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前期物业服务合同关系是根据什么形成的
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我国的《合同法》中的要式合同确立甲、乙双方的法律经济活动的行为，《前期物业服务合同》可以约定时间，也可以没有时间，是临时的法律关系，是为了保护业主的合法权益而设定的法律关系，因为甲方就是开发商是临时业主，代替广大业主行使管理权，乙方物业公司也不可能与每个单个业主签订《前期物业服务合同》，因为此时的购房人在购房时还不是业主，严格意义上说只是购房人，这时购房人的业主法律行为没有真正形成，办理了入住手续才能成为业主，《物业管理条例》规定：业主大会成立并且已经签订了新的《物业服务合同》，那么《前期物业服务合同》自然终止，物业公司可以是前期的公司，也可以不是，业主大会的成立表明大多数业主的意愿，具体的经济法律的物业管理行为落实到业委会身上。
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物业公司与开发商签的物业合同有效吗
悬赏:0&-&提问时间:&-&解答数:1&-&浏览量:5817
&&& 你好！我向咨询一下关于房产方面的问题：公司有一块地，分成100块后分别卖出去了，这100块地的买者在自己所买的地上建房，但至今未办理《房产证》。这100栋房已经形成了一个小区，并且引进了物业管理公司，物业管理公司是跟有100地的公司（开发商）签订的《前期物业服务合同》。&&&& 请问：1、物业管理公司与开发商签订的《前期物业合同》是否有效？&& 2、都没有办理房产证能否成立业主委员会？&& 3、如果业主欠费（按栋收费），物业公司能否依据《前期物业合同》对欠费业主提取诉讼？&& 4、如果物业公司与单个的业主签订《物业服务协议》，如业主不及时交费，物业管理公司能否依据与业主签订的《物业服务协议》提取诉讼？谢谢！
提问者：游客
物业管理公司的选聘应当是通过招投标的方式确定，若未经过此程序，则选择物业公司的程序违法，因此签订的合同应当是无效的。无房产证也可以成立业主委员会。
《物业管理条例》
第六条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
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回答时间： 18:59:03
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物业管理的法律关系讲解
发表时间：日10:46 来源：中大网校
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法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成的一种特殊的社会关系——法律上的权利和义务的关系。物业管理的法律关系是法律关系中的一种，即法律规范在调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务的关系。 一、物业管理法律关系的三要素 法律关系由主体、客体、内容三要素构成。 (一)主体 物业管理法律关系的主体就是法律所规定的物业法律关系的参与者，具体说就是物业管理者，物业所有者或使用者，政府业务主管部门及相关单位、个人等。 (二)客体 物业管理法律关系的客体是指物业法律关系的主体的权利、义务共同指向的对象，即物(物业，含房屋及其他附属设备、公共配套设施)、行为。至于非物质财富，即精神、文化财富，在物业管理法律关系中比较缺乏，个别的如某管理单位、小区或大厦的荣誉称号、发明专利等，可以列入物业管理法律关系的范畴，但同时也属民法、专利法等范畴更宽、更准确的法律规范的调整范围。所以，物业管理法律关系的客体一般为物和行为两种，这也是物业法律关系区别于其他民事、经济法律关系的特点之一。 (三)内容 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体之间依据法律、合同而享有的权利和所承担的义务。 物业管理权利是指物业管理公司或物业的所有者、使用者依照法律规范或物业管理合同所规定的主体所享有的，作出某种行为的可能性。它既可以表现为享有权利的人有权自己作出一定的行为。例如，物业的所有人或使用人可以合法使用物业及其附属的公共配套设施；也可以表现为享有权利的人有权要求他人作出或不做一些行为。例如，物业所有人或使用人有权要求物业管理公司不得在休息时间视察房屋、维修房屋；同样物业管理公司有权要求住户不得拒绝或干扰管理人员的合理入户巡查等。 物业管理的义务是指物业管理公司或物业的所有者、使用者依照法律规定或合同约定的主体所必须承担的某种行为的必要性或责任。它表现为负有义务的物业管理公司或物业所有人、使用人必须按照物业所有人(或使用者)的要求作出一定的行为，如按时交纳管理费、纠正违章并赔偿已造成的损失等。 在物业管理的权利与义务的关系中，权利主体一般是特定的或者是管理者，或者是物业所有者，或者是物业使用者，或者是主管部门等。义务主体有时也为特定的，如交费者，某装修施工者等；有时是指不特定的人，如维护公共设施(房屋树木花草，公共水电设施)的外观统一、结构安全，或维护住宅区的公共卫生、环境安宁的人等。凡是有可能对上述物业及状态造成侵害的行为人都是义务的承担者。物业管理的法律关系纵横交错，权利的主体和义务的主体经常处于交叉混合的状态，如住户在享有使用物业权利法定权利的同时，又负有维护物业完好的公共秩序的义务；物业管理公司在行使法定权利同时，又负有不侵害住户的合法权利，为住户热情服务的义务。 二、物业管理公司的法律地位 (一)物业管理公司是合法的企业法人 根据我国法律规定，企业法人要有独立的财产，有办公的地点，有自己的名称，并有明确的经营宗旨以及有相应的管理机构和人员，能以自己的名义享有民事权利、承担民事责任和经济法律责任等。物业管理公司应是独立的企业法人。因此，在市场经济中，其市场地位、经济运作、法律地位等应与其他企业一样有相同的权力和义务。同时由于行业的自身特点和服务对象的经济承受能力以及我国的国情，企业在追求利润时，绝不能一味地只考虑利润，而要受到一定的约束。 (二)物业管理公司属于第三产业的服务性企业 物业管理公司与物业业主或使用人之间的关系，是服务与被服务，受委托人与委托人之间的关系，双方之间的关系是平等的。经济法律主体之间的关系，不存在领导与被领导、管与被管的关系。随着住宅商品化的普及，住房制度的改革，业主产权关系明确，将逐步形成一种以业主或使用人委托形式为主，政府指定或产权单位自管等形式为辅的物业委托管理模式。 这样，物业管理公司与业主(使用人)之间的法律关系就会更加明确、具体，双方的权利、义务的内容、形式主要靠法律法规或合同的形式予以确定；小区管委会(业主的代表机构)可以根据拟定的法规、合同内容公开招聘物业管理公司，竞争择优上岗。 (三)物业管理是一个特殊的服务性行业 物业管理是现代化城市建设和管理的重要组成部分，它反映了一个城市的文明程度。由于目前我国城市建设管理体制正处于改革发展阶段，政府缺乏足够的人力物力，因此物业管理公司在向业主(使用人)提供服务的同时，还承担着政府对城市管理的部分职能。其内容有：建筑物外观、区域内的市政设施、区内的环境、区内的保安等社会管理工作。一个小区的落成和使用意味着新的居民群体的形成，必然存在着每家每户的社会管理、社会公益问题。物业管理公司应和各级政府、医疗、政法等部门加强联系，随时传达新政策、新法令、协助开展工作。 三、业主管理委员会的法律地位 业主管理委员会由业主代表组成，并代表业主利益，有权向社会各方反映业主的意愿和要求，并监督物业管理公司的管理行为。各业主在业主管理委员会中权利的大小，取决于他在该物业中所拥有的业权份额的多少。 (一)业主管理委员会的权力 业主管理委员会的权力基础是它对物业的所有权。业主管理委员会代表该物业的全体业主，对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。其拥有权力具体包括以下几个方面： (1)选聘或改聘专业管理公司。由于物业开发时，房地产开发商可能已聘请了物业管理公司，或是房地产开发商下属的物业管理公司或行政部门已经在管理。在物业正式运行一年，其间业主管理委员会已经产生后，业主管理委员会有权根据一年来的管理情况决定是否续聘或改聘该物业管理公司。业主管理委员会与物业管理公司正式签订聘用合同，是物业管理公司今后开展工作的依据。 (2)审核物业管理公司测算的各种费用。物业管理是有偿的服务，因此物业管理公司有权制定各种服务收费标准。但是否合理，是否符合国家有关政策的规定，业主管理委员会有权要求物业管理公司对计算收费办法进行说明；如果不合理的，业主管理委员会可与物业管理公司一起讨论、协商、修改，使费用标准更趋于合理，使全体业主乐意接受。 (3)对涉及到全体业主利益的一切重大事项，业主管理委员会有权行使自己的权力。 (4)审批物业维修基金的使用计划。 (二)业主管理委员会的义务 权力与义务在法律上是相辅相承的。业主管理委员会的义务有以下几点： (1)业主管理委员会一旦聘用了物业管理公司，就有义务严格履行聘用合同，协助和支持物业管理公司开展工作。 (2)业主管理委员会形成的决议，全体业主都应执行。物业管理公司在执行决议、进行管理遇到阻力时，业主管委会有义务出面调停。 (3)业主管理委员会有义务听取和接受业主的意见、建议和投诉，并与物业管理公司协商解决这些问题。 (三)业主管理委员会的产生和组成办法 为了代表全体业主的共同利益，并能反映各业主所占的物业比例及其自身利益，业主管委会产生的办法是按物业比例(如果全部是分散的个人，则可按业主比例)来选举产生代表，而不应以单位来决定。这样才能保证业主管委会所形成的决议具有代表性、公证性和权威性。业主管理委员会成员数占全体业主的比例目前还没有一定的规定，但代表性原则是必须坚持的。从实践来看，这个比例数应在业主数量的20%～30%之间。当然参加管委会的代表，要有较强的参与意识，要有热心为大家服务的精神。 业主管委会成立之后，首先要讨论拟定管委会章程。这一章程也可以由物业管理公司事先代拟好，只要在管委会上审议、修改、最后表决通过即可。 管委会应设主席、副主席、秘书等岗位，具体职责可以在章程中予以明确。 每当物业管理的重大事项需要全体委员讨论决定时，由物业管理公司或业主管委会秘书召集全体委员和物业管理公司的有关领导开会，经过讨论表决，形成决议，然后由物业管理公司具体执行。这时物业管理公司应把会议决议印发给所有业主，使每个业主都能知道会议的内容以便配合物业管理公司开展工作。 (四)业主委员会章程 要成立业主委员会，必须要有一个章程。制定一份业主委员章程，应考虑以下几个方面： (1)业主委员会成立的目的； (2)业主委员会成立的宗旨； (3)业主委员会的权利与义务； (4)业主委员会成立的方法； (5)业主委员会的任务； (6)有关补充说明。&
（责任编辑：）
共2页,当前第1页&&&&&&建设单位、物业管理公司、业主三者之间关系；建设单位和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和；物业管理中有着哪些法律关系；要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心；1、建设单位早期在物业管理中的作用；建设单位将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格；建设单位先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自；业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益；2、房屋产权所
建设单位、物业管理公司、业主三者之间关系
建设单位和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或建设单位对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。
物业管理中有着哪些法律关系
要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、建设单位、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。
1、建设单位早期在物业管理中的作用
建设单位将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是建设单位由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，建设单位在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时建设单位也自己充当物业管理的角色。不论建设单位是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，建设单位的角色变了，位置也变了。建设单位由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。
建设单位先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。建设单位只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由建设单位支付或预先垫付，因为这一时期物
业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，建设单位对新建物业的作用逐渐退居二线。如建设单位直接聘请管理公司，建设单位应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
2、房屋产权所有人(业主)
由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于建设单位在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同建设单位的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，建设单位应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会(或称业主大会)。
3、房屋产权所有人大会(业主大会)
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由建设单位、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在建设单位或物业管理公司户上。建设单位在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。
业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构――物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。
业主大会主要行使以下职权：
(一)选举、罢免物业管理委员会的组成人员;
(二)监督管委会的日常工作;
(三)听取和审查管委会的工作报告;
(四)对住宅区或物业(写字楼、商厦)内有关业主重大利益的事项做出决策;
(五)修改业主公约;
(六)改变或撤销物业管理委员会的有关决定。
(七)批准管委会章程。
4、物业管理委员会的性质及法律地位
物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下：
(一)管理委员会负责制定管委会章程;
(二)负责今后召集并主持业主大会;
(三)负责考察、选择、招聘物业管理公司;
(四)与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同;
(五)管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
(六)保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金(启动基金)的使用;
(七)审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算;
(八)审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目(锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等);
(九)监督物业管理公司的管理工作;
(十)审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。
物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理启动基金里拨付。
5、物业管理公司
物业管理公司是一种信托代理机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远，急功近利是不会搞好的。
物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由建设单位代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。
有的情况下，建设单位并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是建设单位自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并禽《物业管理资质合格证书》。即使是建设单位作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。
6、承租人(房屋租用人)
承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是显主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。
7、其他相关机构
管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。
文章来源：中顾法律网 (免费法律咨询，就上中顾法律网）
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