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单项选择题甲公司以其生产设备作抵押向乙银行借款100万元。抵押期间，甲公司将该设备卖给丙公司，并告知丙公司该设备已经抵押。对此，下列表述中正确的是(
)。A．只要甲公司提供相当的担保而不损害乙银行的利益，即使未经乙银行同意，甲公司也可以转让该设备B．甲公司只要通知乙银行，即可转让该设备C．甲公司与丙公司之间的买卖合同无效D．若经乙银行同意，并由丙公司代甲公司向乙银行偿付借款，则甲公司可以转让该设备
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如果抵押人的行为足以使抵押物价值降低的，抵押权人（银行)有权除了可以追加担保品之外，还可以（）
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提问人：匿名网友
发布时间：
如果抵押人的行为足以使抵押物价值降低的，抵押权人(银行)有权除了可以追加担保品之外，还可以（）A.要求抵押人停止其行为，并要求其恢复抵押物的价值B.收缴罚金C.责令其更换同价值担保品D.拍卖担保品请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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网友回答（共1条）
匿名网友&&&&lv1&&&&提问收益：0.00&答案豆
抵押人的行为足以使抵押财产价值减少，抵押权人银行有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，银行有权要求恢复抵押财产价值，或者提供与减值相应担保。
抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，银行有权要求债务人提前清偿债务
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1下列关于历史成本法与市场价值法的说法，错误的是（　　）A.历史成本法能及时、准确地反映资产价值的变化B.采用历史成本法会导致银行对资本的高估C.市场价值法不必对成本进行摊派D.采用历史成本法便于对资产进行核查2《银团贷款业务指引》规定，在银团贷款中，借款人提前还款的，应至少在最近一个预定还款日的60个营业日前通知（　　）A.中间行B.中国人民银行C.代理行D.发款行3下列不属于企业财务状况风险的是（　　）A.借款人在银行的存款有较大幅度下降B.应收账款异常增加C.流动资产占总资产比重下降D.短期负债增加失当，长期负债大量增加4下列关于专项准备金的说法，不正确的是（　　）A.专项准备金是根据贷款风险分类结果，对不同类别的贷款根据其内在损失程度或历史损失概率计提的贷款损失准备金B.在计算风险资产时，要将已提取的专项准备金作为贷款的抵扣从相应的贷款组合中扣除C.专项准备金反映的是贷款账面价值与实际评估价值的差额D.专项准备金具有资本的性质
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我国商业银行个人住房抵押贷款业务的脆弱性分析
2007年第7期目录
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　摘要:我国个人住房抵押贷款业务由于在诸多制度方面还不健全，如资金来源与资金运用的期限结构不相匹配､多元的风险分担机制尚未建立､违约风险定价机制缺位､存在一定的认识误区和管理误区等等，造成了自身的脆弱性，抗风险能力不强。我们应该借鉴国外成功的发展经验，在大力发展个人住房抵押贷款业务的同时，通过信用评级､债项评级､政府担保､保险､法律､业务创新等诸多渠道加强贷款违约风险的管理和防范。 中国论文网 /3/view-1418868.htm　　关键词:住房抵押贷款;脆弱性;违约风险 　　中图分类号:F830.572文献标识码:B文章编号:07)07-0079-03 　　 　　一､我国个人住房抵押贷款业务脆弱性分析 　　 　　1､脆弱性之一:银行信贷资金的短期来源和长期占用不相匹配。 　　目前，中国商业银行的资金的短期来源和长期占用的期限明显不匹配。2003年中国商业银行短期贷款占全部贷款的比重还超过60%，但随后呈逐年下降趋势，同时中长期贷款的比重稳步上升。截至2006年底，我国全部金融机构本外币贷款余额23.85万亿元，同比增长14.7%，其中短期贷款增幅为10.9%，占全部贷款的比重为42.66%;中长期贷款的增幅为21.3%，占全部贷款的比重为47.45%，中长期贷款依然保持较快的增长速度(《2006年国民经济和社会发展统计公报》)。我国金融机构短期资金来源和长期资金占用的敞口在不断地扩大，同时再融资市场相对不发达，潜在的流动性风险无疑加剧了我国房地产金融的脆弱性。 　　2､脆弱性之二:房地产金融市场尚未形成多元结构的支撑体系和风险分担机制。 　　目前，我国房地产融资渠道还相当单一，多元化的融资格局尚未建立，除银行信贷资金外，信托､上市､债券､基金等其他融资渠道发展相对缓慢。市场主体中，除已有的商业银行外，其他专业的房地产抵押贷款机构､投资机构､担保机构､保险机构､保障机构等多方位的主体严重缺位，资产评估､信用评估､金融担保､法律咨询､抵押品处置等专业化中介服务机构发展滞后。目前我国的房地产金融市场中，仍以商业银行为主角，以房地产信贷为主流产品，其他的业务品种和市场主体均未发育健全，房地产融资风险缺乏一定的分散渠道，市场风险高度集中。 　　 同时，目前我国的资本市场还不十分发达，经济尚处于转轨时期，社会上不可避免的会有大量投机资金套取利润，如果这些投入资本市场(特别是股票市场)和房地产市场的投机资金主要来源于银行信贷资金，当其在股票市场和房地产市场投机失败时，其投资风险将直接转嫁给银行，形成银行的不良贷款，后果不堪设想。 　　3､脆弱性之三:我国房地产的发展过度依赖金融业，加剧了我国房地产金融的脆弱性。 　　房地产和金融之间具有某种天然的依赖性，但这种依赖性发展到一定程度必然加剧其脆弱性。1998年以来，我国房地产开发资金来源中，国内直接贷款占比基本保持在20%左右，最高年份的2004年竟达到了41.3%(《中国房地产发展报告No.3》)。根据世界银行《中国经济季报》显示，2006年第一季度，中国经济增长和信贷扩张的速度之快令人惊叹，而投资持续高速增长的部分原因就是信贷投放过快，投入房地产开发的新增贷款增幅较大。 　　目前，在房地产开发的资金链条中，商业银行从土地储备贷款到房地产开发贷款，从建筑企业流动资金贷款到个人住房按揭贷款，商业银行几乎全程介入了房地产市场的各个环节，直接或间接地承担着房地产市场运行中各个层面的市场风险和信用风险，一旦一个环节出现问题，就会殃及整个房地产市场的各个环节，同时直接影响金融机构的信用风险。 　　4､脆弱性之四:商业银行自身的违约风险定价机制缺位。 　　我国利率市场化的进程刚刚起步，金融机构对已有的个人住房按揭贷款(包括一手楼､二手楼､同名转按)，以及新近推出的个人住房循环授信､随借随还等业务品种尚缺乏违约风险和抵押品价值的定量分析的技术基础，产品定价的核心主要为了营销和业务推广的需要，各个金融机构为了占领市场､争取客户，竞相压低产品报价，而很少考虑到对借款人的违约风险进行预测，定价水平中也未覆盖借款人的违约风险等因素，结果造成房地产金融市场细化不充分，加之借款人和贷款银行之间信息不对称，贷款银行无法对优质户和劣质客户采用区别定价，无形中增加了优质客户的相对融资成本，周而复始，房地产金融市场的违约风险会越来越大，其脆弱性将更加明显。 　　5､脆弱性之五:各个市场主体对业务的违约风险存在不同的认识误区。 　　首先，在商品房预售登记制度下，银行放款后很长时间内无法落实抵押登记手续，贷款仅仅是担保贷款，而开发商的资质良莠不齐，工程烂尾､恶意欺诈等诸多风险隐患在贷款发放时是无法确定的。 　　其次，目前许多房地产开发商实质为项目公司，开发商的担保能力完全基于其有限的资本金。虽然法定要求房地产项目自有资金投入比例不得低于总投资的35%，但实际操作中却远远不足，大量的银行融资､股东融资､市场融资象一个巨大的“杠杆”支撑着房地产项目，一个小小的砝码的微弱变化都会殃及整个杠杆的平衡，而众多砝码的变化并非房地产开发企业所能完全左右的。在现有的房产抵押登记制度下，从小业主入住到小产权证办理，从预售登记到房产抵押登记手续落实，短则数月，长则数年，在此期间，如果房地产项目公司已经“人去楼空”或者“形同虚设”，那么商业银行所持有的个人住房抵押贷款就会处于一种实质上无房产抵押又无信用担保的尴尬境地。 　　三是我国目前关于房产抵押制度､房产评估制度等尚未健全，建委､土地局等相关部门电子化程度太低，重复抵押､无效抵押､评估值不科学等现象时有发生。 　　四是在建工程施工款优先受偿权的存在使得银行“抵押优先权相对不优先”。根据《合同法》关于建设工程优先受偿权的规定，如果发包人(即房地产开发商)未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价､拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。《合同法》规定的这一法定优先受偿权优先于银行抵押优先权实现，在最高人民法院日通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)进一步得到了明确，该批复明示建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。这无形中增加了商业银行房地产抵押贷款中的风险隐患。 　　五是根据高院关于个人抵押住房的规定，如果贷款客户按揭所购房屋为自住房，银行要拍卖其房屋，先要为其解决能基本满足其生活需要的住所。尽管后来高院的补充司法解释作出了有利于银行的解释，但是银行在最终行使拍卖被处置房屋权利的时候，还是会遇到许多实际困难。 　　六是目前我国房产处置机制尚不发达，高额的房产处置成本和低下的处置效率使身为抵押权人的商业银行常常苦不堪言。在我国的诉讼拍卖程序下，一笔几十万的贷款，从逾期催收到法院立案，从开庭审理到执行房产，至少要经历一年半载，不相匹配的时间成本､诉讼成本乃至人力成本使众多商业银行得不偿失。即使这样，最终拍卖房屋时法院也往往按照自身的拍卖程序低价处理，银行在费时费力的同时却往往不能全额收回贷款。
　　6､脆弱性之六:盲目乐观造成商业银行在推动业务发展时存在管理的误区。 　　目前，我国个人住房抵押贷款的风险管理体系较为滞后，更多地侧重当期贷款量的增长和当期质的水平，在现有的管理和激励中很难准确地预测贷款未来的损失率，从而也就无法有效合理约束商业银行客户经理们当期的营销行为，使得现有的考核管理体系很难保障银行信贷业务健康可持续的发展。 　　7､脆弱性之七:现有的个人住房抵押贷款操作模式关系繁杂，易滋生风险隐患。 　　我国目前的商品房预售制度来源于香港，但其抵押登记制度又远远不及香港地区完善发达。在现有的操作模式中，购房人和开发商之间是一种商品房买卖法律关系，借款人和商业银行是一种借贷法律关系，购房人(即抵押人)和商业银行之间是一种抵押法律关系，同时借款人可以与抵押人同为一人，也可不相同。另一方面，在银行房地产抵押登记手续办妥之前，即在银行(抵押权人)取得房地产抵押物的他项权证书之前，开发商还必须为购房人(亦为借款人)提供阶段性回购担保，即商业银行和开发商之间又产生了担保法律关系。这些法律关系之间彼此相互独立，同时相互牵连，其中任一法律关系的细微变故，都有可能殃及到其他法律关系的变化､甚至断裂。 　　 　　二､加强我国个人住房抵押贷款违约风险管理的建议 　　 　　1､建立借款申请人借款资格和偿债能力的风险评估体系。 　　在这方面可以借鉴美国经验。美国的个人信用评级系统比较发达，一方面有专业的信用局(如Trans Union､Equifax､Experian)专门管理个人资信档案，他们对消费者各个方面的信用历史信息进行加工､整理，并为消费信贷机构提供消费者信用报告和信用数据，并根据贷款机构的要求提供不同类型的信用评分结果。另一方面各个商业银行几乎都有自主开发的评分模型系统，可以在信用局提供的资料和客户申请表中显示的资料的基础上进行评分。 　　利用科学的评估手段，同时注重前期风险点的核实(如借款人收入水平､财产状况等)，从而更多地消除贷款审批过程中经办人员和审批人员主观的判断，增加审批的科学性和客观性。 　　2､建立个人信用评级系统和债项评级系统，有效防范信息不对称和逆向选择的潜在风险。 　　在借款申请人借款资格和偿债能力的风险评估体系中，个人信用评级系统和债项评级系统的建立和完善是必要的基础和前提。一方面，要培育个人信用观念，完善个人信用评价体系，建立发达的个人信用查询系统，同时通过立法等途径制定信用制裁制度。另一方面，要根据个人住房抵押贷款的不同业务品种，根据其风险度的不同建立债项评级系统，通过个人信用评级和债项评级多维矩阵模型科学有效地评价个人住房抵押贷款的违约风险，即不同的信用评分值和不同的业务种类分别对应不同的贷款利率R和贷款的抵押率LTV。 　　3､建立多样化的个人抵押贷款品种，有助于甄别借款人的风险偏好。 　　近几年，我国个人住房抵押贷款的业务种类在实践中不断创新，借款人可以根据自身实有资金､当期收入､预期收入､对资金利用和收益水平的预测等不同而选择不同的业务种类，商业银行可以根据借款人所选用的不同业务品种甄别借款人的风险偏好和自身的资金实力。 　　4､建立个人抵押贷款保险机制，有效分散贷款违约风险。 　　根据购房贷款中存在的不同风险种类，保险保障的风险类型大致可划分为三种:一是抵押房产的财产保险，主要保障银行贷款的抵押物遭受意外事故或自然灾害而损坏给银行带来的损失;二是借款人的定期人寿保险，主要是保障在贷款期限内如果借款人因重大疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡时，替借款人履行银行贷款合同，保障借款人的法定继承人不会丧失抵押品赎回权;三是抵押贷款购房履约保证保险，主要是保障当借款人因死亡､失业等原因无力履约时，保险公司替借款人清偿银行债务，但同时可以行使追偿权，从抵押品的处置中得到补偿或向投保人追索。 　　5､建立个人住房抵押贷款政府有效的保障机制。 　　这一点，可借鉴西方国家的成熟经验。如经历了20世纪初的“经济大危机”后，美国政府深刻地认识到了个人住房抵押贷款在经济危机中表现出的极大的脆弱性，为此，先后成立了联邦住宅管理局(FHA)､退伍军人管理局(VH)等政府机构为个人住房抵押贷款提供担保，在一定程度上分散了个人住房抵押贷款的信用风险，增强了市场信心，有效地促进了市场的发展。 　　6､建立完善的法律保证体系。 　　任何业务的健康发展都必须有完备的法律法规作保障。而我国尚未上升到法律层面，仅停留在银行内部的操作制度上，各个银行之间有一定的差异性，而这种差异性往往是其竞争的“优势”，在大力发展业务的动机和压力下，这种机制最终可能诱导各个商业银行为了抢占市场竞相降低自身的风险防范措施。应该抓紧建立完善的法律保证体系。 　　7､通过建立和发展二级市场，减轻一级市场流动性的风险，同时建立信贷退出机制。 　　 　　参考文献: 　　[1]王丽丽，住房金融业务法律风险控制.北京:法律出版社，2004 　　[2]Donald van Deventer，Kenji lmai著(燕清联合等译)，信用风险模型与巴塞尔协议.北京:中国人民大学出版社，2005 　　[3]Michael K.Ong著(李志辉译)，内部信用风险模型.天津:南开大学出版社，2004 　　[4]陈健，信用评分模型技术与应用.北京:中国财政经济出版社，2005 　　[5]王世豪，房地产信贷战略与实务.北京:中国金融出版社，2006.6 　　[6]徐晖，袁泉，美国住房抵押贷款的风险防范及对中国的启示.江苏商论，2006.2 　　[7]李玮，国际个人住房抵押贷款风险防范的启示.东岳论丛，2006.3 　　[8]刘平，黄伟，美国银行对住房抵押贷款的风险管理.集团经济， 　　(责任编辑:周智立)
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