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开发商能否买卖人防车位产权
江苏法制报
　　 12:00:21
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　　□周亚冠
　　当前，为了缓解停车难的问题，小区一般都会配建地下车位，地下车位主要包括两种类型，一是非人防工程的普通地下车位；二是开发商必须依法配建的人防车位。《物权法》第七十四条是对于普通车位的规范，而对于人防车位并没有做出明确规定，实践中围绕人防车位的权属和转让问题存在不同的认识。目前需要解决的一个问题是，对于人防车位的产权，开发商能否通过买卖等行为进行转让。
　　有观点认为，房地产开发商对于取得规划、国土、施工等许可手续，并在专门获得人民防空工程许可等权证后自行投资建设且没有纳入公用分摊的人防车位，享有所有权且有权出售，相关的转让合同合法有效。笔者认为，这一观点不符合基本法理，且与现行法律法规相冲突，审判实践中必须避免这一认识误区。
　　首先，认为开发商可以出售人防车位的观点不符合基本法理，开发商出售人防车位的行为损害了社会公共利益。买卖合同最基本的法律性质表现为出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人向出卖人支付相应的价款，这一基本法律性质也为我国《合同法》第一百三十条所明定。开发商出售人防车位在现实条件下不符合买卖合同的这一基本法律性质，因为开发商虽然获准建设人防车位，但并没有就人防车位取得相应的产权。人防工程与社会公众的安全息息相关，是重要的国防基础设施，反映的是社会公共利益，如果开发商通过签订转让合同的方式出售人防车位，不但欠缺权利基础，不符合基本法理，而且损害了社会公共利益，应当依据《合同法》第五十二条第四项的规定认定该转让合同无效。
　　其次，认为开发商可以出售人防车位的观点与现行法律法规相冲突。《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”据此，《人民防空法》对于投资者能否出售人防工程这一问题，并未明确规定，仅赋予了投资者“使用管理”和“收益”的权利，可见作为投资者的开发商对于人防工程并不享有出售等处分的权利。《江苏省实施&中华人民共和国人民防空法&办法》第二条第三款重申了《人民防空法》的规定。《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款则进一步直接就人防车位作出规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。”由此可见，江苏省的地方立法已经明确开发商对于人防车位不得出售、附赠，只能出租，且出租的租赁期不得超过三年。
　　再次，认为开发商可以出售人防车位的观点不符合对于人防工程管理的现状。开发商按比例配套建设人防工程是其法定义务，且享受了相关税费等方面的优惠政策，开发商的行为类似于代建，人防车位的所有权并不属于开发商，而应当认为是属于国有，只不过法律赋予了作为投资者的开发商使用和收益的权利，开发商在享有使用和收益权利的同时，必须无条件接受人防部门对于人防车位的管理，既包括平时的监督管理，也包括战时的无条件将人防车位作为人防工程进行使用。基于此，江苏省明确规定对于人防车位不允许出售和附赠，这种做法某种程度上也反映了将人防车位作为人防工程进行特殊管理和使用的客观要求。
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[驾乘心得]
声望5 精华0帖子八豆83127 积分86889注册时间最后登录
<em id="authorposton14-6-27 10:33
查了下，江苏省物业管理条例 日起。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
目前这些车位小区卖掉了好多，有一个销售合同，还有发票。写明使用权和房子产权同期，这些车位有2013年5月前买的也有5月后买的。
我疑问是，现在江苏省物业管理条例出来了，如果日前，购买的这些人防车位，业委会，物业，或者其他单位，有无资格取消这些已经购买人防车位的人的车位资格？5月之后的呢？
澹泊明志，宁静致远
声望5 精华0帖子八豆83127 积分86889注册时间最后登录
<em id="authorposton14-6-27 14:59
Up下，8080的大神们都来看看啊 。
澹泊明志，宁静致远
声望6 精华1帖子八豆20754 积分34542注册时间最后登录
<em id="authorposton14-6-27 15:00
恩，人防办到时候说回收就回收，到时候哭去吧
我家有个猪宝宝
声望6 精华1帖子八豆10057 积分15290注册时间最后登录
电脑公司总经理
<em id="authorposton14-6-27 15:02
你想想你有产权的都能强拆
你那没产权的车位算个毛线啊
声望0 精华0帖子八豆7577 积分10016注册时间最后登录
电脑公司部门经理
<em id="authorposton14-6-27 15:10
使用权 不是产权。 发票谁的公章？开发商资金断链要跑路了吧
声望9 精华5帖子八豆61705 积分72424注册时间最后登录
<em id="authorposton14-6-27 15:12
在天朝谈产权没什么太大意义
一夜回到解放前。。。
声望5 精华0帖子八豆26252 积分28583注册时间最后登录
<em id="authorposton14-6-27 15:16
人防的怎么可能有产权？
我们小区就是人防的，地下两层，全部出租
声望0 精华0帖子八豆2337 积分8948注册时间最后登录
头像被屏蔽
<em id="authorposton14-6-27 15:30
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声望0 精华0帖子八豆11439 积分13810注册时间最后登录
柜台小老板
<em id="authorposton14-6-27 15:34
看看有没有预售许可证？有的话就不是人防的。
寂寞梧桐夜，自在舞清秋
声望5 精华0帖子八豆39025 积分44288注册时间最后登录
<em id="authorposton14-6-27 16:20
人防车位就是开发商免费给你终生使用的，当然管理费要交的。你要卖房子就等于放弃了吧。
声望0 精华0帖子八豆3700 积分4264注册时间最后登录
卖盗版光盘的
<em id="authorposton14-6-27 17:38
法律是不能追溯的，很多人防车位是没有产权证的，也就是说将来如果发生纠纷很可能不能得到法律保护，物权法是国家**，产权证才能保证你，所以买车位应选择产权车位。有的人防车位也是有产权的，因为属于开发商超建部分，租或者买这样的车位也是可以的，总之一点先看有无产权证
声望0 精华0帖子八豆3700 积分4264注册时间最后登录
卖盗版光盘的
<em id="authorposton14-6-27 17:42
不过我看这条规定的内容，估计将来不会有什么213住宅开发商再去建什么人防车库了
声望0 精华0帖子八豆11081 积分13869注册时间最后登录
柜台小老板
<em id="authorposton14-6-27 22:27
厚载巷1号 发表于
不过我看这条规定的内容，估计将来不会有什么213住宅开发商再去建什么人防车库了 ...
以前也不是自愿的
声望0 精华0帖子八豆6286 积分6522注册时间最后登录
电脑装机工
<em id="authorposton14-6-28 11:07
老小区建车库时，如果是建产权车库，开发商估计卖不完，想省钱，就让人防钱掏钱建设，就变成人防车库了。现在开发商不傻，车库好卖的很，不需要人防钱掏钱了，除非ZF强制。
声望0 精华0帖子八豆8874 积分22004注册时间最后登录
<em id="authorposton14-6-28 11:56
qmd 发表于
老小区建车库时，如果是建产权车库，开发商估计卖不完，想省钱，就让人防钱掏钱建设，就变成人防车库了。现 ...
好卖个毛，我们06年的小区，从8万降到51800，然后假模假样的涨到59800，到现在都没卖完。
声望0 精华0帖子八豆1319 积分2984注册时间最后登录
头像被屏蔽
<em id="authorposton14-6-28 12:04
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声望0 精华0帖子八豆6349 积分8984注册时间最后登录
电脑公司销售员
<em id="authorposton14-6-28 19:56
大厂新小区的车位都是9w以上起步。
声望5 精华0帖子八豆11704 积分14210注册时间最后登录
柜台小老板
<em id="authorposton14-6-28 20:06
这个规定出来之前。由于管理混乱，一笔糊涂账，有空可钻，所以按以前的规定，一般80%车位美其名曰是kfs自己掏钱建设的，不含在房价里面，是可以取得销售许可的，这种车位是可以办到产权证的。剩下的20%按照当时的规定属于业主共有车位，业主可以租用。
声望0 精华0帖子八豆4244 积分5685注册时间最后登录
电脑装机工
<em id="authorposton14-6-28 21:44
人防工程是强制的& & 不建可以&&交配套费& && && &&&人防工程（人防办）& &&&物业用房（房管）&&社区用房（民政）& &配套幼儿园（教育局）都是这个模式 产权都是各主管单位的
声望2 精华3帖子八豆13079 积分16289注册时间最后登录
电脑公司总经理
<em id="authorposton14-6-28 22:52
冷雨夜苦咖啡 发表于
人防的怎么可能有产权？
我们小区就是人防的，地下两层，全部出租
我们小区也一样，全部是出租2000一年。问了，也不卖.........
声望0 精华0帖子八豆8874 积分22004注册时间最后登录
<em id="authorposton14-6-28 22:57
KingmaxDDR 发表于
我们小区也一样，全部是出租2000一年。问了，也不卖.........
为毛我们小区地下的是只卖不租?
声望11 精华11帖子八豆15330 积分21583注册时间最后登录
<em id="authorposton14-6-28 23:49
还好买的有产权证，每个月80
多照照镜子，很多事情你就明白原因了。
声望0 精华0帖子八豆5924 积分7163注册时间最后登录
电脑公司销售员
<em id="authorposton14-6-29 00:03
我们 小区全是人防的
小区开发商还在小区后面修了个停车场&&业主基本够停
论坛元老，论坛创始到2004年间注册且发帖数大于200的论坛用户。
累计在线时长超过1000小时
别逼我变形
美系车主，用户在指定帖子中申请获得
十二生肖o马
参加神秘活动获得
论坛老用户在新版论坛发贴数量达到10个
老用户发帖300个，在线300小时
在世界末日前积累一定精华帖
十二生肖o蛇
参加神秘活动获得
江苏电信翼友会会员
宝马奔驰奥迪
BBA车主，用户在指定帖子中申请获得
亚洲工业典范
日系车主，用户在指定帖子中申请获得
国货当自强
国产车主，用户在指定帖子中申请获得
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人防车位到底能不能买
目前法律层面对人防车位产权归属存“灰色地带”，对业主权益保障力度不足
来源：中山日报
第 6766 期 B1版　发布日期：日　
对于超过20年期限的车位租赁合同，小区业主也要多加警惕。&&&&近日，东区朗晴轩再现“车位门”风波的新闻一度引起舆论关注。关于人防车位的租售问题再次成为坊间热议的话题。&&&&据相关数字显示，目前中山机动车保有量接近50&万辆，家庭户均拥有小车数量超过1台，因此车位已经成为业主购房时一大关注的问题。不过，在过去几年间，朗晴轩业主花8至10万元购买的人防车位使用权，合同却一直模糊不清。同时，人防车位开发商无法为业主出具产权证，到底这样的人防车位能买吗？&&&&记者调查&&&&人防车位标准不一&相关官司判决难&&&&记者了解到，目前对于人防车位的产权归属，全国各地不少城市的“管制”强度并不一致。譬如，部分直辖市可以对人防车位进行所有权登记，一些城市则规定产权或使用权均不得出售，只允许临时出租。就目前中山来看，确认为人防车位的地下车库车位并不能获得预售证，因此也基本没办法获得产权证。所以，目前中山市面上较为常见的是长线出租使用权的小区人防车位。&&&&究其原因，根据《人防法》规定，人防工程属于“平战结合”，本着“谁投资谁收益”的原则，谁是投资者，谁就享有使用权。虽然规定人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但法律法规并未明确人防车位的产权到底是属于开发商，还是属于全体业主。正是因为人防工程的产权不清，权利、义务、责任不明，实践中产生了一系列的问题。&&&&其中最突出的，就是开发商与业主就小区“人防车库”发生利益纠纷越来越多。现实中，开发商往往通过“以租代售”的形式，将人防车位长达数十年的使用权“卖”给业主。然而由于人防工程产权不明，开发商处理人防车位的合法性受到质疑。有不少业主认为，人防车位是开发商履行法律强制性义务修建的，而且建设人防工程的成本已经摊入房价由业主承担，因此人防工程不应属于开发商所有，开发商无权“出售”。&&&&然而，记者翻阅相关资料发现，有关开发商出售人防车位而引发的官司中，不少审判结果都未如人意，一些甚至拖延很长一段时间都未有审判结果。有法律人士坦言，这正是基于上述法律“灰色地带”造成了不少地方城市相关官司“判决难”的尴尬。&&&&律师建议&&&&无产权人防车位不要轻易购买&&&&有律师表示，按照《中华人民共和国人民防空法》规定，有“谁投资谁收益”这一条，但不代表开发商有转让使用权的权力，只有拥有所有权才能进行买卖。因此，开发商原则上是不能出售人防车位的。&&&&不过《人防法》同时规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者“。因此，投资者即开发商在向人防主管部门申报批准后，可以将人防工程改为停车位出租获益。但是，租赁合同签订的最长年限不得超过20年。如果合同中有”到期自动续约的“补充条例，则原承租方可以获得优先续租权利，但租赁年限仍不得超过土地证的有效使用年限。&&&&因此律师建议，车位是否可销售的唯一标准就是能否办理产权登记。消费者在签订车位购买合同时，一定要看清楚合同条款。对于产权模糊的车位，最好不要轻易购买，以免后续产生纠纷。对于超过20年期限的车位租赁合同，小区业主也要多加警惕。否则，一旦出现自然灾害等不可预知的情况，国家可无偿统一调配征用各个小区的人防工程。或者，一旦遇到拆迁等问题，届时不明不白“买”了人防车位的业主权益也难以得到保障。
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