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威海市城市住宅小区物业管理暂行办法
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威海市城市住宅小区物业管理暂行办法文件发布
【发布单位】81517　　【发布文号】　　【发布日期】　　【生效日期】　　【失效日期】　　【所属类别】地方法规　　【文件来源】
威海市城市住宅小区物业管理暂行办法
（威政发〔97年9月22日）
威海市城市住宅小区物业管理暂行办法文件全文
第一章 总则
第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。　　住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。
第三条本办法所称住宅小区，是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门（以下称市场物业管理主管部门），其主要职责是：　　（一）贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作；　　（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准；　　（三）审查住宅小区物业管理企业资质；　　（四）管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用；　　（五）市人民政府授予的其他职责。环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门（以下称区物业管理主管部门），负责本辖区住宅小区物业管理工作，其主要职责是：　　（一）参与住宅小区物业验收，负责住宅小区物业接管；　　（二）负责住宅小区物业管理企业资质初审；　　（三）负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理；　　（四）组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同；　　（五）指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动；　　（六）审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算；　　（七）查处违反住宅小区物业管理法规的行为。建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门，应按照各自的职责，协同搞好住宅小区物业管理。
第二章 住宅小区物业管理机构
第五条住宅小区设立业主代表大会，由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法，由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等根据住宅小区规模等情况确定。　　住宅小区业主代表大会行使下列职责：　　（一）选举、罢免住宅小区管理委员会（以下称管委会）的组成人员；　　（二）批准管委会章程；　　（三）听取和审查管委会的工作报告，监督管委会的工作；　　（四）决定住宅小区内物业管理重大事项；　　（五）制定和修改住宅小区物业管理公约。
第六条住宅小区业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。有20%以上业主代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。住宅小区交付使用时的第一次业主代表大会，由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。
第七条管委会由住宅小区业主代表大会选举产生，每届任期3年，管委会委员一般为5－9人的单数。管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员，但业主代表不得少于管委会委员总数的60%。管委会设立主任1人，副主任1－2人，由管委会在其委员中选举产生。
第八条管委会在住宅小区业主代表大会的监督下，代表业主的合法权益行使以下职权：　　（一）制定管委会章程和住宅小区物业管理目标，经业主代表大会批准后组织实施；　　（二）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理企业，并与其签订住宅小区物业管理合同；　　（三）审议住宅小区物业管理收费项目和标准；　　（四）协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉；　　（五）监督住宅小区物业管理公约的实施；　　（六）监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。
第九条住宅小区物业管理与维护业务，由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。物业管理企业及资质管理具体办法，由市物业管理主管部门制定。
第十条物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同，报市和区物业管理主管部门备案。物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。住宅小区物业管理合同文本，由市物业管理主管部门统一印制。
第三章 住宅小区物业验收与接管
第十一条住宅小区竣工或完成整治改造后，由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后，由区物业管理主管部门接管。已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按前款规定进行验收接管。
第十二条有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时，应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料：　　（一）住宅小区建设各项批准文件；　　（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；　　（三）房屋及配套的基础设施、设备竣工图；　　（四）地下管网图；　　（五）其他必要的资料。
第十三条开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前，可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后，由中标物业管理企业承担物业管理。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。
第十四条开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时，在房屋出售或租赁合同中，应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。
第四章 住宅小区物业维护管理
第十五条住宅小区物业维护管理按下列分工负责：　　（一）住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责；住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。　　（二）住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责；总表至分表线路的维修养护，由物业管理企业负责；分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。　　（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护， 由自来水公司负　　责； 总表至住户室内管道的维修养护，由物业管理企业负责。自来水分表由业主　　负责。　　（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由物业管理企业负责；化粪池以外污水管道的维修养护，由污水处理厂负责。　　（五）将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责；将垃圾由堆放地点集中到垃圾站，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。　　（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护，由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责。住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。
第十六条住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业配备保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。
第十七条住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。
第十八条住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。
第十九条住宅小区内禁止下列行为：　　（一）未经批准，凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间；　　（二）超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；　　（三）在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目；　　（四）将草厦用于居住；　　（五）随意停放车辆；　　（六）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾；　　（七）在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物；　　（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；　　（九）饲养禽畜；　　（十）排放或存放有毒有害物品；　　（十一）践踏、占用绿地、攀折花木；　　（十二）占用公共场地，损坏公用设备和设施；　　（十三）市人民政府规定禁止的其他行为。
第二十条业主装修房屋，施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后，业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的，物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准，由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。
第二十一条供电、供气、供排气、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地，须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定；按掘非市政道路及公共场地，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意，并按要求安装架设。
第五章 住宅小区物业管理费用
第二十二条从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10%，作为住宅小区物业管理启动基金，由财政部门按季度划转物业管理主管部门，主要用于购置物业管理用房和设施。
第二十三条住宅房屋维修资金来源：　　（一）从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息；　　（二）住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0．10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。　　前款所列（一）项资金，由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。（二）项资金，由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权人）收取，实行专户储存，单楼核算，专款专用，定期向业主公布使用情况。　　住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。
第二十四条用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金，年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列支。
第二十五条专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。
第二十六条住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取；代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。　　物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。
第二十七条房屋所有权与使用权分离时，所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约，并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。
第二十八条住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。
第六章 罚则
第二十九条违反本办法第十九条规定的，物业管理企业有权予以制止，并责令其限期改正；造成损失的，责任者应负责赔偿。情节严重的，由有关部门按规定给予行政处罚。
第三十条违反本办法第二十条规定，业主装修房屋不及时清运垃圾的，由物业管理企业组织清运，费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。
第三十一条违反本办法第二十一条规定，在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地，在楼顶或墙面架设管线造成损失的，责任者应负责赔偿；不按要求安装架设管线的，物业管理企业责令其限期改正。
第三十二条人为造成公用设施或公用部位损坏的，责任者负责修复或赔偿损失。
第三十三条无物业管理企业资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务，并没收其非法所得；造成损失的，应负责赔偿。
第三十四条物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的，业主及管委会可以投诉，物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失；情节严重的，由有关部门按规定处以罚款：　　（一）物业维修养护不及时的；　　（二）管理制度不健全、管理混乱的；　　（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；　　（四）擅自将管理费用挪作他用的；　　（五）乱搭、乱建、改变房屋和配套设施、设备用途的；　　（六）违反物业管理合同约定的其他行为。
第三十五条违反本法办规定，挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的，除限期退还挤占或者挪用资金外，按《》追究主要负责人或者直接责任人的责任。
第三十六条妨碍物业管理工作人员正常管理，违反《》的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条物业管理企业及其他工作人员，应尽职尽责、热情为业主服务；对滥用职权、玩忽职守，给业主造成损失的，应负责赔偿；情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十八条各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。
第三十九条本办法由威海市房地产管理局组织实施。
第四十条本办法自发布之日起施行。[1]
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陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
发布部门：陕西省物价局
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【阅读全文】
为了规范城市住宅小区物业管理业务的收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理业务收费暂行办法》，制定本办法。
本办法适用于经各级工商行政管理机关登记注册的物业管理单位托管的以及房地产开发企业附设临时机构代管的城市住宅小区、居民集中居住区物业管理业务的收费管理。
本办法所称住宅小区物业管理业务收费，系指由专门机构、人员按照业主委托对城市住宅小区、居民集中居住区内的房屋、附属建>物以及公共设施、设备、场所进行社会化、专业化管理、维护、修理、整治并提供相关业务所收取的费用。
各级政府的物价管理部门是物业管理业务收费的主管机关。
物业管理业务收费实行统一办法，分级管理。中央在陕、军队驻陕和省属房地产开发经营企业附设的物业管理单位，以及在中央、省级工商行政管理部门注册登记的物业管理单位，由省物价局核定收费标准并进行监督管理。
物业管理业务收费，根据收费项目的重要程度和特点，分别实行政府定价和经营者定价。
综合管理业务费、物业维修养护费和交通工具停放保管费，实行政府定价。暖气费、中央空调费以及为业主提供特约业务的收费，实行经营者定价。
实行政府定价收费项目的收费标准，由物业管理单位根据所提供管理业务的合理费用开支提出意见，征求业主委员会或业主代表意见后，按照价格管理权限报物价部门审批。物业部门在核实成本费用的基础上，以独立小区、居住区或楼宇为单位核定收费标准。
物业管理单位可以根据管理业务内容与管理费用变化等情况，报经物价部门核准后适时调整收费标准。
实行经营者定价的收费项目和标准，由物业管理单位与业主委员会或业主代表协商议定，报物价部门备案。
物业管理单位向物价部门呈送收费报告，须附报以下文件和资料：
（一）物业管理单位的营业执照、资质证书和物业托管合同复印>；
(二)业主委员会或业主代表对收费标准的意见；
（三）收费标准的计算依据；
（四）年度物业管理业务费用的收支预（决）算。
物业管理业务收费应遵循合理、公开并与物业管理业务水平和业主承受能力相适应的原则。其收费标准应以物业管理业务的合理成本费用为基础，加法定税费与合理利润核定。
物业管理业务收费的费用构成：
（一）管理、业务人员的工资和按规定提取的福利费；
(二)房屋共用部位、公共场所及公共设施、设备的维修养护费用；
（三）公共设施、设备的运行费用；
（四）环境绿化美化、清洁保洁、安全保卫费用；
（五）物业管理单位的办公费用；
（六）固定资产折旧、修理费用；
（七）其他费用；
（八）法定税费；
（九）合理利润，居民住宅管理的成本利润率暂按３～５％掌握，别墅、公寓可适当放宽。
本条第二至七项所称费用，均系指除工资及福利费以外的物质消耗费用。
物业管理单位收取管理业务费后，必须相应提供下列管理和业务：
（一）负责楼宇外墙面、屋面、楼梯间、楼道等共用部位、共用空间以及附属配套建>物、道路、场地、路灯等的管理与维修养护，保持完好无损；
(二)负责管理区内的供电、供水、供气、排水、排污、采暖、制冷系统及电梯、消防、共用天线等公共设备设施的管护、整治和维修（业主户内上下水、暖气、天然气、煤气管道及供电线路维修，材料费由业主承担），保持正常运行、使用。
（三）负责管理区内的安全保卫与事故防范，保持良好的治安秩序；
（四）负责楼道、楼梯间、电梯间、道路、院落、化粪池、污水井等公共场所及附属设施的清扫、保洁与垃圾粪便清运，保持环境整洁；
（五）负责园林、绿地、楼前屋后、道路两旁的绿化美化和管护，保持环境优美；
（六）负责协调处理管理区内日常发生的有关公共事务和纠纷；
（七）提供物业委托管理合同中约定的和接受业主委托的其它业务项目，以及物业管理单位承诺的便民业务措施。
物业业主应按照物价部门核定的收费标准按时交纳物业管理业务费。对逾期不交者，从超过规定时限之日起，物业管理单位可以按日加收所欠交费额３‰的滞纳金。
物业管理单位应严格执行物价部门核定的以及合同约定的收费标准，使用合法的收费票据，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布，自觉接受业主监督。
实行政府定价的综合管理业务费、物业维修养护费及车辆停放保管费一般实行先业务后收费，即在月度（或季度）结束之后限期收缴。
物业产权人与使用人相互分离的，物业维修养护费应向产权人收取，其他费用应向使用人收取。综合管理业务费与物业维修养护费一般以业主占用房屋的建>面积计算收缴。
纳入物业管理范围尚未出售（出租）的房屋，以及业主购买暂未入住的房屋，产权人仍应按规定交纳物业维修养护费和不高于规定标准３０％的综合管理业务费。
物业管理单位代有关部门向业主收取的水费、电费、管道煤气费、有线电视收视费等，属于代办性业务，应按照政府有关部门规定的收费标准和收费周期代收代缴。对于逾期不交者，可以按照有关收费部门的规定收取滞纳金。
代收代缴水、电费，应按不同用途、不同价格（指生活用、商业用等）分别计量、计价，不得混合收费或就高收费；除管线损耗部分可以向业主合理分摊外，不得加价加费，水电费收缴情况应定期向业主公布。
电梯、中央空调和水泵等机电设备运行用电的电费及其它共用水、电费，物业管理单位应单独计量、计费。
由经营者定价的自设供暖系统的冬季采暖费，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理单位提出收费方案，征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一采暖期滚动使用，不得挪作他用。
房屋公共部位及公共建二、公共设备、设施需要进行大修、中修或更新改造的，由物业管理单位编制详细计划和预算，经业主委员会（或业主代表）审查同意后实施。所需费用首先由原开发建设单位提留移交的公共设施专项基金中列支；无此专项基金或专项基金不敷使用的
，由受益人共同合理分摊。工程完工后，其收支情况须向业主公布，接受业主监督。
新建商品房在国家规定的质量保修范围与保修期限内的大中修与设备更换，应由原房屋开发建设单位负责，其费用不得由业主负担。
物业管理单位与业主之间发生的收费争议，业主委员会应进行调解；调解不成的，由物价部门仲裁，或通过诉讼程序解决。
凡有下列行为之一的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依照国家有关法律、法规进行检查处理：
（一）未报经物价部门批准，擅自制定或提高属于政府定价范围的收费标准的；
(二)在本办法的规定和业主委托之外，巧立名目乱收费用，以及强行政务并收取费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供业务质价不符，只收费不业务，多收费少业务以及管理业务不到位的；
（五）其它违反价格管理法规的行为。
写字楼等非住宅物业的管理业务收费，可参照本办法进行管理。
本办法由陕西省物价局负责解释。
本办法发布之前有关物业管理业务收费的规定，凡与本办法不一致的，均以本办法为准。
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