商场物业经营与管理教程 - 物业管理-
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中国邮政储蓄银行经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机构发放的，以其合法拥有的经营性物业作为抵押物，并以该物业的经营收入作为主要还款来源的人民币贷款业务。
网易河北讯 经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机构发放的，以其合法拥有的经营性物业作为抵押物，并以该物业的经营收入作为主要还款来源的人民币贷款业务。适用对象经工商行政管理或主管机关核准登记的具备贷款资格和房地产开发资质的企业法人。贷款期限经营性物业抵押贷款期限一般为5年，最长不得超过10年，且不得超过借款人法定经营期限或存续期限;贷款期限届满时，抵押物业仍应具备合理的剩余使用年限，原则上不得少于10年。贷款利率中国人民银行确定的同期限同档次贷款基准利率为基准适当浮动。还款方式根据销售进度还款，提款期后半年至少还本一次。办理渠道您可在当地提供公司信贷业务服务的邮储银行分支机构办理。办理流程受理与调查-物业经营现金流测算-审查审批-合同签署-贷款发放申请材料借款人申请经营性物业抵押贷款时，除提供基本资料外，还需提供以下资料：1、物业持有人股东会、董事会等有权决策机构同意借款并同意以经营性物业抵押的授权、决议文件;2、经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的《房产所有权证》、《土地使用权证》等产权证书;3、经营性物业权利无瑕疵的证明材料，如投资构成、资金来源说明及相关合法有效的合同、协议或其他文件;4、借款人对外出租的主要协议或合同、发票、缴税凭证及影响租金收入的有关证明材料;5、承租人结构及租赁详细信息资料;6、办理贷款所需的其他材料。产品特色1、网络覆盖面广，便于您的结算和还款;2、服务效率高，满足您的用款需求。温馨提示1、您是否能通过邮储银行贷款申请，以及能获得的贷款金额、期限、利率和还款方式，由邮储银行根据您的资信状况综合决定。2、本页面提供信息仅供参考，具体业务以当地网点的公告与规定为准，最终解释权属中国邮政储蓄银行。
本文来源：网易河北
责任编辑：HEB046
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经营性物业抵押贷款
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经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款是指，我行向企业发放的，以其拥有的经营性物业作为抵押物，并以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
经营性物业主要是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流量充裕、综合收益较好的办公用房、商业营业用房和工业营业用房，主要包括写字楼、商场、商铺和综合商业设施等物业形式。
经营性物业的经营收入是指，物业所有者经营物业取得的全部收入，包括但不限于：物业租金、广告位租金、临展费、管理费、断租保证金及进场费等。
适用客户和情形
拥有商用房（如写字楼、商场、商铺以及综合商业设施等）完全产权，持有合法、有效的房地产权证，拥有的商用房已经投入商业运营，并对其拥有的商用房具有独立处置权的法人客户。
1、客户申请贷款以及提交资料；
2、我行进行尽职调查以及审查审批；
3、签订合同以及办妥经营性物业抵押登记、应收账款质押登记手续；
4、我行发放贷款，对物业经营收入、支出款项进行封闭式监管；
5、客户按约定偿还贷款。股份制商业银行
关于印发《股份制商业银行股份有限公司
经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》的通知
各支行、各部室：
为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款等业务，防范商业营业用房在营运期间的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家相关法律法规和《江苏股份制商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制定《江苏股份制商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》，现予以印发，请各单位认真组织学习，并遵照执行。
附件：江苏股份制商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法（试行）
二○一二年十一月十日
主题词：信贷管理 抵押贷款 管理办法 通知
联系人：王**
联系电话：*****
股份制商业银行办公室 日印发
股份制商业银行股份有限公司
经营性物业抵押贷款管理办法（试行）
第一章 总　则
第一条　为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运期内的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家相关法律法规和《江苏股份制商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制定本办法。
第二条　本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。
经营性物业抵押贷款是指江苏股份制商业银行股份有限公司(以下简称&本行&)对具有合法承贷主体资格企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。
第二章 贷款对象和用途
第三条　贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。
第四条　贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，具体可分为两种类型：
（一）自行建造的物业。可用于物业本身的装修改造，也可用于置换负债性资金（指建造该项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金）；
（二）购置的物业。可用于置换购置款。
第三章 贷款条件和申请
第五条　贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。
（一）贷款对象须具备下列基本条件：
法人类贷款条件
1.具有法人营业执照并已办理年检手续；
2.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
3.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
4.资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上；
5.具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录，成立不足2年的新设立企业其控股股东应有良好的信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受检察院、工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；
6.拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；
7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
8.同意与本行签订租金账户监管协议，接受本行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在本行办理；
9.本行要求的其他条件。
自然人类贷款条件
1.个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；
2.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但抵押须征得共有人的书面同意；
3.借款人及共有人书面同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
4.同意与我行签订租金账户监管协议，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理；
5.本行要求的其他条件。
（二）经营性物业具备的基本条件：
1.经营性物业应符合各地规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；
2.地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚的繁华地段；
3.经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；
4.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；
5.经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；
6.经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；
7.经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。
第六条　贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：
（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；
（二）物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。租赁合同涉及多页的，页面与页面之间必须同时加盖双方骑缝公章。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍分析；
（三）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；
（四）本行要求提供的其他证明文件和资料。
第四章 贷款额度、期限、利率和科目
第七条 贷款额度。贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。同时，贷款额度一般掌握在不超过物业市场评估价值的60%，最高不超过物业市场评估价值的70%，对门面房抵押的一般控制在物业市场评估价值的50%以内。
采用综合收入还款的，必须进行还款来源确定，同时经营性物业产生经营性净现金流（净现金流指已扣除经营物业须支付的日常支出后的现金流）占应归还贷款额度的比重不得低于50％。
第八条 贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，并由借款人出具书面还款计划。
经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。
第九条 贷款利率按照本行《贷款利率定价管理办法》执行。
第十条 贷款科目。经营性物业抵押贷款在抵押贷款科目中核算反映。
第五章 贷款的调查和评估
第十一条 申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：
（一）法人客户：
1.营业执照（副本）复印件；
2.税务登记证复印件；
3.组织机构代码证（副本）复印件；
4.贷款卡、基本账户开户许可证复印件；
5.公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；
6.法人代表身份证明，相关授权委托书；
7.公司同意借款的股东会决议及法定代表人（投资人、负责人）及股东连带责任保证书（含配偶）；
8.当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；
9.主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；
10.经营性物业权证（房产所有证书和土地使用权证书）；
11.租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；
12.相关抵押担保材料，如抵押物清单、估价报告、保单、同意抵押决议等；
13.本行需要提供的其他资料。
（二）个人客户：
1.借款人身份证及配偶身份证复印件、结婚证复印件、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照复印件）；
2.申请人简易资产负债表；
3.经营性物业权证（房产所有证书和土地使用权证书）；
4.租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；
5.相关抵押担保材料，如抵押物清单、估价报告、保单、同意抵押证明等；
6.本行需要提供的其他资料。
第十二条　经营性物业抵押贷款比照项目贷款的有关规定进行调查和评估，并重点关注以下内容:
（一）借款人的主体资格。公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；
（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、年度大修及日常维护成本等；
（三）物业的运营时间，是否是属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；
（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；
（五）物业的出租率、租赁合同的租期、租**平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；
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