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物业管理公司会计核算科目及方法
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物业公司的会计处理
导读：物业管理会计核算方法随房屋所有权性质的不同而不同，根据住宅收费的有关规定，物业管理单位可向房屋所有人或使用人收取管理费、保安费、保洁费、房屋设备运行费、维修费(包括绿化养护费)等五部分费用。
　　3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置&物业管理成本&、&物业经营成本&、&物业大修成本&，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
　　3.3 物业管理成本的核算
　　3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入&主营业务成本&物业管理成本&。
　　3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入&主营业务成本&物业管理成本&。
　　3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入&主营业务成本&物业经营成本&。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入&主营业务成本&物业经营成本&。
　　3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
　　3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
　　3.7的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入&长期待摊费用&，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益;企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
　　第三章 物业工程的核算
　　1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工;出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
　　2 物业工程的核算应在&在建工程&科目下设置明细科目&物业工程&，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
　　2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。
　　2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入&在建工程&&物业工程&&**工程&科目，贷记&银行存款&等科目。
　　2.3 工程完工交付使用的核算。
　　2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
　　2.3.2工程完工交付使用的科目处理：借记&银行存款&或&长期应付款&代管基金&科目，贷记&&物业大修收入&科目;同时结转已完物业工程成本，借记&主营业务成本&物业大修成本&，贷记&在建工程&物业工程&**工程&科目。
　　第四章 维修基金的核算
　　1 科目设置应在&专项应付款&下设置明细科目&代管基金&，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
　　2 维修基金的核算
　　2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记&银行存款&科目，贷记&专项应付款&代管基金&本金&。
　　2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记&银行存款&科目，贷记&专项应付款&代管基金&利息收入&。
　　2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入&专项应付款&代管基金&的贷方。
　　2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过&物业工程&科目核算，核算方法同第四章
　　2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记&专项应付款&代管基金&，贷记&银行存款&等科目。
　　第五章 代收款项的核算
　　企业应在&其他应付款&科目下设置明细科目&代收款项&，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。
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版权所有 Copyright (C) 2010 - 2017
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除特别注明外，作品版权归会计网所有。如果无意之中侵犯了您的权益，请，本站将在三个工作日内做出处理。　　物业管理企业作为一个新兴的行业，实际上是房地产业市场细分后的一个分支，在会计核算方面与其他行业相比有其自身的特点，主要表现在以下五个方面： 　　（1）遵循和执行的财务法规制度不同 　　物业管理企业结合自身的经营特点和管理要求，在遵循国家统一的《会计法》、《企业会计准则》等法律、规章、制度的基础上，按照《施工、房地产开发企业财务制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》的规定，进行会计核算，提供会计信息。 　　（2）非流动负债核算内容和范围不同 　　物业管理企业非流动负债的核算内容，除了长期借款、应付债券和长期应付款外，还增设了代管基金等。代管基金是指物业管理企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋公共部位维修基金和共用设施设备维修基金。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金作为非流动负债管理。 　　（3）成本、费用核算内容和范围不同 　　物业管理企业的成本、费用是指企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。企业在从事物业管理活动中发生的各项支出，直接计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等；直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等；间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费及其他费用。 　　（4）营业收入核算内容和范围不同 　　物业管理企业可能会因经营规模、承揽的项目不同具体进行物业管理业务的内容也会有所区别，但其基本内容基本上可以分为：物业基本管理业务；物业综合管理业务和物业经营管理业务三大类。营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入；其他业务收入是指企业从事主营业物以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。 　　（5）财务报告保送范围不同 　　物业管理企业对外财务报告除按国家规定的报送范围外，期末应定期地向业主委员会、物业产权人或使用人报送。 【】 责任编辑：雨非
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物业公司会计核算有哪些特殊的地方
来源:中国会计网
　　一、成本费用核算方面
　　1 、成本辅助项目的设置
　　按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，且不得任意改变。
　　2、正确划分成本费用界限
　　（1）生产经营成本和非生产经营成成本
　　生产经营成本：正常的生产经营活动的耗费，主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金、福利费、工会经费以及职工教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等。
　　非生产经营成本：非生产经营活动或者非正常损失的消耗，如：活动，筹资活，灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失。
　　（2） 生产经营成本与期间费用
　　凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
　　（3）成本费用期间
　　不同期间的成本费用界限根据&权责发生制&原则确定当期的成本费。
　　（4）内部不同部门的成本费用
　　不同核算单位的费用界限根据管理需要，分别划分为该部门的成本费用，如：管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。
　　3 、设置
　　（1）按不同管理处设置&主营业务成本&明细账，计算并归集主营业务成本。
　　主营业务成本：按物业管理过程中不同的核算对象，设置&物业管理成本&、&物业经营成本&、&物业大修成本&，并在明细科目下按别设置三级明细科目。
　　（2） 物业管理成本的核算
　　自营方式管理成本的核算：发生的各项直接费用按成本类别计入&主营业务成本&物业管理成本&。
　　出包方式管理成本的核算：对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入&主营业务成本&物业管理成本&。
　　4、 物业经营成本的核算 & & & &物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入&主营业务成本&物业经营成本&。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入&主营业务成本&物业经营成本&。
　　5、物业大修成本的核算
　　物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
　　6、其他业务支出的核算
　　其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
　　7、期间费用的核算
　　企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入&长期待摊费用&，不计入当期。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
　　二、经营收入管理核算方面
　　1、 经营收入的范围
　　经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
　　（1）主营业务收入
　　主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
　　物业管理收入：指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
　　物业经营收入：指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。
　　物业大修收入：指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
　　（2）其他业务收入
　　其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
　　其中商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
　　2、 经营收入的确认及确认时间
　　企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
　　3、 经营收入科目相关财务处理
　　因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入&主营业务收入&科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入&其他业务收入&科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
　　企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入&其他应付款&&***场地停车费代收&科目贷方，并全额计提和交纳及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入&其他应付款&&***场地停车费代收&科目借方；物业公司自身获得的收益，即&其他应付款&***场地停车费代收&科目的贷方余额，借记并转入&其他业务收入&。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
　　三、物业工程方面
　　1、 物业工程的内容
　　物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
　　2 、物业工程的核算
　　在&在建工程&科目下设置明细科目&物业工程&，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
　　（1）自营工程的核算
　　企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担，则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。
　　（2）出包工程的核算
　　委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入&在建工程&&物业工程&&**工程&科目，贷记&银行存款&等科目。
　　3、工程完工交付使用的核算。
　　企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
　　工程完工交付使用的会计科目处理：借记&银行存款&或&长期应付款&代管基金&科目，贷记&主营业务收入&物业大修收入&科目；同时结转已完物业工程成本，借记&主营业务成本&物业大修成本&，贷记&在建工程&物业工程&**工程&科目。
　　四、维修基金方面
　　1、 科目设置
　　在&专项应付款&下设置明细科目&代管基金&，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
　　2 、维修基金相关会计核算
　　（1）收到维修基金的核算收到维修基金时，借记&银行存款&科目，贷记&专项应付款&代管基金&本金&。
　　（2）维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记&银行存款&科目，贷记&专项应付款&代管基金&利息收入&。
　　（3）维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入&专项应付款&代管基金&的贷方。
　　（4）维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过&物业工程&科目核算，核算方法同第四章（5）由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记&专项应付款&代管基金&，贷记&银行存款&等科目。
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