“住宅禁商”报道之一：住宅楼也能办公 写字楼也能住人
写字楼VS商住楼；谁是趋势？
　　商住楼将逐步退出历史舞台　　写字楼的类型是纯写字楼好，还是商住两用写字楼好？对此一直争议不断，也正是在这一争议中，写字楼类型从纯写字楼时代走到了商住两用写字楼时代，又从日，广州全面实行“住宅禁商”之后回到了纯写字楼时代。一个轮回的验证，让人们真实感受到了两种类型的利弊。　　专家指出，这一轮回是写字楼品质不断提高的必然，也预示着纯写字楼将成为写字楼市场的主流。　　■商报记者&&郑维奇&&臧金生　　住宅变身写字楼：　　几多尴尬　　现年41岁的郑州市民宋女士，自己办有一化妆品代理公司。8年前，她在郑州二七广场附近一住宅楼租了一个三室两厅作为公司的办公场所。　　“刚开始感觉那里还可以，毕竟第一次有了自己独立的办公场所。但是，时间一长，问题就暴露出来了。”宋女士说。　　一是客户上门不方便，每次到大门口，都会被保安拦下，电话联系半天保安才放行。有客户给宋女士开玩笑说：“到你们公司来一趟，比进‘衙门’还难。”　　更令宋女士感到尴尬的是，她的公司在25楼办公，原本选顶楼就是想图个安静，没想到适得其反。有好几次，她召集员工上午开会，刚到11点半，就闻见楼下冒出浓重的炒辣椒味，尽管员工手快，及时关了门窗，但大家还是被呛得直咳嗽。　　更为尴尬的是，有一次，一个客户来他们公司谈业务，在电梯内，与一位推着婴儿车下电梯的老太太相遇，老太太手中一没盖盖的奶瓶掉在地上，溅了这位客户一身奶，这位客户扭头就走了，直到现在，这位客户都没再来过。　　2005年春节刚过，在因为办公场所导致一宗80多万元的单子作废后，宋女士心灰意冷，没与任何人商量，在农业路上买了一套160平方米的写字楼，将公司搬了进去。　　商住楼：商用？还是居住？　　提起写字楼，在紫荆山立交桥附近一商住楼办公的张先生更是深恶痛绝。每天早上，为了方便停车，张先生都必须在7点20分前赶到单位楼下。　　“来迟了，别说停车位，就是找个贴罚单的停车位都难。”张先生说，一过7点40分，到单位找停车的地方，都要花上三四十分钟的时间。　　有时候实在没停车位了，张先生就将车停在单位附近的饭店大门口。　　“但是，一到中午，你就得把车开走啊。”张先生说，“人家的停车位是为客人留的，我不可能为了停车，每天都去这个饭店吃饭啊。”　　每天上下班乘坐电梯也是张先生头疼的事情。张先生的公司在17楼，一到上下班，电梯要等三四次才能坐上。　　“但是，约见客户就很麻烦了，我不能等到12点半再下楼吧。”张先生说，有几次，他实在等不及了，就走步梯下楼，“嘿，走步梯跟乘电梯花费的时间差不了几分钟。”　　更让张先生不能忍受的是，每天都能碰到买菜上楼的，抱着小孩下楼的，早上的时候，还时不时能碰到几个刷牙洗脸的。　　张先生说，这段时间，他一直在寻思着换个办公地方，他也看过郑州其他地方的写字楼，目前，郑东新区有几个高档写字楼，但他认为那里人气不旺，而且他的公司主要业务都在市区。　　“如果搬到那里的话，对自己和客户都很不便。”张先生说，办公场所确实是公司的“脸面”，如果有好的写字楼，就是再贵他也会搬过去。　　住宅办公实属无奈　　对于住宅办公，也有很多商家表示实属无奈之举。郑州市一位长期在小区办公的公司负责人告诉我们，他们也不希望在小区办公，但在郑州很难找到既便宜又纯粹，且办公条件能和小区媲美的办公地点。　　河南省房地产业商会常务副会长、秘书长赵进京认为，商住混用是郑州楼市在发展过程中出现的必然现象。目前郑州写字楼市场分化成三个部分。　　第一部分是写字楼的雏形，这部分写字楼由于建设时就不太成熟，所以其办公条件不太好，如电梯的速度慢，车位少。而且整个写字楼的物业管理质量不高，但其租金比小区的中、高档楼盘的租金还要高，所以这部分写字楼的空置率比较高。　　第二部分为上世纪90年代中后期兴建的高端写字楼，比如裕达国贸酒店等，这部分写字楼的入住率较高，但在写字楼市场上占的比例不大。　　第三部分是近两年兴建的甲级写字楼如国际企业中心等，是近两年写字楼的主流。　　由此可以看出，目前市场上针对小型公司的便宜而又实用的写字楼还很少，这是许多小公司选择在住宅区里办公的主要原因。　　郑州写字楼需求量很大　　而记者日前从郑州市中小企业局了解到：截至今年6月底，郑州市民营经济组织达28万户（家），注册资金总额1136亿元，其中企业数量达69890家，较2007年年底新增1.6万家，同比增长18.8%。　　而这只是一个简单的数据，更为重要的是，今年以来，政府加大了对中小企业的扶持力度。　　记者从郑州市商业银行获悉，在今年后几个月的信贷结构调整中，该行将新增贷款13亿元，优先支持本土中小企业发展。　　截至目前，该行已累计发放中小企业贷款100多亿元，支持了郑州1万多户中小企业和本土品牌的发展。　　政府和银行的扶持政策，将使中小企业雨后春笋般地诞生，并不断做大做强。它们的办公场地需求将会越来越大，越来越高端。郑州未来的写字楼市场缺口到底有多大？着实是郑州的房地产商、投资者考虑和关注的问题。　　未来趋势：　　商住楼？写字楼？　　　　一方面是越来越强大的需求，一方面是缺少满足需求的供应。这便是当前郑州写字楼的供求状况。　　“我们不是不愿意到写字楼里去办公，只是找不到适合我们办公的写字楼。”一句话道出百般无奈。　　由此，我们是不是可以这样认为，从未来的发展趋势上来讲，占据市场主流的将是写字楼呢？　　对此，赵进京认为，随着城市的经济发展和升级，商业金融环境的不断完善，作为过渡型办公空间的商住楼将淡出市场。目前，纯粹商务楼已经在郑州开始兴起，在今后几年内可能要占整个商务楼群的绝大部分。　　而易居（中国）郑州分公司总经理臧俊也认为，郑州的写字楼市场还处于培育成长阶段，从当前的形势来看，纯写字楼将用5~8年逐渐取代商住楼，用于满足中小型公司办公的需要。“根据经济发展状况，目前在郑州正在形成多层次供应的写字楼市场，既有满足大公司的甲级写字楼，也出现了越来越多的满足中小公司的小户型写字楼。”　　那么，为什么说纯写字楼一定会取代商住楼呢？　　“因为纯写字楼就是公司在商务职场上的一张耀眼的名片。”臧俊这样为纯写字楼下了一个定义。　　“所谓纯写字楼，就是保持大厦办公主题明确、功能相对集中，这既让写字楼摆脱了经营商业配套的包袱，避免了运营力量的分散，也降低了写字楼的运营成本。”臧俊说。　　而在臧俊眼里，商住楼完全是另外一种状况：“商住楼使得办公场所生活化，整个办公场所处于商住混合杂乱无章的状态，不仅缺少了纯写字楼专一商务办公的严肃性，又有损企业在客户心中的形象。”　　“同时，越来越多的企业羽翼渐丰，企业办公地点逐渐被纳入评估其形象的重要参考指标。因此，形象明确、功能集中的纯写字楼日后将是多数企业商务办公首选之地。”臧俊进一步论证自己的观点。
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商住和普住的区别和利弊
来源：警法时空
但是，商住两用房和普通住宅房到底有什么区别？
&&&&&& 针对近日社会上多种渠道传出“6月15日零时，北京将全面停止商住网签”的消息，北京市住建委与负责网签的相关人士，表示消息不实。所以大家不要信谣传谣。&&&&&& 但是，商住两用房和普通住宅房到底有什么区别？在很多地方都能看到“商住房”这几个字，可您是不是对商住房是什么意思也不太明白，只有一个模糊的概念，购房时选择商住两用房意味着什么？好还是不好，满头疑惑，跟着本栏目，咱们一起来了解下商住和普住的这“两房”的相关知识。&&&&&& 什么是商住房、普住房？&&&&&& 住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。&&&&&& 商品住宅商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。建立在综合用地上的既可办公又可居住的一种产品。是指“十一五”时期，国家要重点发展普通商品住房。&&&&&& 自日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对于商住房有两种解释：一是既可以作店面,又可以作住房(商住两用)。二是楼下是店面,楼上是住房,产权为同一人。&&&&&& 商住项目，是指开发商将用地性质定为商业公建的项目，建造可用于居住的产品对外出售，并设计有独立的厨卫和水电，产权分为40年和50年。根据公开数据统计：年，北京出让纯住宅和纯商办用地218宗，规划建筑面积3083万平方米，出让商住及含商住类土地156宗，规划建筑面积2399万平方米，商住用地占全部供应的43.76%，超过纯住宅用地占比。&&&&&& 商住房与住宅房到底有什么区别呢？&&&&&& 1．产权：商住房(公寓)50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。商住房只有40年产权，好点的话，申请到混合，可以到50年。房子贵在地上，现在看不出来，过些年就看出来了，而且产权是从人家拿地开始算的，你要是买了40年产权，很可能你入住的时候只剩下35年了。&&&&&& 2.商住房（公寓）不能落户口，纯住宅可以落户&&&&&& 3.商住房（公寓）说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。&&&&&& 4.商住房（公寓）几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域&&&&&& 5.在京购房审条件时，商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商住房。&&&&&& 为何禁止商改住？&&&&&& 房产界人士表示，这一规定应该是针对日以后拿到规划许可证的项目，如果是针对预售许可证，没有可操作性。现在销售的项目，应该都是规定之前拿到规划许可证的，该人士表示。&&&&&& 即使是后来拿到规划许可证的项目，会受到新规多大的影响？因为上述交房不设套内卫生间、通过后期装修来完成格局改变的做法并不难。这是不是意味着这一禁“商改住”的规定，实际上并不会发生多大的效力？&&&&&& 关键是这一规定，并没有解决根本问题，更多应该从供需、市场需求的方面来考虑。如果价格低，即使没有独立卫生间，买房人也愿意住在这样的房子里，又怎么样呢？商业立项的项目，能不能住人，后期怎么装修，这是购房者自己的事。市场上有这样的需求。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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房产（50）
http://newhouse.//8437211.htm
商业楼与写字楼的区别在哪里？选择商住楼作为办公场所的，多是实力稍弱的公司或规模较小的公司。但相对写字楼而言，商住楼还是比较实惠的。因此，目前许多开发商都在打商住楼的主意。
商住楼（商业用地改住宅都相同）在批土地的时候批的是商业用地,是买的,不投标,所以价格比投标的住宅用地价格要便宜,但商住楼与住宅楼有区别的:
一、是生活费用,水费电费等,但有此与zf关系好的开发商水电费已经协商好的,按民用水电标准收取,但具体怎么算法还是交房了才真正知道的,如果是真的住的,倒没什么问题,虽开发商在买前答应是民用标准收,如果是开公司了,还是要按公业标准收取,这个我有过这样的先例.
二、买房费用，住宅契税是房屋总价的1.5%,而商住楼是3%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。
三、交易费用，如果你住了5年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地（商住楼）全额按最高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差5.6%营业税+1.5契税=7.1%的税费，50万的房子差3.8万的税
四、产权年限，商住楼（商业用地）年限50年，住宅70年
一，写字楼是纯粹的办公楼
　　写字楼是办公楼，是纯粹用来办公的场所，一般不考虑居住的需要，不在楼内设专门的卧室，也不分户设计洗浴设备。一提写字楼，人们往往就会联想起国贸中心、东方广场、嘉里中心等高档物业。其实，写字楼包括多种类型，甲级写字楼、普通商务、小型办公楼等都属于这一范筹，档次有高有低，共同的特点是功能单一，只为办公服务。
　　一般来讲，写字楼都比较“扎堆”，大都位于城市中心比较繁华、交通便利的地段，都依附于周边的各项配套，如宾馆、饭店、商场、公寓等，往往形成一个“商务群落”。这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本、交易费用，可以共享配套设施。但也会造成交通拥挤、昼夜土地利用率差异过大等问题。
　　商住楼是可以用来居住的办公楼
　　这里所讲的商住楼不是指有底商的住宅楼或综合楼，而是指设计上是住宅，功能上被用来办公的楼宇。一般来讲，商住楼有以下优点：
　　1．选择余地大。由于住宅项目远比写字楼多，因此，公司可以选择最适合的地点的住宅项目来作办公室。
　　2．可以解决日常居住问题。由于商住楼本身就是住宅，因此，可以作为老板或员工日常居住之用，也可以相应节约一笔费用。
　　3．可以节省运营费用。一般来讲，住宅的租金、管理费等开支要低于同地区的写字楼。而且，住宅可以按揭还款，等于用写字楼的月租金来购买商住楼。虽然目前有些写字楼开始按揭还款，但其还款额度要远高于住宅。
　　但商住楼的缺点也是很明显的：
　　1．商务能力差。商住楼都是按住宅的规范来设计的，只不过一般面积都比较大。如果用来办公，在通讯、网络、电梯、水电、物业管理、停车、消防等方面很难完全满足大量的人员交流、住处交流的需要。
　　2．形象差。商住楼的档次是千差万别的。既有高档外销公寓，也有普通居民楼。但总的来说，与在写字楼办公的公司相比，商住楼公司在形象上要略逊一筹。
　　3．缺乏弹性。大多数商住楼在格局上变化的余地不大，因此，公司的布局要受一定限制。在公司发展壮大的过程中，这种束缚会更明显。另外，租购一套以上房间的公司往往要处理过多的卫生间和厨房的问题。
　　4．对住宅的销售有影响。除非整栋楼都定位为公司办公，否则已租购的公司必须会大大影响以纯居住为目的客户的购买欲望，从而影响整栋楼的销售。
　　选择商住楼作为办公场所的，多是实力稍弱的公司或规模较小的公司。但相对写字楼而言，商住楼还是比较实惠的。因此，目前许多开发商都在打商住楼的主意。如新世界太华公寓、汇欣公寓等都以商住概念为主，增加电梯数量、一定的弹性布局、提高物业服务水平、设立商务中心等，使办公功能更完善，在与写字楼争夺中小客户方面无疑加重了筹码，但对大公司的吸引力依然不大。
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以最终合同为准。
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