为什么上海租房市场难言淡季那么难

一起买的房子,为什么别人的房子如此好租!你需要知道的绝密租房攻略!
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一起买的房子,为什么别人的房子如此好租!你需要知道的绝密租房攻略!
自中国古代神话中发明巢居的英雄有巢氏教人构木为巢,以避野兽,从此人类才由穴居到巢居。以房为产,以地为根已成为华人五千年不变的传统。&如何让投资房的回报率达到最大的效益,已是所有屋主不可忽视的第一要件!你知道一年租金回报率增加2%代表什么?&代表孩子可以喝最好的奶粉,老婆可以用最新款的吹风机,情人可以十指交扣去歌剧院听演奏会,而一家人可以聚在一起享用一顿丰盛的大餐。我的房屋最高能收多少租金?租金最大化 &v.s. 投资回报率最大化&所有屋主都想使租金达到最大化,但是我们也必须记住要把租金最大化所需要的条件及把租金调涨过高可能要付出的代价。&首先我们要了解租金最大化与投资回报率最大化的差异。&如果2201号公寓比2202号公寓租金一星期高了$20,但是2201号公寓的空屋时间多了4個星期及维修费用多了20%,2201号公寓的投资回报率还是会比2202号公寓的低!&投资回报率最大化才是我们应该追求的!&而不是我收的租金比隔壁的屋主高,你怎么知道隔壁屋主进口袋的比我多很多!?&&房屋每空置一星期,全年租金收入将会减少2%!所以缩短空屋期是使投资回报率最大化的最佳途径,把租金保持在一個最高合理的价位,以使房屋尽早租出。在确定租金价位时,我们要考虑以下诸多方面因素:&1.&&需求量— 目前的需求量是高还是低?影响需求的因素有季节性的,同时也受到其他若干因素影响。盲点: 执着于6或12个月的租约当我6月25日跟房客签了六个月的合约时,其实已经输在起跑点。因为当房客決定不续约时,我的房屋会在圣诞节的时候空置,圣诞节是房屋租赁市场的大淡季!&一样是6月25日,隔壁邻居不墨守成規的跟房客签了8个月的合约,到了2月25日合约结束时,正好遇上租赁市场的旺季,他的空屋期將会更短,而旺季也较有机会將房屋租出更高的价钱。就算是现任租客決定续约,屋主也有更多的筹码提高租金。让合约结束日期落在旺季!2.&&&目前市场上待出租的房屋— 从报纸和网上的租房广告来评估市场的状况,同时也将这些房屋的地点和详情作为比较,来计算最高的合理租金价位。&房屋上市时必须记住的一点就是,价格是由市场需求來決定的,如果市场(即寻找出租房的房客)认为租金价位太高了,那么就会毫无必要地让房屋空置更长的时间。盲点: 楼下22楼的公寓租$750,我就订价$760 &楼下的公寓可能因为价位太高的关系已经空置了两个月,跟着它订价可能只会带来一样的成果!3.&&房客的性质 — 招到好的房客会让长期的回报率最大化!因为当房客把租賃的房屋当作自己的家照顾时,损坏及维修会降低。当房客的经济能力稳定时也会減少迟交租金的情況。长租的房客也會比短租的房客來的好,因为房屋每次重新出租都会产生空屋期及要支付给仲介的出租費用!&盲点:房子一定要租给出最高租金的房客&出高价的申请人很有可能是多人一起分租,或是有租屋不良记录的房客!如何挑选好房客申请&要求申请租房的人必須填写申请表格及证明申请资料的材料,并签署同意书允许查对其提交的咨询。在沒有接到申请人填写的申请表之前,不要考虑接受该申请人。查对根据申请人提供的资讯,打电话给他现在的或以前的屋主及出租中介,核实他以往的租房和交款记录以及联络雇主证实就业情况,并到TICA全国房客租约“资料库”上查看他是否曾被先前的屋主或中介上报为不良房客。&租金不可超过申请人的收入的三分之一。这不是建议,而是一个公式。统计结果指出租金超过收入三分之一的房客拖欠房租的概率大大的偏高!租金拖欠也是房屋租賃最常见及令人头痛的问题之一。 &申请人如果沒有办法提供工资单时(如自己经营,不受雇于其雇主的申请人),要求他的会计师提供报税所得记录。如果是无工作收入的学生,要求学生的父母或监护人提供担保信及银行存款纪录。 &在某些情況下某申请人可能沒有先前的租房纪录,因此我們将会透过其提供的资讯(例如长期就业纪录及房产证明)確定其是否有经济能力承租。&在某些情況下如果这些都无法做到,应直接拒绝该申请。&決定&根据所收集的咨询以及经验的指引來做最后的決定。&但当有超过两组以上的优质申请人时做抉择时应注意事项:房客人数较少为优?&对,但是两个学生的访客可能会比一个三人的小家庭来的多。&租约较长为优先? &对,但是不建议签超过十五个月的长約,这会失去了调涨租金的机会。申请人收入较高为优先?&对,但是申請人的日常开销我们无法探知,还是要以申请人的租房交款纪录为准。&在有优质申请人的前提下,和申请人的互动非常重要,一个有钱沒礼貌的房客,绝对不会是优先的选择!有一句行话,一个好的租客有至少一星期$10的价值!"投资并非一个智商為160的人就一定能击败智商為130的人的游戏,&投资人最重要的特质不是智力而是性格。"沃伦·巴菲特租金指数(见下图)
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