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实地探访申花板块核心宅地 专家预测楼面价难超13000
来源：新浪乐居 &&发布时间：
现场探访庆隆单元GS04-01-R21-04宅地视频/曹鸿儒 主持人/ 朱玲烨时隔四个月，杭州主城区宅地市场终于重启闸门。下半年首宗市核心宅地将于下周二(8月7日)公开出让，即庆隆单元GS04-01-R21-04地块。据了解，从7月6日正式挂牌开始，十天内，该地块就吸引了20多家单位前往市国土局了解信息。图为庆隆单元GS04-01-R21-04地块区位图图为庆隆单元GS04-01-R21-04地块实景图这块地为何如此抢手？与其身处城西中高端住区的区位优势密不可分。该地块坐落于申花板块核心区域，东临交通便利综合体蓝钻天成，西隔萍水街与滨江万家花城、欣盛东方福邸、赛丽绿城慧园相望，南面是上半年实现高去化的热门楼盘中顺上尚庭和莱德绅华府。上半年，受影响，主城区宅地举步维艰，仅成功出让2宗宅地，且均为直接销售。6月以来，楼市从“以价换量”逐步转向“价量齐升”，不少伺机抄底拿地。近期，核心及各部委密集表态，引发新一轮调控猜想。在如此复杂的行情下，推出这宗申花好地方，对下半年的市场来说有何意义？特别邀请到易居克而瑞杭州机构研究主管杨忠爱，带您一起实地探访下半年首宗宅地，点评地块价值，预测销售楼面价。地块概况庆隆单元GS04-01-R21-04地块编号杭政储出[2012]13号，位于拱墅区的申花板块，性质为住宅(设配套公建)用地。该地块东至永固路，南至规划道路，西至婴儿港，北至萍水东路。申花被称为“杭州的徐家汇”，聚集了绿城、滨江、保利等多家知名品牌房企，是市核心品质定位较高的片区之一，也是购房者最为关注的热门板块之一。鉴于此，庆隆宅地无疑是兵家必争的少有好地方。地块26306平方米，约合39.46亩。地上65765平方米，这一体量在目前的市场行情下比较易于操作。2.5，30%，30%，限高75米。地块起价5.9亿元，折合楼面价9000元/平方米。起价门槛不高，尤其符合当前开发商在楼市刚刚回暖的情况下“短平快”的投资心理。图为庆隆单元GS04-01-R21-04地块交通图从市区驱车至文一西路，一直西行转入丰潭路，往北行驶约20分钟，再向东转入萍水街，不到10分钟就可以看到在建的蓝钻天成，与该项目西隔永固路相邻的，就是目的地庆隆宅地。图为庆隆单元GS04-01-R21-04地块全貌待车行至地块东面的永固路，探地小组顶着炎炎烈日、从地块的东南角进入内部仔细观察。放眼望去，地块十分平整，且被浓密的绿色植物覆盖，鲜有突兀的碎石或砖块。细看才发现，由于周边农居点密布，这块地早被划分为多个“私家菜园”，种植有茄子、玉米、丝瓜等多种时鲜蔬果。图为横贯庆隆宅地东西的小路从形状来看，地块南北东三面是三条市政道路，西面是婴儿港水道，整体围合成一个梯形，显得相当。地块的核心有一条横贯东西的水泥小路，预计今后地块动工时会做清除处理。图为地块西面的婴儿港水道凭借西面的婴儿港水道，庆隆宅地虽然享有较为少有的水景，但这条水道由于长时间缺少人工维护，已经造成了严重的，并散发出异味。想要发挥其水景优势，在地块的前期整理上还要下一番功夫。图为地块东南面的地块的东南面可以看到大量工厂尚未搬迁，高耸的工业烟囱不仅会带来粉尘污染，也会降低地块项目的“形象分”。图为地块南侧和西侧的农民房地块的南侧和西侧则是阮家桥社区的大片农民房，要进一步提升地块品质，以上问题亟待解决。图为易居克而瑞杭州机构研究主管杨忠爱现场评地易居克而瑞杭州机构研究主管杨忠爱认为，庆隆单元地块拉开了主城区下半年宅地出让的序幕。“一方面，该地块对杭州后续具有风向标意义。经过2年的宏观调控，在市场销售回暖，企业拿地意愿增强的背景下，土地价格会上升还是继续冰冻，该地块的出让结果可作参考。另一方面，该地块的销售价格会影响板块内在售楼盘的定价策略。如果溢价率较高，显然周边楼盘的心理价格就会上涨。”庆隆宅地的优势显而易见。第1，板块成熟、地段优越。申花板块内知名开发商云集，楼盘品质较高，受到购房者普遍认可。该地块位于申花核心区，距离银泰城仅1公里。第2，很好的商业配套。在地块周边1.5公里范围内聚集了杭城三大城市综合体——银泰城、热电厂综合体(待建)、蓝孔雀综合体(待建)，而银泰城将于2013年开业。第三，地铁物业，利润大。根据规划，地铁5号线将沿萍水街建设，并在申花板块内设有站点。庆隆地块处于萍水街沿线，与万家花城、东方福邸等大型住区邻近，在其周边设置地铁口的可能性很大。第四，教育配套完善。从庆隆单元未来规划来看，地块南面规划有、小学及中学，生活极为便利。第五，交通便捷。地块紧邻城市主干道莫干山路，目前公共交通发达，和睦新村就有10余条公交线路。但是，这块土地的劣势也很明显，杨忠爱认为有三大因素制约地块价值提升。首先，受大量工厂、农居点影响，地块周边的形象较差；其次，周边流动人口较多，项目东边整体印象脏乱差；再次，交通压力大，目前区域内住宅楼盘林立，而南北向路网稀疏，主要依靠莫干山路、古墩路进行疏导，较为拥堵。在20多家属意该地块的拿地企业中，不乏金地、天阳、顺发、新南北等知名房企。杨忠爱认为，具有上半年跑量回现较快、手头土地储备不足、在同类板块有过开发经验等特征的开发商，成功拿地的可能性较大。此外，由于“该地块总价低，加上板块价格止跌企稳，风险系数较小，也比较适合外来房企拿地。”对于最受关注的“面粉”价格，杨忠爱认为，庆隆宅地的销售楼面价不会超过13000元/平。“按目前区域2万的均价倒推，建安等成本5-6千，扣除10-15%合理利润，我们认为正常的土地价在之间。在目前的市场环境下，如果楼面价达到13000，溢价率会高达45%。”杨忠爱表示，在调控基调不变的前提下，楼市暴涨难现。8月7日，庆隆宅地究竟会否在宅地市场掀起久违的抢地热潮，销售楼面价又是否如专家所预测的难以超出13000元/平米的上限？届时，杭州将为您现场直播地块出让详情，敬请关注！庆隆宅地周边居住环境图解周边住宅楼盘图为地块东面的蓝钻天成，年底首推精装式，价格待定图为蓝钻天成项目现场，可以看到地基已起。图为地块西面的滨江万家花城，目前销售价格约2万-2万3。图为地块南面的中顺上尚庭，楼面价6082元/平。图为地块南面的莱德绅华府，楼面价8778元/平。周边居住环境图为地块周边的婴儿港桥公交站图为地块南面即将竣工的庆隆小学图为地块周边的杭州电子市场
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> 评楼：申花板块的景观大宅
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搜狐焦点网友
评楼：申花板块的景观大宅
据说超大的中央景观+加之700亩的市政公园！申花唯一风景大宅
真相|实拍|看图|讨论|
搜狐焦点网友
申花板块的景观大宅
&目前招商在杭城打造的雍景湾和招商·雍华府系列产品在西湖银泰一楼巡展！欢迎前往参观！
搜狐焦点网友
杭州看房买房交流群
了解杭州楼市，楼盘信息，这里都可以，看房免费接送，帮砍价，省时，省事更省心，欢迎大家，中介勿扰
搜狐焦点网友
> 评楼：申花板块的景观大宅
绑定手机后您才能在本论坛发布信息！钱江世纪城两地块昨出让意外爆冷 07:29:19
　　仅溢价1%和1.21%被龙湖、融信收入囊中明日主城区申花、牛田两宗好地挂牌出让
　　时报讯 昨日，钱江世纪城地块意外爆冷，两宗紧挨的地块分别溢价1%和1.21%，被龙湖和融信收入囊中。
　　相比前一天阳光城溢价208%拿下未来科技城一宗19万平方米宅地，不少业内感叹：昨日土拍真是意料之外，开发商喜怒无常。
　　明日，申花和牛田单元分别有一宗宅地出让。牛田单元继3月出让后首次挂牌，出让地块位于润和项目的南面；申花板块在经历庆隆热抢后，再次“开闸”。
　　钱江世纪城
　　两宗地块意外爆冷
　　昨日，钱江世纪城M-02宅地出让中，龙湖经过4轮竞价就以25.25亿元总价拿下地块，楼面价19285元/平方米，溢价率仅1%。
　　另一宗钱江世纪城M-01、M-05地块也仅经过4轮，融信以总价32.64亿元竞得地块，折合楼面价19230元/平方米，溢价率1.21%。
　　据悉，昨日钱江世纪城M-01、M-05地块共吸引8家单位报名。出让会现场，保利、世茂、碧桂园、融信、旭辉等房企积极参加竞价。
　　此次钱江世纪城挂牌的两宗地块分别为钱江世纪城M-01、M-05地块和钱江世纪城M-02地块，合计面积112995平方米（含幼儿园），总可建面积达30.52万平方米。
　　据了解，该地块位于钱江世纪城核心区域，地块靠近奔竞大道、民和路、金鸡路、市心北路等主干道，北面距离地铁2号线盈丰站在500米以内。在位置上，地块与奥体中心、国际博览中心相近。随着G20国际峰会、亚运会的即将召开，未来人气旺盛，关注度逐步提高。
　　钱江世纪城2015年至今已有4宗宅地成功出让。2015年8月，碧桂园·珑悦项目以9540元/平方米拿下该地块，同年12月融创时代奥城以15988元/平方米刷新萧山当时最高楼面价。而至2016年5月，景瑞项目和阳光城项目起价已达11800元/平方米，最终双双溢价超60%，其中阳光城更是以19846元/平方米的楼面价成为新地王。
　　该地块是龙湖今年在杭拿下的第三宗地块，目前龙湖有春江悦茗、春江郦城、武林九里、明景台、唐宁one等多个项目在售，此外还有水晶郦城以及萧山的3宗地块待售。
　　明日申花和牛田单元
　　两宗宅地挂牌出让
　　申花和牛田单元分别有一宗宅地出让。牛田单元继3月出让后首次挂牌，出让地块位于润和项目的南面；申花板块在经历庆隆两宅地热抢后，再次“开闸”。
　　此次出让的牛田宅地位于润和项目南面，出让面积23592平方米(35.4亩)，容积率2.4，体量5.66万平方米，楼面起价9307元/平方米。
　　据了解，牛田单元区域内最近出让的一宗涉宅用地为今年3月与潮鸣地块同日“出嫁”的润和项目。该地块占地面积23843平方米，容积率2.4，最终成交价14627元/平方米。
　　此次推出的地块与润和项目仅一路之隔，且面积、容积率都相差无几。间隔三月，起价9307元/平方米的牛田宅地，最终将开出什么价，目前还无人知晓。可以肯定的是，在当前形势下，参与争夺的房企必然不少。
　　而申花板块绝对称得上是杭州土地市场上的明星板块，今年已经出让了3宗宅地，均引起开发商激烈争夺。近期出让的融信热电厂地块和金茂首开地块，楼面价均超过3万元/平方米，接连刷新板块新高。
　　此次出让的申花板块宅地位于九龙仓·珑玺东面，出让面积20891平方米(31.3亩)，容积率2.4，可建体量5.0万平方米，楼面起价15720元/平方米。楼面起价已经超过九龙仓·珑玺项目地块14541元/平方米的成交楼面价，与周边另一个项目碧桂园·西江月15841元/平方米的楼面价极为接近。
　　周边目前项目较多，在售项目有西面的九龙仓·珑玺、南面的浙旅德信·西宸、天阳·尚景国际、景瑞·申花壹号院(悦西台)；待售的项目有碧桂园·西江月以及天阳·武林邸、滨江·锦绣之城；而天阳·尚景国际、慧园等处于销售中后期；滨江·万家花城、保利·香槟国际也已结案，可以说周边住宅项目林立，未来居住氛围浓厚。来源：青年时报&&&&作者：记者 翁玥&&&&编辑：李如&&&&
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赴日游客越来越多，国内游客成为黑心商家的肥肉。
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　　仅溢价1%和1.21%被龙湖、融信收入囊中明日主城区申花、牛田两宗好地挂牌出让
　　时报讯 昨日，钱江世纪城地块意外爆冷，两宗紧挨的地块分别溢价1%和1.21%，被龙湖和融信收入囊中。
　　相比前一天阳光城溢价208%拿下未来科技城一宗19万平方米宅地，不少业内感叹：昨日土拍真是意料之外，开发商喜怒无常。
　　明日，申花和牛田单元分别有一宗宅地出让。牛田单元继3月出让后首次挂牌，出让地块位于润和项目的南面；申花板块在经历庆隆热抢后，再次“开闸”。
　　钱江世纪城
　　两宗地块意外爆冷
　　昨日，钱江世纪城M-02宅地出让中，龙湖经过4轮竞价就以25.25亿元总价拿下地块，楼面价19285元/平方米，溢价率仅1%。
　　另一宗钱江世纪城M-01、M-05地块也仅经过4轮，融信以总价32.64亿元竞得地块，折合楼面价19230元/平方米，溢价率1.21%。
　　据悉，昨日钱江世纪城M-01、M-05地块共吸引8家单位报名。出让会现场，保利、世茂、碧桂园、融信、旭辉等房企积极参加竞价。
　　此次钱江世纪城挂牌的两宗地块分别为钱江世纪城M-01、M-05地块和钱江世纪城M-02地块，合计面积112995平方米（含幼儿园），总可建面积达30.52万平方米。
　　据了解，该地块位于钱江世纪城核心区域，地块靠近奔竞大道、民和路、金鸡路、市心北路等主干道，北面距离地铁2号线盈丰站在500米以内。在位置上，地块与奥体中心、国际博览中心相近。随着G20国际峰会、亚运会的即将召开，未来人气旺盛，关注度逐步提高。
　　钱江世纪城2015年至今已有4宗宅地成功出让。2015年8月，碧桂园&珑悦项目以9540元/平方米拿下该地块，同年12月融创时代奥城以15988元/平方米刷新萧山当时最高楼面价。而至2016年5月，景瑞项目和阳光城项目起价已达11800元/平方米，最终双双溢价超60%，其中阳光城更是以19846元/平方米的楼面价成为新地王。
　　该地块是龙湖今年在杭拿下的第三宗地块，目前龙湖有春江悦茗、春江郦城、武林九里、明景台、唐宁one等多个项目在售，此外还有水晶郦城以及萧山的3宗地块待售。
　　明日申花和牛田单元
　　两宗宅地挂牌出让
　　申花和牛田单元分别有一宗宅地出让。牛田单元继3月出让后首次挂牌，出让地块位于润和项目的南面；申花板块在经历庆隆两宅地热抢后，再次“开闸”。
　　此次出让的牛田宅地位于润和项目南面，出让面积23592平方米(35.4亩)，容积率2.4，体量5.66万平方米，楼面起价9307元/平方米。
　　据了解，牛田单元区域内最近出让的一宗涉宅用地为今年3月与潮鸣地块同日“出嫁”的润和项目。该地块占地面积23843平方米，容积率2.4，最终成交价14627元/平方米。
　　此次推出的地块与润和项目仅一路之隔，且面积、容积率都相差无几。间隔三月，起价9307元/平方米的牛田宅地，最终将开出什么价，目前还无人知晓。可以肯定的是，在当前形势下，参与争夺的房企必然不少。
　　而申花板块绝对称得上是杭州土地市场上的明星板块，今年已经出让了3宗宅地，均引起开发商激烈争夺。近期出让的融信热电厂地块和金茂首开地块，楼面价均超过3万元/平方米，接连刷新板块新高。
　　此次出让的申花板块宅地位于九龙仓&珑玺东面，出让面积20891平方米(31.3亩)，容积率2.4，可建体量5.0万平方米，楼面起价15720元/平方米。楼面起价已经超过九龙仓&珑玺项目地块14541元/平方米的成交楼面价，与周边另一个项目碧桂园&西江月15841元/平方米的楼面价极为接近。
　　周边目前项目较多，在售项目有西面的九龙仓&珑玺、南面的浙旅德信&西宸、天阳&尚景国际、景瑞&申花壹号院(悦西台)；待售的项目有碧桂园&西江月以及天阳&武林邸、滨江&锦绣之城；而天阳&尚景国际、慧园等处于销售中后期；滨江&万家花城、保利&香槟国际也已结案，可以说周边住宅项目林立，未来居住氛围浓厚。
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申花9.7万方宅地花落九龙仓 中交底价揽下庆隆商地
6月25日下午，杭政储出[2015]12号、13号、14号三地块成功出让。其中14号为庆隆单元纯商业地块，建筑体量5.6万㎡，由中交以37086万元底价竞得，拿地楼面价6569元/㎡，这也是中交入股绿城之后首次在杭有拿地的动作。
值得注意的是，此次成功出让的12号与13号两块纯宅地位置紧密相邻，总出让面积共57.2亩，建筑体量9.7万方，最终均由九龙仓以总价143700万元竞得，平均楼面价14887元/㎡，两块地平均溢价18%。而原本以为的“热门买家”中民投则在12号地块竞拍中仅出价一轮就销声匿迹。
此次推出的申花两宗相邻宅地似乎都比较合滨江与九龙仓的“口味”，12号万马地块经过两家开发商18轮的“角逐”最终花落九龙仓，而13号万里地块则是由滨江、九龙仓以及龙湖上演“三国演义”，最终还是在九龙仓势在必得的气势之下被成功拿下。
申花两宅地具体位于主干道莫干山路和申花路的交叉口，靠近地铁5号线莫干山路站，未来还可以和地铁10号线形成换乘，无论自驾还是公共出行都相对较便利。目前5号线已开始动工，预计2019年投入运营。
出行之余便是商业，该地块周边拥有城西银泰、蓝钻天成、中粮大悦城、复地o复城国际等多个商业综合体，商配处于日臻完善阶段。除此之外，还可以享受地块周边文津小学、大关小学申花校区、锦绣中学等教育资源，想必便捷的交通网络以及相关较为完善的配套让这两块地成为“商家必争之地”。
但就是因为这些优势，申花板块目前也面临着项目众多、竞争激烈的局面。
据挂牌资料显示，这两块宅地属于申花板块，也是申花历时14个月之后首次推出的纯宅地快。该地块周边项目林立，距离较近的有还未售的萍水街一号以及在售的天阳o尚景国际二期，稍远一点还有申花壹号院、绿城慧园、东方福邸、滨江o紫金府等楼盘。目前该地块周边项目在售情况如下表：
由上表可以看出，九龙仓此次14887元/㎡的拿地楼面价并不算低，虽然尚景国际二期拿地价居高，但是因为其以期拿地价相对较低，二者中和还算可以获利，东方福邸慧园以及绅华府项目拿地价均比九龙仓低很多，让人不禁为该地块项目的盈利空间担忧。
同时面对申花板块一直难以消退的库存，这个项目将以怎样的面貌问世才能最大程度的获利，新华房产记者将会持续关注。（新华房产调查记者 朱晶晶）
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