商品房备案登记的效力买卖备案合同有产权法律效力吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-05-08 04:03 标签： 商品房买卖合同未备案
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商品房预售合同登记备案的法律效力
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　　按照相关法律法规的规定，商品房预售合同签订后，开发企业应当在签约之日起30日内，向房产管理部门和市、县土地管理部门办理预售合同登记备案手续。　　预售合同登记备案不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。　　但预售合同登记备案后，可以使预售合同产生对抗善意第三人的权利，也就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自将房屋转卖给他方时，购房人可以用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以请求司法机关裁定开发商的转卖行为无效。　　因此，商品房预售合同经过登记备案后，购房人的合同权利就多了一道保障，没有经过登记备案的合同存在着较大的风险。因此，笔者提醒购房人签订购房合同后，一定要敦促开发商将预售合同备案。&&
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[北京-海淀区]
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未取得房地产权证情况下签订的房屋买卖合同是否有效？
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[裁判摘要]　　买卖双方在卖方尚未取得房屋权属证书的情况下签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定为有效。　　原告：马某某，女，37岁，住某某市。　　被告：赵某某，女，32岁，住某某市。　　被告：金某某，（系赵某某之夫）男，40岁，住址同上。　　原告马某某因与被告赵某某、金某某房屋买卖合同纠纷一案，向某某市某某区人民法院提起诉讼。　　原告马某某诉称：两被告是夫妻关系。2009年4月22日，原、被告通过某某市兴扬房地产中介有限公司订立了一套某某市绿杨新苑28幢602室房屋及车库的买卖合同，原告按合同支付了房款26万元，2009年5月15日被告将上述房屋依约交付给原告。合同中约定：“双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续”，到时原告再支付余款1万元。现该小区早已被通知办理房产证了，而被告却提出各种无理要求拒绝办证，原告多次通过中介公司与其沟通，要求尽快办理，并主动给付余款1万元，但被告不予配合。现请求判令被告立即协助原告办理房地产登记过户手续。　　被告金某某、赵某某辩称：被告与原告签订房屋买卖合同且原告给付了26万元房款属实，涉案房屋也已交付给原告。但签订合同时我们没有见到原告本人，不知道最后的买主是不是原告，且签订合同时，尚未领取房产证、土地使用权证，因此签订的这份房屋买卖合同是无效合同，被告不应当协助原告办理房地产过户手续。　　某某市某某区人民法院经一审审理查明：　　被告赵某某与被告金某某系夫妻关系。2009年4月22日，通过某某市兴扬房地产中介有限公司，原告马某某委托其朋友高某与被告赵某某签订了《房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲方（赵某某）自愿将坐落在绿杨新苑28幢602的房地产出售给乙方（马某某）；第二条约定：甲、乙双方议定的上述房地产实际成交价格为人民币275000元（包括车库等），付款方式现金；第三条约定：乙方2009年4月22日付购房定金人民币1万元整；第四条约定：甲、乙商定，双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续，过户前，乙方付房款人民币255000元，余款1万元甲方办好房产证时全部付清，购房定金在最后付款时冲抵，甲方于2009年5月15日前将上述房地产交付给乙方。合同第十一条双方约定的其他事项中载明：甲方领房产证的费用由甲方承担；经甲、乙双方协商房价下调5000元整，赵某某净得27万元整。该合同甲方署名为赵某某，乙方署名为马某某（系由高某代签且得到马某某的追认），中介方经办人署名为某某市兴扬房地产中介有限公司。　　双方在合同第四条约定的“双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续”的具体方法为：被告办理涉案房屋的权属证书后，由被告协助某某市兴扬房地产中介有限公司将该房屋的权属证书办至原告名下。　　合同签订当天，原告马某某依约给付被告金某某1万元，后原告又分别于2009年4月24日、4月29日给付金某某购房款10万元、15万元。合同签订后两被告已将房屋交付给原告使用。原告起诉前，涉案房屋所在的绿杨新苑小区已经被通知统一办理权属证书，但被告至今仍未去办理。　　本案的争议焦点为：（1）双方签订的房屋买卖合同是否有效；（2）两被告是否应当协助原告办理房屋过户手续。　　某某市某某区人民法院一审认为：　　针对争议焦点1：依法成立的合同，自成立时生效。本案被告赵某某对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。原告马某某与被告赵某某签订房屋买卖合同时，赵某某未依法登记领取权属证书，属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。两被告均辩称签合同时没有见到原告本人，不知道最后的买主是不是原告，因此所签的合同为无效合同，由于签订合同时是原告委托其代理人签的原告本人的名字，且该行为事后也得到原告的追认，故两被告的辩解意见没有法律依据，不予采信。　　针对争议焦点2：合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，原、被告双方于2009年4月22日就诉争的房屋签订了《房地产买卖合同》，并约定被告办好涉案房屋的权属证书后，由被告协助中介公司将该房屋的权属证书办至原告名下，该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方当事人应当依照合同约定履行己方的义务。合同签订后，原告向被告金某某履行了支付房款26万元的义务，两被告也于合同签订后将房屋交付给原告实际使用，且原告起诉时，该涉案房屋已经具有办理权属证书的条件，此时，两被告拒绝办理涉案房屋的权属证书，违反了双方的约定。　　综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求两被告协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。　　据此，某某市某某区人民法院依法作出民事判决：　　被告赵某某、金某某于本判决生效之日起十日内协助原告马某某将某某市绿杨新苑28幢602室的房屋及附属车库过户至原告马某某名下。过户费用由原告马某某负担。　　一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未上诉，该判决已发生法律效力。　
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