登记的抵押期限届满是否影响抵押权的效力
登记的抵押期限届满是否影响抵押权的效力
一、问题的提出
A公司以土地为抵押物向B银行申请贷款并办理了抵押登记，在国土部门登记簿上登记的抵押期限为**年**月**日至**年**月**日。该登记的抵押期限过后，A公司的贷款尚未还清，B银行的主债权仍然存在，但A公司未与B银行办理延续抵押期限。C公司是A公司在建工程的施工单位，经诉讼取得生效法律判决书，并向法院申请执行。C公司对A公司与B银行之间抵押权的效力存在疑问，即B银行的抵押权是否因登记的抵押期限已过而消灭。我们作为C公司的律师，围绕①抵押权的存续期限是什么；②当事人约定的固定抵押期限是否有效；③登记的抵押期限届满后抵押权的效力是否受影响等问题进行了调研。
二、抵押权的存续期限是什么？
《物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”
《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”
由此可以看出，一般情况下，抵押权的存续期限是与主债权的存续期限相一致。也就是说，在没有“担保物实现、债权人放弃担保物权、法律规定担保物权消灭”的情况下，抵押权只能因主债权的消灭而消灭。
三、抵押权人与债务人约定的固定抵押期限是否有效？
梁慧星主编的《中国物权法草案建议稿》第三百一十一条规定：“抵押合同中约定有抵押权的存续期间的，其约定无效。”梁慧星解释这一立法的理由有三点：其一，抵押权是物权，物权原则上不受当事人所约定期间的限制；其二，抵押权以抵押物的交换价值担保债权的实现，从属于被担保的债权而存在，债权不消灭，抵押权没有单独归于消灭的理由；其三，抵押权存续期间会直接降低抵押担保的信用，与抵押担保的价值不符；（梁慧星：《中国物权法草案建议稿》社会科学文献出版社2001年版，第614-615页）
《北京市高级人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答（之二）》中规定：“（七）当事人在抵押合同中及办理抵押登记时，明确了抵押期间的，如何处理？当事人约定的关于抵押期间的条款无效，只要担保的债权存在，抵押权也存在。”
我们认为，债权人与债务人约定的关于固定抵押期限的条款无效。需要注意的是，该抵押期限条款的无效，并不影响抵押合同的效力。
四、登记的抵押期限届满，抵押权的效力如何？
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十二条：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”
《最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》规定：“依照《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。”
北京市《房屋登记工作规范（试行）》规定：“2.9.10.2　房屋抵押登记不设抵押期限，原房屋抵押登记已设的抵押期限对抵押权的存续不具有法律约束力。”
《土地登记办法》第五十五条规定：“土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。”此外，《抚顺市住房公积金个人购房贷款管理办法》、《杭州市土地登记办法》、《河北省土地登记办法》等都有类似的规定。
由以上规定可以看出，登记的抵押期限对抵押权的效力不具有法律约束力，抵押权的效力不受登记抵押期限届满的影响。
综上所述，我们认为，抵押权的存续期限与主债权存续期限相一致；抵押权人与债务人无权约定抵押期限，双方约定的关于抵押期限的条款无效；登记的抵押期限届满后，抵押权不受影响。因此，A公司与B银行之间抵押权的效力不因登记的抵押期限已过而消灭。
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抵押合同是否因约定期限届满而失效?
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我国《合同法》对合同失效的规定是：“当事人对合同的效力可以约定附条件。……附解除条件的合同，自条件成就时失效”、“当事人对合同的效力可以约定附期限。……附终止期限的合同，自期限届满时失效”。这里指的是“合同的效力”，而非合同中某一条款对期限的约定。
在建设部统一印制房屋权属证书以前，原来的房屋权证上的一个栏目是“权利存续期限”这一名称早出现在建国前的土地权证上。当时社会上抵押权少而典权多，权属证书上的“权利存续期限”指的主要是典期。典期届满以后，出典人不及时回赎，如经过一定的时间，双方的权利义务关系就会发生改变。把这一概念用在抵押期限上就很容易产生歧义。假定权利存续期限到某年某日，有人就会理解为过了这天抵押就无效了。实际上典权也并不是过了权利存续期限就无效，而是经过了一段较长的时间(如10年以上)双方的权利义务关系会产生一定的变化，而这种变化还是以承认典权有效为前提的，并不是过了权利存续期限就无效。
正因为“权利存续期限”易于使一部分人对抵押期限有不同的理解，建设部在修改权属证书式样时，将权利存续期限改成了约定期限。
约定期限和有效期限不同。什么是抵押权的有效期限?可以从抵押权的性质来看，因为抵押权属于物权，物权的产生和消灭都应当依据一定的法律关系。抵押权在以下几种情况下归于消灭：一是抵押权的行使，如某个债务人没有按期还贷，银行行使抵押权，用卖房款清偿债务；二是主债权的消灭，如债的履行；三是抵押房屋的灭失，房屋灭失，抵押权也不复存在，但因此而获得的补偿还应当作为抵押财产。除此之外，没有任何理由说抵押权不再存在。也就是说约定期限届满时，抵押权继续存在，不会因此而消失。《保保法》规定：“抵押权与其担保的债权同时存在”，即使过了诉讼时效以后，也并不是说抵押权不存在了，只是这一抵押权不能通过诉讼来得到保护。
除了法律对除斥期间(除斥期间是某一项财产权在请求法院保护的诉讼时效届满以后，再经过法律规定的一定的期间，该项权利在实体上即归于消灭，由法律规定的这一期间就是除斥期间)进行规定以后，无论超过约定期限多长时间，即便人民法院对这一权利以超过诉讼时效而不予保护时，登记机关也不能认定抵押权无效。
人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。因而，抵押合同不会因约定期限届满而失效。
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当事人约定或登记机关登记的抵押权期限不具有法律约束
当事人约定或登记机关登记的抵押权期限不具有法律约束力——中诚信托有限责任公司与沈阳星翰实业有限公司、黄聚发债权转让合同纠纷案评析
[裁判要旨]
&&& 当事人约定或者登记部门要求登记的抵押权的存续期间不影响抵押权的存续，抵押房屋的土地与房屋权属分离的不影响抵押合同的效力，也不影响抵押权的设定。
&&& 日，中国建设银行城内支行（以下简称建行城内支行）与被告星翰公司签订借款合同一份，合同约定被告向建行城内支行借款230万元用于购货，借款期限为日至日，借款利率按月息千分之5.115计算，按月结息，在合同有效期内如遇利率调整，按人民银行规定办理。合同项下的借款本息及费用由被告黄聚发提供的财产作为抵押物提供担保，并另行签订抵押协议作为本合同的从合同。被告方如未按本合同约定用途使用借款，建行城内支行有权对违约使用部分在违约使用期间按日利率千分之五计收利息。被告方未按期或超过本合同约定分次还款计划未偿清的贷款为逾期贷款，建行城内支行有权对逾期贷款在逾期期间按日利率万分之2.1计收利息。合同签订后，建行城内支行对上述贷款进行了核定，并于日向被告星翰公司发放了贷款。日，建行城内支行与被告黄聚发签订抵押合同一份，合同约定被告黄聚发为被告星翰公司230万元贷款提供抵押担保，抵押担保的范围为贷款金额230万元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）。合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由被告黄聚发承担，抵押期间被告有义务妥善保管抵押物，抵押物价值减少，被告应在30天内提供与减少的价值相当的担保。借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，建行城内支行有权以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿首先抵押权。合同签订后，被告黄聚发向建行城内支行出具“关于贷款抵押资产的承诺”，承诺愿以位于沈阳经济技术开发区开发大路1甲3号两处房产（一处2424平米，另一处1159平米），总评估值462万元作为抵押物，如不按期还本付息，抵押物资产的产权归建行所有，并由建行全权处理。日，沈阳市房产管理局下发沈房押贷字（2000）第1738号关于房产抵押登记的批复，载明黄聚发向建行城内支行申请贷款抵押的房产坐落于沈阳开发区开发大路1甲3号，建筑面积3583平方米，房屋用途为办公用房，评估价格为462万元，抵押贷款金额为230万元，抵押期限自日至日，经审查，批准抵押登记。取得抵押登记批复后，沈阳市房产局下发沈房市办他字第04764号他项权利证，载明房屋他项权人为建行城内支行，房屋所有权人为被告黄聚发，房屋所有权证号为0166，房屋坐落于沈阳开发区开发大路1甲3号，权利价值462万元，期间为日至日。贷款到期后，被告星翰公司于日偿还贷款30万元，剩余贷款未依约履行还款义务。建行城内支行于日、日发出催还逾期贷款通知书，被告黄聚发在日的催收贷款通知书签章并标明在贷款未还清前抵押物依然有效。日，被告星翰公司向建行城内支行出具还款计划，承诺于2003年3月还款50万元，5月还款50万元，9月还款100万元。日，建行城内支行与中国信达资产管理公司沈阳办事处签订债权转让协议，协议将建行城内支行对被告星翰公司的230万元债权转让给信达公司沈阳办事处。协议签订后，信达公司于日在辽宁日报发出债权转让及催收公告，向二被告主张权利。日，信达资产管理公司沈阳办事处与中国东方资产管理公司大连办事处签订债权转让协议，约定信达资产管理公司沈阳办事处将对被告星翰公司的债权转让给中国东方资产管理公司大连办事处。协议签订后，信达资产管理公司沈阳办事处、中国东方资产管理公司大连办事处于日共同在辽宁日报发出债权转让及催收公告，向二被告主张权利。日，中国东方资产管理公司大连办事处与原告签订资产转让协议，约定转让方东方资产管理公司大连办事处向原告转让对被告星翰公司及黄聚发拥有债权的全部权益。同日，原告与东方资产管理公司大连办事处签订授权委托书，原告委托东方资产管理公司大连办事处全权管理及处置受让的被告星翰公司、黄聚发借款合同及担保合同全部权益。合同签订后，原告与东方资产管理公司大连办事处于日、日两次在辽宁日报发出债权催收、信托设立、债权转让通知通告，向二被告主张债权。另，被告黄聚发用于抵押的房屋所使用的土地为中国人民解放军81851部队营区土地，81851部队将该土地租赁给黄聚发，租赁期限50年。
&&& 沈阳经济技术开发区人民法院经审理认为，建行城内支行与二被告签订的借款合同、抵押合同要约与承诺清楚，系双方真实意思表示，又不违背法律及禁止性规定，故借款合同及抵押合同均合法有效。依法成立的合同具有法律约束力，当事人均应依约履行，建行城内支行在依约履行了付款义务后，被告星翰公司理应及时归还贷款，其未及时给付实属违约行为，应对本次纷争负全部责任。原告在依法受让了建行城内支行对被告的债权后，通过公开发行的省级刊物通知并催收债权符合法律规定，现主张被告及时给付欠款及利息理由正当，本院应予支持。关于利息部分，应当按照合同约定逾期利率计算，即按照日利率万分之2.1计算。
&&& 关于二被告在抗辩理由中提出原告的请求已超过诉讼时效，根据《最高人民法院对&关于贯彻执行最高人民法院“十二条”司法解释有关问题的函&的答复》（法函2002年3号）之规定，最高法院向信达、华融、长城、东方资产管理公司答复认为，依据《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十二条规定，为了最大限度地保全国有资产，金融资产管理公司在全国或省级有影响的报纸上发布的有催收内容的债权转让公告或通知所构成的诉讼时效中断，可以溯及至金融资产管理公司受让原债权银行债权之日，金融资产管理公司对已承接的债权，可以在报纸上以发布催收公告的方式取得诉讼时效中断的证据。故信达资产管理公司沈阳办事处、东方资产管理公司大连办事处在依法受让对于被告的债权后，均在诉讼时效期间内向辽宁日报发出了债权转让及催收公告，中断了诉讼时效。原告在依法取得债权后，亦与东方资产管理公司大连办事处联合向报纸发出了债权转让及催收公告导致诉讼时效中断，故原告的主张并未超过诉讼时效保护期间，被告的该项抗辩理由不当，本院不予支持。
&&& 关于被告黄聚发在抗辩理由中提出抵押期限为日至12月8日，债权人没有向抵押人主张过权利，故已不存在抵押，且被告所用抵押的房产属于办学用房产，土地属于部队的土地，该份抵押合同是无效的，被告不应承担抵押法律责任。对此本院不予采信：
&&& 首先，关于抵押合同的效力问题，被告黄聚发抵押的房屋坐落的土地虽为中国人民解放军部队用地，但处分权人中国人民解放军81851部队已将该幅土地的使用权作为闲置用地租用给被告黄聚发，且在抵押时特别出具说明同意提供抵押，另抵押房屋所有权人为被告黄聚发，提供抵押后已经依法办理了抵押登记以及房产抵押他项权利证书，故该项抵押已经依法成立，合法有效。被告黄聚发主张抵押房屋是教育用房屋，因在举证期间内未提供证据证明其主张的合法性，房产部门在审查抵押登记时已经标明该房屋是办公用房，但未体现抵押房产是以教育等公共利益为目的事业单位、社会团体设施，且房产行政机关发放的权利证书依法经确认，在撤销前人民法院应当予以认可；
&&& 其次，关于抵押期限的问题，根据《物权法》第二百零二条、《担保法司法解释》第十二条的规定，当事人约定或者登记部门要求登记的抵押权的存续期间不影响抵押权的存续。原因有二：其一，依据物权法理论，物权法定原则要求当事人不能在物权法以外设定物权，也不能以物权法之外的方式消灭物权。由于抵押登记属于担保权物权，物权法并未规定抵押权可以因当事人的约定期间或者登记时强制登记的期间而消灭，因此当事人的约定或者登记部门要求登记的抵押权的存续期间，对抵押权的存续应当不具有法律约束力；其二，在担保实践中，担保期间的设立不利于债权的保护，而且加大了担保成本。如果承认担保期间，尤其是登记机关登记的担保期间，债权人不得不每隔一段时间办理继续登记，继续登记又需要发生登记费用，甚至需要重新进行抵押财产的评估，支付评估费用，担保成本显著增大，不利于担保市场的发展，致使债权得不到有效的保护。基于以上理由，《担保法司法解释》第十二条第一款明确规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。日，被告黄聚发在建行城建支行出具的催款函上签章确认，表示对担保继续认可，此后至原告起诉主债权均未超过法律的诉讼时效保护期限，债权受让人也均以符合法律规定的方式通知被告并主张了债权，故被告黄聚发的该项抗辩理由不当，本院不予支持。
&&& 依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第十二条第一款之规定，判决被告沈阳星翰实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中诚信托有限责任公司贷款本金2,000,000.00元、偿还原告中诚信托有限责任公司贷款本金2,000,000.00元的利息（利息自日起至本判决发生法律效力之日止，利率按日万分之2.1计算）、原告中诚信托有限责任公司对被告黄聚发抵押的坐落于沈阳经济技术开发区开发大路1甲3号3583平方米房屋享有优先受偿权、驳回双方其他诉讼请求。判决送达后，原被告双方均未提起上诉，现该案判决已发生法律效力。
&&& 本案主要的争议焦点以及难点是当事人约定或者登记部门登记的抵押权的存续期间是否影响抵押权的存续。
&&& 对此，在案件审理过程中，存在三种不同的意见：
&&& 一种认为抵押权和其所担保的债权系主从关系，即抵押权因主债权存在而存在，随主债权消灭而消灭，因此认为抵押权对于其所担保的债权而言是无期限的。只要债务人未履行到期债务，抵押权人就可以行使抵押权且不受时间限制。一种认为根据民法意思自治原则，应以当事人的约定或者登记机关登记的担保期间为准，无约定则应在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。如果当事人自行约定了抵押期限并且在登记中进行记载，实际上是限定抵押权存续期间的一种方式，按照合同自由原则，只要不损害他人的利益，这种约定就是有效的。物权法202条规定的是抵押权的法定期限，也并未规定约定期限的问题，即物权法并没有绝对禁止当事人自主约定抵押期限，在物权法202条规定的最高期限内，当事人虽不能约定永久存续的抵押权，但是可以约定一定期限内存在的抵押权。笔者认为，物权法202条规定的是抵押权的司法保护期，而并非抵押权的存续期间，因为该期间届满后，抵押权人丧失的是抵押权受人民法院保护的胜诉权，而抵押权本身并没有消灭。抵押权作为担保物权，其消灭的方式共有六种：1、抵押权所担保的债权消灭（物权法第177条、担保法第52条）；2、抵押权因抵押物的灭失而消灭；3、抵押权因司法保护期间届满而实际消灭（物权法第202条）；4、抵押权因实现而消灭（物权法第198条）；5、抵押权因放弃而消灭（物权法第177条、担保法第28条第2款）；6、抵押权因债权人未经抵押权人同意转让债务而消灭（物权法第175条、担保法司法解释第72条2款）。本质而言，当事人约定或者登记机关登记的抵押权期限是对抵押权的限制，期限届至而不能行使抵押权实际是抵押权的消灭。而根据物权法定的原则，物权的设定、物权的消灭均应由法律规定，物权法定原则从根本上排除了当事人意思自治，无论是单独的还是双方协商的，都不允许创设法外物权种类，同理，物权的消灭亦须法律规定，不允许当事人以协商的方式消灭物权是题中应有之意。故当事人对于抵押期限的约定的期限或者登记机关登记的期限对抵押权不具有法律约束力，不产生消灭抵押权的效力。关于物权法颁行以后，担保法司法解释第十二条是否仍得适用值得注意，物权法第202条规定了抵押权的司法保护期，因此担保法司法解释第十二条第二款的规定对抵押权不再适用。需要注意的是，担保法司法解释第十二条第一款的规定是对物权法定原则的具体化，与物权法并不抵触，故在物权法实施以后仍得继续适用。
&&& 本案其他存在疑问的问题：一、土地与房屋权属分离不影响抵押合同的效力，本案讼争的抵押房屋土地属于部队用地，房屋所有权属于抵押人黄聚发，存在分离的现象，但土地、房产行政部门均发放了合法的权属证书，在撤销以前人民法院应当予以采信，此是“司法不得干预行政原则”的必然要求。至于此种房地不一体的现象是如何形成的以及如何规范，将另行文专门探讨；二、诉讼时效的问题，国有银行不良资产的处理涉及国有资产的保护，是国家金融体系改革中遇到的必然问题，在诉讼时效司法解释制定前，最高人民法院日制定出《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》[法释（2001）12号]，又于日做出《最高人民法院对&关于贯彻执行最高人民法院“十二条”司法解释有关问题的函&的答复》（法函2002年3号），规定金融资产管理公司在全国或省级有影响的报纸上发布的有催收内容的公告或通知可以构成诉讼时效的中断，并可溯及至金融资产管理公司受让原债权银行债权之日，上述解释及批复也已明确立法目的是为了最大限度的保护国有资产，诉讼时效司法解释实施后，该解释第十条第一款第四项专门就刊登公告导致时效中断做出规定，原针对资产管理公司时效的规定与诉讼时效司法解释不相抵触，故人民法院在审理案件中应当遵照适用。而物权法实施以后，第202条是桥梁和纽带，诉讼时效的连续对于处理该类案件具有极为重要的意义，故人民法院更应慎重对待。
&&& 综上，本案典型的反应了物权法实施以后遇到的担保物权设定、消灭方法，物权法与担保法、担保法司法解释适用中遇到的困难，以及处理银行不良资产案件中的时效问题，对于人民法院审理该类案件具有借鉴意义。
&&& 本案案号：（2009）经开民初字第2037号
作者单位：沈阳经济技术开发区人民法院
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