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商品房买卖合同注意事项
发布时间： 16:38:00
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来源：枣强在线
一、注意审核土地使用权是否存在抵押购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。2、注意查看卖方的“一照”、“ 两书”、“五证”①“一照”：即企业法人营业执照。②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。五、约定违约责任条款须详细、具体1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。2、同时，还应该约定：①规划、设计的变更致使购房者解除购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。②由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。六、合同附件须重视1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。八、商品房买卖合同的定金问题《商品房销售管理办法》第22条及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。在规定的期限内，如果消费者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么这笔钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者是不利的，使他们在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判失败的，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。但现实情况是，如果不交定金，你看好的房源，售楼部不会给你保留的，一旦有人看中这套房子并在你之前交了定金，他们就会将房子卖掉。所以，如果想买房，交定金(或订金)是不可逾越的一个步骤。我国法律规定的定金有两种形式，一种是履约定金，是为保证合同顺利履行而约定的;另一种是立约定金，是为了订立正式合同而约定的。律师认为，商品房的认购书应该算作预约合同，是消费者与房地产商为了保证正式的《商品房买卖合同》的签订而订立的一种协议。从这个层面上讲，认购书中的定金是一种立约定金(订约定金)。如果因为一方的过错而导致《商品房买卖合同》没有成立的，另一方可以依据定金条款来追究过错方的违约责任。“如果购房者在签订购房合同中，出现不属于自己责任的情况，比如：在订立《商品房买卖合同》时开发商的手续尚不全;购房者依约定时间去签合同，但由于某些实质性条款未达成一致协议等，导致《商品房买卖合同》无法签的，购房者要和开发商协商，让开发商退定金是完全可以的。”
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农村未办理审批的房屋买卖合同是否有效
　　安徽省六安市公安局交警支队一大队民警在执勤时发现，一中年妇女过马路时晕倒在斑马线上，该大队三中队民警迅速行动，为其撑伞救助，并迅速联系120，将其送往医院，使其获得了及时抢救。 刘容海　刘杨/摄　　郝亚超　　18年前，李某因故购买了邻村的房子，当时并没有办理审批手续。谁曾想，18年后因拆迁在即，卖方竟以未经审批为由向法院起诉，诉请合同无效。　　对于这种情况，按法院的既往判例几乎都是判当事人败诉。本案前后历经一年半，经过代理人的多方取证以及不懈努力，最终二审法院采纳了代理人的辩护意见，判决房屋买卖合同有效。　　卖方诉请房屋买卖无效　　李某是市四季青镇李村（村名为化名）的一位村民，19年前因丈夫去世，她欲再婚，但被婆婆赶出了家门。于困境之中，她到邻村刘村（村名为化名），以6万元的价格买了一个小院，与卖方刘财签署了买卖协议，但一直没有办理审批手续。后来，李某就一直居住在此，而刘财就在隔壁院落居住。　　2014年国庆前，李某忽然接到法院起诉状，原来是当年卖给她房屋的刘财起诉她，要求确认房屋买卖无效。理由是：李某是李村人，买的不是本集体经济组织的房屋，买的是邻村的房屋，且该房屋买卖未经村政府和镇政府审批，应属无效买卖合同。　　当事人李某非常焦急。居住了18年的房屋，如果被认定买卖合同无效，则意味着她必须搬离，而且这个区域马上就要拆迁了。面对巨大利益，刘财要对18年前签订的合同毁约，李某半生的积蓄将要损失一大笔。当真是：房产贵如金，人情薄如纸。　　法院既往判例不乐观　　本案代理人接受委托之后，查询了既往此类案件的判例和审判指导意见。　　相关案例显示：很多购买邻村房屋的买卖合同纠纷，都被判令无效。理由是，农村集体经济组织成员，只有在本集体经济组织购买房屋，且经过审批手续后才有效。　　本案中有两个问题：其一，李某是在邻村购买的房屋，很可能与她户口所在地不是同一个集体经济组织；其二，没有办理任何审批手续。　　而且，北京市高级人民法院2006年出台的一纸审判指导文件，似乎已经注定了李某要败诉的结果。《北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答》中指出：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”也就是说，以无效为原则，以有效为例外。　　本案代理人电话咨询了几位办理过类似案件的法官，也是这个意见。　　看起来，这个代理似乎必输无疑。但是，代理人一贯的原则是，任何案件，在判决结果没有下来前，都必须努力，都不能轻言放弃。　　一步步确定土地权属　　首先，代理人要查询，李某所在的李村集体经济组织和房屋所在的刘村经济组织是什么关系？　　先从土地权属状况查起。经业内土地法专业律师的指点，代理人到北京市国土资源局海淀分局网站上查询，果然，查到该讼争房屋所在地的整体村落，确权归属于“四季青镇合作经济联合社。”　　也就是说：李村和刘村，应该同属于一个集体经济组织。但是，在拿到确凿证据之前，还要再详细求证一番。　　代理人先到四季青镇政府查询“四季青镇合作经济联合社”是个什么概念。查询的结果是：四季青镇合作经济联合社是四季青镇唯一的集体经济组织，四季青镇集体所有的土地，均由该集体经济组织经营、管理。不过，四季青镇的任何部门，都不给代理人出具任何纸质文件。于是，代理人申请法官到该镇去调查取证。　　代理人继续在北京市国土资源局海淀分局网站上查询，在翻阅很多《土地所有权确权登记审核结果公告》后发现，在海淀区，集体土地确权分为三种：村小组、村集体、镇集体。由于所有权具有绝对性、排他性，因此，登记在哪一级集体组织，就属哪一级集体经济组织所有。因此，讼争土地所有权既然登记在镇一级集体经济组织“四季青镇合作经济联合社”名下，那么，当然证明该土地属于四季青镇一级集体经济组织所有。于是，代理人请当事人李某去北京市国土资源局海淀分局申请了信息公开，果然支持代理人的判断，该信息公开结果作为证据提交给了法院。　　既然李村和刘村同属于四季青镇集体经济组织所有，那么，李某在同一集体经济组织购买房屋，距离“合同有效”就前进了一大步！　　挑战违法文件　　至于当初为何没有办理“房屋买卖审批手续”的原因，当事人的解答是：没有“关系”的，一律不给办。　　于是，代理人建议当事人李某向四季青镇政府就“四季青镇农村房屋买卖如何办理审批手续”一事申请政府信息公开。　　四季青镇政府给出了一个文件：1994年镇政府制定的《关于审批村民建房的管理规定》，其中第二十七条为：“村民私自买卖房屋，经审核符合规定的处以买卖房屋成交额30%罚款，按买卖房屋批准程序补办手续。”　　也就是说，四季青镇允许村民私自买卖房屋后补办审批手续。但在实践中，补办手续很难。　　当事人李某递交了补办申请，四季青镇政府给予了答复：“经向镇职能部门了解，四季青镇人民政府依据北京市绿化隔离地区政策文件相关规定，四季青镇现对您申请办理的审批事项已无权限。”　　经多方查询方知，“北京市绿化隔离地区政策文件相关规定”，是指《北京市国土房管局关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》（京政办〔2001〕97号转发）第十七条：“依据京政办发［2000］20号文件有关规定，自日起至绿化隔离地区建设完成以前，除有关部门另有规定外，在绿化隔离地区暂停办理下列事项：　　（一）入户和分户；（二）新批宅基地；（三）在原宅基地范围内房屋的新建、改建、扩建；（四）现有房屋买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产。暂停限期内，擅自办理上述事项的，房屋搬迁时不予认可。”　　而“京政办发［2000］20号文件有关规定”，即《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》第十六条规定：“从日起至新村建成前，在规划确定的绿化隔离地区内，公安部门停止办理居民的迁入审批手续。各有关单位和部门不得新批宅基地用地，农民也不得在原宅基地上建房。”　　也就是说，四季青镇被划归为“绿化隔离地区”，这个地区农村房屋的新建、买卖等都停止了办理，且持续至今。　　代理人经过慎重的分析认为，北京市的京政办〔2001〕97号文件、京政办发［2000］20号文件，都是违法的。　　前述两项规定无疑违背了土地管理法第十条之规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”　　即：前述两项规定干预了四季青镇集体经济组织的经营管理权，北京市的下位法怎么能更改全国人大制定的上位法设定的权限呢？　　在一审二审时，代理人反复向法院说明此项观点，认为该违法文件不应作为法院的裁判依据。同时，代理人也进一步运用逻辑归谬，指出：北京高院《农村房屋买卖会议纪要》中对“审批手续”的要求，应理解为“买受人符合审批条件”，否则，李某将因逻辑上的悖论，而永远不可能获得审批手续，因为《北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答》指出，“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”。　　具体而言就是：李某现在欲申请办理买受房屋的审批手续，但是，即便四季青镇政府受理其申请，也无法办理成功，因为房屋转让合同的效力正在经受司法审查，效力不确定，镇政府怎么审批？另一方面，如果司法审查合同是否有效又取决于是否取得了镇政府的审批手续，这样，合同的司法效力审查和申请审批手续就互相制约、陷入死循环。　　因此，代理人指出，在本案中，前述《会议纪要》中的“审批手续”之真实含义，应当理解为“确认买受人符合审批宅基地使用权的资格”，而不能理解为“批准文件”。只有这样，才不会出现前述的悖论逻辑。　　实际上，李某当时购买讼争房屋时符合村民申请住房的资格，购买的讼争房屋为其唯一住房。按《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》的规定，其符合申请建房用地的条件。　　二审胜诉 合同被判有效　　本案一审在北京市海淀区法院审理，李某败诉，合同被判令无效，理由是“尽管李某和刘财均属于同一经济组织成员，但因为没办理房屋买卖审批手续，合同无效”。　　但在二审中，通过事实、、逻辑上充分而又严密的论证，二审法院，即北京一中院的法官采纳了代理人的答辩意见，判令合同有效，理由是：在同一集体经济组织成员之间的农村房屋流转，并未违反法律的禁止性规定，合同有效。　　本案前后历经一年半，在诉讼期中，多次申请政府信息公开，当事人也反复往返镇政府、区政府、市国土局、区国土局等部门，不断沟通、交涉，其中还提起了行政诉讼，起诉镇政府，要求补办审批手续。在二审中，代理人为了打动法官，力陈本案一旦被确认无效后的不利后果，反复强调诚信原则和公平原则的重要，经过多次与法官沟通，终于二审胜诉。　　（作者郝亚超系北京市炜衡律师事务所合伙人）
（责任编辑： HN666）
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