房屋中介效应合同与补充协议是否具有同等法律效应

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-05-11 03:45 标签： 具有同等法律效应
独家协议是什么概念？有法律效力吗？对业主有何利弊？
提问者:热心网友
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独家协议就是只给和您签这份协议的中介公司卖，具有法律效益。利：可以保证房东的价格，维护房东利益，减少中介打扰弊：只能通过这一家中介出售此房屋
独家协议是具有法律效应的，但这个对业主不是什么坏事，反而是有好处的。
中介和房主签订独家代理协议，固然是有为了中介可以获得利益最大化，但是有为房主利益最大化啊，中介公司得到了独家房源后，基本上整个公司都在主推这个房子，集中客户看房，这样房主也不用老跑来跑去，能省不少时间，中介会挑有卖点的，性格比高的房子做独家代理，这样房子卖不出去的可能性几乎为零，到谈价格、签订买卖合同时都是买卖双方面谈的，按这样的一个流程
独家协议是没有法律效力的，只是一些房产公司未来牵制业主而想出来的对策。
独家协议：顾名思义就是指房东委托某家中介，独家代理在约定时间内出售该房源。签订的独家协议是具有法律效力的。利：独家房源相对具有一定卖点，签协议后公司会集中主推该房源、客户带看量会增加2-3倍（特别是委托钥匙的房源）、房屋销售周期会缩短20-40%、中介打扰电话减少40-70%。弊：房东只能指定的在该中介公司出售房源。签约中介的实力很重要、因为大公司掌握客户量会更多、让你尽快出售房屋。
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补充协议具有同等法律效力
　　本期案例：
　　主持人：《中国农资》记者　刘学胜
　　热线电话：010-
　　2009年3月，江苏省盐城市的经销商杨某与北京乐天高效有机肥公司（化名）签订了一份&&乐天&牌生物有机肥料代理购销合同。
　　3月29日，双方又签订了一份补充协议，协议约定：乐天公司供给杨某大豆专用肥240吨，总额为384000元。杨某预付50%的货款，结算方式实行滚动结算，并且杨某以其固定资产作抵押担保。
　　合同签订后，杨某于日分两次将192000元付给乐天公司，第一次通过中国农业银行汇款93500元（其中有500元是杨某签订合同前欠乐天公司的赊销货款），第二次将货款99000元直接交给乐天公司在江苏的代理商雷强。
　　乐天公司于日将价值99000元的化肥发到杨某指定货站，杨某持领货凭证将货物领走。日，乐天公司又将价值93000元的化肥发到杨某指定货站后，以杨某未支付货款及抵押手续未办完为由阻止杨某提货，杨某诉至法院要求乐天公司退还货款93000元，并赔偿经济损失30940元。&
　　法院审理认为：原告杨某与被告乐天公司在平等协商的基础上签订的有机肥料代理销售合同及补充协议是双方的真实意愿表示，为有效合同。原告按照约定向被告支付了二次货款共192000元，被告收到货款后，应及时将货物交付给原告。
　　被告辩称原告仅支付一次货款99000元，但从原告持有的两份支付货款证据来看，原告分别在不同的时间共支付被告二笔货款192000元，且办理了相关的抵押手续。所以，法院对于乐天公司的辩解理由没有采纳。
　　法院认为，乐天公司在收到杨某两笔货款后，未按照合同约定履行自己的义务，杨某要求解除合同的请求是合法的。且杨某已向乐天公司支付货款192000元，乐天公司仅供价值99000元的有机肥，应返还货款93000元。杨某要求乐天公司赔偿其它损失30940元的请求，没有证据表明客观存在，该部分请求本院没有支持。
　　因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原、被告之间签订的代理销售合同及补充协议；二、被告乐天公司于本判决生效后五日内返还杨某货款93000元；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由被告负担。
　　本期专家：&中国农资传媒专家顾问委员会法律顾问&&李宝星
　　专家评析：
　　案件性质：本案是一起因一方违约而引起的民事诉讼案件。
　　本案焦点：
　　1、补充协议是否具有法律约束力。本案中杨某与乐天公司在代理购销合同签订后，进一步签订了补充协议，且双方履行了合同和协议的部分内容。因此，补充协议是双方真实意思的表示，也不违背法律法规的规定，应当与主合同具有同等的法律约束力。
　　2、杨某是否办理了抵押担保手续。由于双方在补充协议中有&杨某以其固定资产作抵押担保&的约定条款，所以此协议就成为&附条件&协议，在条件成就时生效。本案叙述法院查明&从该证据（杨某提供的证据）来看，杨某分别在不同的时间共给付被告二笔货款192000元，且办理了相关的抵押手续&。由此可见，杨某办理了抵押手续，协议所附条件已经达成，协议生效。
　　3、被告是否应当承担违约责任。本案被告没有按照双方合同、协议的约定全部履行义务，这种违约行为应当按照《合同法》的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但杨某提出赔偿其损失30940元的请求，没有证据证明客观存在，因此，法院没有支持其主张是于法有据的。
　　就案说法：
　　现实中，因为合同漏洞而给当事人带来的纠纷比较常见，为避免此种现象发生，审查合同内容至关重要。因此，熟记以下合同签订歌，草拟合同文本后应及时全面审查合同或协议，以免带来不必要的麻烦。
　　合同名称要规范，拿不准时写简单；签订单位写全称,&签署盖章相对应；合同内容要齐全，注重细节才安全；数量约定要规范，以免歧义把空钻；质量标准要明确，否则纠纷把你缠；履行期限要明了，含糊不清惹祸端；交货地点别忘了，用得着时很关键；违约责任要详细，谁违约了谁承担；合同纠纷协商办，协商不成他方管；仲裁法院选一个，选了仲裁弃法院；法院需定管辖院，免得以后添麻烦；管辖法院定一个，多选落个白忙活；未尽事宜商量办，补充协议来完善。
　　法规提示
　　《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款、报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
　　《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
　　《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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