关于僵尸集中营企业因集中建房欠税不能办理房屋产权证应该怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-24 04:18 标签： 自建房分层办理产权证
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开发商欠税无法办理房产证 不应让业主独自买单
-& 07:54:43来源：南方都市报 田静雯
[摘要]“因开发商欠税无法办理房产证”的纠纷，放在当下的东莞楼市不太可能再发生类似的事情。本期封面报道中提及的东莞市建筑工程总公司房产开发公司所欠的各种税费，如果现在开发商也敢这样欠的话，楼都卖不了。 土 ......
　　&因开发商欠税无法办理房产证&的纠纷，放在当下的东莞楼市不太可能再发生类似的事情。本期封面报道中提及的东莞市建筑工程总公司房产开发公司所欠的各种税费，如果现在开发商也敢这样欠的话，楼都卖不了。
&&& 土地交易契税，要在买地阶段就要缴纳完毕，否则土地使用证无法办理。而土地增值税、营业税、印花税、企业所得税等要在房屋买卖阶段就要缴纳，否则开发商预售资格将被取消，而竣工综合验收也无法通过。
&&& 但1995年，地产开发制度远没这么规范，而政府职能部门之间也没有形成良好的合作关系，&开发商欠税&一度曾是地产开发的焦点问题。一位曾参与过早期地产开发的人士透露到：&早期东莞的地产开发，都要挂靠在各区镇房地产开发公司名下的，只要有个开发立项就可以，就能够建房卖房。那时候买房都不懂看土地、规划等证件是否齐全，政府更没有要求。签一份有效的购房合同，就是最大的保障。&
&&& 历史遗留下的欠税问题，其中最大过错方自然是&开发商&，如果要找一个次要过错方，那就是&政府&。监管不利、制度不健全，导致产生这样的历史遗留问题。从法律层面来看，政府也应负担一定的责任。但政府责任的界限在哪里，这一点在法律上并不明晰。2011年樟木头镇政府采用&税费先行挂账&的方式处理了荔景山庄开发商欠税事宜，使得700多户成功办理房产证。但这种做法并没有法律依据，因此即便是成功的经验，也难以得到推广。
&&& 东莞此前就历史遗留的房屋产权证补办问题曾下发过几份规范性文件，包括关于《东莞市已建房屋补办房地产权证实施细则》的补充规定、关于《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则》的补充规定、关于《已建房屋补办房地产权手续登记备案工作》的补充通知、关于印发《东莞市已建房屋补办房地产权手续相关问题答释》的通知等一系列规定，但上述文件规定补办产权手续的房屋范围并不包括商品房。
&&& 在询问过东莞市房管局、东莞市地税局、律师等多方后，能够让业主办理房产证的唯一办法就是&业主垫付本应开发商交付的税费&。一套房的税费少则两三万，多则七八万，是不是业主自掏腰包后，政府就可以不追究开发商欠税的责任？让政府主动出面来处理，肯定会涉及到税收方面的利益，政府就需要放下自己的利益，以维护业主为核心。但如果政府不出面的话，小业主们撑不下去，也只能自掏腰包。但历史遗留问题，业主不是过错方，没有独自买单的义务，政府也不应是&冷眼旁观&的姿态。
责任编辑：舒剑玲
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“僵尸企业”破产法律问题
一、现有僵尸企业处置的法律存在的弊端
1.在僵尸企业处置中，主体不明确。
风险承担机制不健全谁来处置僵尸企业，处置僵尸企业的风险谁来承担？这个问题可能是本轮化解产能过剩、处置僵尸企业的突出困难。现在关于处置僵尸企业的文件出了很多，会也开了很多，但效果并不明显，就是因为让谁来处置的责任主体并不明确，即使明确了部门也没有落实到干部头上。在现在的环境下，处置僵尸企业是有风险的，假设现在出售了部分国有企业股权，如果未来几年形势突然好转，这种风险谁来承担？这个问题不解决，处置僵尸企业还是一个困境。
2.《企业破产法》在适用中存在的不足​。
第一，《企业破产法》在企业破产流程中仍存在不少问题没有真正全面解决，并没有建立起一个完善的僵尸企业破产退出的机制，尤其对国企来说更是如此；企业破产后，原有企业人员如何安置，国有破产企业的资产如何处置，都缺乏一个完善的处置机制，这无疑构成了企业破产退出的严重羁绊。
第二，《破产法》为行政干预仍然预留了很大空间。例如，破产法中的“破产案件由债务人住所地人民法院管辖”“企业破产要向法院提交职工安置和工资支付情况”“金融机构破产由监管机构提出”等等规定，均为行政干预企业破产预留了很大空间。
第三，缺失个人破产制度。市场经济主体不仅包括企业，也包括自然人个人或各色消费者。不论是有组织的企业，还是独立的个人，都有债权债务关系要处理，个人破产法是一主要工具。个人破产制度的完善和熟练运用反映了一国市场化的成熟程度。西方发达国家早期商业繁荣的一个重要原因是个人破产法的出现和发展。正是因为在现实商业活动中有了个人破产，才带动了西方早期和后期成熟市场经济的出现。
3.配套制度欠缺。
破产容易陷入僵局僵尸企业的清理不但涉及法院，还涉及其它他配套制度的跟进。例如，职工债权清偿问题、企业清算后职工档案社会化管理问题、出资人权益调整和企业注销中的工商登记问题、企业资产不足以支付全部欠税的税务减免问题、无产可破情况下管理人费用支付问题。目前，在破产程序中普遍性地存在因配套制度不到位而导致程序拖沓，有的案子甚至出现了“破产僵局”。
二、相关建议
1.明确僵尸企业处置的责任主体。
健全风险承担机制地方政府是消化僵尸企业最终的执行者，所以要想成功必须充分激发地方政府的动力,要改革和完善对地方政府官员的评价考核制度，防止简单地用GDP、财政收入增长等考核指标评价官员政绩。因此，推动官员考核机制从GDP导向到效率导向，弱化对GDP的考核，把重点行业去产能的目标明确写入政府工作报告，并要求各地方政府落实量化指标。
2.完善社会保障制度。
一是加快社会保障立法。建议尽快出台《社会保障法》《社会保险法》《社会救助法》《社会福利法》等基本法律法规，确保社会保障制度的改革、运行和管理有法可依。二是加大财政投入与转移支付的力度，并积极拓展社保基金、福利彩票等其他筹资渠道，开征社会保障税，逐步增加对社会保障制度的资金供给。三是统筹城乡发展，改变社会保障体系重城市轻农村的局面，扩大失业保险、最低生活保障的覆盖范围，确保惠及农民工等农村弱势群体。
3.继续完善破产法，规范企业破产处置程序。
发达国家一直沿着降低注销成本、完善破产程序以及建立资本多渠道退出机制等方向，帮助企业顺利退出，加快产业的新陈代谢，对于我国具有重要借鉴意义。日本通过不断完善破产法便于企业退出，2005年实施的新破产法简化了企业破产程序，使企业退出更加容易。美国破产法中的企业破产制度包括破产清算和破产重整两种模式，破产法的重点从清算逐步转向重整，鼓励更多的企业在申请破产时提交重整计划。从我国的实际情况出发，还必须加快完善金融法庭体系，提高办案效率。企业在兼并重组和破产清算时，容易产生金融案件，法律诉讼是企业清收不良资产、理清债权债务关系的重要手段之一。以内蒙古自治区鄂尔多斯市为例，当地金融法庭通过畅通诉前调解“便捷通道”、开通立案“绿色通道”、开通审批“快捷通道”、建立执行“快速通道”和建立金融案件“联络通道”等措施简化诉讼程序，提高诉讼效率。截至2015
年5月，当地金融法庭取得了法定审限内结案率100%、一审案件陪审率100%、当庭裁判率79%的成绩。
4.企业简易注销，推动僵尸企业退出市场。
随着我国注册资本制度的改革，企业进入市场方便了，但是退出仍然很麻烦。因为企业退出市场是一个比较复杂的问题，涉及债权债务和税务方面的问题。为了进一步完善企业退出市场的机制，国家工商总局在2015年初选择了上海浦东新区、江苏盐城、浙江宁波、深圳等地方，对有些未开业的企业、无债权债务的企业进行“简易注销”改革试点，大幅度简化企业注销程序。目前，简易程序在各地已经初见成效，应该加大推广力度，节约退出成本。
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荣誉徽章：处置僵尸企业不能等
　　中央经济工作会议提出，积极稳妥化解产能过剩。去产能，处置好僵尸企业是关键一环。
　　处置遭遇“几大难”
　　僵尸企业为何一直难退市场？
　　退出难，难在人员安置。据介绍，目前一部分僵尸企业是上世纪90年代末中难啃的“硬骨头”。这些企业或体量过大，或产权与债务纠纷过于复杂，始终“僵而不死”，遗留至今。
　　以东北规模最大的煤炭企业――龙煤集团为例。2012年净亏8亿元，2013年亏损23亿元，2014年亏损接近60亿元，属于过剩产业又严重亏损的龙煤，产能只是同行翘楚的1/10，却有与其规模相当的约20万职工。无论要减员增效，还是退出市场，都绕不开约20万职工的安置。这不仅包括补缴长期拖欠职工的工资以及各种社保费用，还要创造相应的就业岗位。
　　退出难，更难在资金匮乏。大部分僵尸企业资产质量不高，债务负担沉重又复杂，资产抵押、质押限制难以解除，还存在欠税欠费的情况，依靠企业自身改制，资金缺口过大；完全依靠市场力量，又很难吸引资本收购重组。
　　退出难，也和相关法规不够完善有关。工业和信息化部副部长冯飞介绍，《破产法》有些规定较为原则，需要进一步明晰和细化，执行中，存在破产案件立案难、审理慢等问题。比如，一些企业债务关系复杂，在清算、注销时，许多债权、债务需要通过诉讼途径解决，处置周期过长，导致企业难以注销。
　　清理善用“两只手”
　　专家建议，对于扭亏无望的僵尸企业，可依据《破产法》实施破产清算，让其退出市场；对核心业务仍在健康发展，只是融资来源暂时枯竭的僵尸企业实施兼并重组。而在兼并重组中，鉴于僵尸企业的吸引力较差，政府虽然不可“拉郎配”，但仍可扮演“介绍人”。
　　厦门合兴与越州纸品的兼并重组值得借鉴。越州纸品本是浙江绍兴上虞区的百强企业，但从2013年起因受宏观经济形势和担保链影响，负债严重，难以为继。在“输血”与“止血”间，上虞区政府主动与企业多次沟通，不仅就资产处置、职工处理等问题达成一致，还引来托盘企业厦门合兴进行谈判。最终，厦门合兴通过司法拍卖拍得越州纸品，有效盘活土地96.87亩、厂房6.4万平方米，也解决了原企业100余名残疾人的就业问题。
　　文/陆娅楠 左娅 （原载于1月11日《人民日报》，有删节）
（责任编辑：罗浩 HN066）
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