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“三无小区”卫生该由谁来管
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琼山区原有老旧小区、安置小区、倒闭企业等无物业管理的“三无小区”共计84个，人口规模达到52064人，日产垃圾量48吨，是城区中脏乱差的死角。目前已落实“三无小区”保洁员86人，负责小区的日常清扫保洁和卫生管理，对暂时未配备保洁人员的，由区环卫局暂时派员负责管理。对此，琼山区环卫局一位负责人向记者倒“苦水”：“不容易，很难。”
原标题：“三无小区”卫生该由谁来管今年4月，海口市开展城市容貌综合整治，对全市“三无小区”的垃圾开展了集中清理。两个月过去了，部分“三无小区”的垃圾得到了清理，然而，“三无小区”的环境卫生问题仍不容小觑。□本报记者 李传华文/图“三无小区”卫生状况普遍较差海口市环卫局副局长云一鸣介绍，“三无小区”是指无物业管理、无主管部门和无人防及物防的小区。海口现有“三无小区”299家，这些小区由于无人管理，无垃圾投放点或投放点设置不合理，垃圾乱堆乱放，严重影响环境卫生质量，群众意见大、投诉多，极大地影响了海口市的整体卫生环境形象。“三无小区”的卫生环境到底有多差，记者连日来走访了多个小区。海口市糖奶厂小区位于龙华路一隅，是一处建成时间较久的老旧小区，一进小区，纸屑、塑料袋等垃圾随处可见，废旧家具等杂物四处乱堆放，甚至还有人在小区内搭起了几个小棚子。“环境太差了。”见记者采访，小区居民纷纷抱怨。一住户介绍，小区共有400来户，2000来人，由于糖奶厂改制，小区多年没有物业管理，属于典型的“三无小区”。在其他多个“三无小区”，类似情况同样存在。为了改变这些“三无小区“的状况，4月份，海口市决定借助市容市貌环境整治，开展大规模整治行动，具体做法是，四个区针对本辖区内的“三无小区”，发动机关干部、社团组织及小区居民，每月开展一次卫生大扫除行动，逐步帮助这些小区建立完善的环卫作业系统。同时，海口还将借助正在推行的网格化管理，对全市299个“三无小区”的规模、户数、人口、垃圾量等情况一并上图，做到每一个小区环境卫生状况一目了然。各区积极行动，开展了一系列的工作。如秀英区环卫局组织力量对城区海秀街道办和秀英街道办老旧小区、安置小区、城中村和倒闭企业进行调研，共登记“三无小区”28个，开展垃圾清理的同时，放置了一批手推车，市民投放垃圾后，由该局清运队每天进行清理。龙华区针对全区78个“三无小区”，着力解决垃圾的收集清运问题，积极与这些小区居民协调，合理设置垃圾投放点，计划免费投放升的绿色环保垃圾桶，加大垃圾日常收集清运力度，现已为62家“三无小区”投放了92个垃圾桶。美兰区、琼山区也开展了大量的工作，努力改变各自辖区“三无小区”的卫生环境面貌。海口开展集中清理①一个“三无小区”垃圾遍地，无人清理。②“三无小区”内杂草丛生。③海口糖奶厂小区乱搭建的棚子。④个别“三无小区”由居民“凑份子”请人保洁。各区虽然开展了一些工作，但据记者观察，效果并不理想，对此，各区都表示有难处。龙华区环卫局局长吴雷说，主要是受人力、物力和财力的影响，全市近300个“三无小区”，要想将它们的卫生环境弄好，投入很大，而依靠现在的环卫系统，显然是力不从心。美兰区环卫局一位工作人员说，不是他们不想做，是实在忙不过来。这位工作人员说，要把“三无小区”的卫生搞好，要配人、配设备，这些人和设备从哪里来？琼山区原有老旧小区、安置小区、倒闭企业等无物业管理的“三无小区”共计84个，人口规模达到52064人，垃圾量48吨，是城区中脏乱差的死角。目前已落实“三无小区”保洁员86人，负责小区的日常清扫保洁和卫生管理，对暂时未配备保洁人员的，由区环卫局暂时派员负责管理。对此，琼山区环卫局一位负责人向记者倒“苦水”：“不容易，很难。”海口市环卫系统一位工作人员表示，海口市开展对“三无小区”的垃圾清理是件好事，但非长久之策，而且如果将“三无小区”纳入环卫管理范畴，也就是说由政府来代管，显然值得商榷。这位工作人员说，假如“三无小区”都由政府来代管，一方面，全市299个“三无小区”，光一年保洁的费用，数额就不菲；另一方面，这么做明显对其他小区不公，“三无小区”业主一般都不交任何物业费，政府如果对“三无小区”的卫生大包大揽，其他小区肯定会觉得不平衡，“尤其是那些对物业公司不太满意的小区，很不容易就会发生‘轰走’物业的事，反正没物业卫生环境由政府管，业主又可以省下大笔物业管理费，何乐不为”？效果不理想各区吐“苦水”居民自管不失为一条出路“三无小区”的卫生环境到底该由谁来负责？这段时间成为不少人议论的话题。龙华区环卫局局长吴雷介绍说，在龙华的个别“三无小区”，有居民想出了这么一招，居民自发组织请一两个保洁员，负责小区的清扫保洁，费用由每家各户分摊。吴雷觉得这个“凑份子”的办法可行，是居民自管的一种方式，可以尝试在全市所有“三无小区”推行。吴雷说，鉴于个别“三无小区”属破产单位小区，小区居民普遍收入较低甚至无业待岗，清扫保洁费用完全由小区居民分摊也是不小的负担，建议在充分调研、摸清底数的基础上引入公司规范化管理的模式，对于费用来源实行政府出一部分、小区居民出一部分的模式解决。这样既能减轻居民的负担，得到居民的支持，也能加快“三无小区”的卫生整治，同时政府的压力也小。琼山区环卫局书记单斌也表示这种办法可行，但他表示应该由居委会牵头，各小区成立“自管委员会”之类的组织，由“自管委员会”来做具体的事。单斌说，居委会是基层组织，对情况相当了解，由居委会来牵头甚至监管最为合理。海口市市政市容管理委员会一位负责人也表示，实施小区自管是必然趋势。目前海口个别“三无小区”已实行居民自管，从效果来看，只要广大居民支持，完全可行。海口市环卫局副局长云一鸣则表示，对“三无小区”，除了开展垃圾突击清理、实行居民自管等办法外，还应该看清“三无小区”环卫设施较差，有的甚至连个垃圾桶都没有，政府应该考虑对这些“三无小区”进行深度改造，将基本的环卫配备齐全，让居民产生的垃圾有“落脚点”、有“出路”。
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看这98个无物业管理小区怎么做卫生保洁？
编辑：陈梦圆
发布时间 日 09:18
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新闻网3月13日讯（记者 陈晨）3月11日，记者在区街道办胜利里社区看到，小区内干净整洁，过去的卫生死角全部被清扫队清理一空。硬化的4条柏油路，把都市气息带进了这片无物业管理小区。
社区居民李大姐告诉记者，这得益于区&开放包容、天下&新理念的践行，街道办去年投入200多万元，把她们这片铁路片区治理得干干净净。
街道办共有16个社区；10万余名常住人口；1177栋楼房；1560个门店；98个无物业管理小区，主要是一些破产改制企业和铁路家属区及后续管理跟不上、开发不成功的楼盘。
为了解决好无物业管理小区的卫生保洁问题，街道办聘请了43名卫生保洁员，按责任划分全部投入到这98个无物业管理小区。街道办负责这些保洁员40%的工资，市、区两级负责60%。今年保洁员工资从1200元/人/月提高到1500元/人/月,加上清扫工具、劳保用品开支，街道办每年支出达60余万元。
为了强化管理，街道办严格实行网格化管理制，把卫生保洁作为网格化管理中的一项重要内容。辖区内划分成90个网格化管理小区，利用微信群工作平台，实时提供卫生清扫、监督、执行、反馈信息。
3月5日，立交桥社区一家餐馆把建筑垃圾停放在过道上，居民向街道微信群发送照片反映后，半个小时内处理完毕。3月1日，这个社区的居民反映，小区内的化粪池因为陈旧狭小，出现喷溢现象。街道立即启动网格化管理工作流程，半天之内解决了问题。
街道还专门聘请了14名门前&三包&劝导员，对门店不文明行为进行实时劝导，保证&三包&制度的落实。高山背、立交桥、白鹿洞社区等4个社区聘请了专职清理牛皮癣监督员。对辖区内出现的牛皮癣，及时清理，积极报请执法部门依法打击、惩处。街道办主任肖敏介绍，今年他们将在街道内所有社区推广这项制度。
一手抓完善机制，一手抓提升。该街道办及社区办事大厅全部建立了&健康加油站&，前来办事的居民可以在这里享受义诊、健康讲座、简单体检等便民服务。健康专栏宣传覆盖到每个小区、单位、庭院，每年更新6期。
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茶花庭院实行自治管理的经验说明
小区物业要管理好
业主配合很重要&
　　居民小区频频发生
　　物管公司撤出事件
　　近段时间，市区金艺社区主任付肃俊感到有点“头大”：社区工作本来千头万绪，要做的工作很多，但从去年下半年以来，辖区内的一些小区接二连三发生物业公司撤走的事，为此她不得不把大量精力和时间花在了如何让这些小区实现物业管理稳定过渡上。最近，她又在为星月花园物业公司撤走后如何实现平稳过渡及为筹备成立星海花园业委会之事而忙碌。
　　金艺社区有星月花园、星海花园、西京花园、茶花庭院、紫城花园、林雨公寓等小区。去年8月，星海花园原物业公司撤出，社区为此帮助该小区找了另外一家物业公司来管理。然而，几个月过去，小区业主对新聘物业公司的服务并不满意，认为新聘的物业公司并没有让小区面貌实现大改变，物业管理也没怎么改善，因此很多住户不愿意缴纳物管费。由于物管费收缴率低，物业公司负责人表示不想干了，要撤走。去年12月底，为挽留这家物业公司，金艺社区、西关街道曾专门召集小区业主代表和物业公司负责人进行协调，但未果。“这家物业公司撤走时，居然把前面物业公司留下来的办公桌、凳、浇花用的水管等都拿走了。”付肃俊说，没有办法，后来暂由社区为星海花园雇了门卫保安和小区保洁员。
　　付肃俊告诉记者，由于社区没钱，为了支付星海花园聘用的保安、保洁人员工资，社区出面向小区首任物业公司借了两万元钱。“但这不是长久之计，社区没有钱为小区长期垫付物管费。”昨日，付肃俊说，社区目前正在帮助星海花园筹备小区业委会，等业委会成立后，小区管理或聘请新物业公司的事就移交给小区业委会来做了。
　　“星海花园少数业主已七八年没有缴纳过物管费，而林雨公寓的物管费原先仅0.2元/平方米，仍有人不愿意缴纳。部分业主不肯缴纳物管费的理由是，家里漏水问题物业公司没有帮助解决，自家电动自行车在小区里被盗，物业公司没有尽到安全保卫职责。”付肃俊说，其实，物业管理费很大一部分是用于小区卫生保洁、垃圾清运、绿化等。“不管哪一位居民，只要住在小区里，他（她）就在享受着小区的绿化环境、保安服务等，而且每人每天都会产生生活垃圾，小区保洁和垃圾清运都是需要付费的，绿化维护也需要钱，因此住户借口不缴纳物管费，想免费享受小区各项服务的做法是不对的。家里发生漏水，如果属于房屋质量问题，住户应找开发商解决，而电动自行车等被盗，也不能一味责怪物业公司没有尽到安全保卫职责，毕竟保安人员不可能整天盯着每一家的电动自行车看护，住户自己也应尽到安全防范责任”。
　　据介绍，因小区物管费收缴率不高，或因物业公司经营亏损等原因，近两年来，金艺社区范围内的林雨公寓、西京花园、茶花庭院、星海花园、星月花园等小区原物业管理公司先后撤出。多数小区在物业管理公司撤出后，一时间出现了小区卫生脏乱、失窃率上升等情况，有的小区还出现高层楼房的电梯因欠巨额电费而面临停用。不过，也有小区在原聘请的物业公司撤走后，通过一段时间自治，实现了小区物业管理良性循环，茶花庭院小区就是一个很好的例子。
　　茶花庭院业委会成员
　　齐心协力管好小区
　　近日，记者来到位于市区李渔路上的茶花庭院小区。茶花庭院共有住户170多户，小区绿化树木以茶花为主。
　　记者在茶花庭院小区看到，小区绿化带内的茶花开得正艳，整个小区很整洁，当时一位女清洁工正在清扫地上的落叶、垃圾。小区里最吸引记者目光的是大门口竖立的一块红底“温馨提示”牌。牌上写着：“小区业主委员会真诚感谢全体业主按位停车，小事有德，大事有成。”记者朝地上看，发现小区内画有很多停车位，每个停车位都编了号，并用白漆写上“已租”两字，有的房子与绿化带之间则用白漆写着“消防通道&勿停车”等字。
　　据小区保安叶含权介绍，小区内有停车位六七十个，小区住户有小汽车约200辆，有车一族都是根据规定按年缴纳停车费。
　　“我们小区的物管费是每平方米0.4元，小区住户共174户，所收物管费总额少，根本不够开支，连雇保安人员、清洁工的工资都不够，经与小区业主商量，决定对小区内有限的停车位收取租赁使用费，标准是每个车位每年租赁费720元。我们用这些租赁费维护小区绿化，修复损坏的楼道灯、草坪灯等。”小区业委会主任金移民对记者说。
　　“对小区收取停车租赁费，大家都没有意见，而且因为小区停车位少，我们几个业委会成员都放弃了，让其他业主享受。”小区业委会成员钱惠芬说。她还告诉记者，今年初，小区还花1.7万元在大门口安装了一套ETC系统，小区住户的车辆也配备了感应器，这样一来，不仅小区住户的车辆进出大门方便了，而且使得外来车辆无法随意进入小区，大大提高了小区的安全性。
　　金艺社区主任付肃俊告诉记者：“茶花庭院的7位业委会成员很齐心，他们有事一起商量，工作一起做。”&对此，金移民表示认同：“我们几个人也分工，但遇到难题时集体商量，一起做工作解决。比如我们这届业会委成员刚接手小区物管时，曾有少数住户借口自行车（电动自行车）在小区内被盗或因房屋漏水而不愿意缴纳物管费，这时候如果负责收缴物管费的业委会成员做不了住户的思想工作，我们几个人就一起上门做这户家庭成员的思想工作，直到做通为止。去年，我们小区物管费收缴率在94%以上，而且绝大多数人都是自觉缴纳物管费。”
　　“我们业委会成员为小区做物管工作都是无私奉献，不拿一分工资。当然，作为小区住户，我们每个人都想通过自己的努力让小区环境变得好一点，让自己和别人都能住得舒心一点。”钱惠芬说。
　　茶花庭院的经验
　　值得其他小区借鉴
　　近两年，市区一些小区物管撤场的事件频频发生，有些小区在物管公司撤出后选择了自治，但不少小区自治并不成功，有的自治不久便出现业委会成员集体辞职的现象。据分析，造成这一现象的原因，主要是一些小区的部分住户不满意业委会成员的工作，由此影响到小区物管费收缴，而小区物管费收缴率低，物业管理入不敷出，是小区业委会成员集体“撂挑子”的主要原因。
　　总结茶花庭院的成功经验，付肃俊认为：作为业委会成员，在管理小区的过程中一定不能有私心，要事事出于公心，要有无私奉献的精神，成员之间一定要团结，要心齐，同时还需要小区其他业主积极配合，共同遵守小区管理的各项规定，这样才能把小区管好。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。【小区物管】干物业，知道怎么干很重要，知道“为什么”要这样干更重要 —— 小区物业管理工作...
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【小区物管】干物业，知道怎么干很重要，知道“为什么”要这样干更重要 —— 小区物业管理工作...
干物业，知道怎么干很重要知道为什么要这样干更重要小区物业管理工作应高度重视的10个“为什么”一、木桶效应在现代管理学上有一个著名的“木桶理论”，是指用一个沿口不齐的木桶来装水，它能盛下的水的容量多少，不取决于木桶上那块最长的木板，而是在于木桶上最短的那块木板，所以也称“短板效应”。启示：考核一个物业项目的服务管理水平如何，不仅要看重物业的硬性指标，而且还要重视物业管理的软实力，使硬件设备和管理手段这两块木板一样长，只有两手抓，多项齐发展，才能装得下业主日益增长的各项服务需求这桶水。二、霍桑效应美国芝加哥郊外的霍桑工厂是一个制造电话交换机的工厂，具有比较完善的娱乐设施、医疗和养老金等制度，但工人们仍愤愤不平，生产状况也很不理想。为探求原因，1924年11月，美国国家研究委员会组织了一个由心理学家等多方面专家参加的研究小组，在该工厂开展了以生产效率与工作物质条件之间的相互关系为课题的一系列试验研究。这一研究课题的中心是“谈话试验”，专家们用两年多的时间，找工人谈话两万余次，并规定在谈话过程中，要耐心倾听工人对厂方的各种意见和不满并做详细记录；对工人的不满意见不准反驳和训斥。这一“谈话试验”收到了意想不到的效果，霍桑工厂的产量大幅度提高。这是由于工人长期以来对工厂的各种管理制度和方法有诸多不满，无处发泄，“谈话试验”使他们的不满都发泄出来，从而感到心情舒畅，干劲倍增。社会心理学家们将这种奇妙的现象称之为“霍桑效应”。启示：一家物业公司服务上千户业主，众口难调，在服务过程中并不能做到让所有业主100%地满意。所以，对于业主未能满足意愿的情绪，切莫压抑。笔者的一位同事在打电话催缴物业费时，询问业主长时间没有交费的理由。业主说，他对物业服务有意见。同事追问对物业服务有哪些意见，业主只说“我都懒得跟你们说”就把电话给挂掉了。同事随后到该业主家登门拜访，业主终于说出了对物业公司的服务和管理感到不满的地方。之后管理处积极响应，该业主提出的问题都得到了满意的解决。所以，业主如果对物业服务存在什么不满的地方，物业公司一定要及时想方设法让业主将意见和建议反馈出来，有不满的情绪能够通过方便的渠道毫无保留地发泄出来，这样物业服务工作反而好做得多。三、拆屋效应鲁迅先生曾于1927年在《无声的中国》一文中写道：“中国人的性情是总喜欢调和、折中的，譬如你说，这屋子太暗，须在这里开一个窗，大家一定是不允许的。但如果你主张拆掉屋顶，他们就来调和，愿意开窗了。”启示：有人说物管这行很辛苦，也有人埋怨物管中客服工作难做，因为工作中有一项职责是调解邻里之间的纠纷，扮演调和人的角色。因为调和的对象都是业主，不能有丝毫的厚此薄彼，不能有所偏向。处理这样类似的问题不仅需要有耐心而且还要掌握好分寸和处理方法。举一个简单的例子，楼上业主家里跑水了，渗到楼下业主家里，楼下业主要求楼上业主赔偿损失。如果说楼下业主要求赔偿的条件过高的话，楼上业主肯定不会同意，甚至会说“你到法院起诉我吧”。这时，物业服务中间调和人的作用就得发挥出来了，如果业主希望得到“拆屋顶”的赔偿，那么物业服务人员就应该是“开窗”的那一个。四、破窗效应如果房子的一扇窗户破了，没有人去修补，隔不久其他的窗户也会莫名其妙地被人打破；一面墙，如果出现一些涂鸦没有及时清理掉，很快墙上就会布满了胡写乱画的痕迹；一个很干净的地方，人会不好意思丢垃圾，一旦地上有垃圾出现，人就会毫无顾虑乱抛，丝毫不觉得羞愧。启示：我们经常发现这样一个有趣的现象，如果楼道只要有一辆自行车停放在那里，时间长了，整栋楼差不多各个楼道都有乱停放自行车的现象。笔者曾经到某物业项目部去参加交流学习时，发现该物业区域楼道没有一处乱停车现象。管理处主任说，从第一位业主入住开始，管理处就给每一位业主灌输“楼道不允许停放自行车”的思想意识，所以，整个项目楼道没有乱停车现象的发生。五、蝴蝶效应1979年12月，洛伦兹在华盛顿的美国科学促进会一次讲演中提出：一只蝴蝶在巴西扇动翅膀，有可能会在美国的德克萨斯引起一场龙卷风。他的演讲和结论给人们留下了极其深刻的印象。从此以后，所谓“蝴蝶效应”之说就不胫而走，名声远扬。启示：生活中业主集体抗议维权的事件时有发生。也许一开始只有某一位业主对房产公司或物管公司的某些方面感到不满意，这种思想意识经过这位业主在广大业主群体中无限传播，最终形成一场集体抗议事件。所以，作为一个企业要时刻关注其服务对象的诉求并及时化解客户矛盾，不给问题留下形成“龙卷风”的空间。六、青蛙效应有一则水煮青蛙的寓言：如果把一只青蛙放在沸水中，它便会纵身而出；如果把一只青蛙放进温水中，它会感到舒舒服服。然后再给温水慢慢加热，即使至摄氏80℃，青蛙也仍然会若无其事地待在水里。温度继续上升至90℃—100℃时，青蛙就会变得越来越虚弱，在此情况下，青蛙已经失去自我脱险的能力了，直至被煮熟。启示：古训有言，“生于忧患，死于安乐”。在当前物管市场竞争激烈的大环境里，企业拥有“忧患”意识是很有必要的，尤其是在物业管理这个高风险的行业，时刻拥有危机意识才能够面对突如其来的变化，寻找合理解决的有效途径，才能为企业获得更大的生存能力和发展空间。七、首因效应第一次交往中给人留下的印象，在对方的头脑中形成并占据着主导地位。这种效应即为首因效应。启示：笔者到某一新入住小区，发现偌大的小区根本就没有一个垃圾桶，只有一个装修垃圾存放点，给已入住的业主带来了不少麻烦。事后了解到，接管该小区的物管公司竟然还是一家一级资质企业，但是通过这件小事情，笔者对其并没留下好感。所以，物业公司在接管一个新项目时，一定要将问题考虑全面，否则，就会给业主留下不好的印象，为日后开展工作留下隐患。八、增减效应人际交往中的“增减效应”是指：任何人都希望对方对自己的喜欢能“不断增加”而对于自己不喜欢的事情则希望“不断减少”。启示：有些物管公司为了提高物业费收费率及时回笼资金，实行在规定缴费时间之前缴费的业主可以享受9折或者8.8折的优惠措施，采取这一种活动，就是抓住了人们的这种心理。九、晕轮效应晕轮效应指月亮被光环笼罩时产生的模糊不清的现象。晕轮效应是一种普遍存在的心理现象，即对一个人（事物）进行评价时，往往会因对他（它）的某一品质强烈、清晰的感知而掩盖了其他方面的品质。启示：提起“万科”消费者首先想到的是其优质的品质。因为“万科”品牌不论是在房地产开发方面还是在物业服务方面都获得了良好的口碑。难道说“万科”的房子就没有一点瑕疵吗？即使有一些小的质量问题，“万科”亦会通过旗下良好的物业服务水平来弥补房产质量的小问题，让消费者感觉是近乎是完美的，给人一种“瑕不掩瑜”的感受，这就是“晕轮效应”带来的效益。十、南风效应法国作家拉封丹写过一则寓言：北风和南风比威力，看谁能把行人身上的大衣脱掉。北风首先来一个凛冽刺骨，结果行人为了抵御北风的侵袭，便把大衣裹得紧紧的。南风则徐徐吹动，顿时风和日丽，行人因为觉得春暖上身，始而解开纽扣，继而脱掉大衣，南风获得了胜利。启示：这则寓言形象地说明了一个道理：温暖胜于严寒。物业管理是劳动密集型行业，企业人才的流失是让公司领导人很头疼的问题。所以，公司的领导者要在管理中运用“南风”法则，尊重和关心员工，多点“人情味”，尽力解决员工日常生活中的实际困难，使员工真正感受到领导者给予的温暖，从而激发出工作的积极性。（微资讯摘编自互联网）【好文分享】亲，不管您在哪里读到有关物业管理方面的好文章，请记得随手发给小编哦，以便让更多的物业人分享。【分享热线】
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