龙年房价究竟平潮房价会不会涨降

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-22 06:27 标签： 2017年房价会不会下跌
　　2017年房地产七大预测
　　?销售额有望再次超市场预期。新房销售额同比增速预计为0~5%，其中增长主要集中在下半年。
　　?房价不会大跌。2017年上半年将维持平稳，下半年将重回上升趋势。
　　?城市层面供需关系将得到改善，但不会发生根本扭转。
　　?随着调控政策效果渐弱，一、二线城市预计将在2017年下半年反超三、四线城市。
　　?房贷的边际收窄（预测2017年新增房贷总额5.5万亿元，同比下降15%）不会对房地产市场带来实质性影响。
　　?2017年银行理财产品仍将作为开发商的重要支撑（2016年约为4万亿），为开发商拿地等活动提供充裕的外部资金。
　　?稳定的政策预期：短期内将不会有显著调整。
　　房价会跌吗？二手房跌10%
　　整体态势：预计2017 年上半年销售均价将持平，下半年重回上升趋势。但对于二手房市场，成交价可能会有5~10%的调整。
　　新房推动因素：1）开发商资金充裕；2）一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决；3）高地价。
　　趋势结论：虽然在行政措施干预下，2016 年四季度和2017年一季度新房销售均价表现将持平，但我们预计会有三大推动因素支撑其在下半年重回上升趋势。
　　2017 年核心城市仍面临住房供应短缺
　　中金认为一、二线城市供不应求的情况会在一定程度上得到改善，但难以彻底解决，因此房价继续上涨的压力仍然存在。
　　目前数据显示截至9月底，一、二线城市的库存去化月数分别为9.3、9.4 个月，情景分析显示2017 年供需关系不会有太大改观。
　　基本情景：可售资源增长15%，地产销售下降15%。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到12.6、12.7 个月，但仍处于10~14 个月的健康区间内。
　　悲观情景：可售资源增长30%，地产销售下降30%（可能性极低）。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到17.3、17.5 个月，仍低于一、二线城市的历史高位（分别为18.5、30.4 个月）。
　　高地价激发开发商提价意愿
　　出于对利润率的保护，2016 年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿，在2016 年拿地过于激进的开发商压力尤甚。
　　二手房：小幅调整在所难免
　　中金认为二手房销售均价会出现合理的小幅调整（约5~10%），原因有两点：
　　1、短期内挂牌价和成交价均增长过快，增幅过高。一些城市（如北京、广州）二手房成交价格增速甚至超过新房，这在我们看来是不合理的，考虑到新房普遍有品质的改善或提升。
　　2、二手房市场是C2C 而非B2C，因此与新房相比，二手房市场价格更加灵活，议价空间更大。
　　需求减少？会，但只是暂时的
　　由于政策扰动，短期内销量将会出现显著同比下滑，但将会在2017下半年重拾上升趋势。长期来看，中金对于中国新房销售量并不悲观。
　　1、2016 年四季度和2017 年一季度：参考 年政策收紧时期的经验，近期销售面积同比下降30~40%是在预期范围内的。
　　2、2017 年二季度：销售面积下滑幅度预计将收窄到10~20%。
　　3、2017 年下半年：销售面积再次回到同比正增长。
　　长期来看：预计中国新房销量将在未来三年将维持目前每年11~12亿平米的水平，之后将缓慢下行，进入21 世纪30 年代和40 年代后将降至每年7~8亿平米。
　　2016 年四季度和2017 年一季度：销售面积同比下降30~40%
　　受调控政策影响，销售面积将在2016 年四季度呈弱势，并将持续到2017 年一季度。
　　2010 和2013 年调控政策实施后，销量同比下降20~30%。
　　此轮调控还额外引入行政措施，在过热城市（超过20个一、二线城市及部分三、四线城市）重建房地产市场秩序，带来更加显著的影响。
　　二季度开始改善 下半年见底回升
　　中金预计一、二线城市销量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%，2017 年下半年重回增长态势。
　　进入2017 年二季度，当调控措施在价格控制方面逐渐取得成效，政府对一、二线城市地产市场的态度不会再像现在这样严厉，这将有助于改善市场情绪。
　　一线城市供应短缺难以改变
　　由于中央政府“因城施策”框架的指引，我们认为城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善，但不会彻底扭转，这意味着：
　　1）此次政策收紧的热点城市供应缺口将持续存在；
　　2）三、四线城市供应过剩的问题难以根本解决。
　　房贷杠杆过高？在可控范围内
　　虽然2016 年中国居民房贷大大增加，但整体杠杆水平（从贷款总余额来看）仍未超过全球其他国家，尚处“合理范围”内。
　　各项杠杆比率均未超过其他可比国家
　　我们不否认，2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平，并有可能带来潜在风险，但我们不能夸大边际影响，因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。
(本文转自南方网)
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龙年房价究竟会不会降?
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&&&&1月27日，很多报纸都在显著位置刊登了新华社头天中午播发的调查性报道，题目是“大量房企快速消失或迎来市场新一轮调整”。这篇报道从北京快速消失473家房企说起，经过对专家学者、房企老板、中介企业员工等方方面面的深入调查，虽然没有得出房价肯定下降的结论，比如标题中还有个“或”字，但报道的基调还是龙年的房价要下调。
&&&&和许多报纸一样，《新京报》也在9版头条刊发了新华社的这篇报道，但是，该报却“旗帜鲜明”地在2版配发了社论《房企大量消失不代表房价会降》。社论指出“楼市不同于一般市场，是有浓重政策主导色彩的‘政策市’。政策放松时，楼市便进入春天，房价高歌猛进，当政策收紧时，楼市便要收缩，房价涨幅也踩下了急刹车（是房价涨幅而非房价）。”
&&&&社论进一步指出，“开发商资质被注销也并不代表房企就此消失，完全退出市场。……在房价看涨之时，资本热衷楼市，投资成立房企参与土地交易、房地产开发的案例比比皆是。楼市调控后，资本从中抽离，部分空转房企因此注销资质也是很正常的事情。而当调控放松，房价反弹，房企也会迅速回归市场，大不了换个名字重新开张。一拥而上，一哄而散，这便是资本的特性所在。类似的场景在上一轮调控中已经上演。因此，以房地产开发企业减少而断言房价进入下行通道，为时尚早。”
&&&&由此，《新京报》社论得出结论：“（与其）期待房企消失房价下降，不如期待调控继续。”
&&&&《新京报》的这篇社论看上去有点和新华社“唱对台戏”的味道。然而仔细品味新华社的报道和《新京报》的社论，我以为还是可以找到殊途同归的感觉的。比如新华社的报道虽然认为房企大量快速消失是房价下调的先兆，“降价或是今年主旋律”，但其政策背景是“楼市调控仍将从严从紧”。换言之，如果离开这个政策背景，那就难讲了。这也是“或”字的根由所在。而《新京报》的结论“（与其）期待房企消失房价下降，不如期待调控继续”，恰好是对政策背景的强调，是对有关方面的提醒和督促：楼市调控绝不能动摇！不能为眼下的房企消失所迷惑。因为房企消失房价不一定甚至不可能下降。
&&&&应该说，《新京报》其提醒是非常及时的。若要达到中央政府提出的“房价合理回归”的目标，路还很远，对眼下的房企大量快速消失，只能静观其变，不可轻易断言：房价下降是今年的主旋律。
&&&&龙年的房价究竟会不会下降，我不敢妄言。但我敢说，只要中央调控政策不动摇，房价必然下降。这其实不是我说的，你只要仔细看看新华社的报道和《新京报》的社论，必然得出这个结论。（江锡钰）
来源：东方网
（编辑：李国栋）

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