论无权处分买卖合同的效力--《苏州大学》2011年硕士论文
论无权处分买卖合同的效力
【摘要】：司法实践中,我们经常会遇到因擅自出卖他人(或者共有)之物而引发的买卖合同纠纷。对于该类合同的效力作何认定,学界争议一直较大,最高人民法院的意见几经变迁,各地人民法院亦做出不同的认定,这种法律适用的不安定状态既不利于稳定市场交易秩序,也对司法公信力产生了严重的负面影响。因此,对无权处分买卖合同的效力认定作深入研究,比较分析各种效力状态下的利弊得失,总结出司法机关当前可采之裁判方法,明晰未来之立法趋势,具有重要的理论价值和实践价值。
本文首先从处分行为的基本概念入手,简要介绍了无权处分买卖合同效力认定的三种主要学术观点、世界主要国家的立法例、最高人民法院关于无权处分买卖合同效力的认识变迁、地方法院最新司法判例,指出将无权处分买卖合同认定为有效合同既是世界立法趋势,也被越来越多的司法判例所采纳。本文在比较和分析不同效力认定对相关当事人利益影响的基础上,通过利益衡量论证了有效认定的合理性。最后本文认为,将无权处分买卖合同认定为有效合同系立法趋势,但在新的法律颁布实施前,应采取“无效认定、有效处理”的方法,衡平无权处分情势下买卖合同相关当事人特别是善意买受人的利益。
【关键词】：
【学位授予单位】：苏州大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2011【分类号】：D923.6【目录】：
中文摘要4-5Abstract5-7引言7-8一、处分与无权处分8-16 （一） 处分概述8-9 （二） 无权处分的内涵9-12 （三） 无权处分的外延12 （四） 无权处分买卖合同的构成要件12-13 （五） 学界主要观点概述13-16二、比较法观察16-22 （一） 物权行为主义模式16-17 （二） 债权意思主义模式17-19 （三） 债权形式主义模式19-20 （四） 英美法系模式20 （五） 相关国际公约的概述20-21 （六） 小结21-22三、我国最高人民法院的意见概述22-27 （一） 合同法实施前的规定22-23 （二） 合同法实施后的规定23-25 （三） 小结25-27四、利益衡量视角下的效力认定27-34 （一） 无效状态下的利益考量27-28 （二） 效力待定状态下的利益考量28-30 （三） 有效状态下的利益考量30-34五、当前可采之裁判方法34-37 （一） “无效认定、有效处理”概述34-35 （二） “无效认定、有效处理”之检讨35-37结论37-38参考文献38-40攻读学位期间公开发表的论文40-41致谢41-42
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无权处分人签订房屋买卖合同效力
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基本案情：
1988年5月5日孙甲与江乙办理结婚登记，2008年7月孙甲单独以其名义与房屋开发商签订房屋买卖合同，由孙甲购买商品房一套，2009年2月10日交付了房屋。2009年6月27日，王丙、孙甲及案外人**房地产经纪公司三方签订了《二手房存量房屋居间合同》，约定：**房地产经纪公司提供媒介居间服务，孙甲将其购买的的涉案房屋出售给王丙，成交价为216万元。同日，三方又签订《补充协议》，约定：购买人王丙于2009年6月27日向孙甲支付购房定金人民币15万元；2009年6月30日前向孙甲支付首付款80万元；于同年12月20日前支付90万元；剩余房款31万元在孙甲取得房屋产权证后，双方办理房屋登记过户手续的当日向孙甲付清。在孙甲收到首付款同时，向王丙交付房屋钥匙、水电气各种卡、房屋使用说明证书、质量证书、保修证书、房屋手续的复印件和原件；孙甲取得房地产证后，如孙甲不愿出售房屋，或者孙甲因为其他原因不能出售房屋，视为孙甲违约；如王丙不购买房屋，视为王丙违约；违约方应当向守约方支付总房款20%的违约金，作为对守约方的赔偿。合同签订后，王丙以合同约定支付了相应的房款，并搬进房屋居住。2013年4月22日孙甲办理了涉案房屋的房地产证书，但拒绝给王丙办理房屋登记过户手续。
2013年8月5日王丙向人民法院提起诉讼，要求孙甲继续履行合同，协助其办理涉案房屋的房地产登记过户手续。
孙甲辩称，签订合同和收取了房款是事实，已经取得了房地产证，但出卖时，她丈夫江乙不知情，且也不同意出卖房屋，故没有协助原告王丙办理房屋过户手续，因其丈夫不同意履行合同，所以不同意原告的诉求。审理中，江乙作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，并称：涉案房屋是孙甲与其的共同财产，孙甲出卖的事实不知道，不同意出卖，不愿意协助办理过户。
案件焦点：
共有财产的共有人不同意出卖共同财产买卖合同效力如何？共有人不配合法院能否判决协助办理不动产物权登记过户手续？
法院判决：
一审法院经过审理认为：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三份之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意、但共有人之间另行约定的除外。涉案房屋虽然登记在孙甲一人名下，但是婚后购买，应该属于孙甲和江乙的夫妻共同财产，孙甲未经共有人江乙同意，擅自处分了共同共有的房屋，侵犯了江乙对房屋的共有权，构成无权处分；同时，孙甲在与王丙签订合同时，尚未取得涉案房屋的所有权证书，合同法132条规定出卖人出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。房地产证书是不动产所有权的凭证。孙甲对涉案房屋无权处分，故孙甲与王丙签订的买卖合同无效，合同无效后王丙支付的房款问题，因当事人没有诉求，本案不作处理，可以另诉。判决驳回原告王丙诉讼请求。
王丙不服一审判决，依法持原审起诉意见向中级人民法院提起上诉；孙甲、江乙的答辩与一审是也相同。
第二中级人民法院经审理认为，孙甲与王丙签订的合同，孙甲没有经房屋共有人江乙同意，缔结合同时尚没有取得房地产证书，并不影响合同的效力。合同的签订是孙甲、王丙的真实意思表示，没有违反法律效力性方面的强制性规定，故孙甲与王丙签订的合同合法有效。根据《物权法》规定，合同有效不一定能够引起物权变动，王丙要求孙甲协助办理登记过户，因孙甲欠缺处分权，其应征的共有人江乙的同意，才有权处分共有财产，江乙一、二审均表示不同意转让，故王丙的诉请缺乏法律依据，法院不予支持。一审判决中认定合同无效的部分属认识不当二审应予纠正，但判决结果与二审相同，故作出驳回上诉，维持原判。
律师说法：
本案是典型的无权处分人出卖房屋的合同效力和合同效力与产权过户的关系的问题。一、二审法院的判决正是法学界认识无权处分合同效力的一个发展过程。
孙甲与江乙系夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买的房屋，虽然房屋买卖合同是孙甲一个人签订的，房产证也办在孙甲一个人名下，但是在婚姻关系存续期间除了约定财产制外，应是共同财产制，即婚后不论哪一方的工资、奖金、生产经营收益等都是夫妻共同财产；在婚姻存续期间孙甲购买的房屋，应当是其与丈夫江乙的共同共有房屋，《物权法》第97条规定，处分共有的财产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，而孙甲未经其丈夫江乙同意或者购买人没有证据证明其丈夫同意，孙甲对该套房屋属于无权处分人，无权处分人将房屋卖给了王丙，根据《合同法》第51条，无权处分人出分了他人财产属于效力待定的合同，如果权利人追认，合同合法有效，如果权利人不认可，则合同无效。合同无效，孙甲应当承担过失缔约责任，由此一审法院作出合同无效，驳回诉讼请求的判决。物权法实施前，把无权处分人处分他人资产的合同公认为是效力待定的合同，因此一审判决合同无效具有一定的代表性。物权法将合同行为和物权变动行为分开，合同是负担行为，物权变动是处分行为。该法第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的，自合同成立时生效，未办理物权变动的，不影响合同效力。最高院关于《买卖合同司法解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔结合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。无权处分人处分他人财产，合同合法有效。合同有效不一定引起物权变动，如果所有权人追认，则能产生物权变动之效果；如果所有权人不追认，合同虽然有效，但不能发生物权变动的效果。该案中，孙甲与江乙共同共有房屋，孙甲一人出卖，是无权处分人，合同是孙甲和王丙的真实意思表示，因此合同合法有效。但是，因为房屋的共有人不同意出卖，又不同意协助过户，导致王丙购买的房屋过户不能，继续履行合同已不能，属于事实上的不能。王丙可以主张孙甲承担违约责任，也可以要求解除合同并要求赔偿损失。二审法院的认定符合目前我国的法律规定和务实。目前，市场上存在很多动迁安置房屋、经济适用房买卖合同，动迁安置房屋、经济适用房属于权利受到限制的房屋，有的是三年内不得买卖，有的是五年内不得买卖，买卖可能还要交纳部分费用等，合同是双方之间达成事项的合意，只要是真实意思表示合同合法有效，由于办理过户受到了限制，暂时不得办理过户。
律师提醒：
购买二手房、动迁房、经济适用房存在着办理房屋转移手续受到限制的状况，有一定风险。期间，在利益的驱动下，出卖人可能一房多买等，从而导致有的购买人无法得到房屋，因此在购买时，对风险要有充分准备，及时办理预告登记，在发现有争议时依法维权，查封保全房屋。此页面上的内容需要较新版本的 Adobe Flash Player。
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浅谈对无权处分合同效力的认识
作者：郝芝宏&&发布时间： 15:43:05
　　日，江某的弟弟江某某将其姐位于阜阳市闸东乡东平村菜园41.6平方米的住房出售给了卞某，房价款为5600元，江某某作为江某的委托代理人在房屋买卖协议上签名捺印，并由阜阳市房产交易管理所作为监证机关加盖了公章。日，阜阳市房产局为卞某颁发了房屋权属证书。日，江某以自己的弟弟在未得到其本人授权的情况下，恶意串通与卞某所签订的房屋买卖协议损害了自己的利益为由，向法院提起诉讼，请求依法确认江某某与卞某签订的房屋买卖协议无效。
上述案例中涉及的是无权处分的人处分他人财产行为的效力问题。我国《合同法》第51条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据本条的规定，无权处分的人处分他人财产而订立的合同属于效力待定合同。原则上对财产的处分权只能由享有处分权的人所行使，无处分权人处分他人财产构成对他人财产的侵害。但是，无处分权的人处分他人财产并非必然导致合同无效的后果，只要权利人事后追认或者无处分权人自合同订立后取得了处分权，该合同仍然发生效力。权利人既可以向买受人作出追认，也可以向处分人作出追认。无论向谁作出追认，均能够在权利人与处分人之间形成一种事实上的委托代理关系，处分人是代权利人为处分行为，其法律后果由权利人承担。此种效力待定的合同得以补正，合同溯及既往地发生效力。除了权利人事后追认外，无权处分人订立合同后取得处分权的，便可以消除无权处分的状态和导致合同效力待定的原因，从而使因无权处分而订立的合同转变为有效合同。依据上述法律规定，案例中，江某某的处分行为如果能得到其姐姐江某的追认，或者江某某在订立合同后取得了处分权，那么，江某某与卞某签订的房屋买卖合同则属于有效合同，否则，合同则归于无效。上述法律如此规定的理由是：无权处分合同是系无权处分人未经权利人授权，擅自处分他人之物而签定的合同，对此恶意之人法律不应给予保护，而认定合同无效，直接阻断合同当事人签订合同的目的，是对合同当事人在私法层面上最大的惩戒。我们过去的司法实践中，对于多重买卖合同，认为出卖人不讲诚信，一物多卖，通常的做法是认定签订在后的合同均属无效。过去在认定合同效力时，法官通常将其与合同履行结果挂钩，认为无权处分合同根本就不能或不应该得到履行，所以认定无效。多重买卖合同中，一个标的物无法对所有的买受人交付，所以签订在后合同无效。随着我国司法实践和民法理论的深入探索和研究，我们越来越感觉到认定无权处分合同无效存在许多弊端：一是无权处分被认定无效后，善意买受人不仅不能取得标的物所有权，甚至无法向无权处分人主张违约责任，要求赔偿包括预期利益在内的全部损失，而只能向其主张缔约过失责任，请求赔偿信赖利益。对恶意之人不讲诚信的惩罚和对权利人合法利益的保护，变成了伤害善意买受人的利器，无法保障交易安全，不符合合同法鼓励交易的立法目的，违背了合同法的相对原则，无限扩大了追认权的效力。《合同法》第51条所确立的由权利人行使追认权，以确定无权处分合同的效力的规则，把保护权利人的利益放在了首位，却忽视了交易第三人的合法权益，使无权处分合同的效力完全由权利人根据其利益予以确认， 该条把权利人的追认作为无权处分人与相对人订立的合同的生效要件，不仅破坏了合同的相对性原则，而且违背了法律赋予追认权的宗旨，这样的立法对维护交易秩序和安全极为不利。实际上，无权处分人和第三人的合同与权利人的追认并没有必然的因果联系。同时，该条规定的预设是权利人会主动行使追认权，实际上，权利人因诸多原因，未必皆如立法者所料，当无权处分的标的物未交付占有或变更登记时 ，权利人并无行使追认权的激励，一旦权利人长期怠于行使追认权，由于合同效力未定，善意相对人履行利益甚至信赖利益都不能得到保护，处于进退维谷、求救无门的境地。再则，如果权利人知道无权处分人实施无权处分行为而没有表示反对，则此默示形式是否发生追认的效力以及何时发生效力等问题都值得探讨。针对此弊端，《合同法解释二》规定了“出卖人以同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”该解释规定了多重买卖合同均为有效，解决了此问题实务中的争端。买卖合同的订立是以物权变动为目的的原因行为，属于债权关系范畴，其是否有效应当依据《合同法》第52条来判断，不能根据履行情况来判断合同的效力。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条确立了物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则，物权是否变动，也就是说合同是否履行，不再影响合同的效力，实乃立法之一大进步。最高法院出台《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款把无权处分合同效力规定为有效，无疑是符合立法趋势的。该司法解释的出台，为人民法院审理此类纠纷案件找到了法律依据。
依照《物权法》第15条和最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定精神处理，上述案例中，如果查明江某某系有权代理，且不存在与卞某有恶意串通的情况，那么江某某与卞某签订的合同系有效合同；如果江某某确实属于无处分权人，因卞某已支付了合理的房屋价款，且已经办理了房屋过户登记，房屋所有权已经转移给卞某，双方签订的房屋买卖合同亦然有效，那么作为房屋原所有人江某不能向善意的第三人卞某主张合同无效，返还房屋，只能要求无权处分人江某某赔偿损失；假如卞某在签订房屋买卖合同后，没能将购买的上述房屋办理过户登记，根据最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，卞某基于其与江某某签订的房屋买卖合同，可以要求出卖人江某某承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。基于此，原告江某主张确认其弟江某某与卞某签订的房屋买卖协议无效不能得到法院的支持。
综上，无权处分人处分他人财产签订的合同，如果不存在《合同法》第五十二条规定的情形，应属于有效合同，如果买卖的标的物没有交付，只是没有发生物权变动的效力，并不影响买卖合同的效力。
责任编辑：马顺顺无权处分房屋买卖合同无效 依法应返还财产赔偿损失
【案情简介】 　　日，童璐妮因出国留学，遂将其位于北京市海淀区西三环路127号花园公寓14号楼1608号房屋，以及北京市海淀区增光路150号的3间平房交给被告张继军居住、管理。日，被告张继军因做生意急需资金周转，在未取得童璐妮同意的情况下，欲将童璐妮拥有的3间平房对外出卖。　　北京天籁文化公司的职工李学明因结婚急需购买房屋，日得知张继军要出卖房屋，便请中间人与张继军协商买房。8月17日张继军和李学明达成购房协议后即签订书面二手房买卖合同。该合同约定，张继军将其所有的3间平房以2万元的价格卖给李学明，李学明先交1.4万元给张继军后即可居住，余款6000元在2个月内付清。　　日，李学明按合同之约定将1.4万元交给张继军，9月2日张继军将房屋交给李学明居住使用。日，童璐妮从海外来电，告知张继军，年底会从国外回来，并打算和一外国男孩回国结婚，要用三间平房，请张继军帮忙打扫和整理这三间平房。被告张继军见事情马上就要暴露，便向原告李学明称自己卖房没有事先考虑好为由，要求与原告李学明解除二手房买卖合同，请原告李学明尽快搬出。　　原告李学明认为，自己已按合同的约定履行了义务，并将购房款1.4万元交给了张继军，且自己已经搬进房屋实际居住了，因此该房屋应当归自己所有，自己没有义务再搬出。如果有义务，那便是按合同的约定在规定的时间内将剩余的6000元交给被告张继军就行了。　　后因双方意见分歧很大，无法达成一致。被告张继军怕童璐妮知道自己的行为，便多次找到原告李学明，要求其搬出。原告李学明无奈于日，以二手房买卖合同有效且自己已经搬进居住，房屋应当归自己所有为由，起诉至北京市海淀区人民法院，要求法院确认房屋买卖关系有效，依法维护自己的合法权益不受非法侵害。　　【法院判决】　　北京市海淀区人民法院经审理认为，被告张继军对三间平房不具有所有权，因此被告张继军就没有权利处分这三间平房。且在本案中，被告张继军处分这三间平房也没有得到其朋友童璐妮的同意和授权。因此，被告张继军处分三间平房的行为是无效的，即被告张继军和原告李学明之间签订的二手房买卖合同是无效的。被告张继军应当返还原告李学明购房款。根据《民法通则》第58条第2款之规定，判决如下：　　一、原、被告签订的二手房买卖合同无效；　　二、原告李学明应当返还所购买的房屋，被告张继军应当返还原告李学明的1.4万元的房屋价款；　　三、被告张继军应当补偿原告李学明的经济损失即1.4万元的法定利息692.34元。
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经营性网站按照钟秀勇讲的,无权处分的买卖合同就是有效。我怎么不理解?【法学吧】_百度贴吧
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按照钟秀勇讲的,无权处分的买卖合同就是有效。我怎么不理解?收藏
是有效吗？
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一般来说，无权包括无权处分、无权代理或者代理权丧失三种情况，而善意取得要求无权处分。善意取得时要想有效力，必须满足三个条件：第一，受让人受让时是善意的，即不是明知的。第二，以合理的价格受让，第三，转让的财产依法规定应当登记的已经转移登记，不需要登记的，已经交付的。满足三个条件才构成善意取得，否则就是无权处分。
谁能给我解释一下
买卖合同解释第三条啊？
应该是效力待定吧。
不妨用反证法证明以下。假设无权处分的买卖合同有效。在动产交易中，甲将乙寄存在他家的电脑卖给了丙并交付，此时为典型的无权处分。此时，根据物权法，有效合同+交付，所有权已转移到乙身上。乙根据法律行为获得电脑的所有权。【善意取得是事实行为而非法律行为，意在保护交易安全。】如果该假设成立，乙无需根据善意取得这个事实行为来获得电脑的所有权，而是根据法律行为获得了电脑的所有权。换言之，如果假设成立，【那么我们不需要善意取得了】。故而得证。
讨论的..........买卖合同解释第三条.
这是钟秀勇的解释
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11年司考还是效力待定，今年就有效了 明改合同，实改物权啊
新的司法解释确认是有效的
买卖合同特别效力解释规则之创设 ――买卖合同解释（法释〔2012〕7号）第3 条解读 中国社会科学院学部委员 梁慧星
哎。。。法律行为有债权法上的效力和物权法上的效力。在物权法上无权处分的法律行为（不管是债权契约还是叫做物权契约）是效力待定的，在债权法上只要不违反强行性规定和公序良俗，当然有效！还扯神马！！！！！
以前是效力待定合同，既不是无效也不是有效。需追认才有效。如今合同法解释三的规定，成为可撤销合同，撤销前属于有效合同。所有无权处分在撤销前有效。
根据以前的规定，出卖人无权处分造成买受人损失的，应承担缔约过失责任，因为合同属于效力待定。如今买受人可以选择对方承担违约责任，既合同属有效合同。
综上所述，如今无权处分合同已经成为有效合同而不是效力待定合同了。前面几楼有的答的文不对题，楼主鉴别后参考。
这个条款的出台背景是房价上涨引起的业主毁约，业主一般主张的是无权处分导致合同无效，这样的诉求不被支持是很正常的。
新的司法解释是若无其他效力瑕疵就有效，算是无权处分的一个例外吧。
应该是效力待定合同。
这都是啥跟啥～～～
买卖合同里是有效的，其他合同效力待定
善意取得的话，买卖合同有效，物权变动效力待定。你可以理解为甲的东西被乙无权处分卖给丙，丙和乙之间买卖合同有效，乙必须把答应卖给丙的东西交到丙手里，怎么交就是看他怎么处理和甲的关系了。【求大神指正，这理解对不对。】
合同行为有效，物权行为效力待定
买卖合同司法解释的内容
去年的司法解释，就是有效，这就是所谓的一房多卖，但除了善意取得之外不取得所有权
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