新房 100厚墙体墙体用钥匙就能划开,是否合格

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楼房开盘后啥时候拿钥匙
最近遇到一些问题不是很明白,有谁能够告诉我楼房开盘后,什么时候能够拿钥匙呢?
发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见,开发商在用电话、传真等方式通知之外,最好能同时使用挂号信件的方式,否则,很难证明自己已向购房者发出收房通知,有可能造成承担延期交房责任的不利后果。购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。验房。购房者对房屋进行验收,看是否存在质量问题,对发现的质量问题向开发商提出,开发商进行整改,修理后再由购房者验房。购房者接收房屋。房屋验收合格后,开发商将钥匙交给购房者
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开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见,开发商在用电话、传真等方式通知之外,最好能同时使用挂号信件的方式,否则,很难证明自己已向购房者发出收房通知,有可能造成承担延期交房责任的不利后果。购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。验房。购房者对房屋进行验收,看是否存在质量问题,对发现的质量问题向开发商提出,开发商进行整改,修理后再由购房者验房。购房者接收房屋。房屋验收合格后,开发商将钥匙交给购房者
一、查看资料&1、房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走)&2、《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)&3、《竣工验收备案表》(盖章原件)&4、面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章)&5、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走)&6、《建筑工程质量认定书》&7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》&8、签字时注明“楼房状况未明”&二、楼房结构&1、检查房屋有无裂缝。&(1)查看房屋主卧及靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝,修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题。&(2)露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆。&(3)承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,存在危险隐患。&(4)墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕&2、检查空鼓。&(1)检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面,特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。&(2)检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方,用木棍敲一下有无空声。&3、检查倾斜与水平。&(1)在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。&(2)目测大致地平。&(3)检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜,是否弯曲、起浪&4、测量房间的层高。&建筑层高为2.8米,实际高度不能低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,住宅层高不能低于2.8米。&三、渗漏、排水与防水&1、检查房屋有无渗漏。&(1)察看房屋的地面和顶层渗水情况。&(2)检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象&(3)墙身、墙角接位、顶棚有无水渍&(4)察看、(顶面、外墙),阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。&2、排水&(1)验收下水情况,看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸,和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在,因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急,看水压大小,试排水速度。&(2)厕、浴用具有无裂痕,冲厕水箱有无漏水,浴缸、浴盆与墙或的接口处防水是否妥当,水池龙头是否妥当&3、防水&(1)在厕、卫放水(约高2cm),24小时以后查看下家厕卫的天花。&三、室内细部&1、管道&(1)各种管道表面镀层是否完好无破损。&(2)看水管有无冻裂。&(3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。&(4)排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。&2、门(大门,房门)&(1)门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠,且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆&(2)目测门四边是否平行且紧贴门框,间隙是否太大(特别是门锁的一边)。&(3)试门是否运作自如、开关时有无特别声音。&(4)试门锁是否运作自如;看门锁是否安装牢固;看门匙与门锁是否封口;看门插是否插入太少或太长或太紧。&(5)关门听隔音效果并了解密封程度。&(6)卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面1.5厘米。窗的油漆质量主要看,卫生间的门还要刷下边。&3、窗&(1)看的油漆质量有无流坠(油漆滴淌的痕迹)、漏刷和磕碰,色泽是否一致。&(2)目测窗四边是否平行且紧贴窗框;框墙接缝处是否密实无缝隙。&(3)看窗户是否完好。&(4)试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。&(5)看关窗后窗体是否变形,密封胶条是否完好。&(6)试锁销是否运作自如,是否插入太少或太长或太紧。&(7)看窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。&(8)留意窗台云石是否崩裂,窗边混凝土接口有无缝隙,可用手轻触窗台,以不刮手为原则。&(9)窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。&四、生活设施&1、供电&(1)拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电,户内有分闸的,也同样分别检查。&(2)保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。&(3)卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。&(4)检查开关、插座的牢固程度&(5)检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果。&(6)用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。&2、燃气&(1)厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。&(2)燃气是否畅通&3、电讯与线路&(1)打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。&(2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。&(3)CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统、&(4)周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统&五、&1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符&2、抄电表、水表、燃气表数值。&3、有无专用垃圾道,其有无堵塞。&4、有无专用邮政报箱。&5、查问客厅、南、北的机位和孔洞&6、查问南阳台封闭计划
交房的时候可以拿钥匙&那要看是在哪里了啊&在香港的话房子都是统一装修的&内地就不一样&一般是自己装修
新房验收热门问题
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家居精彩推荐新房漏水墙体开裂3年才修好 业主获赔13.9万元
来源:中国新闻网
  核心提示  王先生的新房漏水,墙体开裂,经过开发商整改了3年多才算合格。虽然开发商认为,漏水开裂都是房屋瑕疵,不属于质量问题,他们不该为此买单。但南宁市两级法院一致认为,开发商所交房屋未达到通常的入住标准,算逾期交房,需赔偿王先生13.9万多元逾期交房违约金。类似王先生这样经历的业主不少,开发商往往用“房屋瑕疵”当“免责牌”,而王先生成功维权的原因是善于保留证据。  起因:  新房漏水开裂3年未整改成功  今年40岁的王先生在天津工作,2007年11月,他花30.4万多元在南宁市民族大道某楼盘买了一套房,双方约定日前交房。  到了交房时间,开发商及时发布了公告,通知业主入伙。而王先生直到日,才与开发商办理了交房手续。收房时,王先生却发现新房内墙面潮湿,多处渗水,一些墙面空鼓开裂,而且部分插座未通电,王先生便拒绝收房,并要求开发商整改。  开发商这一整改拖到了2010年8月,当月开发商寄函给王先生,通知他入伙。当王先生高高兴兴从天津赶到南宁收房时,却发现新房的渗水问题更加严重,他只能让开发商继续整改。  日,忍无可忍的王先生向南宁市市长热线进行投诉,并惊动了南宁市建设工程质量监督站。当年1月28日,该站召集建设、监理、施工、物业4方到王先生新房进行查勘。次日,质监站确认王先生的新房确实存在房屋外墙渗透、局部墙面空鼓开裂、部分插座未通电等情形,属工程质量缺陷,并责令开发商整修。  3个月过去了,王先生依然未接到收房通知,他再次向市长热线投诉。当年4月25日,南宁市建设工程质监站再次组织4方进行现场查勘后,认定王先生新房外墙渗透等问题仍未彻底解决,而且该套房还存在滴水线局部未留设、窗户被污染、入户门局部生锈等质量问题。  2011年7月底,此事又惊动了南宁市城建委等主管房屋质量的部门。该委召集4方代表和王先生召开协调会,大家形成共识,王先生的新房仍不具备交房条件。由于王先生的新房经过多次较大规模的维修,2011年12月,南宁市建设工程质监站特意责令整改各方重新进行逐套验收,经验收后结论为合格。  日,经验收,王先生的新房虽然还有些小问题,但总算整改合格。  结果:  法院判决开发商赔偿13.9万  王先生总算收房了,可距离开发商承诺的交房时间已经过去3年多。他为此遭受的损失该由谁来买单?2012年3月,王先生一纸诉状将开发商告上南宁市青秀区人民法院,要求开发商支付延迟交房违约金13.8万多元,以及他为此支付往返南宁的差旅费3.4万多元。而开发商认为,他们是按时通知业主入伙,而且该楼盘房屋已经过多方验收合格,王先生也从物业公司领走了房屋钥匙,这意味着他们并不存在交付违约问题。至于渗漏水等问题,不是房屋主体结构问题,而是质量瑕疵,他们不该为此买单。  一审法院认为,王先生的新房不仅应通过5方验收合格,还应达到通常的入住标准。根据王先生提供的证据显示,王先生的新房在初次收房时,不具备交付使用条件。直到日,经整改后的王先生房屋才视为开发商交付的房屋合格。按这个时间计算,开发商逾期交房1144天,应支付违约金13.9万多元。  至于王先生的差旅费,法院认为,开发商在支付违约金后,已填平王先生损失。王先生自己也有防止损失扩大的义务,从平衡双方利益考虑,法院驳回了王先生的该项请求。2012年7月底,一审法院判决,由开发商赔偿王先生逾期交房违约金13.9万多元。开发商不服提出上诉,二审法院终审判决驳回上诉,维持原判。  教训:  申请专业机构认定并保留证据  在现实生活中,类似王先生这样经历的市民不少,但很少人能像王先生这样成功维权。新房漏水墙体有裂缝,开发商往往拿“质量瑕疵”当“免责牌”,一些开发商甚至用拖延应付业主。王先生为何能成功维权?4月3日,记者采访了一审主审该案的骆法官。  “房屋漏水,墙体有裂缝,也要看具体情况。如果影响到了居住使用,业主就该注意收集证据维护自己的权益。”骆法官说,王先生之所以能赢了官司,与他的积极维权有关。而且他将事件向有关主管部门投诉,并得到了权威机构的认定。  骆法官告诉记者,在这类案件中,由于业主往往无法提供有效的证据,法院只能按照双方的合同约定,无法做出有利于业主的判定。而王先生有很强的保留证据意识,每一次整改及主管部门召集几方形成的会议纪要,王先生都有意识保留。这给法院认定逾期交房的时间,有个明确的界定。  骆法官还认为,很多业主在遇到类似问题时,仅仅只是向物业反映。而物业不是专业部门,对物业认定的事实,开发商不一定会买账。他建议,市民在遇到类似问题时,最好向房屋质量监督部门申请认定,这样更有法律效力。 来源桂龙新闻网)
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 新楼交钥匙教你验房子    &验收新房要带什么&#8220;装备&#8221;?    一般房产商通知业主入伙时间会比较早,建议不要在第一、二天去收房,因为在那两天,同时来收房的人会很多,而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细陪同去看房子,最好是第三天或第四天比较好,需要带的工具:1.一个塑料洗脸盆———用于验收下水管道2.一把小榔头———用于验收房子墙体与地面是否空鼓3.一副卡尺———用于测裂缝的宽度4.一副5米卷尺———用于测量房子的净高5.一个万用表———用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通6.一个计算器———&用于计算数据7.一根水笔———用于签字8.一把扫帚———用于打扫室内卫生9.一个小凳子和一些报纸、塑料袋,包装绳———时间长的时候,可休息一下及预先封闭下水管道    &正常验收房子时间一般是持续2~3个钟头,建议早晨要赶早,如8时,或下午2时半。    &去物业管理处该做什么?    &首先,去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验:    &A.房屋的《住宅质量保证书》(可带走)    &B.《住宅使用说明书》(可带走)    &C.《竣工验收备案表》D.面积实测表    &E.管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)(可带走)    &如果房产商准备充分,一般10分钟即可查看完资料。    &其次,核实面积、合同及价钱多退少补问题。    确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)。以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变,时间为30~40分钟。    &验收房子分哪几步?    &看完资料后,基本就可以去验收房子了,暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们协商,验收好后,再交付费用。    &从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等。接着就可以同物业人员一起去房子里了。   &一看    &详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。    &悄悄话:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清除后就可以看了。    &二看   &检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。    &悄悄话:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是厨房卫生间顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。    &三看    &仔细检查地面,仔细检查地面有无空壳开裂情况。    &悄悄话:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。    &(以上3项可用小榔头和卡尺)    &四看    &水电煤气畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度(一般新房会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。    &悄悄话:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。    &五看    &验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。    &悄悄话:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。    &六看    &验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。    &悄悄话:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。    &七看    &核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符。    &悄悄话:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。    &八看    &测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据。    &悄悄话:最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。    &最后好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,就需要交涉了收房入住注意事项及程序一在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》:&面积实测表&管线分布图-查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有&差异。-查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。-和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点:第一,详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;第二,核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――而现房无法分户计量;B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔――而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔;C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材――而现房则用的是镀锌管;)根据&&合同第十三条&约定开发商应在交房时补偿业主的差价,并估算赔偿由于供暖不能分户计量,而造成的无形损失。赔偿费用为:安装分户计量设备的价格+请政府相关部门来验收的费用+装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔(即改动线路长度*每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价)+PPR管与镀锌管的差价(即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和*两种管每米的差价+无形损失)第三,检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用;各种表的实际度数墙壁除了渗水外,还有一个问题,就是墙壁是否裂纹。测量一下楼宇的层高3招:门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固6招:阳台裂缝危险大7招:保温不好墙滴水冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题。8招:大开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好&楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。10招:供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管11招:拉闸断电不可少。。验电线,除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控&制各分支线路。13招:卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。15招:开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度,尤其别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。第四,对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。-向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题按约要求维修。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,缺少一项都不能入住的。二2。开发商是否有资格收取&#8220;契税&#8221;?什么时候收取?3。开发商是否有资格收取&#8220;公共维修基金&#8221;?什么时候收取?4。面积增加的依据和明细(套内和公摊)5。物业管理费收费明细(电梯房和非电梯房的收费差异)6。周转金(200元)的收取依据?是否交过此费意味着业主以后就再也不用交纳水费?7。有线初装费的收取依据.。144元收费依据。用户有权利选择有线电视开通使用时间8。收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房,此乃商业常识2、公共维修基金只有房地局有权在房屋过户时收缴。&3、契税只能在过户时交纳&4、房产证代办费没有法定依据,也没有在合同中约定,不必交纳商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局;房地局代收维修基金时,须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专&用发票。《北京市契税管理规定》第八条&契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市&财政局确定的其他凭证的当天。第十二条&根据征收管理的需要,契约征收机关可以委托有关单位代扣代缴和代征契约。具体办法由市财政局制定。笔者注:代征收机关应出具征收单位的委托授权书有线光缆初装费笔者注:此费用应是合同中规定标准设施,不应重复征收。有线电视收视费笔者注:用户有权利选择有线电视开通使用时间。三第十条物业管理合同应当明确:(一)管理项目;(二)管理内容;(三)管理费用;(四)双方权利和义务;(五)合同期限;(六)违约责任;(七)其他。第十条&物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出帐目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受小区管理委员会或物业产权&人、使用人的监督。《物管合同怎样签订》根据《城市新建住宅小区管理办法》和有关的物业管理法规的规定,物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准,它具有以下条款:(1)双方当事人的姓名或名称、住所合同的甲方(委托人)为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会,乙方(受委托人)为物业管理公司。(2)管理项目即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。(3)管理内容即具体管理事项。包括:房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶及停泊;公共秩序;房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。(4)管理费用即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂,不同的管理事项,收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的,如季&节性的供暖收费。有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的,如停车的停车费。这些收费,最好都应当在合同中明确规定。(5)双方的权利和义务(6)合同期限。即该合同的起止日期。(7)违约责任。双方都应切实履行合同中约定的义务,如果双方中有任何一方违反合同的约定,则应承担违约责任。(8)其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜,如仲裁、风险责任、合同的补充等。(十)对于半地下室,不论采光井的结构如何,都不计入建筑面积。公用建筑面积分摊原则:1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积&的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应入的公用建筑空间:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。其他原则:其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的,应重新提交面积测量&报告。售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。原作者:hard-rock1\收房应向开发商索要住宅使用说明书和质量合格证书.2\验收应以合同书及附件规定的为准.3\面积应以有资质的测绘单位出具的证明为准注意使用面积与建筑面积不同.4\层高以合同规定为准实际层高比标注值少以内均为正常.5\花园面积是否大于其承诺的最小值.6\门窗安装是否端正与墙壁的接缝是否密封牢固?门窗质量是否合格(平直度密封性牢固性等)?7\各层防水是否做好?(可以从天花板是否有水渍判断)8\各种管线功能要了解如空调管路要保温等.9\内外墙面是否有裂纹地面墙面是否平整.10\阳台露抬的地砖是否牢固有否破碎裂纹活动等现象.11\安装的安全护栏是否牢固.12\电路水路是否接通?13\电水暖煤气等表具是否齐全指示数字是多少?14\空调运转冷热试验.15\合同规定的赠送器具是否齐全?16\电视电话宽带接口是否齐全?17\厨房卫生间的通风孔是否具备?18\信报箱是否安装?19\可视对讲远程遥控煤气火灾报警窗磁门磁等控制和安全设施是否安装到位?20\社区环境及合同中的其它约定.在验房入住前还应查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍,目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘就属于&#8220;黑楼&#8221;,是不能入住的。消防这种关键环节,一旦出了问题,就是人命关天的大事故。而对于业主来说,人身安全才是第一位的,因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,即使是十年二十年以后出了问题,查下来如果是发展商的过失,一样可以追究其责任。另外,&#8220;两书两表&#8221;又增加了实测面积登记表新房查验三十六招买房子,最重要的是所购房屋质量要有保证,否则价格再便宜、朝向再理想,都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼,房屋内在质量如何检查,这里综合有关专&家经验,附上36条验查房屋质量的简易方法,均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。关于门1.门的开启关闭是否顺畅?2.门插是否插入得太少,门间隙是否太大?(特别是门锁的一边)3.门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音?4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧?关于窗5.窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。6.开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅?7.窗户玻璃是否完好?8.窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。关于地板9.地板有无松动、爆裂、撞凹?行走时是否吱吱作响?10.地板间隙是否太大?11.柚木地板有无大片黑色水渍?12.地脚线接口是否妥当,有无松动?13.地面是否有裂缝,是否有起砂现象?关于顶棚14.顶上是否有裂缝?没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使&用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。15.看顶部是否有麻点。这种麻点专业称&#8220;石灰爆点&#8221;,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。16.顶棚有无水渍、裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。17.特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。18.墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?19.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方?20墙身、墙角接位有无水渍、裂痕?21.内墙墙面上有否石灰爆点?关于厨厕22.厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发,要仔细观察。23.坐厕下水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱有无漏水声?24.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当?25.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。26.砖缝有无渗水现象?27.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?28.水池龙头是否妥当,下水是否顺畅?29.卫生、厨房内有否地漏,坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内。30.出水是否通畅,会不会出水口内留有较多的建筑垃圾?31.您住的房间底下的邻居家是否漏水?否则您家的日子也一定不好过。其他31.厨柜柜身有无变形,壁柜门是否牢固周正,门能否顺利开合?32.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?各种电路、闭路电视、电话插座的位置等,也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的,这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便,国家出台了《住宅设计规范》,规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命,减少短路火灾事故的发生。33.供水管的材质?上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管,目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水&质,铜可以抑制细菌生长,增长水中的铜含量,有益健康。34.试煤气热水器开关是否妥当?35.居室、客厅有否各种管线外露?是否有暖气回水或其他管线穿过,因为有较多管线穿越居室,会造成装修困难,也会造成视觉上的障碍,影响整体感。36.自来水水质怎么样?上海市房屋土地资源管理局关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知沪房地资市&号各区县房地局、各房地产开发经营企业:近年来,本市房地产市场日趋规范,但商品住房面积纠纷仍较突出,已成为当前商品住房交易中主要矛盾之一。为进一步规范房地产开发经营企业商品住房销售行为,切实保障购房者权益,现根据建设部《商品房销售管理办法》、《上海市房地产转让办法》,就预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法作如下规定:一、房地产开发经营企业与购房人签订的商品住房预售合同必须明确载明房屋建筑面积(即总面积,下同)、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积。房地产开发经营企业在签订商品住房预售合同时应向购房者提供"房屋建筑面积计算表",交房时应向购房者提供"房屋建筑面积测算表"。二、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时,按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理:(一)共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差,其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%),预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下:┃实测共用部位分摊建筑面积-预测共用部位分摊建筑面积┃面积误差比=&------------------------------------------------------&#215;100%&预测共用部位分摊建筑面积2、预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外,其他原因引起的误差。3、实测面积大于预售合同约定面积,面积误差比超出0.8%的,购房人也不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积,面积误差比超出0.8%&的,房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。(二)套内建筑面积增减的处理办法1、套内建筑面积按"按实结算"的原则处理,房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商,通过预售合同约定具体的处理办法。2、凡合同没有约定处理办法的,实测面积大于预售合同约定面积的,购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的,房地产开发企业应&退还多收的房价款。三、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致,但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑&面积、套内建筑面积不一致时,仍按本通知第二条规定处理。四、预售合同载明房屋建筑面积,但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积,交房时房屋建筑面积增加的,购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面&积减少的,房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的,从其约定。五、凡日后交付的商品住房,预售合同约定的面积与交付时实测面积发生增减的处理均按本通知规定执行。
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