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无产权证的房子是否能买卖？
14:23&&来源：正保法律教育网
如何能够买到一套称心如意又没有后顾之忧的房子，是买房者最在乎的事情。人们除了关注房子的地理位置、户型、配套设施等等以外，更多关注的是现房还是期房、有没有产权证等等。那么，如果房子没有产权证，能不能买呢？从国家政策上来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。但也不是不能买卖，有专业人士提醒，买卖没有产权证的房子，应注意区分下列情况分别对待。
一、刚交了首付款，还没有办按揭。
这种情况就是开发商还没有到房管局备案，这种房子是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，由开发商跟买方重新签订一份购房合同，并将卖方的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，产权证下来就直接是买方的名字了。
二、正在还房贷，还没有交房。
交易分两种情况：
第一种是直接更名。办理流程：
1、卖方将银行的贷款还清；
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出抵押合同；3、开发商带着合同和注销备案登记表去办理该房屋的注销手续；
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房，再到房管局重新备案。
需要注意的是：
1、房子必须还清银行贷款。
2、更名必须取得开发商的同意。
3、买方不能再按揭了，必须全款购买。这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
第二种是双方约定等产权证下来再过户。这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费比较多（包括：个人所得税、契税、营业税等等）。但这种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。买卖没有产权证的房子，风险比较大，买方和卖方都应谨慎、理智，应三思而后行。
且要规避下列风险：
1、如果遇到特殊情况一定要买（卖）没有产权证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确产权证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
2、对买方来讲，降低风险可从两方面入手：一是在取得产权证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
3、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
哪些房子没有产权证?
没有产权证的房子大致有如下11种：
1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的&小产权房&。
2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘。
3、未取得规划审批的楼盘。
4、私自变更规划的楼盘。
5、私自改变土地用途的楼盘。
6、土地产权存在纠纷。
7、没有销售许可证又无产权证的房屋。
8、未经验收或验收不合格的房屋。
9、土地或房屋未解除抵押的。
10、开发商未交纳相关税费的。
11、土地、房屋被有关部门查封的。
责任编辑：ang
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没有取得房产证的房屋能不能买卖
【法院经审理查明】：原告与二被告于日签订一份《房屋买卖预约合同》，合同约定，原告向两被告预约购买两被告位于大学湾一期4幢6跃7层房屋，价格为人民币485000元;合同约定，两被告应当在产权证书办妥后积极同原告办理原、被告之间的买卖合同鉴证和新产权登记手续，若因两被告的过错造成买卖合同鉴证和新产权登记手续迟延办理的，每迟延一日按原告已付款项(含预约订金)的0.5%支付;合同同时对房款的支付时间、支付方式及双方的其他权利义务做了详细约定。合同签订后，原告向被告支付第一期房款人民币10万元(含定金8万元)，并于日支付给被告75000元。另，原告还向被告支付了讼争房屋2005年10月之前的房屋按揭贷款本金2000元并承担了该房屋从2005年10月份至今的银行按揭本息(暂计至&日的房屋银行按揭本息为32037.&22元)。另查，被告与第三人支行于日签订《楼宇按揭》一份，合同约定，被告向第三人借款290000元，用于购买房屋，借款期限20&年等。双方并约定，本合同项下的抵押物为前述房产，抵押人未经抵押权人的同意，不得以出售等方式处分抵押物等。合同订立后，双方已依合同的规定履行了相关义务。原告诉请判令：(1)两被告继续履行原、被告双方于日签订的《房屋买卖预约合同》(即判令两被告继续履行办理产权登记手续、两被告在取得产权登记证书后立即配合原告办理与原告之间的房屋买卖合同的鉴证和产权变更登记手续、两被告不得阻止原告对房屋进行占有和使用等);(2)两被告从原告变更诉讼请求之日(日)至实际开始履行办理原、被告之间的买卖合同鉴证和房屋新产权变更登记手续之日按人民币元的日千分之五向原告支付违约金;(3)本案由两被告承担。【被告辩称】：(1)根据法律规定涉案房屋是不能转让的，双方签订的合同属无效合同;(2)被告名下的房产到目前为止并未能办理产权，故原告的诉求不合理，亦不合法;(3)双方签订的合同违反被告与第三人订立的楼宇按揭借款合同相关规定，该合同属无效合同。【第三人述称】：(1)原、被告双方签订的买卖合同规范的是他们之间的关系，与第三人无关，对第三人没有约束力;(2)如果法院认定合同有效，第三人要求原告归还抵押借款的结余本息，使抵押权消灭。人民法院认为，《中华人民共和国城市》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续，不等于禁止房地产买卖。本案讼争房屋系被告购买所得，权属明晰，被告享有相应的处分权。原、被告订立的房屋买卖合同是双方真实意思的体现，不违反法律规定，应为合法有效。判决如下：一、被告应当于本判决生效之日起十日内继续履行原、被告双方于日签订的《房屋买卖预约合同》，包括被告立即履行办理原、被告之间的买卖合同的鉴证和房屋新产权变更登记手续、配合原告将大学湾一期4幢6跃7层房屋(二、被告若未于上述期限内履行本判决第一项所定义务，应从本院确定的履行截止日次日起至实际开始履行办理原、被告之间的买卖合同鉴证和房屋新产权变更登记手续之日按人民币元的日千分之五向原告支付违约金;三、原告刘烈昉于本判决生效之日起十日内代被告向第三人中国建设银行股份有限公司湖里支行偿还按揭借款合同项下所余的所有本息，消灭抵押权;四、驳回原告刘烈昉的其他诉讼请求。【评析】随着2007年房地产市场的持续升温，房产交易中和本案相类似的“炒楼花”现象时有发生，由此引发的买卖合同纠纷在今年的法院受理的案件中占到一定的比例，因此，本案有一定的借鉴和代表作用。本案存在以下两个较突出的法律问题。(一)关于“预约”和“本约”的合同效力认定本案中，原、被告双方于日签订的《房屋买卖预约合同》的效力是当事人争执的焦点。在法庭审理过程中，被告代理人认为双方签订的是“预约合同”，而非“房屋买卖合同”，其所谓的“预约”，只是双方可能订立合同的一种意思表示，并不存在由双方意思表示一致而订立的正式合同。对此，主审法官认为，原、被告签订的《房屋买卖预约合同》是原、被告双方的真实意思表示，其内容、条款具体、明确，详细规定了买卖双方各自的权利、义务。法院对于“预约”和“本约”所作的效力的区分，不可单纯从当事人所签订的合同名称来判断。虽然原、被告签订的为“房屋买卖预约合同”，但从该合同的实质内容上看，已具备合同成立、生效的法律要件，因此，被告关于预约合同无效的主张没有事实和法律依据。(二)关于买卖合同标的物为未依法登记领取产权证书的房屋是否导致合同无效的认定《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，被告代理人认为双方签订的合同因违反法律的强制性规定而无效。特别是在当前房价居高不下的情况下，通过此规定来限制“炒楼花”哄抬房价的行为可以有效地规范房地产交易秩序。对此类无权属证书的二手房买卖合同究竟有效与否，在法官之间存在着不同的认识。我们认为，认定合同无效不可取。分析如下：1.《城市房地产管理法》为一部行政法，其规范的主要对象是行政管理行为，以行政法中的规范来否定民事合同的效力，应特别谨慎。在我国，不动产的物权变动采取登记生效主义，作为买卖标的物的房屋，如果在买卖合同签订之时或之后没有取得房屋所有权证书，那么是无论如何不能完成过户登记的，也就是说，登记生效要件的不动产物权变动规则，决定了无权属证书的二手房买卖，不可能产生物权变动的法律后果。因此，此类没有产权证的房屋，是因为不具备物权变动的条件而不能发生物权变动。如果认定合同无效，那么就是绝对无效、当然无效，即便双方签订买卖合同之后，卖方已经取得产权，依旧无法弥补原来合同的效力。2.《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，并不意味着法律禁止发生物权变动，也不能因为买卖合同的目的违法，而否定其原因行为(买卖合同)本身的效力。即便是目前为了加强管理，维护房地产市场的正常秩序，防止哄抬房价的现象发生，在行政管理上，对无权属证书的房屋不予过户登记，不发生物权变动的效力就已足够。至于当事人之间是否发生债权债务关系，是否应承担债法上的责任，应更多地关注当事人的意思自治，“契约应严守”&的规则不应被轻易打破。此争议焦点的症结就在于，法官应对物权变动及其原因行为进行清晰的区分。新颁布的《》在这点上就进步许多，《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”此条明确规定“不发生物权效力”，而非“不得转让”，说明其仅仅否定了其物权变动的效力，至于其原因行为的效力还要依据的规则进行判断。物权法体现的立法理念的进步，应在我们的审判实践中加以运用，单纯地依照《城市房地产管理法》的规定认定买卖合同无效是不合理的。3.本案卖方余深斌等二人的房屋也是由房屋的兴建单位处获得，因为卖方在出卖房屋时尚未取得房屋所有权证书，故被告认为其构成无权处分而主张合同无效。我们认为，在无权处分的场合，法律仅赋予权利人于事后决定合同处分权人自己通过追认等方式主张合同效力的权利，并没有赋予无权处分人毁约的权利，如果无权处分人自己主张合同因无权处分而无效，明显违背了诚实信用的原则，不应得到法院的支持。由于近年来房价持续上涨，像本案这样因履行无权属证书的二手房买卖合同而发生的纠纷，在司法实务中并不罕见。且因为利益的驱使，往往是卖方在事后以在签订合同的时候没有产权证为由，主张合同无效。卖房不仅在道德上具有非难性，并且因为合同效力与物权登记的明确区分，卖方的毁约行为在法律上也找不到合理的依据。此案对未来类似案件的审理，有一定的借鉴意义。
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没有房产证的房子可以交易吗 难受法律保护
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
如今居高不下频频攀升,导致市场出现大批无产权证,由此出现一些无产权证的纠纷案件。根据规定,没有完成产权手续,仅以双方合同约定所谓的“合同房”交易属于不合法交易,一旦出现纠纷,合同双方都无法得到法律的充分保护。 日,被告杜先生(卖方)、原告胡先生(买方)签订《房地产买卖协议》,约定被告将其所有36871平方米的土地及4700平方米房屋和地上一切建筑物等附属物全部转让给原告,转让价为2100万元。被告在注销抵押权后,原告支付被告转让300万元,也交由原告保管,在双方办理完房地产过户手续后,原告再支付被告房地产转让费1800万元。同时被告告知原告未办,双方还约定必须在2013年11月底前完成的相关手续,如未在约定时间内完成,即视为违约,被告应双倍赔偿原告共计600万元。 原告、被告在合同履行过程中,由于消防手续不齐全无法在约定期限内,于是原告以合同违约把被告告上法庭,请求判被告双倍支付600万元,并继续全面履行合同。 根据《》、《合同法》规定,一审法院经审理后认定,原、被告双方签订的《房地产买卖协议》合法有效,应受法律保护。但因尚未办完房屋产权登记手续,从法律上无法确定所涉房产的权属,故双方签订的合同实际已无法履行。而被告未能按约定时间办理完成房屋登记手续,有客观因素存在,虽对于原告的责任存在不确定性,但被告已构成违约是事实,理应由被告承担违约责任。法院认为,合同中未约定违约金,原告请求被告支付300万元违约金,法院酌情予以支持,但无法判令强制过户,对于原告要求被告继续全面履行双方于日签订的《房地产买卖协议》请求,法院不予支持。 一审判决下达后,原、被告双方对于判决结果都不满意,于是提交了上诉请求。二审法院依据《民诉法》规定,在经过全面查证后,认为在协议签订的第2天,原告将消防“现场踏看记录”交给中介公司,中介公司将其作为办理房产证的资料直接递交到相关部门,同时证实被告日才知道曾经有消防“消防踏看记录”的。二审法院认为消防大队的现场踏看记录不是消防大队的行政许可。“现场踏看表”不是办证的有效资料,并确认了没有及时办下来原告负有主要责任,于是二审法院维持了一审判决,并下达了二审终审判决书。
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没有房产证的房子就不能交易了吗？看完终于知道了！
&&& 如今，随着社会经济水平的提高，人们的收入也有了很大的提高。于是，人们就会想到买房子。那么，就会有很多人有这些疑问。房子没有房产证能买吗?难道没有房产证的房子就不能交易了吗?没有房产证的房子怎么交易?下面，小编就对这些问题来做个简单的阐述。 &&& 房子没有房产证能买吗? &&& 房产证即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。 &&& 从国家法律政策来说，没有房产证的房子是绝对不允许交易的，因为根据我国律法规定，房子买卖必须以过户为准，要是没有房产证的房子是不可以办理过户手续的，而且也不受国家的保护。 &&& 其次，由于这类房子没有房产证也不能进行贷款、过户和办理公证等事情，因此是不建议购买的。而买没有房产证的房子存在很大的风险，要是没有房产证办理过户手续的话那么房子的所有权还是归原来的业主的。 &&& 难道没有房产证的房子就不能交易了吗?当然不是! &&& 无产权证的房子大致有以下几种情形： &&& 1、开发商没有办理房子产权登记就交房的。 &&& 2、该房子属于违章建筑。 &&& 3、该房子是本身没有产权的小产权房和廉租房。 &&& 没有房产证的房子怎么交易? &&& 这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。买卖双方可以直接跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将原来的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样了。 &&& 正在还房贷，还没有交房 &&& 方式一：直接更名 &&& 流程：1、卖方将银行的贷款还清;2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在*押合同;3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。 &&& 需要注意的是：房子必须还清银行贷款;更名必须取得开发商的同意;买方不能再按揭，必须全款购买。 &&& 这种方式的优点是手续简单，而且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量空白期，风险较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了问题只能自己兜着。 &&& 方式二：双方约定等房产证下来再过户 &&& 这种方式属于二手房买卖，因此要缴纳的税费比较多。 &&& 没房产证能否先公证再过户? &&& 没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。如果要买的话，会有风险。需要注意的是，如果只办理公证而不过户，对购房者来说也有巨大风险。 &&& 因为在我国房地产法律法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋*押或转售，买房人的利益将无法保障。 &&& 注意事项 &&& 1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎! &&& 2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。 &&& 3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。 &&& 4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。 欢迎关注天涯社区海南在线 &房子&家&论坛 要咨询，来这里，想买房，扫一扫！ &海南在线购房无忧5群&诚邀您的加入！（前4个群已满） 更多海南房产热点资讯，更多折扣优惠信息 请关注&海南房产&微信官方公众号：
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