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商品房五证两书一表具体法律规定
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五证不全的房子能买吗?细解五证两书
来源：吉屋网络整理 &&发布时间：
是购房过程中不可少的购房证明。在大多数的头次购房者眼中，对此并不是很清楚。五证是哪五证?两书又是哪两书?的房子能买吗?五证：《》、《建设工程规划许可证》、《使用证》、《》、《()许可证》。两书：《住宅质量保证书》、《》1、《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。2、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。3、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、、使用年限、和“四至”范围。4、《建筑工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的属违章建筑，不受法律保护。5、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售的批准性文件房地产五证的注意事项：未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的;未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《》的。《商品房预售许可证》配有镜框，要求悬挂，其它证书都是存档用的，没有张贴、悬挂的要求。房地产两书的注意事项：两书是在时交给的，也没有张贴的要求;是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。五证不全的房子能买吗?购此类房屋应小心谨慎，国务院《城市房屋开发经营管理条例》第27条规定，房地产开发企业预售商品房时，应当向预售人出示商品预售许可证明，第23条规定，房地产开发企业预售商品房应取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证和施工许可证。根据法规的规定，购买者对五证不全的商品房应小心，谨防上当。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。购房五证两书---你必须明白
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购房五证两书---你必须明白
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购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 -
&&&&“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 -
&&&&“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。 -
&&&&五证 -
&&&&《国有土地使用证》 -
《国有土地使用证》正面 -
《国有土地使用证》第一页 -
&&&&对购房影响重要程度: ***** -
&&&&《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。 -
&&&&《建设用地规划许可证》 -
&&&&《建设用地规划许可证》封面 -
&&&&《建设用地规划许可证》正面 -
&&&&对购房影响重要程度: **** -
&&&&《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 -
&&&&核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 -
&&&&法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。 -
&&&&《建设工程规划许可证》 　 -
《建设工程规划许可证》封面 -
《建设工程规划许可证》第一页 -
&&&&对购房影响重要程度: **** -
&&&&《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 -
&&&&核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 -
&&&&法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 -
&&&&《建设工程施工许可证》 -
&&&&《建设工程施工许可证》封面 -
&&&&《建设工程施工许可证》第一页 -
&&&&对购房影响重要程度: ****** -
&&&&《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 -
&&&&《商品房销售(预售)许可证》 -
&&&&《商品房销售(预售)许可证》正面 -
&&&&(红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内) -
&&&&《商品房销售(预售)许可证》背面 -
&&&&对购房影响重要程度: ****** -
&&&&重点提示：怎样审看商品房销售许可证 -
&&&&《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。 -
&&&&二书 -
&&&&住宅质量保证书 -
图为住宅质量保证书范本 -
&&&&《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？ -
&&&&解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 -
&&&&商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。 -
&&&&房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。(北京市英岛律师事务所 邓泽敏) -
&&&&住宅使用说明书&& -
&&图为住宅使用说明书统一范本 -
&&&&《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： -
&&&&1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； -
&&&&2、结构类型； -
&&&&3、装修、装饰注意事项； -
&&&&4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； -
&&&&5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； -
&&&&6、门、窗类型，使用注意事项； -
&&&&7、配电负荷； -
&&&&8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； -
&&&&9、其他需说明的问题。 -
&&&&住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。-
TA的推荐TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&交房必须的五证两书你知道吗【附彩图】_百度文库
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交房必须的五证两书你知道吗【附彩图】
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你可能喜欢房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书一表。五证是哪五证呢?房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
其中，最重要的是，《国有土地使用证》和《预售许可证》。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
也就是说，如果某楼盘的某一批楼栋有预售许可证，那么这一批楼栋的前四证肯定也是齐全的。
但是同一楼盘可能会由不同地块组成，而不同的地块可能存在不同的用地性质。比如有的项目既有安置部分，也有商品房部分，那么对于购房者来说，必须要清楚所购买楼栋是哪一部分， 如果购买正规商品房，必须要看其是否有预售许可证。
同一楼盘的不同楼栋存在分期开发建设，分批取证的不同周期，同一项目的不同楼栋可能会拥有不同的预售许可证。这些都可以在当地的房管局进行查询。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供对商品住宅承担质量责任的法律和保证文件。
具体五证：
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建筑工程施工许可证》
《商品房销售（预售）许可证》
《住宅质量保证书》
《住宅使用说明书》