老城区的**房是否值得购买？未来升值保值情况怎么样？
今天沉醉接着休年假，趁着时间充裕，沉醉开车来到黑虎泉片区的十亩园，到济南老城区实地调研走访，来写一篇关于老城区的房子增值保值问题，话说这一片停车真不好停啊，停车费也贵。
最近在后台很多人问我关于老城区房子是否值得出手，所以今天根据大家的实际关切，沉醉就顶着雾霾与站路交警同志一样同呼吸共命运来深度解析老城区的房子。
首先前期有很多朋友在后台给沉醉留言，咨询的问题也是五花八门，今天沉醉统一就一些关切的比较多的典型问题进行答复，由于后台留言截图涉及粉丝隐私，在这里就不截图了。 留言一：醉老师，您好，我老公非常喜欢你的文章，您对于济南楼市大势的掌控以及预判都很准确，分析济南楼市也很有深度和高度，还能牺牲业余时间实地走访调研而非纸上谈兵，这求真务实的精神实属难能可贵。目前关于楼市的一些内幕消息，您是否还有些保留，是否还有些知道的还没有都公布出来？ 沉醉答：这位热心粉丝看问题还是比较有深度的，首先谢谢你的支持，是的，目前关于济南楼市有些内幕消息是没有公布的，如果占比为100%，目前公布的只有60-70%，沉醉也是有原则底线的，文章是为全济南市民服务的，而不是为了少数利益需求群体，所以沉醉的原则是有些消息适合官媒同步的，官媒不公开，沉醉也不会公开，至于具体的买房区域分析可以后台继续和沉醉保持联系。 留言二：沉醉老师，您好,您写的文章分析的太有深度了，刚刚关注了您的几篇文章，我是从头到尾反反复复的读了三遍，没错，是三遍，您的原创理论让我耳目一新，受益匪浅。现在正好在考虑买房，请问现在济南哪些区域还值得考虑购买？ 沉醉答：谢谢这位朋友，现在有很多朋友上至50多岁下至20多岁的朋友都在后台留言表达过对沉醉的一些文章反复读了好多遍，沉醉十分感动，相信这也是本人继续第一线调研分析工作的动力。目前济南热点区域依然值得考虑购买，还有就是我以前文章里提到过的价值洼地问题。 留言三：沉醉老师，感觉您好厉害，您考过注册岩土师，知识面非常广，工程结构方面专业科班出身，看待问题视野开阔，思想高度站位高，有些楼体问题您都能用岩土地质专业方面的知识来解答分析，这比某些其它公众号只知道网上搜集复制粘贴外加自以为是的点评强多了，请问沉醉老师您自己买房了吗，您买的属于价值洼地吗，您买的房子升值多少了？ 沉醉答：首先谢谢这位朋友关心，同时我也要更正你的一些观点，关于济南楼市的其它的一些微信号文章，沉醉以前也看过，有些分析的也很客观有理有据，对于大家也是很有帮助的，虽然各个编辑专业知识学历背景不一样，看待问题角度也不一样，但是同样作为编辑的沉醉也是很理解他们的辛劳工作付出，他们的工作也是为了让大家买房买的更安心，在这也向辛苦工作的其它编辑们致敬。关于沉醉本人的购房问题，沉醉现在买房已经被受限了，持有的房子的升值率翻倍在2-3倍。
留言四：沉醉老师，您好，很喜欢您的文章，我是被我们单位领导介绍关注你的，你以前的文章探讨过关于老城区价值洼地的发掘潜力很大，昨天涛哥又划定济南未来主中心是明城府老城区，难道涛哥平时也看你的文章被启发？您以前常说关于意念，我感觉这个东西很虚，请问意念真的对买房有积极指导意义吗？ 沉醉答：谢谢朋友关心，首先涛哥看文章这个沉醉不知道，目前从后台留言情况看，有部分大学老师、科研机构博士，和省直机关处级干部经常和沉醉交流关于情况。关于意念，这个不再多说，沉醉表示看结果的话，上半年指导的几个朋友买房都翻倍了，有一个朋友在东部买了两套并听取建议在9月中旬及时售卖一套变现90多万，所以何为意念的作用，这实实在在的90多万就是意念的实体体现。
沉醉内心非常喜欢军事，也崇尚铁血硬汉、孤胆英雄的无畏精神，所以对待买房问题上，建议朋友们就像特种部队奇袭一样，看准了，对未来分析透了，刚毅、勇猛、果断下重手。
今天走访调研的老城区位于黑虎泉畔的十亩园片区，这一片区可谓是济南老城区的核心区域。片区有各个机关单位，周围又地处城市核心发展区域，典型案例效果十分明显，下面就来看看实地走访情况。 （一）老城区购房关注点1：片区区域定位发展问题
首先，关于片区区域发展定位问题，我在以前的一篇关于楼市价值的文章里已经有所表述，前几天济南市刚刚重新确定明府城、老商埠作为未来济南发展的主中心，所以首先从发展战略规划高度上，老城区的站位就已经比较高了。一般来讲，就像我以前讲过的一样，一片老城区，内城很破败，但是周围属于繁华地段，这种大繁华商业包围老破小社区的片区未来一定是看好的，因为周围的繁花落寞已经决定了片区的发展基础，那就是底子都已经打好了，只欠一个洗头换衣，所以现在属于低调奢华有内涵的潜伏阶段，所以老城区的改造只欠一个拆迁改造。
十亩园片区属于位置不错的地段，对于济南其他区域的老城区，有很多属于连片的老破小，周围也没有什么繁华商业地产基础。对于这些老城区，沉醉用一个最近省里提到的比较多的词语叫做“易地扶贫”，就是说当一片区域周边实在是贫苦不堪未来发展持续乏力的时候，就要用异地搬迁的方法解决这些村庄长期发展问题，同样这个原理也可以用思维发散意念探索用于济南老城区的发展。在济南如果有一片老城区成片的破败落后，周边也没有商业地产以及大型综合配套体衬托，也没有大型机关单位、学校等刚需人口的购房租房支撑，那么这一片区就属于价值比较低的区域，长期来看升值潜力很小，甚至常年停滞不前，属于那种春风吹不到的荒草之地。
（二）老城区购房关注点2：片区楼房质量以及使用维修、后期改造问题
济南老城区的老房子目前普遍都是八九十年代建造的砖板结构房子，房屋抗震设防烈度一般不如现在的住宅楼高，老房子的抗震性能是差点，特别是济南一些老城区底层沿街破墙开店的，加上多次转手，多次敲墙改变格局装潢的，房屋整体性，削弱更大。还有一些老房子没有双气，导致日常生活以及冬季取暖非常不方便。所以老城区的房子每每被转手一次，如果新业主重新进行装修的话，那就要一般对墙体进行破拆改造，对于结构，这些损伤是不可逆的。
至于这一片区的老房子后期的拆迁建设问题，这个问题无关政策导向，这个问题就要从建筑地基开挖施工涉及的岩土地质专业知识来分析了，你像十亩园这一片区域，靠近黑虎泉和趵突泉，地下水位比较高，如果以后拆迁老房子在这一片区域大规模的搞开发建设的，那就要大规模开挖深基坑，大规模开挖深基坑的话就要考虑深基坑排水，考虑深基坑排水的就要涉及到降低附近区域地下水位，降低附近地下水位就要影响泉脉以及黑虎泉和趵突泉的喷涌，一般高层建筑的施工周期是两年，试想，如果两年之内黑虎泉和都不喷了就是因为高层施工，那么相信这个政治责任是谁也承担不起的。所以这也是为什么宽厚里片区后期开发的全是两三层的仿古建筑，本质原因是地基基础开挖较浅，对地下水位影响较小，为了保护泉脉，所以老城区拆迁改造水文地质方面是其优先考虑的问题。当年泉城广场地下银座商城据说光排水就排了一个大明湖。
（三）老城区购房关注点3：**房问题
关于**房问题，相信这是很多人购买老城区房子最重要的一个原因，目前对于十亩园片区有一所的名校十亩园小学，所以能够买到一所**房，长期来看还是保值增值的，一般**房售卖都有一个周期，老业主买了老房子等孩子上完学再对外出售，一般都是五年左右的周期，而这五年之内，人民币贬值，净流入人口增多，再次售卖时，**房价值还会增高，所谓好的名校**房真的是能够长期看涨，长期保值的。
（四）老城区购房关注点4：周围配套设施以及生态环境问题
一般购买老房子，周围的配套以及商业氛围都比较成熟，并且生态环境因素考量也很重要。就像十亩园片区紧靠着黑虎泉和解放阁，距离泉城广场也很近，这样的周边配套和环境可谓是黄金位置。
目前济南老城区里的关于生态环境有一些重大影响因素，一个因素是山体，一个因素是河道。这些都是稀缺资源，别说在老城区，现在在济南市郊区，靠山洋房都已经属于稀缺资源，所以下一步按照济南市的规划，市区的山体会被开发成山体公园供市民游乐散步，市区一些河道会被做成景观河道甚至上升到改造成生态走廊供市民休憩，所以这些景观自然资源附近的小区房子也是长期保值增值的。
心若在，梦还有，济南还有大片价值洼地，看好了买到手，你就可以逆袭。机遇永远都是青睐有所准备的人 来源：微信搜索公众号（济南楼市第一线）
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CBD房价好贵&&大家觉得升值空间大吗
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以前1万多买的还可以，现在3万去买。。你觉得能涨到多少？？
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呵呵，答的妙
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emsxx 发表于
以前1万多买的还可以，现在3万去买。。你觉得能涨到多少？？
有道理。越是买的人多开发商越要涨
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最后一期住宅要卖四万多
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没什么涨幅了 二七滨江建起来 就是二七百步亭东后湖涨了
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泛海，二七滨江，沙湖周围，东湖，以后的四大富人区，抓紧买，中心不涨其他地方不可能涨～
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太偏了，武汉中心东南移了
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失伞 发表于
最后一期住宅要卖四万多
我半个月前问到的是10月开盘3.5万啊，又涨价了吗？
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贵了。感觉CBD有点后劲不足啊。可能招商引资不太好。你看看泛海商务区感觉企业都好一般吧。而且写字楼管理无序。与价位有差距
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2016年升值潜力最大的5类房 买不买房都要看看！
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买房不管是自住还是投资，都要看房子的升值潜力，对于不少身负房贷的购房一族来说，买房后房价走势时刻牵动着他们的心。那么2016年有哪些房产值得购买、升值潜力最大呢？1.市中心的二手房在一线大城市和一些强二线城市，人口都在增长，城市也在往外扩张，而原来的市中心还是商业、交通中心，中心区一般没有土地建新房，所以原来的二手房价格上涨就是必然趋势了。2.学区房新的房地产广告法规定以后开发商的宣传广告中允许出现“学区房“的字样，教育部也正在考虑推行多校划片，是不是以后学区房就不值钱了呢?当然不是，正是由于这个原因，学区房价格才会有上涨的趋势，而且重点学校的辐射范围还会更广。多校划片可能会给重点学校的学区房降温，但是跟重点学校一块儿划片的周围学校的学区房价格就很有可能上涨，这个范围可比之前的学区房范围大得多。多校划片之前，名校学区房的价格肯定高于普通学校学区房，但是多校划片之后呢，将名校和普通学校部划作一个片区，名校学区房不一定能上名校，普通学校学区房的孩子也可以上名校，那么名校学区房价格会下降，然后名校、普校合并所扩大的范围价格却都会上涨。3.热点城市旁的较小城市热点城市人口增长太快，房价让普通人难以承受， 很多人会选择去热点城市周边的小城市置业。得益于便利的交通，在较小城市买房价值凸显。比如深圳周边的东莞与惠州，源于深莞惠大交通格局的形成，房价上涨趋势明显。类似的城市还有北京与天津周边的保定与廊坊、上海周边的苏州。建议在热点城市旁的较小城市的人群，无论是刚需还是投资，都应该趁早下手。4.升值潜力大的轨道交通房如果不愿意在市中心买，又要去市中心上班，交通是买房考察的重要因素，通常来讲地铁附近的房子的升值潜力相当可观。5.保持稳定的中高端住宅中高端住宅在2015年可谓出尽风头，成交呈现爆发式增长，并带动市场整体价格的攀升。2016年出台的契税新政，规定总面积在144平方米以上的首套住宅，契税降低到1.5%，不少中高端住宅都在这个范围内，虽然税费费率降低对减轻负担没有太大影响，但是也会有相当一部分人受新政影响购买中高端住宅，中高端住宅也极有可能会维持去年的稳定态势。今日推荐：马上又要到给娃儿报名的时候了，上周，天府新区的天府国际机场正式动工建设的消息席卷了整个成都。那么周围的学校情况到底建的怎么样了，帮帮为此为大家准备了一篇“实拍天府新区7大名校工程进度（附详细地图）”扫描下面二维码或搜索成都房帮帮微信号（cdfbb028）关注微信后，回复“216” 即可查看。
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