赎楼过程中工商银行赎楼贷会有什么凭证吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-29 13:34 标签： 平安银行 赎楼
深圳市房产交易流程
　　深圳市房产交易流程是怎样的呢?为了让大家清楚这一流程，小编为大家准备了深圳市房产交易流程的想象资料，欢迎阅读!　　第1步：买卖前的产权审核　　产权审查主要是买方应当注意的问题，大部分业主的房产证是在银行抵押，只有房产证的复印件。这种情况下，应当审核卖方的产权是否真实。目前，深圳规划与国土资源委员会的网站上有一个存量房计税系统，实际上也可以作为审查产权的依据。因为，之有身份证号码和房产证号码都属对了，才显示评估价的价格，侧面就反映了这个产权式真实的。　　第2步：交定金与签合同　　刚才说到买方应当审核产权的问题，我们是建议在审核产权后再签合同、交定金。　　作为卖方来说，在查档产权清晰后，应当要求中介将定金转给自己。某些中介一直将定金放在中介不给业主，也是不对的。并且，一般来说，交房保证金预留5000足够了，其他都应当转给业主。　　此外，税费要约定清楚。　　第3步：赎楼　　赎楼是指卖方还清银行贷款，拿回房产证，注销抵押登记。如果是红本在手，就不需要赎楼。赎楼一般是委托担保公司，由担保公司提供担保，向银行申请赎楼贷款。委托担保公司的情况下，担保公司会要求业主出具全权委托公证书。由于部分不良中介会拿全权委托公证书损害业主权益，因此，在业主有能力自行还清贷款的情况下，不建议委托担保公司赎楼。　　关于赎楼的期限，作为业主来说，尽量不要限定赎出房产证的期限，因为可能因为担保公司、银行等原因导致赎楼时间相对较长，如果限定了较短的赎出房产证的期限，可能最终违约。　　作为买方来说，我们建议最好不要帮业主赎楼，无论是用首期款还是用一笔款担保赎楼。这两种当时都是用买方的资金帮业主还清贷款赎楼，而一旦业主毁约不卖或将房产转卖他人，买方有可能钱房两空。　　第4步：付首期及资金监管　　作为买方来说，建议首期款不要直接付给业主，而是要放在银行进行监管，这样就有保障。如果首期款直接付给业主，业主毁约不卖并且不退款，就会很麻烦，打官司也需要很长时间才能拿回钱。　　另外要注意资金监管是要在银行做，而不是中介公司。以前中介公司经常监管巨额购房款项，最后老板携款潜逃。现在情况要好些，中介公司最多有权监管不超过房价5%的定金。　　作为业主，买方是否将首期款足额打进银行监管账户，需要审核。　　第5步：签订买卖合同　　这里的买卖合同一般是指国土局系统打印的正式过户用的合同，关于这个合同最主要的一个问题就是阴阳合同的问题。以前阴阳合同，是按照原价过户，去年出台了评估系统，最低要按照评估价过户。但评估价一般只有市场价的60%左右，因此，按评估价过户实际上也是采取阴阳合同方式过户，只不过政府认可罢了。但少数买方会无理取闹，以新签署的合同价格较低为由，要求按过户价支付房款。因此，为了防止纠纷，我们还是建议，双方再签署一份价格确认书，确认应当按照真实价格执行和支付，过户用的合同中的价格不作为真实交易价格执行。　　第6步：选银行和办按揭　　一般来说，中介会推荐按揭银行，因为中介公司的合作银行一般条件还是比较优惠的。但我们建议买方结合利率优惠条件、银行离家的远近程度综合考虑，我之前遇到过中介相熟的一个银行客户经理，其所在的支行在比较偏远的地方，到中心区来抢按揭的单，这样的话，到时候买方要赎楼或办理有关业务，需要到该比较偏远的支行去办理。因此，中介推荐的按揭银行并不一定就是最好的。　　第7步：过户及交税　　过户有一个问题需要注意，就是收文回执不要让买方自己拿走了。因为万一买方拿了收文回执不去办抵押登记，那么银行就不会防按揭款给业主。当然，这种情况比较少，银行和中介公司按揭员一般都会注意这个问题。　　税费的问题其实在最开始卖房就要了解清楚。现在房子没满5年，就会有5.6%的营业税及城建教育附加。如果业主出售的房子不是唯一住房，就会存在1%的个税。另外，在签署房产买卖合同的时候，买方尤其需要注意税费的承担和划分问题。最后，刚才我们所提到的价格确认书，最好备注“如果谁提出按照实际成交价过户，就由谁承担因此增加的税费”。　　第8步：后续事项　　后续主要是交房，一般来说，前面的事项顺利交易完成后，交房不会有什么争议。因为房子的有关情况和问题，在看房的时候就已经发现和了解了。交房主要是物业、水电、煤气、网络、有限电视等过户。　　此外，建议双方尤其是业主，记得要买卖双方签署交房确认书，证明该房已经交房交接完毕，自己的义务履行完毕。　　延伸阅读――深圳房产现金赎楼贷款操作流程　　在二手房产交易过程中，如果卖方房产处于抵押状态，就需要先还完贷款赎出房产证，才能过户给买方，目前常见的易操作的赎楼方式就是现金赎楼，那么，二手房交易赎楼贷款的操作流程是怎样的呢?具体如下：　　1.卖方递交申请材料，我司进行调查审批。　　2.卖方与我司签订贷款合同等法律文本，并落实交易物业的全权委托公证等手续。　　3.房产买卖双方与我司指定银行签订《资金监管协议》，开设资金监管账户，监管协议中应约定交易完成后监管账户内的购房款或交易不能完成的违约金支付到我司指定的卖方帐户。开好监管账户后，买方将购房款划入监管账户。　　4.我司向卖方发放贷款用于偿还交易物业的银行贷款，凭买方付款的银行转讫凭证或入账凭证至监管银行查询后，取消卖方还贷账户网银及支票，收取卖方身份证及存折、银行卡后，发放我司贷款。对于接受第三方扣款的银行，要求银行从我司指定账户直接扣款，偿还交易物业的银行贷款。　　5.卖方委托我司全权办理完成房产抵押涂销及买卖交易过户等手续，要求买方出具买受房产委托书。　　6.根据买卖双方签订的《资金监管协议》，交易完成后(即：房产证过户递件，买方拿到回执后)，从监管账户将贷款本息分批或一次性划入我司指定账户，偿还卖方贷款。
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赎楼到底是什么意思？具体是如何操作的？
【摘要】经常有平台发布赎楼的借款项目，期限一般也只有几天至十几天，很多人都说很安全，然而很多人对赎楼业务并不清楚，总是处在似懂非懂状态。那么，赎楼业务到底是怎样的？多赚理财师通过三张图，告诉到底什么是赎楼。
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作者: 多赚理财师微信dzxinru&&&
图片来源: 达志
经常有平台发布赎楼的借款项目，期限一般也只有几天至十几天，很多人都说很安全，然而很多人对赎楼业务并不清楚，总是处在似懂非懂状态。那么，赎楼业务到底是怎样的？多赚师通过三张图，告诉到底什么是赎楼。第一种情况买房子的人没有那么多钱，找中介将放款还给销售商，然后将买来的房子抵押给银行，银行放款以后将还给中介，卖房子的人以后按时还款给银行。小贷公司做的这种垫资，也称之为赎楼借款业务。只要银行同意抵押贷款，一般这种业务也没有什么风险，且整个过程比较简单，期限也不会很长。当然，第一种情况更多的像是买房垫资，并不是人们常说的赎楼。下面两种情况，一般都出现在二手房交易中，是最常见的赎楼操作流程。第二种情况某人买房子的时候钱不够，通过银行贷款做的按揭。某天他想要将房子卖掉，但这个时候还欠银行的放贷。于是，他找到中介将银行的放贷还完，然后将房子卖给要买房子的人，收到钱以后他将资金还给中介。在这个过程中，中介会收取卖房子的人一定的利息，一般几十万至上百万不等，哪怕几天，甚至十几天，都是要手续一定的手续费。由于中介也是帮着双方办理买卖房屋，所以中介掌握着双方的资金流向，对于中介来说垫付资金很安全。（中介一般要求卖房子的人先交借款利息，一般20天内费率是1.5%，超过20天但在1个月内的费率是2%，超过1个月，以后每增加15天，费率增加1%，相关资料来自网络）有的时候，中介也没有那么多资金垫付，这个时候就会找到P2P平台，平台发布借款项目以后，获得的资金借给中介，中介再将资金还给银行，整个业务流程如下图所示：第三种情况还有一种情况就是，买房子的人也没有那么多钱，他需要将房子再次抵押给银行，银行审核通过后放款给中介，中介拿到款项后扣除垫付赎楼资金（剩余房贷），而买房的人这个时候按揭每月还款给银行。也就是说他也走按揭的形式购买二手房。很多人之所以说赎楼业务很安全，一般是银行已经答应放款，只要银行放款，卖房子人就有钱还给中介，中介就有钱还给平台，如果平台有这一块儿业务，中介其实就是平台。为了防止借款人挪用资金，中介（借款人）以及买房子的人可以和协商，将贷款直接打给中介，这样平台就能及时收到借中介的还款。
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