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新闻中心近期专题中国楼市迎来了调控潮 热钱转战A股？
　　近期，疯狂的中国楼市迎来了调控潮，一二线热点城市纷纷出台一系列调控措施，楼市在未来一段时间呈现成交萎缩、价格滞涨是可预期的大概率事件。对热钱来说，一个流动性受限、价格经过前期大涨之后进入瓶颈期的市场，投机价值大大降低，未来势必会寻找新的出路。楼市热钱流向何处？很多人会认为股市是吸纳热钱的重要池子，楼市调控措施升级将有利A股表现。但楼市和股市并不是“非此即彼”、完全替代的两个投资市场，热钱从楼市转战股市面临众多不确定性。　　热钱转战股市面临众多不确定性　　随着调控措施的升级，热钱进入楼市的机会成本被政策因素人为抬高，但这并不意味着资金就必然会转战股市。楼市上存在相当一部分刚需，这些刚需尽管被调控措施暂时挡在了购买队伍之外，但潜在需求没有改变，也很难有“弃房炒股”的行为，即便有短期到股市捞一把的想法，也必然是在A股牛市确立，已经有一段涨幅之后才会大规模入市，目前来看时机并不成熟。　　而对于炒房者来说，过去20年中国楼市的记忆是大涨小回，牛长熊短，每一次回调都是买入的机会。况且不少二手房还能通过出租回收一部分成本，或者抵消一部分月供，某种程度上降低了投资成本。相比之下，A股过去20年则是大起大落、牛短熊长，虽然流动性比楼市强，投资门坎也更低，但绝大部分散户在牛市高峰冲进去，往往需要历经数年的煎熬，更何况众多上市公司形同“铁公鸡”，依靠分红回收投资成本的比例极低。楼市和股市两种截然不同的“投资回忆”，决定了习惯炒楼的资金很难大规模转战股市。　　其次，除了楼市和股市之外，资金也有其他投资市场可以选择。从央行发布的今年第一季度城镇储户问卷调查报告来看，居民偏爱的前三位投资方式依次为：“银行、证券、保险公司理财产品”，“信托产品”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为49.2%、20.5%和19.3%。显而易见，直接投资股市并不是目前大陆居民最愿意选择的投资方式。当然，排名前两位的投资大类，理财产品和信托产品都会有部分资金流入股市，但前提是投资者对市场要有信心。这部分信心，对机构投资者来说是要有完善的制度建设，为长期投资保驾护航；对散户来说则是“不见兔子不撒鹰”，看不到市场能够带来大规模的“赚钱效应”，很难会大规模主动进场买入并长期持有。　　而楼市一旦进入冷冻状态，势必会影响到股市中地产公司的表现，甚至连带影响产业链相关的多个行业，包括建材、装饰、家电等等，形成直接的冲击。近期A股市场重要的地产股，曾经被保险公司多次举牌的，就出现破位下行的走势，日K线出现连续9个交易日下跌的“九阴白骨爪”，正反映了股市对楼市调控升级的忧虑(见附图).　　而一旦楼市调控造成房价有所下跌，还会打击到居民的纸上财富，造成投资欲望的下跌。尤其值得关注的是，近期中国人民银行行长周小川在博鳌论坛上提及，全球货币宽松周期已近尾声，进一步呼应去年底中央经济工作会议定调的“稳健中性”的货币政策。这对股市、楼市的资金面同样造成不利的预期，尤其是A股市场具有浓厚的“资金市”色彩，其受到的影响或许比楼市还更大。　　从过往的经验来看，楼市挤出的资金要进入股市，只能在货币宽松的条件下出现。比如2008年9月和2014年5月，楼市短暂降温，但由于货币宽松明确，A股都出现了见底之后大幅反弹的走势。而在2011年9月前后楼市的休整中，股市则维持了震荡下行的走势，并没有所谓楼市资金大幅转战股市的迹象。原因很简单，在货币紧缩周期，以国债逆回购为代表的无风险收益率大幅上升，股市的相对投资价值降低，从楼市撤出的热钱很大部分会被吸引到无风险的固收市场，在享受较高收益的同时等待下一波楼市松动的投资机会。　　关注两个重要风向标　　在观察楼市热钱是否会对股市形成利好效应时，有两个重要风向标可以关注：一是利率，二是汇率。利率不是指商业银行的定期存款或贷款的利率，而是指市场化的利率，最主要是沪深交易所的一天期国债逆回购利率以及上海银行间同业拆借利率(Shibor)。国债逆回购是机构以国债作为抵押品向投资者借入资金的一种方式，普通个人投资者均可参加，目前每天的成交金额接近一万亿人民币，具有高度的市场化机制，可以灵敏地反应市场资金的松紧程度。而上海银行间同业拆借利率(Shibor)则是银行之间互相拆借资金的利率，反映的是机构间借贷的情况，市场化程度也比较高。如果这两个指标持续走高或维持在高档，也就意味着市场的无风险利率上升，楼市撤出的资金滞留在固定收益市场的可能性较大。　　事实上，对于原来楼市的投资者来说，离开楼市之后资金还有很多选择，比如高折价的定增基金、价值低估的可转换债券和可交换债券等。特别是可转债和可交债，此类债券具备下跌有底线，上涨无极限的特质，在100元面值下方买入持有到期，最差的结果也就是拿到比较低的利息而已，而一旦转股价下调或股市走牛，又能快速分享到股市的收益，可谓进可攻退可守，值得高度关注。　
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责任编辑：petexfhuang
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openresty/1.9.7.4当下楼市与股市的关系
来源：中国证券网?上海证券报
　　尹伯成　　论及楼市与股市的关系，有人说，是此起彼伏的跷跷板关系。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌，这在经济学里叫作楼市与股市的“替代效应”。也有人说，楼市与股市是相互推动的关系。股市兴旺，股价上涨，股民赚钱，财富增加，买房需求上升；股市走熊，股价下跌，股民亏钱，财富缩水，购房需求下降，这在经济学里叫做“财富效应”。应当说，两种说法都有一定道理。实际上，股市与楼市究竟是互相替代还是互相补充，要看各个地方和各个时期哪一种效应大一些。因为，这两种效应在各个地方或各个时期产生共同作用或互相抵消的结果，才会决定股市与楼市的相互关系究竟是此起彼伏还是相互推动。　　在我看来，楼市与股市之间的“此起彼伏”关系，主要发生在投资需求领域，原因是投资和投机都是为了获利，因此哪里有利，资金就会往哪里跑。而楼市与股市“互相推动”的互补关系，主要发生在消费需求领域，原因是楼市中的消费需求，不管是刚性需求还是改善性需求，都依靠家庭财富的增长，在这里买房是为了自己住，不是为投资发财。如果情况是这样，那么我认为，当前沪深股市和楼市之间的相互推动关系是主要的，此起彼伏的关系是次要的。为什么？　　前一时期媒体上都有报道，不少在股市上赚了钱的股民都出手买房来改善自己的住房条件。相反，近一段时间股市狂泻，许多本来准备买房的家庭金融资产大幅缩水，被迫取消原有购房计划。这些事实都说明，股市的财富效应确实会影响居民的楼市消费需求。那么，股市和楼市之间的替代效应情况又如何呢？应当承认，在我国，从前这种替代效应是非常明显的，甚至超过了财富效应。2003年前，我国各地房价不断上涨，而且幅度很大。从2009年初到2013年初，全国房价平均上涨幅度差不多达到了50%。尽管政府在许多地区实行了限购措施，仍然挡不住大量社会资金涌向楼市，造成股市资金大量流失，股市多年低迷，甚至到了新股都难以发行的地步。这就是楼市对股市的替代效应。但是，2013年后股市和楼市的风向大变，大量社会资金开始涌向股市，楼市遭到了冷落，直到现在不少地区楼市仍然低迷，房价还在走低。尽管政府出台了许多“救市”的政策措施，包括取消限购等，还没有从根本上改变局面。这又是股市对楼市的替代效应的表现。　　那么，6月中旬以来的这一轮股市大跌会不会重新引发资金流向楼市，并推动楼市东山再起和房价上涨的替代效应呢？有人认为完全可能。我以为不可能。为什么？理由至少有三。　　第一，目前我国楼市的投资价值已经不大。经过十多年持续上涨，许多地方的房价已远远脱离了当地居民的实际购买能力。如果投资购房出租，与房价相比，一年能收到的房租及收益率实在太低。既然房价已很难上涨，从而也难以获取买卖差价收益，加上出租收益率又低，投资房产的需求就上不去。再说，房地产是不动产，变现不易，这也抑制了投资性需求。　　第二，目前我国房地产投资热点地区主要在北京、上海、深圳等一线城市，那里房价尽管已非常高，但需求异常强烈，所以房价坚挺，还有上涨空间，然而这些地区国家依然限购。不限购的地区，尽管房价低一些，但那里房价暂时也难以上涨，尤其是大部分三、四线城镇目前库存量依然很大，房价不仅不会上涨，还在继续下调。因此，从全国而言，楼市投资需求总体上不强。　　第三，房产税预期。尽管目前不动产统一登记的直接目的并非是为开征房产税，而是为了更好维护不动产所有者权益。然而，这项登记制度毕竟是将来开征不动产税的必要技术准备。因此，这项登记制度的建立与实施还是会给房地产投资者带来房产持有税收负担的预期，从而形成对房地产投资需求的抑制。　　导致住房投资需求受到抑制的原因还有很多，但仅仅以上这三条就可以说明，即使这一轮股市暴跌会多少促成一些投资资金转向楼市，但大规模转向楼市投资几乎不可能。因此，这一轮股市大跌不大可能发生重新引发资金流向楼市并推动楼市东山再起、房价上涨的替代效应，更何况政府一直在尽力采取措施提振股市，甚至多部门在联手救市总动员，因为股市若就此转熊，绝对不符合创新驱动、转型发展的国家战略要求。为了实现中国梦，为了进一步改革开放的根本利益，国家需要增加直接融资比重，沪深股市需要相当长时期的稳定健康向上发展。　　事实上，目前政府对股市和楼市的基本方针，是千方百计让股市和楼市都能平稳，绝对不让任何一个市场塌方。因此在两个市场的关系上，尽量发挥两者之间的相互推动作用，防止此起彼落。通过股市发展带来的财富效应，推动楼市的消费性需求，加上一系列支持房地产发展的政策措施，不断消化一些地区的库存压力，以推动房地产市场健康稳定发展。反过来，房地产市场的发展，也会推动股市上的房地产和相关公司的股价稳定向上，从而有利于整个股市的健康稳定。　　（作者系复旦大学房地产研究中心主任）来源上海证券报)
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