在农村承包的土地上建房不合法
&&&&郑州张先生来电咨询：&&&&2010年，我父亲将老家村里的承包地转包给同村民组的村民，签订了转包协议，约定将承包地交由张某使用，张某交付转包金。后来张某在得到承包地之后，在上面建造了住房，我们同他多次协商，但是一直都没有结果，村里面也是解决不了。请问，张某的行为是否合法，我们有哪些渠道可以解决这个纠纷？&&&&河南文丰律师事务所陈建华解答：一、张某的行为不合法。根据双方签订的转包协议，你父亲与张某签订的协议为同一经济组织内部的农村耕地承包权转让协议，协议的本质在于张某通过支付对价的方式获得该处耕地的使用权。因此，张某对于土地的使用只能是利用该土地进行农作物种植，而不能用于其他用途。即使张某建造房屋，只能在自己的宅基地上建设。《土地管理法》第三十六条规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、采&&&&石、采矿、取土等。所以，未经过土地管理部门审批，任何单位或个人均不得擅自改变土地的用途。张某的行为违反了承包地转包的合同目的，在承包地上建造住房不但违背了协议约定，同时也违反了国家的强制性规定，张某的行为属于违法行为。&&&&二、解决途径。《土地管理法》第七十四条规定，违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。针对张某的行为，你父亲可以向法院提起民事诉讼，要求解除该转包协议，并责令张某恢复原状。也可以向当地土地局反应，要求土地部门责令张某限期改正，并对其作出罚款的行政处罚。
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城里人能回农村买地盖房吗？
19:23:57 　
19:23:57 　评论()
我是某单位退休干部，现在我想回乡下老家居住，但是苦于没有住房。现在恰巧有人想将他家在村里的房屋出卖，我们已经商量好了买卖房屋的价款。但是有人提醒我，城市居民不能购买农村房屋。我想问问，我作为城市居民，是否能够取得所购农村房屋的所有权？
购买农村房屋的行为实际上进行交易的是两部分的，一是指房屋，另一部分是相应的宅基地的使用权。&
根据《土地管理法》第八条第二款的规定：&农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有&。&
现在国家的相关法律、法规及政策，农村宅基地的所有权属于村民集体所有，农村房屋的宅基地使用权只能在本村集体经济组织内部的村民之间流转，如果将农村房屋出卖给本村集体经济组织之外的人，势必导致将房屋宅基地的使用权同时转让，这是违反相应的法律法规的。因此，你作为城市居民按照规定是不能取得农村房屋的所有权的，建议你谨慎考虑相关交易。
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今年初，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下简称《意见》），明确将在全国选取33个县(市)进行土地改革，但该文件一直未对外公布。从中农办主任陈锡文、国土部部长姜大明等官员的解读来看，本轮土地改革不包括小产权房；目前正在推进的不动产登记，小产权房也同样没份。
经济观察报获知，本轮土地改革的最大亮点在于，较大幅度提高了农村征地补偿标准。原来的法律规定是，按被征农地的原有用途来确定补偿，补偿上限是不超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。下一步的要求是，将综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，来确定农地征补标准；对于政府征地造成的失地农民，将全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系。
提高补偿标准之外，所谓集体经营性建设用地入市只是限制在乡镇企业用地，而且&入市&的前提是，必须符合国土部的土地规划和用途管制；宅基地制度改革方面，农民还是只能一户一宅，宅基地使用权转让，还是限制在本村村民之间，严禁城里人到农村买地盖房。
目前全国共有16.5万平方公里的农村集体建设用地，其中农户宅基地占比70%，乡镇企业用地占10%。
设限&入市&
土地改革涉及的面很广，业内对本轮土地改革最为关注的是农村建设用地的入市。《意见》明确了农村建设用地的改革方向，业内将之归结为&三块地&改革。
与以往试点多在个别发达省份展开不同，本轮针对&三块地&的改革试点是在全国范围内展开，国土部对每个省（市、区）都给了试点名额。由于改革突破了现存土地管理制度，全国人大常委会还授权国务院，在33个试点县(市)，暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》中相关&三块地&的有关规定。
按照陈锡文、姜大明两位官员的介绍，中央对&三块地&改革非常&审慎&，遵从的是&封闭运行、风险可控&的原则，坚守的三条改革底线是，土地公有制性质不能改变，耕地红线不能突破、农民利益不能受损。
对于农地征补标准，曾有业内专家乐观预测，征补标准将在现有的基础上提高10多倍，而一位国土部官员公开的说法是，这纯属对土地改革的曲解、误读，甚至有恶意炒作的嫌疑。中农办副主任韩俊也曾表示，征地补偿提高10倍的说法不靠谱。
从公开报道的《意见》内容来看，下一步即便是要综合考虑土地用途和区位、经济发展水平等情况，最终也还是由政府来确定农地征补标准，不可能完全由市场来决定。用姜大明近期的说法，试点县（市）将&合理&提高被征地农民分享土地增值收益的比例。
此前，中国社科院的一份报告显示，现在全国失地农民累计已达4000万~5000万。对于由此可能带来的问题，相关部门在加大就业培训力度的同时，还会将符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社保体系。
蔡继明等专家认为，本轮相关&三块地&的改革，重点是放在提高征地补偿标准上，对集体经营性建设用地入市、宅基地制度的改革力度都很小。为此，在《意见》印发之前，他曾联合16名土改专家，向中央深改领导小组提交&报告&，建议加快建立城乡统一建设用地市场的步伐，适度开放小产权市场，但结果却是成效甚微。
结合3月日开始实施的《不动产登记暂行条例》，可以看出，中农办、国土部等方面对小产权房还是&冷处理&，不登记更不发证，这意味着，小产权房合法化的路途还很遥远。
相关&三块地&改革是近期的热点话题之一。陈锡文在全国两会上表示，33个试点县(市)的土地改革是从现在到2017年底。在本轮试点改革结束之后，中农办、国土部等方面将进行综合评估，如果改革成效显著，有利于经济发展，就要修改现行的法律条款，反之，&那就继续恢复实行现在的条款&。
原国家土地管理局规划司副司长郑振源告诉经济观察报，其实，早在1999年至2002年期间，国土部就在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州等地开展了农村集体建设用地流转试点，包括宅基地改革试点在内，现在全国22个省（区、市）已经有近20年的实践经验，而且有的地方还出台了集体建设用地流转的政策法规。
至于土地改革进展缓慢的原因，一方面，缘于相关主管部门认为，许多地方土地改革都触犯了相关法律法规，应该先完成修法，再&依法&实施改革；另一方面，主管部门也并不认可这些地方取得的土地改革经验和成果。
北京大学国家发展研究院院长周其仁、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明等专家认为，如果本轮土改&入市&的农地仅限于乡镇企业用地，就无法实现十八届三中全会提出的，建立城乡统一的建设用地市场的土地改革目标。
在一些公开场合，陈锡文、姜大明等官员均表示，要继续实施集体经营性建设用地、宅基地等试点改革，在获得经验之后，再通过对现行的相关土地法律法规进行修改，这样才可以在全国范围内实施新的土地制度改革，否则就是违法的。
与陈锡文、姜大明等官员的观点不同，蔡继明、郑振源等土地改革专家认为，虽然之前各地的土地改革做法不一，但国土部等方面只要深入实际，结合各地的土地改革成果和经验，就可以成功总结出一套集体土地入市的法律体系，不别再拖延土地改革步伐。
对此，有农业部官员对经济观察报分析表示，当土地改革过程中出现与相关法律法规冲突的矛盾时，基本都是采取&立&、&改&、&废&三种处理手段，很多时候相关法律没有修改，就意味着这项改革不能在全国范围内实行。现在只能靠相关立法机关在一定期限、一定范围内进行授权，同意在特定地区不实行部分法律的部分条款，来推动试点地区的改革。
对于有些专家认为宅基地改革力度不大，前述农业部专家补充表示，在较长的时期内，国家还是严禁农村宅基地的自由买卖，防止大量城里人到农村买地建房，导致出现&逆城市化&问题。
另据新华社报道，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明10日表示，农村宅基地制度改革要以确权登记颁证工作为基础，坚持一户一宅原则，决不允许城里人到农村买地建房的所谓&逆城镇化&行为。
姜大明在2014年全国国土资源工作会议上说，改革和完善农村宅基地制度是一块硬骨头。当前这项工作要与正在开展的农村集体建设用地及宅基地确权登记颁证紧紧结合起来。在确权登记过程中，首先要把农村宅基地改革中存在的各种问题搞清楚，在此基础上制定好改革方案。要在坚持符合规划、一户一宅原则基础上，进一步研究完善宅基地取得、分配和管理办法。
姜大明说，农村宅基地制度改革问题，农民关心，城里人也关心。城里人关心能否到农村买块宅基地盖房子、建别墅。必须明确，城里人到农村买地建房属于&逆城镇化&行为，是坚决不能允许的。
姜大明说，土地改革事关重大，必须审慎稳妥推进。国土资源管理系统要坚决按中央统一部署推进改革，谋定而后动。要守住底线、试点先行。不论怎么改革，不能把农村土地集体所有制改垮，不能把耕地改少，不能把粮食产能改下去，不能把农民利益改掉。要在拿出改革整体框架和工作方案基础上，先选择若干地方试点，总结出可复制、能推广、利修法的改革经验。当前要注意夯实扩大权能这一基础、完善征地制度这一关键，努力维护广大农民群众的权益。
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农村个人建房申请书
　　现在农村居民都富裕起来了，都想申请一块地来建新房，一是改善一下居住的环境，二是政府也支持新农村的建设，对农村建房都有些好的政策支持。像有些地方是一户支持一到两吨水泥之类的。那这么好处你知道怎么申请的吗?应该要写些什么内容呢，一起来看看吧!
　　农村个人建房一：
　　X X土地规划局：
　　我叫***，是**乡**村**组农民。由于下列几个原因，我申请新建住房。
　　一、我现住的房屋，还是20XX年建的简陋木制瓦房，至今己近50年，虽经过多次整修，但破损处仍然较多，修修补补既难解决漏雨漏风问题，也影响房屋外观。因而建新房非常有必要。
　　二、我现居住的房屋一共5间，60多平方米，要住8人，还要堆放粮食等，显得十分拥挤。特别是我大儿子后年要娶媳妇，女方家要求必须有新房才肯嫁过来。为了改善现有的住房状况，为.了我大儿子能顺利成家，我也必须建新房。
　　三、这些年来，党的政策越来越好，我们农民的收入也一年比一年增加。我通过二十多年的辛勤劳动，不断积攒，已基本上攒够了建新房(建成砖混水泥房)的费用。只要上级一批准，我就能马上动工。
　　四、我建房的方案是：拆除现有的住房，主要在老地基建新房，另外占用我现住房背后的自留地40平方米。所建房屋为一楼一底，约200平方米。
　　特此申请，敬请审核批准。
　　附：l.现住房照片2.生产小组的证明。
　　申请人：**乡**村**组
****年**月**日
　　农村个人建房申请书二：
　　XX 土地规划局：
　　我是 XX 乡 XX 村 XX 村民 XXX 外孙女 XXX。老人现年 82 岁，膝下无儿女，抚养我做孩子，老人生活现已无法自理，由我赡养。由于以下几个原因，我申请新建住房。
　　一、老房子已居住多年，历经风雨， 墙体已经倒坍，无法居住。因而申请新建房屋非常必要。
　　二、我已成家，老公为外地农村户口，常年居住 XX 与我一同赡养老人，育有一女儿，一家四口迫切需要住房。
　　三、通过辛勤的老公我们已经积攒一定的资金供建房用，只要上级一批准就能动工建设。
　　四、我的建房方案是：在村口溪边原来晒稻谷的土地建房。
　　特此申请，敬请批准。
　　申请人：XXX
　　申请日期：XXX 年 XX 月 XX 日
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