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房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证
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房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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1下列不属于构筑物的是（　　）。A.储藏室B.烟囱C.隧道D.道路2一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是（　　）。A.第（1）、（3）种情况B.第（3）、（4）、（5）种情况C.第（2）、（4）种情况D.第（2）、（4）、（5）种情况3某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（　　）万元。A.400B.628C.656D.7004一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为（　　）元/㎡。（年折现率为5%）A.C.
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集体土地上房屋征收价格评估探讨 来源：中国不动产
　发布：王凯　时间： 17:01:24 浏览：850 []依据评估对象所附着土地的性质，房屋征收价格评估分为国有土地上房屋征收价格评估和集体土地上房屋征收价格评估。相对前者，集体土地上房屋征收价格评估存在缺乏全国统一的法规政策及相关评估办法、无法体现市场价值、房屋重置价格名不副实等问题。采取有效措施，规范集体土地上房屋征收价格评估，促进集体土地上房屋征收工作顺利、有序、合法进行，已经成为当务之急。
面临三大难题
与国有土地上房屋征收价格评估相对规范不同，集体土地上房屋征收价格评估主要存在三大难题。
难题一：没有全国统一的集体土地上房屋征收补偿法规政策及相关的价格评估办法。
集体土地上房屋征收的法规，目前多仅散见于一些条款，如《土地管理法》第47条、《物权法》第42条等法律条款中对集体土地上的地上附着物（房屋）的补偿作了原则性的规定，没有具体和独立的相关政策、法规。至于集体土地上房屋征收价格评估办法，一般由市县一级政府制定，且各地自成一体、各搞一套，难见上一级政府对集体土地上房屋征收价格评估办法作出一些具体的规定或意见，更没有国家层面的&尚方宝剑&。由于土地征收是地方财政的巨大利益所在，所以地方政府在制定这些价格评估办法时，难免出现一些以地方政府利益为重，忽视或侵害集体土地上房屋所有者权益的情况。而一些地方因征地发生的群体性事件、抗争事件等不时见诸媒体，与这些问题不无关系。
难题二：现行的集体土地上房屋价格评估方法无法体现集体土地上房屋的市场价值。
各地现行的集体土地上房屋价格评估方法一般是以房屋重置价格评估作为补偿的主要依据，而这些重置价格是以房屋的结构、档次、成新等来计算房屋补偿价格的，一般不考虑房屋的地段、用途等重要的市场因素，这是严重违背房地产市场价值规律的。
当然，集体土地上房屋由于其所占土地为集体所有，房屋所有者只有占有、使用的权利，没有收益、处分的权利，因此不能享受土地所带来的收益，这本无可厚非。问题在于，集体土地上房屋的收益是客观存在的，例如集体土地上房屋所有者的出租、经营等活动，都会给其带来收益。这一收益，在房屋不被征收前，房屋所有者是实际享用的。在房屋被征收时，不承认这一事实且不作任何补偿，在情理上就难以被接受。
那么，在房地产市场价值中，其收益（或超额利润）部分，究竟是归属于土地，还是归属于房屋呢？一种观点认为，房地产收益（或超额利润）分割时，应归属于土地，因为没有土地就没有房屋。按照这一观点，集体土地上房屋不考虑地段、用途等因素，是有根据的。另一种观点则认为，房地产收益（或超额利润）分割时，应归属于房屋，因为有了房屋，才有聚集的社会、经济活动，土地才会增值，其收益（或超额利润）因房屋而带来。据此观点，集体土地上房屋征收价格评估应考虑地段、用途等因素，这样才能体现其市场价值。
房地分割价值问题的争议，有如&先有鸡还是先有蛋&一样，至今尚无定论。因此，对这一问题的认识，可以借鉴一下国有土地上房屋&住改非&的政策。所谓&住改非&，一般都是临街的一楼住宅开店经营用作非住宅用途的房屋，其产权性质是住宅，但实际用作非住宅经营的房屋。在征收补偿中，有一条很重要的原则，就是凭权证补偿。按此，&住改非&房屋在被征收时应按权证&住宅&补偿。然而在实际征收中，各地都有很大的突破，往往对&住改非&的房屋补偿高于其&住宅&的补偿。这种实事求是的做法，极大地化解了矛盾，保障了征收工作的顺利进行。因此，为了充分体现集体土地上房屋的市场价值，保障集体土地上房屋所有者的客观权益，房屋补偿价格评估应适当考虑房屋的地段、用途等市场因素。
难题三：各地公布实行的房屋重置价格，多数不是真正意义上的房屋重置价格，仅仅是重置价格组成中的某一项。
所谓房屋重置价格，是指同一建筑结构、同一档次等级的房屋在价值时点所发生的必要支出及应得利润，简单地说，就是重新购置或建造的价格。它应包括土地费用、前期费用、建筑安装费用、配套费用以及管理费、利息、利润、税金等。而从目前各地政府公布施行的集体土地上房屋的重置价格来看，极大多数没有完全包括这些项目，公布施行的房屋的重置价格仅仅是上述这些项目中的一项&&建筑安装造价。
如《杭州市集体土地房屋拆迁补偿办法》规定，房屋重置价格为房屋补偿总额除以房屋补偿面积。而房屋补偿总额是由房屋补偿总分与分值之积组成的。房屋补偿总分包括房屋的主体（分钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、木结构、简易混合结构五大类）、门窗、楼地面、水电等五项。在这些分值标准中，反映的是不同结构房屋的建筑安装工程造价。以砖混结构为例，按照该市制定的标准，补偿金额最高为1360元/平方米。可见，这些规定政策，只考虑了房屋的建筑安装工程造价，没有考虑建造房屋所必须的前期费用、配套费用、管理费、利息等。
当然，有人认为集体土地上建房，一般没有前期费用、配套费用，建造的资金一般也是由村民自行解决的，不产生贷款利息，至于管理费、利润、税金等无从谈起，这些事实是客观存在的。但作为一项政策规定，或从估价理论考量，从建造房屋的正常、必要的支出及应得的利润来考虑是必要的。房屋重置价格仅包括房屋的建筑安装造价，是不能客观反映集体土地上房屋的重置价值的，事实上影响、损害了集体土地上房屋所有者的利益。
三把钥匙解锁
上述三大难题的存在，客观上造成了大多数地方集体土地上房屋的补偿价格偏低的局面，成为引起&钉子户&&上访户&的重要原因，也是各地不时发生相关群体性事件的重要因素。要解决这些问题，笔者认为可以有三把解锁的&钥匙&。
一是国家尽快出台&集体土地上房屋征收补偿条例&和&集体土地上房屋征收评估办法&，使各地在集体土地征收中有法可依、有章可循。在国家尚未出台这些条例、办法前，各省（自治区、直辖市）可先行制定一些相关的政策和规定，这样至少可以使得一个省（自治区、直辖市）辖域内各市、县（区）内自行一套的集体土地上房屋补偿政策和价格评估办法得以规范，尽可能地避免同一省份内因政策、方法规定不一导致补偿价格高低各异而形成不稳定因素。这也有利于维护社会和谐、稳定发展，从而促进集体土地上房屋征收工作的顺利、有序进行。
二是各地在现行的价格评估方法上应考虑集体土地上房屋的地段、用途等因素，以体现集体土地上房屋的市场价值。具体来说，可以按地段等级制定一个地段差价，在现有的房屋重置价格上加上地段差价就是集体土地上房屋的补偿价格。在土地收益（或超额利润）尚无定论前，可在现有的房屋重置价格中考虑房屋的正常利润，利润率可以根据房屋地段制定几个级别，以此来体现不同地段房屋的市场价值。
当然，也可以如国有土地上房屋征收评估一样，先用市场法等方法评估出房地产的市场价值，然后全额扣除或部分扣除土地的市场价值，得出集体土地上房屋的补偿价格。这里所说的全额扣除，是指将土地的收益（或超额利润）全额从集体土地上房屋的市场价值中扣除，房屋所有者不能分享土地所带来的收益（或超额利润），但在其房屋中已包涵其正常的利润；部分扣除是指将土地的收益（或超额利润）按一定的比例扣除，让土地收益（或超额利润）由集体、房屋所有者共享。根据国情，笔者是赞同后者的。用途因素也一样，可以考虑根据不同的用途制定一个用途差价，以此来体现不同用途的价格差异。
总之，对不同地段、不同用途的集体土地上房屋的补偿价格要有所区分，不能不论地段、用途等因素，不能只有一个补偿标准，搞平均主义、一刀切，这样才能体现集体土地上房屋的市场价值。
三是让集体土地上房屋的价格评估真正体现房屋重置价格的涵义。集体土地上房屋的重置价格应包括房屋建造的前期费用、建安造价、配套费、管理费、利息、利润等，而不能像目前多数地方施行的一样，仅仅包括建安造价一项。现行的这种重置价格，严格意义上来说并不能称为重置价格，至多可称为不完全房屋重置价格。所以，集体土地上房屋价格评估应该与国有土地上房屋一样，包括房屋重置价格所有应有项目（除土地外），以保障集体土地上房屋所有者得到全额补偿。
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正确答案：
1．不合理。存在的问题如下。
(1)每项估价必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。
(2)两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。
(3)应该先签订合同再进行实质性估价活动。
(4)不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。
(5)估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。
(6)缺乏权属资料核实调查过程。
(7)由于两份估价分别由甲、乙完成，所以报告签字不能由甲、乙共同签名。
(8)缺乏审核。
2．确定土地估价事项的内容一般如下。
(1)确定估价对象。 (2)确定土地估价目的。 (3)土地估价期日。 (4)界定土地价格定义。 (5)土地估价中特别事项的说明。 (6)审核。
3．(1)住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定容积率、70年、出让土地使用权价格。
(2)对教育用地价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。
4．(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应 该依照平均市场价确定。
(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要 扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育且无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。
5．(1)补偿价格的评估。先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。
(2)出让底价的评估。先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。
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第&1&题：填空题:
某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限70年，容积率为2。2006年10月，在完成土地平整和基础设施 建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在 3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有 以下不同的主张。
& 算式1：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价
& 算式2：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原合同出让价
& 算式3：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)&原容积率下的楼面地价
& 算式4：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)&原合同出让价的楼面地价
& 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。
& 回答以下问题。
& 1．最后选择&算式1&补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的？为什么？如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排列，并简单说明理由。
& 2．该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续？
& 3．测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定？请说明理由。
& 4．按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的？对地价补交额度会有什么影响？
& 5．谈谈你对制订补地价政策方面的建议？
答案解析：第&2&题：填空题:
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注&略&的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
& 一、估价项目名称
& &&上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
& 二、委托估价方
& 三、受托估价方
& 四、估价目的
& 本次土地估价是为&&上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
& 五、估价依据
& (1)《中华人民共和国土地管理法》。
& (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
& (3)《城镇土地估价规程》。
& (4)土地估价委托书。
& (5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。
& 六、估价基准日
& 二○○五年十二月三十一日。
& 七、估价日期
& 二○○五年十二月三十日至二○○六年一月五日。
& 八、地价定义
& 待估宗地的价格是在以下设定条件下于二○○五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外&六通&和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
& 九、估价结果
& 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为以下内容。
& 评估土地面积：2504.1m2。
& 单位面积地价：4069.07元/m2。
& 总地价：元。
& 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
& 十、需要特殊说明的事项
& (一)假设条件
& (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
& (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
& (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
& (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
& (5)委托方提供的资料属实。
& (二)估价结果和估价报告的使用
& (1)土地估价报告仅为委托方XX公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
& (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
& (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
& 十一、土地估价师签字
& (1)土地估价师签字：&&&土地估价师资格证书号：&&&&&&&&&
& (2)土地估价师签字：&&&土地估价师资格证书号：&&&&&&&&&
& 十二、土地估价机构
& 土地估价机构负责人签字：&&&
& (土地估价机构公章)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二○○六年一月五日
& 请根据上述内容回答以下问题。
& 1．在&估价目的&一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。
& 2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。
& 3．土地估价依据一般包括哪些方面？在&估价依据&一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？
& 4．在&地价定义&一项中，设定开发程度为宗地红线外&六通&和宗地红线内场地平整指的是(&&)(只有1个选项)。
& A．评估对象的规划开发程度&&B．评估对象的实际开发程度
& C．根据委托方要求划定的开发程度&&D．根据资产评估要求界定的开发程度
& 5．在&需要特殊说明的事项&一项中，假设条款&委托方提供的资料属实&的含义是指&(&&)(只有一个选项)。
& A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性
& B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实
& C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果
& D．委托方应该承担资料不实的责任
& 6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款&土地估价报告仅为委托方&&公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途&的规定。说明理由。 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &
答案解析：第&3&题：填空题:
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注&略&的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。
& 1．比较案例的选择
& 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。
& 2．建立价格可比基础(略)
& 3．因素条件说明
整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表
& 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。
& 5．计算比准价格
& 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则：
& 比准地价A＝4)&(100/96)&(100/98)&(100/104)&(100/96)＝3808.71(元/m2)
& 比准地价B＝0)&(100/96)&(100/102)&(100/98)＝395033(元/m2)
& 比准地价C＝7)&(100/99)&(100/92)&(100/98)＝4387.56(元/m2)
& 通过对上述三个比准价格分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。
& 请根据上述内容回答以下问题。
& 1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？
& 2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。
& 3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明(&&)(只有1个选项)。
& A．以案例B作为比较基准
& B．案例B所在时点是地价指数基期
& C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致
& D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零
& 4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？
答案解析：第&4&题：填空题:
土地估价技术报告
第一部分&总述
& 一、估价项目名称
& &&公司土地价格评估。
& 二、委托估价方
& 三、受托估价方
& 四、估价目的
& &&公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。
& 五、估价依据
& (1)《中华人民共和国土地管理法》。
& (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
& (3)《中华人民共和国公司法》。
& (4)《&&省土地管理法实施条例》。
& (5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(&土资发[200&]第&号)。
& (6)《农用地估价规程》(TD/T)。
& (7)&&省、&&市颁布的其他有关法规和政策。
& (8)委托方提供的其他有关资料。
& (9)现场勘察数据和市场调查数据。
& 六、估价基准日
& 二○○六年四月三十日。
& 七、估价日期
& 二○○六年三月九日至五月十七日。
& 八、地价定义
& 在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(日)的30年期国有农用地的市场价格。
& 九、估价结果
& 单位地价：3.26元/m2。
& 总地价：10320.73万元。
& 大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。
& 十、需要说明的特别事项
& 1．评估假设条件
& (1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
& (2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。
& (3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
& (4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
& (5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。
& (6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
& (7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
& (8)委托方提供数据真实。
& 2．该报告的使用方向与限制条件
& (1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
& (2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
& (3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。
& (4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。
& (5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。
& (6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。
& (7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
& 3．其他需要特殊说明的事项
& (1)土地利用状况等数据由委托方提供。
& (2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
& (3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
& (4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
& (5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
& (6)本报告解释权归XX评估有限公司。
& 十一、土地估价师签字
& 估价师&&资格证书号&&&&&&& 签名
& 张&&&&&&&&&&&&&&&&(签字)
& 王&&&&&&&&&&&&&&&&(签字)
& 十二、土地估价时间
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二○○六年五月十七日
第二部分&估价对象界定
& 一、估价对象界定
& 1．土地利用状况
& 待估宗地位于&&省&&县&&，东邻&&，南邻&&，西邻&&，北邻&&。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。
& 地号：&&。图号：&&。
& 2．土地权利状况
& 待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。
& 3．其他(略)
& 二、地价影响因素分析
& (一)自然因素(略)
& (二)社会经济因素(略)
& (三)特殊因素(略)
第三部分&地价估算
& 一、估价原则
& (1)替代原则(略)。
& (2)最有效利用原则(略)。
& (3)变动原则(略)。
& (4)估价时点原则(略)。
& (5)预期收益原则(略)。
& (6)报酬递增、递减原则(略)。
& 二、估价方法选择
& 估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。
& 三、估价过程
& (一)收益还原法
& 收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
& 待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第 30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：
& 式中&P&&地价；
& a&&年纯收益；
& r&&土地还原利率；
& n&&土地使用年期；
& i&&第i年。
& 由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。
& 根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。
& 水田地价的计算过程见下表。
水田地价计算过程表&
水田地价计算具体操作步骤如下所述。
1．预期年总收益的估算
根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，&待估土地适宜种植水稻。&但旱田改水田及&低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。
预期年总收益＝亩产量&收购价格
待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格&按现时国家收购价格及市场行情确定。
2．年运营成本的估算
水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。&
各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。&
3．农业税&
农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。&
4．销售税金及附加&
农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。&
5．利息摊销&
开发周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600&万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。&
{200&[(1+5.85%)2.5-1]+600&[(1+5.85%)1.5-1]+782&[(1+5.85%)0.5-&1)}/(27&4.7488)＝&0.75(元/亩)&
6．固定资产折旧&
固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入&782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，&所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。&
.7488)＝12.34(元/亩)&
根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。&
8．年纯收益的计算&
年纯收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润&
9．地价的计算&
(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。
& &(4)土地估价师资格证书复印件。
& &(5)估价对象现状利用照片。
答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······