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“法拍房”不限购 风险大
&&近日&房虫&盯上&法拍房&的新闻引起各方热议。提起通过司法拍卖的房产，人们往往马上想到的就是起拍价和成交价都低于价并且不限购。因此近两年来，在楼市限购、房价却不断攀升的情况下，通过拍卖的形式&淘&到一套便宜房成为许多置业者和投资者的新选择。但是通过对专业人士的采访，我们发现看上去很美的&法拍房&往往户型较大不适合首次置业者。对于投资者和改善型置业者来说，虽然有捡到便宜的可能，但如果不了解法拍程序，盲目听信不良中介忽悠，可能会给自己带来较大风险。&&房产拍卖交易量逐年增加&&据一家拍卖公司的张先生介绍，房产拍卖量近年来呈上升趋势。拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖有严格的法律制度作保障。拍卖必须要有两个以上的买主，要有竞争，价高者得，没有这三个条件的不能称为拍卖。&&&法拍房&是指投资人通过拍卖机构竞买强制拍卖的。投资人可以是公司、中介组织或个人；强制拍卖的房地产标的物是指国家行政机关依法没收的房地产，充抵税款、罚款的房地产，人民法院依法没收的房地产，充抵罚金、罚款的房地产以及无法返还的追回房地产，依照国有资产管理规定须以拍卖方式处置的国有房地产(国有出让、国有房产出售)，以及金融机构依法实行抵押权的房地产，企业破产清偿抵债的房地产。房地产拍卖交易成为房地产交易的重要形式之一，房地产拍卖市场是拍卖市场、同时也是房地产交易市场的重要组成部分。&&据中原地产一位参与法院拍卖房产交易的业务人员介绍，买&法拍房&虽然可以捡到一些便宜，但首先要求买房人具备较强的资金实力，因为买&法拍房&要求一次性付款。而且从过去法院拍卖的房产来看，往往面积较大，对于首次刚需置业来说，一次性付款的压力较大。&&通过拍卖购房有哪些流程&&普通买主人想要通过拍卖的方式购买性价比更高的房屋，需要注意哪些问题呢？21世纪不动产相关负责人介绍，首先购房者可以通过报纸和网站的公告了解的具体情况，一般情况下不动产会进行30天以上的公告，买房人也可以趁此期间到项目当地了解物业具体情况和风险。&&如果确定有意参与竞拍，那么就可以将保证金打到法院的指定账户中。&&接下来买房人可以凭借保证金收据和本人身份有效证明参与竞买，如果是公司参与竞拍就可以拿着公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件办理相关手续。如果竞拍成功，买房人可以拿着相关法律文件办理过户手续。如果未能夺标，拍卖结束几天之后可办理退还保证金手续。&&中介手中&法拍房& 购房者需谨慎购买&&目前有一些中介以低于市场价的价格在向买房人推销&法拍房&。面对这样的房源，购房者一定要保持理性，千万别因为广告词被忽悠了。盈科律师事务所合伙人律师邢先生表示，若是要准备买这样的房子，必须检查对方的房产证等法律证件，然后去法院和房管局咨询这样的房子是不是已经可以交易，同时还要特别注意别押自己的身份证复印件等。&&这种被法院强制查封过的房子，在案件没有进行审理和处理之前，也不会解除查封状态，自然也不能上市交易，购房者若是遇到了这样的房源，可以找卖方索要房产证等房产权属的复印件，然后亲自去法院和房管局等部门进行咨询，看这样的房子是否可以交易，交易是不是有什么条件限制，确认无误之后方可进行接下来的购房流程。在这个过程当中，卖方是无权要求购房者押身份证复印件的，为了确保个人信息安全，千万别做这样的傻事。&&购房者在买法拍房时，要先确认房子能够合法交易，各方面手续和条件都正规之后，才能跟卖方签订购房合同并交定金。其中只要有任何一项存在疑虑，那就需要更加谨慎一点，因为钱一交，主动权就转移到了对方手中，到时候想要反悔就困难了。很多时候，不良房产中介或者卖方就是利用订金或定金来设置陷阱，没谈妥各方面条件就要求购房者交钱，交完钱之后，就对购房者强硬起来，口头的承诺不算数，购房者不买的话，订金不退。买的话，就要接受苛刻的购房条件。&&另外，法拍房也比较容易出现欠费问题。购买法拍房屋，一定要提前到现场实地考察，到物管了解项目是否有欠费情况，与邻居沟通小区目前存在的问题等，尽可能多方面地了解拍卖房屋所存在的风险。&&购房者若是要购置可能涉及法律纠纷的房子，最好聘请专业的房产律师协助，无论是调查还是拟定合同，甚至交易流程，有律师在旁边帮助自然能更好地规避风险。 文/本报记者 周宏
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根据朝阳法院执行一庭副庭长于洋的经验，在北京法拍房的竞买者中，以没有购房资格的外地人居多。正是由于北京的法拍房目前不受购房资质的限制，成为这一群体购买北京房产的主要途径。
由于身在外地看房成本较高，竞买结果又具有不确定性，他们中有相当一部分人甚至不会实地看房，只是看看照片问问情况便出手了，“好多人买完房都不知道房子到底长什么样。
此外也有部分炒房者，再有就是本地的购房者。当一套法拍房的竞买价格被抬高到市场的正常水平时，拥有购房资质的本地竞买者通常会放弃竞争。因为相比正常交易的房产，法拍房毕竟存在风险。
3月17日朝阳法院委托拍卖公司通过网络拍卖的方式拍卖了一套位于朝阳区新源里16号的住宅，建筑面积158平方米，起拍价469万。这次拍卖共有29人参与竞拍，经过151轮竞价，最终以1101万的价格成交，折合单价为每平方米6.9万元。
而记者查询某知名中介网站发现，该小区目前在售的房源均价大约为每平方米5万元。记者对29名竞买人进行整理发现，19人中有14名北京人，另外15人来自全国多个省市，最终拍得这套房的是一名28岁的黑龙江小伙儿。
去年朝阳法院委托北京产权交易所拍卖了一套海淀区的学区房。一拍起拍价近600万，流拍。二拍降至500万，依然流拍。三拍起拍价调整到400万，经过拼抢，最终该套房以700余万的价格成交。而当时同类房源正常的市场价大约在600余万。最终竞买人是一对外地的父母，孩子正在北京上大学，这套房距离孩子的学校很近。房产是用孩子的名字购买的，父母考虑得比较长远，将来孩子毕业有可能落户，再有下一代上学的问题也能解决。
于洋表示，北京的法拍房之所以这么抢手，主要是解决了一部分外地人的刚性需求。那么问题来了，法拍房不受购房资质限制的现状不会对北京的住房市场造成影响？于洋表示，事实上，质疑的声音一直都有。但他认为，虽然在执行标的中房产不在少数，但每年可以实际进入司法拍卖的并不多。以朝阳法院为例，2016年全年朝阳法院完成司法拍卖的房产一共不到200套。在于洋看来，这样的数字并不足以扰乱北京的房地产市场。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。如果你被限购，并想买一个比市价便宜的法拍房…… : 经理人分享
如果你被限购，并想买一个比市价便宜的法拍房……
经济观察报 田国宝
一次购买法院拍卖房的经历，至今让陈耳惊魂未定。
日，他在一个房产集中拍卖会上，以474万元拍下上海闵行区一套138平方米的住宅。但陈耳很快发现，该房产还有第二债权人：原房主与第三方签署了一份长达20年的租赁合同，“租金已经一次性付清了”。
陈耳措手不及，这意味着他拍卖下这套住宅，虽然拥有房屋所有权，但20年的使用权已经归属别人，“我是在拍下后才了解到这个情况，当时心想完了，要么花400多万自己住不进去，要么50万保证金打水漂。”
之所以选择法院拍卖房，陈耳看中了其较高的性价比，虽然成交价较评估价格高出60多万元，但与市场价格相比还有一定的优势，同一小区相同面积的部分住宅报价达到600万元，成交价普遍在520万元以上。
看中法拍房高性价比的不止陈耳，在以深圳、上海和北京等一线城市房价不断上涨的背景下，价格较低、不限购的司法拍卖房逐步受到市场追捧，成交比例不断创新高。
法拍房，是指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
据法院人士介绍，法拍房主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。
经济观察报了解，通常情况下，法拍房价格比市场价低10%到20%左右。而其营业税与普通房相当，通常由法院出具相关证明材料，而后在拍卖款中扣除，不需要购房者交纳，不过，部分地区也存在营业税由购房者承担的现象。除此之外，购房者还需要承担1.5%的契税、0.03%合同印花税、权证印花税和登记费等相关费用，以及支付总房款线上5%或线下13%的佣金。
“法院拍卖房价格比市场价低，但到处是陷阱，这个房子出租情况，之前法院和拍卖房都没有掌握。”陈耳说。
据其介绍，房子原来的主人为了阻止房产被法院强制拍卖，在被拍卖之前，与熟人签署一份长期租赁合同，直到拍卖当天，才把这一信息传递到拍卖现场，“合同和银行交易信息都有，为的是让这套房子流拍。”
幸而，这一旨在阻扰拍卖的行为并没有获得法律支撑，“因为法院查封在前，租赁合同在后，经过与原房主充分沟通和谈判后，问题得到解决。如果合同签订在查封之前，而且房主刻意隐瞒信息，这个事还真不好解决了。”
经几方协商，两个月后法院重新执行拍卖程序，陈耳获得这套138平方米住宅的全部权益。这一过程中，上海房价出现新一轮上涨，2月份二手房上涨幅度位居全国第二，仅落后于深圳。
2个月的时间里，这套房子所在小区市场价也从原来的3.8万元左右上涨至约4.7万元左右，陈耳拍下来的房子成交单价仅3.4万元，按照当前的市场价格，这套历经曲折的房子增值近20万元。
在陈耳看来，购买法拍房更多的拼运气，如果能够顺利过户，而且不存在租户或者原房主霸占房屋等其它纠纷，“那就算赚了。”
价格低是法拍房受欢迎的最主要原因，尤其近期一线城市快速上涨，法拍房受到的追捧更甚。法拍房成交情况侧面反映了房地产市场的状况。
从2014年开始，多数城市的法拍房被转移到淘宝司法平台上进行拍卖，但不同城市具体情况不同，据北京市多个区法院人士透露，北京市法拍房在淘宝司法拍卖平台交易。上海除了在淘宝平台上交易外，还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集，深圳和广州在淘宝平台交易数量相对较少。
经济观察报记者梳理淘宝平台拍卖量相对较大的北京和上海两个城市的住宅拍卖信息发现：近四个月来，成交和流拍比逐渐增大，尤其3月份以来，成交比例明显增大，流拍比例相对减少，而且成交价均逐渐由低于评估价到高于评估价。
以北京为例，2015年12月份累计挂出146套次，其中成交51套，流拍90套次，另有5套被中止和撤回；2016年1月份，成交和流拍比例缩小，分别为35套和40套次；2月份两者基本持平，各24套；3月份截至22日，成交35套，流拍15套次。
上海的法拍房成交和流拍的比例，同样从2016年1月份开始扭转，2015年11月，成交和流拍分别为12套和18套次；12月为18套和20套次；到2016年1月份，成交和流拍分别为17套和8套次，2月份为17套和5套次，3月份截至22日，成交和流拍分别为10套和2套次。
其中，中止指房产原主人提出异议并获得法院再审被中止拍卖，撤销指原被告双方达成和解而撤销拍卖。
上述数据显示，上海法拍房从1月份开始摆脱倒挂，流拍量逐渐减少；而北京3月份开始摆脱倒挂。
由于大多数地区法拍房为全款支付，并不支持商业贷款和公积金，所以购买法拍房的群体中，通常是改善型购房者、学区房需求者，也有一部分刚需群体，但多数均为投资者，其中不乏把倒腾法拍房当作一门生意的人。
北京一位不愿具名的律师表示，能够玩转法拍房的人多多少少和法院有着千丝万缕的关系，“也不是说别人就玩不了，不过普通人还是会面临着很大的风险，如果过户时候，法院不配合的话，会很麻烦。”
这位律师曾参与过的一个案例中，南方某地级市当事人购买了一套法拍房，按照规定需要法院出具相关文件材料，才办理免交营业税和过户等相关证件，但由于当地法院没有出具相关手续，导致购房者缴纳了近20%的各类税费。“最后算下来比市场价还高。”
其介绍，购买法拍房主要应该防范以下几种潜在的风险。
首先，看拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，“如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。”
其次，注意拍卖房产的产权共有情况，比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人，如长期租赁合同；是否被其他机构查封，如陕西神木县部分法拍房购买者在办理过户时发现，房产还同时被当地打击非法集资办公室查封，导致无法过户。
第三，查看拍卖房产是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以办理解押，如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。
第四，拍卖房是否有大量欠费，包括物业费、取暖费、水电费等，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费。同时也要查看房屋现状和破坏状况，否则未来可能会因修缮需要大量支出，有的拍卖房可以现场查看，部分则因为种种原因无法实地察看。
第五，交易完成、办理完过户后，原来产权人或者租户拒绝搬迁。遇到这种情况，执行法院通常不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理，同时也包括陈耳所遇到的暗中签订长期租赁合同这类情况。
这位律师认为，由于法院和拍卖公司均非房地产专业机构，对于拍卖房产各类潜在风险并没有有效的防范措施，“有时候法院、税务局和房管局之间因为无法过户和是否免交营业税相互扯皮，最终受害的还是购房者。”
针对这些问题，北京市某区法院一位法官表示，拍卖交易过程中，法院会尽力解决规定和职责范围内的问题，“很多问题是因为购房者没有仔细看拍卖公告造成的，比如你说的这些问题，公告里都写的很清楚，你没看，出了问题只能自己来解决。”
对于办理房产过户事宜，这名法官表示：“我们提供相关的过户材料，需要购房者自己去房管局办理。”
（应受访者要求，“陈耳”为化名）
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作者：佚名
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