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政府部门插手家务事 小区物业收费谁说了算？
日07:56 　
新华网广州１月１４日专电（记者吴俊、车晓蕙）近两年来，全国各大城市的楼市火了，小区多了，一同多起来的还有小区物业收费纠纷。小区物业收费谁说了算？政府在小区物业管理中到底该扮演怎样的角色？
指导价难“指导”　“试点小区”物业费纠纷频发
广东省从２００４年开始实行物业收费指导价，普通住宅物业费每平方米最高不超过１．９６元，但事实上，目前广东省许多小区的物业收费都没有按照政府指导价，广州市目前至少有４０个楼盘的物业费在２元／平方米以上。
广州市番禺区丽江花园是一个拥有一万多名业主的小区，从１９９８年起经广州市物价局批准，成为“一费统缴”（即物业费、公摊费、代收代缴费等合并收取）的物业收费试点，物业按每平方米２.７元收费。２００５年１月１日起，广东省开始在物业收费中实行政府指导价，建议普通住宅的物业管理费每平方米不超过１．９６元。丽江花园业主委员会与物业公司经过约定，该小区２００５年－２００６年度的物业收费依然沿用以往的收费方式。但是，该小区１６名业主不同意，从２００５年１月１日起开始拒交物业管理费。
物业公司起诉了几户拖欠物业费的业主，但就在此案审理期间，番禺区物价局于２００６年５月下发了一纸“整改通知”，称丽江花园的“一费统缴”违反了政府指导价，要求整改。此举一出，丽江花园的物业纠纷陡然升级，１０００多户业主都加入了“拒交”行列。
广州市物业管理协会相关负责人认为，物业收费纠纷频发，与物价部门制定的物业收费指导价不合理有关，简单化的指导价容易与市场脱节。长期关注各类物业纠纷案的中山大学法学院副教授张民安认为，政府指导价不是命令，不是强制执行的，是作为一个市场经济的管理者，给物业公司和业主提供一个参考标准，为将来出现纠纷时法官处理案件提供一个衡量标准。政府在这里扮演的角色不应该是强制干预，即使干预，也要人性化一些，在具体干预之前与物业公司协商，避免引起更大的动荡。张民安强调，政府的规章制度首先是要考虑社会稳定，如果不能带来社会稳定，还不如不要这个规章制度。
“家务事”难管　物价部门角色不断调整
物业收费纠纷近两年来一直呈上升趋势，重庆市物业管理协会新闻发言人巫大德说，他接触到的物业管理纠纷几乎都与收费有关，重庆市近两年的物业管理纠纷中，有３０％都是物业收费纠纷。广州市消费者协会近两年的统计也表明，在该协会收到的各类投诉中，有关物业管理的投诉一直位居前三名，其中绝大部分都涉及物业收费问题。
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在物业收费纠纷频发的态势之下，全国各地物价部门都面临巨大的压力，物价部门开始调整自己的角色。２００５年１月１日，北京市建委和市发改委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。新规规定，商品住宅物业服务收费由政府指导价改为市场调节价，收费标准由业主与物业管理企业协商确定；而对于经济适用住房的物业费采取政府指导基准价格，标准为每平方米每月０．５５元，不得上浮。
广东省物价局最近也出台了《关于加强物业服务收费管理的通知》，该《通知》对实行政府指导价的物业服务收费范围进行调整，只对业委会成立前的住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价，其他住宅则实行市场调节价。《通知》将于２００７年２月１日起执行。广东省建设厅房管处相关负责人在接受记者采访时谈到，该《通知》是根据物业管理服务质量与收费价格相对等的原则出台的。
专家评价说，目前全国绝大部分城市在物业收费上都是“政府管得太多”，北京和广东先行一步的举措，明确了政府在物业管理中的职能定位，有利于推动物业服务的市场化进程，将在一定程度上缓解物业收费纠纷频发的局面。
广州市物业管理协会副会长张朝德认为，物业管理收费本应遵循市场经济的原则，但政府目前插手太多，给物业公司开展工作带来不便。例如丽江花园的“一费统缴”，本是业主和物业公司之间的“家务事”，双方正在协商当中，番禺区物价局却下发“整改通知”，导致“家务事”变得复杂起来。
合理行使“指导权”　让物业收费更合理
广州市国土资源与房屋管理局相关负责人在接受记者采访时谈到，按照现行的物业管理条例，物业管理涉及物业公司和业主双方，属于民事范畴，政府尽量不要参与，不要干预，政府的职能定位应该是“指导”，而非“管理”。
那么，政府的“指导权”究竟应该如何体现呢？专家们给出了以下建议：首先，定指导价不如公开成本，住宅小区物业管理费的成本构成包括管理服务人员的工资福利，公共设施设备日常维护，以及绿化、清洁这８个方面，政府要公正调查和公布这些数据远比制定指导价要容易。张朝德认为，政府应当取消物业收费的政府指导价，实行市场调节价，放手让业主和物业公司进行协商。
第二，政府要在小区成立业委会的过程中起到扶持作用，让业委会真正成为代表大多数业主利益的，能够与物业公司对等谈判的积极力量。不少专家谈到，目前许多小区都还没有成立自己的业委会，有的小区业委会虽然成立了，但是松散无力，甚至被开发商和物业公司所利用，这些都是很不正常的，政府不能放任不管，必须发挥“指导权”予以正确引导。
另外，针对一些特殊情况，可以在一定范围内保留物业服务收费政府指导价，但这个指导价的出台必须是在充分调查研究的基础之上。张民安副教授认为，政府出台指导价之前，必须研究大量的样本，充分核算成本与收益。否则，简单化的指导价与市场脱节，反而会诱发更多矛盾。
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政府部门应如何改进物业管理监管
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政府部门应如何改进物业管理监管
官方公共微信导读：浅谈物业管理企业前期介入的角色定位，在前期物业管理过程中，物业管理企业何时介入？以何种身份介入？享有何种权利和应当承担何种义务等问题都是关，本文着重讲述了物业管理企业在规划设计阶段、项目建设和验收阶段介入的角色定位，并且分析了物业管理企业在前期介入方面所拥有的政策支持和所遇到的瓶颈，在对物业进行前期管理的阶段，物业管理企业如何进行角色定位与其前期介入的时机相关，总结我国过去十几年的物业管理实践
浅谈物业管理企业前期介入的角色定位
在前期物业管理过程中，物业管理企业何时介入？以何种身份介入？享有何种权利和应当承担何种义务等问题都是关系到物业管理企业发展的重要问题。本文着重讲述了物业管理企业在规划设计阶段、项目建设和验收阶段介入的角色定位，并且分析了物业管理企业在前期介入方面所拥有的政策支持和所遇到的瓶颈。
在对物业进行前期管理的阶段，物业管理企业如何进行角色定位与其前期介入的时机相关。总结我国过去十几年的物业管理实践经验和教训，不难发现，物业管理企业在不同阶段的介入影响着其角色定位。
1 ．物业管理企业在规划设计阶段介入企业管理，有利于完善物业的使用效用和配套服务功能的设计。
规划设计是决定物业管理能否为业主提供高效、优质、满意服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计，对于物业管理服务的要求考虑不足，这时就需要物业管理从业人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供建议和意见，并最终由设计人员根据意见综合考虑后加以实施，从而在项目的源头为物业管理服务创造良好的条件。物业管理公司在本阶段所充当的是一个“军师”的角色，应该根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件，从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位Z、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。
2 ．物业管理企业在项目建设期介入，有利于强化物业的施工监理。 在物业的建设期，物业管理公司作为物业建成后长驻的管理者，其对建设质量的关切较之其他监理者更加强烈。物业管理公司可以从用户的角度出发，跟进物业各项相关设计在施工过程中的落实情况，及时根据实际问题进行调整，改进不合理的设计，纠正不符合用户需要的建造形式，协助专职的监理单位对物业的建设质量进行技术质量监督，促进物业的优质建成。从这一方面考虑，物业管理公司在本阶段主要是应该充当一个作为发展商和专职监理单位之外的“第三方”监督管理单位，从而对施工方从便于日后提供专业化物业服务与管理的角度进行监管。同时，在发展商及施工单位要求下可以为其提供保安、清洁等管理服务，协助建设单位开展工地管理，维持工地的良好秩序，保障各施工通道的通畅，对施工现场的安全防火进行监督管理，保障工地的人员和财产安全等等。
3 ．物业管理企业在物业的验收期介入，有利于及时发现存在的问题，分清整改责任，落实整改措施和经费，及时加以纠正，从而保障物业管理企业及业主的切身利益。
如果物业验收时不把有关责任弄清楚，那么物业管理公司将在今后的管理中背负沉重的包袱。物业管理公司介入竣工验收，可以促进开发商严格地按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收。而物业管理公司及时介入，早日进行接管验收，有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追讨应得的补偿，避免业主不必要的负担。因此，本阶段物业管理企业的角色定位应该是作为物业竣工验收的“参与者”，并以一个中立单位的身份配合政府各主管部门做好物业的各方面验收工作，从而避免了被动地成为开发商遗留工程问题的直接责任人。同时，在本阶段，物业管理企业还应该全面的收集物业有关的各种资料，并开展有效的文件档案管理工作，以便于日后物业管理工作的顺利实施。
4 ．物业管理企业在业主入住前提早介入，有利于做好业主入住时和入住后的各项准备工作。
物业管理公司在业主入住前提早介入，可以为业主入住的各项工作做好充分的准备，这样，业主可以在收房时与物业管理公司签订各项物业管理公约和守则及各种协议，便于物业投入使用后开展有效的物业管理，并增进了业主对物业管理公司的信心和好感，同时也有利于开发商进行物业的销售。从这一角度出发，本阶段物业管理公司角色定位应该作为开发商入伙工作的“实施者”，主导整个物业的交接工作，理顺政府有关部门（如居委）、开发商、业主（业主委员会）、物业管理企业的四方关系，促进本物业尽早实施专业化、规范化的服务和管理。
二、物业管理企业前期介入的政策支持
随着物业管理行业的发展壮大和日趋成熟，国家和政府也颁布了一系列的物业管理规章制度，以规范行业在前期管理阶段的各项行为和活动。物业管理企业的角色定位是符合国家和政府有关政策法规及行业管理办法的规定的。
譬如：中华人民共和国国务院第 379 号令 《 物业管理条例 》 第三章第二十四条明文规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。这 2
就从法律的角度明确了物业管理企业与建设单位（开发商）应该是相互独立的经济实体，其法律地位平等。也就是说，在物业的前期管理阶段，物业管理企业进行的所有工作应该具有独立性，任何单位和个人都无权要求物业管理企业接受强制性的条款：如发展商为了达到其销售的目的，单方面给予业主一定期限的免收取物业服务费的承诺，同时又要求介入管理的物业管理公司给予无条件的配合等等。
又譬如：建住房 【2003】 130 号文 , 建设部关于印发 《 前期物业管理招投标管理暂行办法 》 的通知第三章第二十条中明确规定“投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件”。也就是说，参与前期物业管理招投标的物业管理企业必须具备“相应资质”这一前提条件；同时，中华人民共和国建设部令第 125 号 《 物业管理企业资质管理办法 》 “第八条”也明确了一、二、三级物业管理企业所能承接物业管理项目的范围。因此，也就要求物业管理企业在参与上述招投标活动时，必须先确定自身角色定位，清楚本企业所具备的条件是否符合国家和政府法律法规的要求；同时，以上规章制度也是对招标单位（尤其是发展商）的限制，避免招投标过程中的“暗箱操作”，保障物业产权人和使用人的合法权益。
三、目前物业管理企业前期介入所遭遇的瓶颈
从 2003 年 《 物业管理条例 》 实施至今，建管分离的市场化格局依然没有形成。物业管理由于派生于住房私有化的产生和发展，目前有 80% 以上的物业管理企业仍然依附于房地产开发商，并为发展商所开发的产品提供售后服务，且对发展商的产品提供销售支持和价格支持。这种现象的长期存在也导致了在前期物业管理过程中，物业管理企业何时介入？以何种身份介入？享有何种权利和应当承担何种义务等问题一直困扰着物业管理企业，单个物业管理企业根本无法进行“独立自主”自我设计和规划，也无力与“强大”的发展商进行抗衡，争取合法合理权益。
除此之外，有关的法律法规也没有就前期物业管理过程中物业管理企业的角色定位给予明确界定。也就是说，前面所提到的各种介入的时机，在各介入阶段所充当的角色只是从物业管理行业的实践经验中总结得出来的，并没有上升到法律的高度。而这种模糊不清的角色定位，将不利于物业管理行业自律能力的进一步提高和完善，不利于在前期物业管理阶段，明确界定和区分各方的责任，同时也不利于前期物业管理工作的顺利开展。
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单项选择题物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定（）。
A.相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布
B.相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布
C.相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布
D.相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布
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A.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
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