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摘要: “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发， ...
“”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民上建设的房屋，未缴纳等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的和，国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
& & & 随着国研中心的383改革方案的公布，市场谈论不断，其中焦点之一就是小产权房转正的问题。小产权房问题由来已久，而本次383方案中关于小产权房的最新政策再次引起人们的注意。
& & & 2012年2月21日，国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，2012年国土部将联合相部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展2011年住房用地情况。
“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。对于试点清理工作，王宗亚说，目前正在稳妥有序地推进启动试点工作。目的是在试点基础上总结完善政策，为启动全面清理“小产权房”工作做好政策和制度的储备。目前，、作为两个试点城市已获批准先行试点。国土局局长魏成林表示，目前国土部只批准了在集体土地上建设租赁房的办法，还没有批准试点方案。& &&&&&“国土部要求试点封闭运营，结果可控。我们目前正在制订试点方案，完成以后要经过国土部的审批。”
小产权房最新政策，国土部严禁登记发证。
根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。昨天，国土部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。
去年颁布的中央一号文件明确规定，力争用三年时间(即2012年)完成农村集体土地确权登记发证的工作。
《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
&《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。
& & 在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现不少违规开发建设、销售的小产权房。无论是建设数量还是市场需求，小产权房都相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力，成为政府不得不严肃面对的一个社会问题。所谓小产权房，主要是指在农民集体土地上，由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。由此可见，小产权房没有国家正式的保护，一旦出现权属纠纷，将很难诉诸法律来解决。笔者就目前小产权房存在的问题及解决办法谈几点自已的看法。
& & 一、小产权房的特点
& & （一）房屋建造所需用的土地来源于农村的集体土地，主要包括农用地、建设用地以及宅基地等类型；
& & （二）房屋购买者呈现出多样化的特点，不只是本村的村民，还有城镇和外村的居民；
& & （三）小产权房的权属没有经过国家房地产管理部门（机构）的统一登记，只有乡镇或者村委会制作发放的“小产权”凭证。
& & 二、小产权房问题产生的原因
& & （一）从购买者角度看主要是基于日益高涨的城市商品房价格。根据对全国26大中城市的统计数据显示，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比均在10以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门、上海，2011年房价收入比分别达到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40.而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市也逐渐超过了全国（7.5）的总体平均水平。如此高的房价超出了一般收入家庭的购买能力，迫使他们不得不将眼光投向市郊的小产权房，而小产权房的价格大多相当于商品房的30%至40%.以首都为例，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平米，而京郊的小产权房价格大多在7000元/平方米至8000元/平方米左右。这样悬殊的价格当然让许多人心动，从而忽略了购买小产权房的风险性。
& & （二）住房保障体系不够完善。造成小产权房问题的又一原因是住房保障体系还不够完善，只有解决了居民的基本住房问题，小产权房问题自然迎刃而解，社会才能稳定、经济才能发展。小产权房最大的消费群体是城市中的中低收入者，他们购买小产权房的原因是住房制度改革中住房保障制度的缺失和城市商品房价格超出中低收入者的承受能力。
& & （三）小产权房存在的根本原因在于我国二元制的土地所有权制度以及土地的使用上的规划管制。所谓二元土地所有权制度是指在我国土地所有权形式有两种，一种是属于国家所有的土地，针对的是城市市区的土地；农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条和《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，只有国家所有的土地才能用于房地产开发，农村集体所有的土地不能直接用于商品房开发建设。只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有的土地为国家所有的土地，才能出让给有资质的房地产开发企业进行开发。然而事实上，国家一边禁止集体所有土地直接进入土地流转市场，一边又通过低价征收了集体所有的土地，然后以征收补偿费用的几十倍甚至几百倍的价格出让给房地产开发商。 & & 在这种情况下，有些集体经济组织为了维护自身经济利益，在集体所有的土地以各种名义建造房屋，并通过出售获取了一定的经济利益。
& & 三、小产权房问题的解决对策
& & 由于小产权房问题不仅关系到农民、城市居民、开发商及地方政府的经济利益，还关系到国家的粮食安全和全社会稳定的大问题，各级政府有关主管部门和各类学者都十分关注小产权房问题并积极提出解决对策。针对小产权房问题的解决对策要从多角度，多方面着手。
& & （一）建立和完善有关小产权房的，提高法律条文的实际可操作性。从本质上说，正是因法律自身所存在的缺陷才引发了诸多小产权房问题，因此，有效的解决方法终归还是要落实在相关法律法规的建立和完善上。针对当前我国存在的小产权房问题，相关立法部门应当从实际出发，坚持以人为本的原则，及时制定出一些具有针对性的法律法规，以便解决实际问题。对于现行的法律法规，要进一步予以完善。同时，只有法律条文是不够的，还要保障这些法律条文能够充分发挥作用，即具有实际可操作性。
& & （二）要用发展的眼光区别看待小产权房问题。由于不同的地区地理格局存在着一定的差异性，所以我们应当区别地对待小产权房问题，绝对不能千篇一律，采用相同的方法去应对。由于小产权房不仅涉及相关法律问题，而且还关系着整个社会的稳定，因此应坚持与时俱进，用发展的眼光来对待该问题，具体问题具体分析。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定：小产权房等违法用地，不得登记发证。同时明确了“小产权房”等违法用地不会因农村集体土地确权而合法化。但对于现在已经存在的小产权房，如果不加区别地对待，一律按照违法建筑予以强行拆除，则将造成社会财富的严重损失，并对社会发展非常不利。
& & （三）从源头上解决小产权房问题。加大集体土地建设的审批力度，严厉打击非法占用基本农用地建设小产权房的行为，对占用农村耕地、参与小产权房开发谋利的开发商，政府及相干部门应及时向社会通报，必要时做出处罚。改革现行的住房保障机制，扩大居民的保障性住房面积，进一步明确保障性住房申请条件、增加保障性住房的发放透明度，对保障性住房加强监管，只有这样才能解决小产权房问题，才能保障国家和社会的长治久安。
& & 总之，在以和谐为社会发展主题的今天，解决小产权房问题，要求相关部门一定要厘清各种情况，协调好各主体间关系，平衡好各个方面利益，制定切实有效的可行性方案，最终实现既能保护农民利益、促进农村经济发展，又能保证城市居民利益、维护社会稳定的目的。
解决之道：
& & & 一、根据国土资源部的相关政策，目前在集体土地上建设租赁租房是可以考虑的选择，现有的部分小产权房是否可以以租赁房的形式解决；
& & & 二、对于城市规划区范围内的小产权房，又符合规划要求的，是否可以补办相关规划、土地出让手续，补交土地出让金，补办各项土地、建设手续， & &缴纳费用，使该部分房屋转正，同时将收取的土地费用给原土地上的农村集体组织以补偿，了结土地征收手续。兼顾原土地所有人、小产权房购 & &买人、政府各方的诉求都得到满足的效果。
& & & 三、对于基本农田保护区范围内的小产权房只有坚决拆除，相关损失由出卖方承担。
对于小产权房清理中，相关责任的承担问题，应当根据过错责任原则来划分责任承担比例：
&1、出卖者销售时以商品房进行宣传销售，没有明示为小产权房，且取得了区、县级政府房管部门颁发的《房屋所有权证》的该类房屋，应当保护购 &买者的权益，主要责任应当由出卖者承担民事赔偿责任，区、县级政府房管部门承担行政赔偿责任；
&2、出卖者销售时以商品房进行宣传销售，没有明示为小产权房，且取得了乡镇、村委会颁发的《房屋所有权证》的该类房屋，主要责任应当由出卖 &者承担民事赔偿责任、由乡镇承担行政赔偿责任，由村委会承担一定的民事赔偿责任，购房者承担一定的缔约过时责任，即对审查不尽责承担少 &量责任，以避免购房者明知违法而毫无顾忌的参与。
&3、出卖者销售时明确为小产权房，不能取得政府房管部门颁发的《房屋所有权证》的，则应当由出卖者承担大部分责任，购买者应当承担审查不严 &的缔约过失责任。
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