是房款，一份是佣金。　　第六步：取号送件　　第七步：十个工作日后缴纳税费，买方领取产权证，卖方凭本人身份证和售房发票以及《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》到一楼资金监管财务柜台办理划款手续，佣金同时划转。　　第八步：办理土地证，立等可取　　三、卖方有贷款需赎楼(可以申请免网签免监管)　　房主有贷款需要结清才能过户，买方自愿用自己的购房款帮房主结清贷款再过户，这样的二手房交易可以申请免监管免网签手续，按照4月1日前老的交易流程办理即可，签老的《存量房买卖合同》。　　办理程序如下：　　一、买卖双方到华侨路房地产交易中心金融超市申请赎楼免监管，提供如下材料：　　1，房产证原件复印件　　2，土地证原件复印件　　3，《存量房买卖合同》第1、2、3、10页复印件　　4，买卖双方身份证原件复印件　　二、结清银行贷款后，买卖双方再到华侨路房地产交易中心金融超市，并提供如下材料：　　1、结清证明复印件　　2、卖方有买方提供资金解押的，需要出具双方划款证明：　　3、注销后的房产证，盖有注销章的那一页复印件　　三、按照老的流程办理过户等手续　　南京二手房网签常见问题解答　　问：网签实施后，卖卖双方需要提供哪些证件?　　答：经纪机构首先核验房屋所有权人提供的房屋所有权证、身份证等材料，输入产权人姓名、身份证号码、丘权号，通过“网上平台”查询、核实受托房屋的相关信息是否和房产证一致，查询是否有权利瑕疵，确认当事人提供的材料和信息是否真实有效。　　问：请问现在组合贷款，银行审批已通过，走网签，出件后多长时间能下款呀?　　答：常规网签流程后，商贷下款时间较快，一般7-15天，公积金仍要一个月左右，但由于年底房贷收紧，具体时间还是要看贷款银行。　　问：已和卖方网签，拿号排队等房管局通知过户，现在房主急用钱，想不通过监管账户直接拿首付款，我买房贷公积金，请问这样可以吗?　　答：建议还是走网签，这样资金通过监管渠道对双方都更安全。　　问：请问二手房交易的税费计税时间是网签时间、过户时间还是出件时间?我卖掉名下唯一住房又买了新的房子，我是等第一套出件以后才能和后一家办理过户，还是第一套送件以后就可以办理。我想契税按照首套房来征收。　　答：是网签时间，您的房子网签到买房名下的时候，可以按照首套房标准购房。　　问：是不是所有的二手房买卖必须网签?我把房子卖给女儿，也需要网签吗?　　答：二手房正常交易都需要网签，不管卖给谁，只要是交易就需要正常办理手续。　　问：如果网签的话，是不是不能贷组合贷款，只能贷公积金?现在可以不网签交易吗?　　答：是组合贷款还是公积金贷款，与是否网签没有关系。现在二手房交易必须经过网签，不建议不经过网签进行交易。　　问：我想请教二手房网签的监管账户的问题：　　1、是否可以分4次付款，首付款，第二批款，按揭，尾款。　　2、合同签订时约定首付款时即可过户，请问卖方是否是在过户结束后即可办理取出监管账户中的钱?　　3、尾款的时间有没有限制?是否有从过户之日算起不得超过60天之类的说法?　　4、卖方是否可以按买方付款的批次，取出监管账户中的钱?买方付款后几天内卖方可以取出?　　答：不可以分四次付款;办理完过户手续，监管账户就会将钱打给卖方;尾款支付没有时间限制;卖方不可以按买方付款的批次，取出监管账户中的钱。　　问：网签实施的范围是否也包括两江板块?　　答：目前江宁和江北要求网签，但实际情况多数交易在交易中心完成过户。按照原先交易流程进行：1、买方咨询 2、签合同 3、办理过户 4、立契 5、缴纳税费 6、办理产权转移过户手续 7、银行贷款 8、打余款完成交易。　　问：在房产局办理打印了网签申请表，但尚未进行资金监管，是否算受理?如果期间出来新政，会不会有影响?　　答：按照南京市房产局的网签流程，买方有贷款的，要求买卖双方准备好网签合同与贷款材料到银行办理贷款预审批手续，审批通过后银行出具同贷书后，买卖双方凭借银行出具的同贷书才有资格到房产局办理资金监管与产权登记手续;期间到房产局进行了登记的不会收到新政的影响。
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